Gewerbemietverhältnis

Gewerbemietverhältnis; Betriebskostenabrechnung; Umlagemaßstab; Wirtschaftlichkeitsgebot; Zwischenablesekosten

1. Betriebskosten können nur nach dem vereinbarten Umlagemaßstab abgerechnet werden.

2. Bei Erhöhung der Versicherungskosten gegenüber dem Vorjahr um 240 % sind mangels Einhaltung des Wirtschaftlichkeitsgebots nur die Kosten des Vorjahres anzusetzen, wenn der Gewerberaumvermieter die Gründe für die Kostensteigerung nicht ausreichend darlegt.

3. Die Kosten der Zwischenablesung der Heizkosten sind auch in Gewerberaummietverhältnissen mangels konkreter Vereinbarung nicht umlegbar.

(Leitsätze der Redaktion)

Die Kl. hat gegen den Bekl. einen Nachforderungsanspruch aus der Heiz- und Betriebskostenabrechnung vom 25.11.2011 für das Abrechnungsjahr 2010 in Höhe von 188,33 €. Denn die Kl. hat gemäß § 259 BGB über die geleisteten Vorschüsse für die Nebenkosten mit ihrem Schreiben vom 25.11.2011 formell ordnungsgemäß abgerechnet. Die Abrechnung ist wirksam, denn sie enthält eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben, die Angabe und Erläuterung des Verteilerschlüssels, die Errechnung des Anteils der Bekl. sowie die Anrechnung der Vorauszahlungen der Bekl. (BGH, GE 2008, 795).

Die Abrechnung enthält jedoch inhaltliche Fehler, so dass das Abrechnungsergebnis nur in Höhe von 188,33 € begründet ist, im Übrigen der Nachforderungsbetrag unbegründet ist.

Die Abrechnung ist inhaltlich fehlerhaft, soweit die Kl. die Betriebskostenpositionen Aufzugswartung, -strom, -telefon, Gebäude-/Hausreinigung und Müllkosten nicht nach dem Verhältnis vermietbare Fläche der Gebäudeflächen des Gesamtobjektes zur Mietfläche der Bekl. abrechnet. Denn diesen Umlegungsmaßstab haben die Parteien im Mietvertrag - § 9 Abs. 2 - ausdrücklich vereinbart. Grundsätzlich sind auch andere Umlegungsmaßstäbe möglich; haben die Parteien jedoch einen Maßstab vereinbart, kann der Vermieter von dieser Vereinbarung nicht ohne besonderen Grund einseitig abweichen. Eine mögliche Änderung der Vereinbarung kann zudem nur vor Beginn der Abrechnungsperiode erfolgen, dies ist dem Mieter auch vor Beginn der Abrechnungsperiode mitzuteilen. Die Kl. trägt zu einer wirksamen Abweichung vom vereinbarten Umlegungsmaßstab nicht vor. Der tatsächlich angewendete Umlegungsmaßstab ergibt sich entgegen dem Vortrag der Kl. auch nicht aus der Regelung im § 9 des Mietvertrages. Unter Berücksichtigung des vereinbarten Umlegungsmaßstabes nach einer Gesamtfläche von 3.841,73 m2 schuldet die Bekl. für 300 Tage für die Positionen Aufzugswartung 56,69 €, für Aufzugsstrom 15,51 €, für Aufzugstelefon 8,93 €, für die Gebäude-/Hausreinigung 535,69 € und für Müllkosten 212 €.

Für die Position Sachversicherung kann die Kl. gegenüber dem Bekl. nur einen Betrag in Höhe von 149,94 € nach den Vorjahreskosten abrechnen. Denn diese Position ist ausweislich der Abrechnung der Kl. gegenüber dem Vorjahr um ca. 240 % gestiegen, ohne dass die Kl. nachvollziehbare Gründe für diese Steigerung angegeben hat. Sind jedoch einzelne Positionen der Betriebskosten gegenüber dem Vorjahr sehr stark gestiegen, obliegt es dem Vermieter, hierfür nachvollziehbare Gründe anzugeben und mitzuteilen, wodurch die Preissteigerung hervorgerufen wurde und warum diese Steigerung nicht durch Beauftragung eines anderen Unternehmens vermieden werden konnte (KG, BeckRS 2006, 03002). Der Vortrag der Kl. war hierzu nicht ausreichend substantiiert und nachvollziehbar. Der Verkauf des Grundstücks und damit die Herauslösung des Grundstücks aus einem Gruppenvertrag als Ursache des nunmehr bestehenden teureren Versicherungsvertrages hat nach den Einlassungen der Kl. im Termin bereits 2008 stattgefunden und kann damit nicht Ursache für die Steigerung der Kosten von 2009 zu 2010 sein. Legt der Vermieter die Gründe der Preissteigerung und deren Unvermeidbarkeit nicht im Einzelnen dar, kann er wegen Verstoßes gegen den Grundsatz der Wirtschaftlichkeit die Nebenkosten nur in Höhe der im Vorjahr angefallenen Beträge auf den Mieter umlegen (KG aaO.).

Die Einwendung der Bekl. zum Verstoß gegen den Grundsatz der Wirtschaftlichkeit bei der Kostensteigerung der Stromkosten greift dagegen nicht durch. Hierzu trägt die Kl. Erhöhungen des Stromtarifs sowie einen höheren Verbrauch vor. Diese Argumente hätte der Bekl. durch Einsicht in die Unterlagen entkräften und seine Einwendungen näher substantiieren müssen. Denn der Vermieter hat auf eine Verbrauchskostensteigerung häufig keinen Einfluss.

Insgesamt sind der Bekl. unter Berücksichtigung der vorgenannten zulässigen Verbrauchskosten 360,20 € bei den kalten Betriebskosten zu viel berechnet worden.

In der Heizkostenabrechnung sind die in Ansatz gebrachten Kosten der Zwischenablesung in Höhe von 76,61 € nicht auf die Bekl. umlegbar. Denn bei diesen Kosten, die nicht laufend entstehen, handelt es sich um Verwaltungskosten, die der Mieter nicht zu tragen hat, wenn die Parteien im Mietvertrag keine ausdrückliche Regelung hierzu treffen (vgl. BGH NZM 2008, 123). Im Vertrag der Parteien gibt es eine diesbezügliche Kostentragungsregelung nicht, diese ist auch nicht aus § 9 Abs. 2 MV herleitbar. Die Regelung im Vertrag ist bereits so unkonkret, dass die Bekl. mit der Auferlegung dieser Kosten nicht rechnen konnte. Das Transparenzgebot gilt auch für AGB in Gewerbemietverhältnissen, Regelungen werden nur Vertragsinhalt, wenn sie für den Vertragspartner verständlich sind (§ 305 II 2 BGB). Die Nutzerwechselgebühr ist eine Kalkulationsgröße des Abrechnungsunternehmens, d. h. ein Unternehmen kann dem Vermieter auch einen Vertrag ohne diese Gebühr anbieten. Der Mieter muss folglich ohne klare Vereinbarung nicht mit der Belastung solcher Kosten zwingend rechnen.

Bei Erhöhung der Versicherungskosten gegenüber dem Vorjahr um 240 % sind mangels Einhaltung des Wirtschaftlichkeitsgebots nur die Kosten des Vorjahres anzusetzen, wenn der Gewerberaumvermieter die Gründe dafür nicht ausreichend darlegt. Die Kosten der Zwischenablesung der Heizkosten sind auch in Gewerberaummietverhältnissen nicht umlegbar, wenn keine konkrete Vereinbarung dazu getroffen wird. Außerdem hat der Mieter einen Anspruch darauf, dass Betriebskosten nach dem Umlagemaßstab abgerechnet werden, der im Mietvertrag vereinbart worden ist.

Der Vermieter machte gegen den Gewerberaummieter Nachforderungen für 2010 aus Betriebskostenabrechnung vom 25. November 2011 geltend.

In der Betriebskostenabrechnung waren die Kosten für den Aufzug, die Gebäudereinigung und Müllbeseitigung nicht nach dem vereinbarten Umlagemaßstab „Fläche" umgelegt worden.

Ferner waren mit der Abrechnung die um ca. 240 % gegenüber dem Vorjahr gestiegenen Kosten der Sachversicherung, gestiegene Stromkosten und die Kosten der Zwischenablesung der Heizkosten geltend gemacht worden, womit der Gewerberaummieter ebenfalls nicht einverstanden war.

Das AG Charlottenburg sprach dem Vermieter für die Positionen Aufzug, die Gebäudereinigung und Müllbeseitigung nur die sich aus dem vereinbarten Umlagemaßstab ergebenden Nachforderungen zu.

Für die Sachversicherung wurde nur der Vorjahresbetrag der Kosten für gerechtfertigt gehalten, weil der Vermieter keine nachvollziehbaren Gründe für die Kostensteigerung angegeben habe.

Die gestiegenen Stromkosten wurden wegen der vom Vermieter vorgetragenen Erhöhungen des Stromtarifs sowie des höheren Verbrauchs für umlagefähig gehalten, gegen die der Gewerberaummieter keine sub­stantiierten Einwendungen erhoben habe.

Die Kosten der Zwischenablesung wurden nicht als umlagefähig anerkannt, weil der Mietvertrag insoweit keine ausdrückliche Regelung über die Abwälzung dieser Kosten vorgesehen hatte.

Der Entscheidung ist nur teilweise zuzustimmen.

Zutreffend legt das Amtsgericht den vereinbarten Umlageschlüssel zugrunde. Grundsätzlich ist der vereinbarte Umlageschlüssel für die Abrechnung der Betriebskosten maßgebend (BGH, Urteil vom 26. Mai 2004, VIII ZR 169/03, GE 2004, 879). Lediglich wenn eine bestimmte Betriebskostenart abgrenzbar und dem einzelnen Mieter zuzuordnen ist, ist für die Anwendung des vereinbarten Umlageschlüssels kein Raum mehr (BGH, Urteil vom 17. April 2013, VIII ZR 252/12, GE 2013, 680).

Hinsichtlich der Sachversicherung entspricht die Entscheidung allerdings nicht der bisherigen Rechtsprechung. Der Wirtschaftlichkeitsgrundsatz gilt zwar auch für Gewerberaummietverhältnisse (KG, Urteil vom 3. Dezember 2007, 8 U 19/07, GE 2008, 122; LG Berlin, Urteil vom 20. Dezember 2006, 29 O 326/06, GE 2008, 126). Grundsätzlich trägt aber der Mieter die Darlegungs- und Beweislast für eine Verletzung des Grundsatzes der Wirtschaftlichkeit bei der Abrechnung der Betriebskosten durch den Vermieter, was für Wohnraummietverhältnisse bereits entschieden worden ist (BGH, Urteil vom 6. Juli 2011, VIII ZR 340/10, GE 2011, 1225; LG Berlin, Urteil vom 6. Juli 2012, 63 S 434/11, GE 2012, 1565; LG Heidelberg, Urteil vom 26. November 2010, 5 S 40/10, GE 2011, 888), ohne dass den Vermieter eine sekundäre Darlegungslast für die tatsächlichen Grundlagen seines Betriebskostenansatzes trifft.

Der Vortrag des Mieters, die Umlage der Versicherungskosten verstoße gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot, wäre nur dann zu berücksichtigen, wenn er konkret darlegt, dass von anderen Versicherern im maßgeblichen Zeitraum dieselben Leistungen preiswerter angeboten worden sind (KG, Beschluss vom 7. Februar 2011, 8 U 147/10, GE 2011, 545; KG, Urteil vom 29. März 2010, 8 U 20/09, GE 2010, 766).

Die Umlagefähigkeit der Kosten der Zwischenablesung der Heizkosten ist zu Recht auch bei Gewerberäumen verneint worden, wenn nicht ausdrücklich deren Umlage als Verwaltungskosten vereinbart worden ist, was bei Gewerberäumen zulässig ist. Aber auch bei Gewerberaum muss die Klausel über die Umlage derartiger Kosten transparent sein (BGH, Urteil vom 26. September 2012, XII ZR 112/10, GE 2012, 1696).