Gewerbemieter, Herabsetzung der Miete, fristlose Kündigung, Beschimpfungen

1. Beschimpft der gewerbliche Mieter den Geschäftsführer der Vermieterin mit den Worten er werde ihm „die Zähne ausschlagen“ und ihn „totschlagen“, wenn er nochmals ausstehende Mietzahlungen gegenüber seinen Mitarbeitern anmahne, ist die außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund gerechtfertigt. Dies gilt jedenfalls dann, wenn die Vermieterin und der Mieter in unmittelbarer Nachbarschaft gelegene Flächen und zum Teil bestimmte Flächen des Grundstücks auch gemeinsam nutzen.

2. Werden eine nachträgliche Reduzierung der vereinbarten Mietflächen und eine hierauf beruhende Herabsetzung der Miete nicht beurkundet, ist die Schriftform des § 550 BGB nicht (mehr) gewahrt.

Am 15.1.96 schlossen der Eigentümer … und … P. als Mieter einen schriftlichen Mietvertrag über die Anmietung von Büro-, Lager und Freiflächen in dem in K., H. gelegenen Objekt.

Das Mietverhältnis begann am 15.1.1996 und sollte bis zum 31.12.2006 dauern. Die monatliche Nettomiete betrug 6.000 DM, als monatliche Bruttomiete wurde ein Betrag in Höhe von 6.900 DM vereinbart. Bis etwa Frühjahr 2003 nutzten die Bekl. die in der Anlage K 5 (Bl. 51 GA) mit den Ziffern 1 - 6 gekennzeichneten Räum­lichkeiten/Flächen. Danach nutzten sie die in der Anlage K 1 (Bl. 6 GA) gekennzeichneten Räumlichkeiten/Flächen.

Mit dieser Veränderung der angemieteten Flächen ging eine Mietreduktion auf 3.000 DM zuzüglich 16 % Mehrwertsteuer, insge­samt also 3.480 DM, nunmehr 1.779,30 €, einher. Eine schriftliche Fixierung dieser Vertragsänderungen erfolgte nicht.

Am 23.4.2004 erschien kurz vor 18 Uhr der Bekl. zu 1) in den Räumlichkeiten der Kl. Dabei beschimpfte dieser einen der Ge­schäftsführer der Kl., Herrn P., auf das Heftigste. Er äußerte, dass er Herrn P. die Zähne ausschlagen und ihn totschlagen werde, wenn er, Herr P., nochmals aus­stehende Mietzahlungen gegenüber seinen, des Bekl. zu 1), Mit­arbeitern anmahne.

Tatsächlich stand die Zahlung der Monatsmiete für April 2004 noch aus; sie war noch nicht auf dem Konto der Kl. eingegangen. Die Überweisung der Miete für April 2004 erfolgte erst einige Tage nach der verbalen Auseinandersetzung. Aufgrund dieser Drohung mit körperlicher Gewalt sprach die Kl. gegenüber den Bekl. die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses aus wichtigem Grund mit Schreiben vom 23.4.2004, welches den Bekl. am selben Tage zuging, aus und forderte diese weiter dazu auf, die von ihnen in Besitz gehaltenen Räumlichkeiten bis spätestens 30.4.2004 zu räumen und geräumt an die Kl. im vertragsgemäßen Zustand herauszugeben.

Mit anwaltlichem Schreiben vom 26.4.2004 widersprach der Bekl. zu 1) der fristlosen Kündigung und entschuldigte sich für seinen verbalen Fehltritt. Außerdem bot er den beiden Geschäftsführern der Kl. eine persönliche Aussprache an, in der die wechselseitig be­stehenden Probleme noch einmal erörtert werden könnten.

Mit Schreiben vom 13.5.2004 erklärte die Kl. vorsorglich zusätz­lich noch die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses zum 31.12.2004 (Bl. 8 GA).

Mit der vorliegenden Klage begehrt die Kl. von den Bekl. als Gesamtschuldnern die Räumung des Mietobjektes.

Sie trägt im Wesentlichen vor: Das Eigentum an dem Mietgrundstück sei mit Eintragung in das Grund­buch am 10.12.2003 an sie, die Kl., übergegangen, was die Be­kl. im Laufe des Rechtsstreits nicht mehr bestritten haben.

Die verbale Entgleisung des Bekl. zu 1) stelle einen wichtigen Grund zur fristlosen Kündigung dar. Die Fortsetzung des Mietverhält­nisses sei für sie nicht zumutbar.

Jedenfalls aber seien die Bekl. zur Räumung des Mietobjektes zum 31.12.2004 aufgrund ihrer, der Kl., ordentlichen Kündigung vom 13.5.2004 verpflichtet. Ein schriftlicher Mietvertrag zwischen den Parteien bestehe nicht. Infolge der späteren Änderung der Mietflächen und der Miethöhe stelle der schriftliche Mietvertrag vom 15.1.1996 keinen schriftlichen Mietvertrag zwischen den Parteien (mehr) da, so dass eine Schriftform für das Mietverhältnis im Sinne des § 550 BGB nicht bestehe.

Die Kl. beantragt, die Bekl. als Gesamtschuldner zu verurteilen, das von ihnen in Besitz gehaltene Mietobjekt H. in K., bestehend aus Büro, Lager und Freiflächen, und zwar die gemäß beige­fügtem Lageplan (Anlage K 1) mit den Ziffern 1, 2, 3, 4, 5 und 6 gekennzeichneten Flächen, zu räumen und geräumt an die Kl. herauszugeben,

hilfsweise, das vorgenannte Mietobjekt zum 31.12.2004 zu räumen und geräumt an die Kl. herauszugeben.

Die Bekl. beantragen, die Klage abzuweisen.

Sie tragen im Wesentlichen vor:

Ein wichtiger Grund zur fristlosen Kündigung liege nicht vor. Der Ge­schäftsführer P. der Kl. habe mehrfach versucht, Arbei­ter der Bekl. abzuwerben. Auch habe er unzutreffende Insolvenzgerüchte über die Bekl. verbreitet und die falsche Behauptung erhoben, die Bekl. müssten kurzfristig ausziehen, obwohl der Miet­vertrag noch eine Laufzeit bis zum 31.12.2006 habe. Aufgrund dieses Vorverhaltens der Kl. und des Umstandes, dass die ausgesprochenen Drohungen sicherlich nicht ernst gemeint gewesen seien, könne unter Berücksichtigung der Tatsache, dass das Mietver­hältnis bislang gut acht Jahre angedauert habe, nicht davon ausge­gangen werden, dass die Fortsetzung des Mietverhältnisses für die Kl. unzumutbar geworden sei, so dass die fristlose Kündigung nicht gerechtfertigt sei.

Im Hinblick auf den Hilfsantrag der Kl. sei darauf hinzuweisen, dass gemäß § 2 Ziffer 3 des schriftlichen Mietvertrages vom 15.1.1996 eine Mietzeit bis zum 31.12.2006 vereinbart worden sei. Die von der Kl. angesprochenen Änderungen des Mietverhältnisses hätten sich nicht auf die Laufzeit des Vertrages bezogen.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den Akteninhalt verwiesen.

Die Klage ist begründet.

Die Bekl. sind als Gesamtschuldner verpflichtet, das Mietobjekt … an die Kl. geräumt herauszugeben. Dass die Kl. seit dem 10.12.2003 Eigentümerin des Mietgrundstückes ist und als solche in das Mietverhältnis mit den Bekl. eingetreten ist, steht zwischen den Parteien nicht (mehr) im Streit.

Die Bekl. sind verpflichtet, das Mietobjekt gemäß § 985 BGB an die Kl. herauszugeben. Ein Recht zum Besitz im Sinne des § 986 BGB steht den Bekl. nicht (mehr) zu.

Die Kl. hat das Mietverhältnis mit den Bekl. durch ihr Schrei­ben vom 23.4.2004 (Bl. 7 GA) gegenüber den Bekl. wirksam ge­kündigt.

Die Kl. war berechtigt, das Mietverhältnis gemäß §§ 578 Abs. 2, 569 Abs. 2 BGB außerordentlich fristlos zu kündigen.

Durch seine - unstreitigen - verbalen Entgleisungen vom 23.4.2004 gegenüber dem Geschäftsführer P. der Kl. hat der Bekl. zu 1) - zugleich Geschäftsführer der Bekl. zu 2) - das Mietverhältnis mit der Kl. in einer so schwerwiegenden Weise ge­stört, dass der Kl. ein weiteres Festhalten an dem Mietverhältnis nicht mehr zumutbar ist. Unstreitig hat der Bekl. zu 1) den Geschäftsführer P. der Kl. auf das Heftigste beschimpft; er hat dabei sinngemäß geäußert, dass er Herrn P. die Zähne aus­schlagen und ihn totschlagen würde, wenn er, Herr P., nochmals ausstehende Mietzahlungen gegenüber seinen, des Bekl. zu 1), Mitarbeitern anmahne. Die Kl. muss es nicht hinnehmen, dass ihr Geschäftsführer durch einen Mieter auf das Heftigste beschimpft und mit Körperverletzungen und gar - wenn auch nur aus Wut heraus - mit dem Tod bedroht wird. Dies gilt insbesondere deshalb, weil die Kl. als Vermieterin und die Bekl. als Mieter unstreitig in unmittelbarer Nachbarschaft gelegene Flächen nutzen und zum Teil bestimmte Flächen des Grundstücks gemeinsam nutzen. Mithin ist ein häufiges Aufeinandertreffen der Parteien und ihrer Geschäftsführer nicht zu vermeiden, weshalb die Kl. zur Überzeugung des Gerichts zur frist­losen Kündigung berechtigt war.

Die Erklärungsversuche der Bekl. für das Verhalten des Bekl. zu 1) rechtfertigen nach Auffassung des Gerichts keine andere Beur­teilung:

Selbst wenn der Geschäftsführer der Kl. P. in der Vergangenheit entsprechend dem Vortrag der Bekl. versucht haben sollte, Mitarbeiter der Bekl. abzuwerben, unzutreffende Insolvenzgerüchte über die Bekl. verbreitet hat und/oder die Behauptung erhoben hat, die Bekl. müssten kurzfristig räumen, obwohl nach Auf­fassung der Bekl. der Mietvertrag noch eine Laufzeit bis zum 31.12.2006 hat, war die Kl. dennoch zur fristlosen Kündigung aufgrund des Verhaltens des Bekl. zu 1) vom 23.4.2004 berechtigt.

Auch wenn sich der Geschäftsführer der Kl. vor dem 23.4.2004 in der von den Bekl. vorgetragenen Weise verhalten haben sollte, rechtfertigte dies nicht, dass der Bekl. zu 1) den Geschäftsführer der Kl. in massiver Weise beschimpft, ihn mit Körperverletzung und gar dem Tod bedroht. Die Bekl. hätten sich gegen die - behaupteten - Verhaltensweisen der Kl. (Abwerbungsversuche von Mitarbeitern, Verbreitung von Insolvenzgerüchten) rechtlich zur Wehr setzen können und müssen. Dies gab ihnen bzw. dem Bekl. zu 1) indessen nicht das Recht, nunmehr ihrer­seits den Geschäftsführer der Kl. zu beschimpfen und mit erheblicher körperlicher Gewalt zu bedrohen. Selbst wenn der Geschäftsführer der Kl. diese Äußerungen gemacht hat, erfüllt dies dennoch den Tatbestand einer Nötigung im Sinne des § 240 StGB und kann sein, des Bekl. zu 1), Verhalten weder rechtfertigen noch entschuldigen. Vielmehr führt die vorzunehmende Abwägung zwischen den Interessen der Kl. an einer sofortigen Räumung einerseits, und den Interessen der Bekl. an einer Fortsetzung des Mietverhältnisses andererseits auch unter Berücksichtigung des Umstandes, dass das Mietverhältnis schon mehr als acht Jahre andauert, zu dem Ergebnis, dass den Interessen der Kl. an einer sofortigen Beendigung der Vorrang gebührt mit der Folge, dass ein weiteres Festhalten an dem Mietverhältnis für die Kl. nicht zumutbar war und ist, so dass die fristlose Kündigung vom 23.4.2004 wirksam war und zur Beendigung des Mietverhältnisses geführt hat.

Zur Wiedereröffnung der mündlichen Verhandlung wegen des Schriftsatzes der Bekl. vom 21.10.2004 besteht keine Veranlassung; die dort von den Bekl. angesprochenen Umstände rechtfertigen nach Auffassung des Gerichts keine abweichende Beurteilung.