Gewerbemiete

Gewerbemiete; Preisbindung

1. Die Anordnung über die Ermittlung der Mietpreise und Nutzungsentgelte für Gewerberäume und -objekte vom 23. August 1990 ist am 3. Oktober 1990 außer Kraft getreten.

2. Keine Teilnichtigkeit bei vertraglicher Vereinbarung einer preisrechtlich unzulässigen Gewerbemiete (Leitsätze der Redaktion).

Der Senat mag eine Teilnichtigkeit des unter dem 14. Oktober 1990 zwischen den Parteien abgeschlossenen Mietvertrages wegen des Verstoßes gegen Preisvorschriften nicht zu erkennen. Es ist bereits nicht ersichtlich, daß die Anordnung über die Ermittlung der Mietpreise und Nutzungsentgelte für Gewerberäume und -objekte vom 23. August 1990 (GBl. der DDR I S. 1424) über den 3. Oktober 1990 hinaus Geltung hatte. Dies ergibt sich jedenfalls nicht aus der Anlage 2 zum Einigungsvertrag, Kapitel 5 Sachgebiet A Abschnitt III Nr. 1 a, wie die Kl. und das Landgericht meinen. Denn mit dieser Regelung ist nur die Verordnung über die Aufhebung bzw. Beibehaltung von Rechtsvorschriften auf dem Gebiete der Preise vom 25. Juni 1990 (GBl. I Nr. 37, S. 472) mit bestimmten Maßgaben aufrecht erhalten worden. Eine derartige Bestimmung befindet sich bezüglich der Anordnung über die Ermittlung der Mietpreise und Nutzungsentgelte für Gewerberäume und -objekte vom 23. August 1990 im Einigungsvertrag nicht. Diese Anordnung ist im übrigen auf der Grundlage des Gesetzes vom 22. Juni 1990 über die Preisbildung und die Preisüberwachung beim Übergang zur sozialen Marktwirtschaft - Preisgesetz - (GBl. I Nr. 37, S. 471) ergangen und nicht aufgrund der genannten Verordnung vom 25. Juni 1990. Die aus dem Einigungsvertrag zitierte Regelung bezieht sich - auch soweit Mieten und Pachten betroffen sind - demzufolge lediglich auf die Regelung des § 2 der Verordnung über die Aufhebung bzw. Beibehaltung von Rechtsvorschriften auf dem Gebiete der Preise vom 25. Juni 1990, wonach es in bestimmten Bereichen und damit auch im Bereich der Mieten und Pachten zur Beibehaltung der staatlichen Preisregelungen, die am 30. Juni 190 galten, kommen sollte.

Ob und inwieweit der in dem Mietvertrag der Parteien vereinbarte Mietzins derartigen staatlichen Preisregelungen widersprach, wird von den Kl. nicht dargetan. Hierauf kommt es jedoch nicht an, weil auch ein Verstoß gegen derartige Preisregelungen in dem Mietvertrag der Parteien nicht zu dessen Teilunwirksamkeit bezüglich der Mietzinsvereinbarung führen würde. Dies hängt damit zusammen, daß hinsichtlich der staatlichen Preisregelungen auf dem Gebiet der DDR von einem gesetzlichen Verbot im Sinne von § 134 BGB nicht ausgegangen werden kann. Der Senat hat bereits in einem (bisher nicht veröffentlichten) Urteil vom 26. April 1993 - 8 U 2873/92 - darauf hingewiesen, daß sowohl das Preisgesetz der DDR vom 22. Juni 1990 (GBl. Nr. 37, S. 471) als auch die daraufhin ergangene Verordnung über die Aufhebung bzw. Beibehaltung von Rechtsvorschriften auf dem Gebiet der Preise vom 25. Juni 1990 sich bezüglich der vorgesehenen Sanktionen bei Preisverstößen ausschließlich an die mit der Preisüberwachung betraute Behörde richteten, die bei sogenanntem Preismißbrauch einzuschreiten hatte; dabei waren die Vorschriften über die Preisbildung nicht bußgeldbewehrt, so daß die Vorschriften nach dem Preisgesetz vom 22. Juni 1990, abgesehen von den danach möglichen Maßnahmen der Preisbehörde, auf die vertraglichen Vereinbarungen bei der Preisgestaltung keine unmittelbare Wirkung hatten. Dies war weder vor dem 3. Oktober 1990 der Fall, noch kann dies für den danach liegenden Zeitraum gelten, solange die Verordnung über die Aufhebung bzw. Beibehaltung von Rechtsvorschriften auf dem Gebiet der Preise vom 25. Juni 1990 noch bezüglich der Gewerbemieten bis zum 31. Dezember 1990 Geltung hatte.

Nach allgemeiner Auffassung ist ein Vertrag, der gegen die Preisbindung verstößt, insoweit teilnichtig, als die erlaubten Preise überschritten werden. Im übrigen bleibt die Vereinbarung wirksam. Bis zum 31. Dezember 1990 war die Miete für Gewerberäume in den neuen Ländern nicht frei zu vereinbaren, sondern es bestand Preisbindung.

In seinem Beschluß vom 10. Oktober 1994 meint das Kammergericht, die maßgebliche Preisanordnung vom 23. August 1990 sei am 3. Oktober 1990 außer Kraft getreten. Jedenfalls mache ein Verstoß gegen die Preisbestimmung eine vertragliche Vereinbarung nicht teilweise unwirksam, gleichgültig, ob der Vertrag vor oder nach dem 3. Oktober 1990 geschlossen wurde. Zu der bedenklichen Entscheidung siehe die Anmerkung von Beuermann, GE 1994, 1346.