Gewerbegebiet

Gewerbegebiet; Baunutzungsverordnung; Beherbergungsbetriebe; Fremdenpension; Pensionsbetrieb

Im Gewerbegebiet sind nur solche Gewerbebetriebe aller Art zulässig, die im Einklang mit der von der Baunutzungsverordnung vorausgesetzten typischen Funktion dieses Gebietes stehen und nicht anderen Baugebieten ausdrücklich oder nach ihrer allgemeinen Zweckbestimmung zugewiesen sind.

Beherbergungsbetriebe, in denen gewohnt wird oder die wohnähnlich genutzt werden, sind im Gewerbegebiet unzulässig.

II. Gegenstand des Verfahrens ist die Nutzung von sieben Räumen (Ein-Zimmer-Appartements), die in den Bauunterlagen der Kl. jeweils als Zweibett-Zimmer mit Vorraum, Dusche/WC und Kochnische dargestellt sind. Als Nutzung ist "Pension" angegeben. Weitere Räume für diesen Zweck, etwa gemeinschaftliche Aufenthaltsräume oder Räume, die dem Service der Appartements dienen, sind nicht vorhanden. Die Kl. gibt an, Zielgruppe des Pensionsbetriebes seien nicht Erholungsuchende, sondern Arbeitnehmer (z. B. Montagearbeiter), die zeitweilig von ihrem Stammbetrieb abgeordnet seien. Die Pension solle vorübergehenden Wohnbedarf (etwa für zwei bis sechs Monate) abdecken. Hierfür seien die Zimmer komplett eingerichtet und möbliert. Auf Dienstleistungen lege der an einer möglichst preiswerten Unterbringung interessierte Benutzerkreis keinen Wert.

Ein derartiger Pensionsbetrieb ist in dem durch den Bebauungsplan "Gewerbegebiet D." aus dem Jahre 1985 als Gewerbegebiet festgesetzten Bereich des Grundstücks der Kl. gemäß § 30 Abs. 1 BauGB nicht zulässig. Denn er widerspricht der Vorschrift des § 8 BauNVO 1977, die gemäß § 1 Abs. 3 Satz 2 BauNVO Bestandteil dieses Bebauungsplans ist.

(...) Welche Gewerbebetriebe im Gewerbegebiet zulässig sind, richtet sich deshalb nicht nur nach dem Wortlaut des § 8 BauNVO, sondern auch nach der Zweckbestimmung des Gewerbegebiets. Gewerbegebiete dienen vorwiegend der Unterbringung von nicht erheblich belästigenden Gewerbebetrieben (§ 8 Abs. 1 BauNVO 1977). In ihnen sind Gewerbebetriebe aller Art zulässig, soweit sie für die Umgebung keine erheblichen Nachteile oder Belästigungen zur Folge haben können (§ 8 Abs. 2 Nr. 1 BauNVO 1977). Zu ihnen können auch Beherbergungsbetriebe gehören, da von ihnen regelmäßig keine so erheblichen Nachteile oder Belästigungen ausgehen werden, daß sie bereits aus diesem Grunde in einem Gewerbegebiet nicht zugelassen werden könnten. Die Einordnung eines Betriebes unter den Begriff der "Gewerbebetriebe aller Art", dessen Nachteile und Belästigungen unterhalb der Schwelle der Erheblichkeit bleiben, macht ihn aber noch nicht ohne weiteres im Gewerbegebiet zulässig (BVerwG, Urteil vom 25. November 1983 - BVerwG 4 C 21.83 - BVerwGE 68, 213 [217]). Die Zweckbestimmung eines Baugebiets wird auch davon beeinflußt, welche Funktion dem einzelnen Baugebiet im Verhältnis zu den anderen Baugebieten zukommt (BVerwG, Urteil vom 25. November 1983 - BVerwG 4 C 64.79 - BVerwGE 68, 207 [210 f.]). Im Gegensatz zu den Baugebieten der §§ 2 bis 7 BauNVO, die vornehmlich oder zumindest auch zum Wohnen bestimmt sind, dienen Gewerbe und Industriegebiete in erster Linie der Unterbringung von gewerblichen Betrieben. In ihnen soll nicht gewohnt werden. Dies ergibt sich bestätigend auch aus § 8 Abs. 3 Nr. 1 und § 9 Abs. 3 Nr. 1 BauNVO, nach denen nur ausnahmsweise, gleichsam als notwendige Ergänzung der gewerblichen Nutzung, Wohnungen für Aufsichts- und Bereitschaftspersonen sowie für Betriebsinhaber und -leiter zugelassen werden können. Ebensowenig dient das Gewerbegebiet der Erholung. Die Baunutzungsverordnung sieht für diesen Zweck die Festsetzung von Sondergebieten nach den §§ 10, 11 Abs. 2 BauNVO vor; ferner können Vorhaben mit dieser Zweckbestimmung mit dem Charakter von Baugebieten vereinbar sein, in denen - weitgehend störungsfrei - gewohnt werden darf. Allgemein gilt, daß Nutzungen, die nach dem Leitbild einer geordneten städtebaulichen Entwicklung den für ein Gewerbegebiet oder ein Industriegebiet typischen Nachteilen oder Belästigungen nicht ausgesetzt werden sollten, in diesen Gebieten nicht zulässig sind. Bauleitpläne sollen nämlich im Rahmen einer geordneten städtebaulichen Entwicklung gemäß § 1 Abs. 5 Satz 1 BauGB auch dazu beitragen, eine menschenwürdige Umwelt zu sichern (BVerwGE, Urteil vom 25. November 1983 - BVerwG 4 C 21.83 - a. a. O.). Daraus folgt, daß entgegen dem Wortlaut des § 8 Abs. 2 Nr. 1 BauNVO nur solche "Gewerbebetriebe aller Art" im Gewerbegebiet zulässig sind, die im Einklang mit der von der Baunutzungsverordnung vorausgesetzten typischen Funktion dieses Gebietes stehen und nicht anderen Baugebieten ausdrücklich oder nach ihrer allgemeinen Zweckbestimmung zugewiesen sind.

Für Betriebe des Beherbergungsgewerbes bedeutet dies, daß sie im Gewerbegebiet nur zulässig sein können, wenn ihren Gästen die typischen Belästigungen eines solchen Gebietes zugemutet werden können. Das kann beispielsweise bei größeren Hotels mit regelmäßig kurzer Verweildauer der Gäste und bei anderen kerngebietstypischen Beherbergungsstätten - vorbehaltlich einer Beurteilung nach § 15 Abs. 1 BauNVO - angenommen werden. Dagegen ist etwa die Fremdenpension eines Urlaubsortes oder ein Kurhotel mit dem Charakter eines Gewerbegebietes nicht vereinbar. Auch ein als Betrieb des Beherbergungsgewerbes einzustufendes Wohnheim ist in einem Gewerbegebiet nicht zulässig (BVerwG, Urteil vom 25. November 1983 - BVerwG 4 C 21.83 - a. a. O.).

Danach ist auch das Vorhaben der Kl. nicht genehmigungsfähig. Es wäre im Gewerbegebiet unzulässig, wenn der Betrieb - entgegen dem Vortrag der Kl. - in Wirklichkeit auf eine Wohnnutzung ausgerichtet wäre. Der Betrieb ist aber auch dann unzulässig, wenn er mangels eines Mindestmaßes der Möglichkeit, den häuslichen Wirkungskreis eigen zu gestalten, nicht mehr von dem Begriff der Wohnnutzung (vgl. dazu BVerwG, Beschluß vom 7. September 1984 - BVerwG 4 N 3.84 - Buchholz 406.12 § 11 BauNVO Nr. 6 = ZfBR 1985, 44) erfaßt wird. Denn auch in diesem Fall dient er einer zumindest wohnähnlichen Nutzung. Die Kl. spricht insoweit zutreffend selbst von der "Abdeckung vorübergehenden Wohnbedarfs". Die Pensionsräume sollen zudem nicht, wie dies etwa bei einem Hotel für Reisende der Fall ist, jeweils nur kurzfristig für Übernachtungen zur Verfügung stehen, sondern nach dem Konzept der Kl. für etwa zwei bis sechs Monate Arbeitnehmern, die von ihrem Stammbetrieb an andere Arbeitsstellen abgeordnet sind, zum Aufenthalt dienen. Ein Beherbergungsbetrieb, der in dieser Weise einen auf Dauer angelegten Wohnungsersatz bietet, widerspricht der Eigenart eines Gewerbegebietes in gleicher Weise wie ein Arbeitnehmerwohnheim oder eine Fremdenpension für Erholungsuchende.