Gewerbebetrieb im Einfamilienhaus als vertragswidrige Nutzung

Eine zur Kündigung berechtigende vertragswidrige Nutzung liegt auch dann vor, wenn der Mieter in der Wohnung einen Gewerbebetrieb (hier: u. a. Hausmeisterservice) unterhält, selbst wenn keine konkreten Störungen von dem Betrieb ausgehen.

(Leitsatz der Redaktion)

1 Der Antrag ist unbegründet. Einer Einstellung der Zwangsvollstreckung nach § 719 Abs. 2 ZPO steht entgegen, dass die weitere Rechtsverteidigung des Bekl. keine Aussicht auf Erfolg hat. Denn die Vorinstanzen haben die ordentliche Kündigung des Kl. zu Recht für begründet erachtet und deshalb auf Räumung des vom Bekl. gemieteten Einfamilienhauses erkannt.

2 Nach den Feststellungen des Berufungsgerichts ist der Bekl. Inhaber eines Gewerbebetriebs, der einen Hausmeisterservice, die De- und Remontage von Aufzugsanlagen und Schwertransporte innerhalb von Gebäuden, Montage von Aufzugsanlagen und Bau von Montagerüstung zum Gegenstand hat. Als Betriebsstätte hat der Bekl. gegenüber dem Gewerbeamt seit mehreren Jahren seine Wohnadresse angegeben; unter dieser „Geschäftsadresse" tritt er auch gegenüber Kunden auf. Der Kl. mahnte den Bekl. wegen unerlaubter gewerblicher Nutzung des zu Wohnzwecken vermieteten Einfamilienhauses vergeblich ab.

3 Die Auffassung der Vorinstanzen, dass im Verhalten des Bekl. eine nach dem Mietvertrag nicht erlaubte und deshalb vertragswidrige gewerbliche Nutzung liegt, steht im Einklang mit der Rechtsprechung des Senats (vgl. Senatsurteile vom 14. Juli 2009 - VIII ZR 165/08, GE 2009, 1117 = NJW 2009, 3157 Rn. 13 ff. sowie vom 10. April 2013 - VIII ZR 213/12, GE 2013, 677 = NJW 2013, 1806 Rn. 14). Auch die tatrichterliche Würdigung des Berufungsgerichts, dass die Vertragsverletzung im vorliegenden Fall ein die ordentliche Kündigung rechtfertigendes Gewicht hat, ist aus Rechtsgründen nicht zu beanstanden.

4 Der Bekl. hat sich allerdings darauf berufen, dass von seinem Betrieb bisher keine konkreten Störungen ausgegangen seien, weil er in dem vom Kl. gemieteten Einfamilienhaus in der Vergangenheit keine geschäftlichen Besuche von Mitarbeitern oder Kunden empfangen habe. Außerdem stelle er die für seinen Betrieb benötigten Fahrzeuge nicht auf dem Wohngrundstück oder auf der Straße in der Nähe des Grundstücks ab, sondern ausschließlich auf einem dafür gesondert angemieteten Platz. Darauf kommt es indessen nicht an. Bei geschäftlichen Aktivitäten freiberuflicher oder gewerblicher Art, die nach außen in Erscheinung treten, liegt eine Nutzung vor, die der Vermieter einer Wohnung ohne entsprechende Vereinbarung grundsätzlich nicht dulden muss (Senatsurteil vom 14. Juli 2009 - VIII ZR 165/08, aaO. Rn. 15).

5 Entgegen der Auffassung des Bekl. ist es auch nicht zu beanstanden, dass das Berufungsgericht einen Anspruch auf Gestattung der gewerblichen Tätigkeit verneint hat. Ein - auf Treu und Glauben gestützter - Anspruch des Mieters auf Gestattung gewerblicher Aktivitäten in der ausschließlich zu Wohnzwecken angemieteten Wohnung kommt nach der Rechtsprechung des Senats nur ausnahmsweise in Betracht (vgl. Senatsurteil vom 14. Juli 2009 - VIII ZR 165/08, aaO.). Einen solchen Ausnahmefall hat das Berufungsgericht hier angesichts von Art und Zuschnitt des vom Bekl. geführten Gewerbebetriebs rechtsfehlerfrei verneint.

Grundsätzlich darf nach § 541 BGB der Mieter die Wohnung nur für diesen vertraglichen Zweck nutzen; eine gewerbliche Tätigkeit, die nicht nach außen dringt, kann allerdings zulässig sein. Die Abgrenzung bereitet oft Schwierigkeiten.

Der Mieter eines Einfamilienhauses betrieb dort einen Gewerbebetrieb für einen Hausmeisterservice und andere Montagearbeiten. Seine Anschrift gab er den Kunden als Geschäftsadresse an; nach Abmahnung kündigte der Vermieter das Mietverhältnis wegen einer erheblichen Vertragsverletzung. Die Räumungsklage des Vermieters hatte Erfolg, der Antrag des Mieters beim BGH auf Einstellung der Zwangsvollstreckung dagegen nicht.

Mit Beschluss vom 31. Juli 2013 meinte der Bundesgerichtshof, es liege eine erhebliche Vertragsverletzung vor. Der Mieter könne sich nicht darauf berufen, dass von seinem Betrieb keine konkreten Störungen ausgegangen seien, weil er keine geschäftlichen Besucher empfangen habe und die für seinen Betrieb benötigten Fahrzeuge nicht auf dem Wohngrundstück oder in der Nähe des Grundstücks auf der Straße abgestellt habe. Ein Anspruch auf Gestattung der gewerblichen Aktivitäten nach Treu und Glauben sei vom Berufungsgericht zu Recht verneint worden.

Der Mieter hat einen Anspruch auf Gestattung einer gewerblichen Tätigkeit in der Wohnung, wenn diese nach außen hin nicht in Erscheinung tritt (BGH, VIII ZR 165/08, GE 2009, 1117). Was das konkret bedeutet, ist allerdings vom BGH bisher nicht geklärt. In der eben zitierten Entscheidung hielt der BGH es für möglich, dass die Tätigkeit eines Immobilienmaklers (ohne Publikumsverkehr) noch zulässig sein könnte. Demgegenüber ist die Erteilung von Musikunterricht notwendigerweise mit Publikumsverkehr verbunden und deshalb unzulässig (BGH, VIII ZR 213/12, NJW 2013, 1806). Eine vertragswidrige Nutzung soll aber dann nicht vorliegen, wenn der Mieter, der inzwischen woanders wohnt, in der Wohnung umfangreichen Hausrat lagert, den er stückweise verkauft, wobei auch unerheblich sein soll, wenn diese Tätigkeit nach außen in Erscheinung tritt, die Kunden also die Räume betreten (BGH, VIII ZR 93/10, GE 2011, 682).

Das „Nach-außen-in-Erscheinung-Treten" ist im Grunde eine Leerformel, die zur Abgrenzung kaum geeignet ist, wann nach Treu und Glauben der Mieter zu seiner Tätigkeit berechtigt ist. Entscheidungserheblich war hier offensichtlich vielmehr der Umfang des Gewerbebetriebs des Mieters (Art und Zuschnitt), der für Wohnraum vertragswidrig auch dann sein sollte, wenn Auswirkungen nach außen (mit Ausnahme der Angabe der Geschäftsadresse) nicht feststellbar waren.