Gewährung und/oder Verlängerung einer Räumungsfrist in angespannten Wohnungsmärkten

Für die Gewährung oder Verlängerung einer Räumungsfrist nach § 721 Abs. 1, Abs. 3 ZPO wirken der Zeitpunkt und die Intensität der vom Mieter entfalteten Bemühungen um Ersatzwohnraum im Rahmen der vom Gericht vorzunehmenden Interessenabwägung nur dann zu seinen Lasten, wenn die Suche nach Ersatzwohnraum im Falle rechtzeitiger und hinreichend intensiver Bemühungen zum Erfolg geführt hätte. Das ist bei prekären persönlichen und wirtschaftlichen Verhältnissen des Mieters zumindest dann zweifelhaft, wenn die Mietsache in einer Gemeinde liegt, in der die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen ausweislich einer Landesverordnung besonders gefährdet ist (hier: Mietenbegrenzungsverordnung Berlin).

[…] Die Kammer hat von der Möglichkeit der Aufhebung und Zurückweisung gemäß § 572 Abs. 3 ZPO Gebrauch gemacht, da das Amtsgericht den von den Bekl. geltend gemachten Anspruch auf Verlängerung der im Anerkenntnisurteil gewährten Räumungsfrist verfahrensfehlerhaft verneint hat.

Ein Anspruch auf Verlängerung einer gerichtlich gewährten Räumungsfrist kann gemäß § 721 Abs. 3 ZPO insbesondere dann bestehen, wenn die Suche nach Ersatzwohnraum während der gewährten Räumungsfrist - trotz hinreichender Bemühungen des Mieters - erfolglos war (vgl. Lehmann-Richter, in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 13. Aufl. 2017, § 721 ZPO Rz. 64 m.w.N.). Diese Voraussetzungen sind nach dem bisherigen Vortrag der - zum Teil unter Betreuung stehenden - Bekl. erfüllt:

Die Bekl. haben behauptet, die von ihnen entfalteten Bemühungen zur Anmietung von Ersatzwohnraum seien bislang erfolglos geblieben, da sie als Bezieher staatlicher Transferleistungen auf dem stark angespannten Berliner Wohnungsmarkt keine realistische Chance auf Anmietung von Ersatzwohnraum mehr hätten. Es käme erschwerend hinzu, dass sie beide bei der Schufa eingetragen seien und sie die von der Kl. erbetene Mietschuldenfreiheitsbescheinigung erst am 19. Dezember 2017 erhalten hätten. Die bereits demnach aussichtslose Suche nach Ersatzwohnraum hätte zusätzlich darunter gelitten, dass sie am 16. Dezember 2017 Eltern eines zweiten Kindes geworden seien.

Das Amtsgericht hat eine Verlängerung der Räumungsfrist verneint, da sich die Bekl. nicht rechtzeitig und hinreichend intensiv um Ersatzwohnraum gekümmert hätten. Damit allerdings hat es den Vortrag der Bekl. nicht hinreichend zur Kenntnis genommen, ihrer Suche nach Ersatzwohnraum wäre bis zum Ablauf der gewährten Räumungsfrist selbst bei gesteigerten Anmietbemühungen auf jeden Fall nicht nur wegen des angespannten Wohnungsmarktes, sondern auch wegen ihrer prekären Einkommensverhältnisse, der über geraume Zeit von der Kl. verweigerten Mietschuldenfreiheitsbescheinigung und der Geburt ihres zweiten Kindes im Dezember 2017 der Erfolg versagt geblieben.

Bei der neuerlich im Rahmen des § 721 Abs. 3 ZPO vorzunehmenden Interessenabwägung wird das Amtsgericht den gesamten Vortrag der Bekl. zu berücksichtigen und zu befinden haben, ob den Bekl. auch bei hinreichender Suche tatsächlich die Anmietung von Ersatzwohnraum bis zum Ablauf der ursprünglichen Räumungsfrist möglich gewesen wäre. Dabei werden nicht nur die besonderen persönlichen und wirtschaftlichen Verhältnisse der Bekl. zu berücksichtigen sein. Es wird auch zu erwägen sein, ob den Bekl. mit Blick auf die zwischen den Parteien streitige Möglichkeit zur rechtzeitigen Beschaffung von Ersatzwohnraum nicht allein deshalb Beweiserleichterungen zugute kommen, weil die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen in Berlin ausweislich der Mietenbegrenzungsverordnung des Senats vom 28. April 2015 (GVBl. 2015, S. 101) besonders gefährdet ist (vgl. Kammer, Urt. v. 25. Januar 2018 - 67 S 272/17 -, GE 2018, 262 = WuM 2018, 166, juris Tz. 9).

Für die Gewährung oder Verlängerung einer Räumungsfrist gehen der Zeitpunkt und die Intensität der vom Mieter entfalteten Bemühungen um Ersatzwohnraum im Rahmen der vom Gericht vorzunehmenden Interessenabwägung nur dann zu Lasten des Mieters, wenn die Suche nach Ersatzwohnraum im Falle rechtzeitiger und hinreichend intensiver Bemühungen zum Erfolg geführt hätte, meint das Landgericht Berlin (ZK 67). Das – erfolgreiche Bemühen – sei bei prekären persönlichen und wirtschaftlichen Verhältnissen des Mieters zumindest dann zweifelhaft, wenn die Mietsache in einer Gemeinde liegt, in der – wie in Berlin – die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen ausweislich einer Landesverordnung (hier: Mietenbegrenzungsverordnung Berlin) besonders gefährdet ist.

Die zur Räumung ihrer Wohnung verurteilten Beklagten hatten vom Gericht eine Räumungsfrist erhalten und deren Verlängerung beantragt, weil nach ihren Angaben die von ihnen entfalteten Bemühungen zur Anmietung von Ersatzwohnraum bislang erfolglos geblieben seien, da sie als Bezieher staatlicher Transferleistungen auf dem stark angespannten Berliner Wohnungsmarkt keine realistische Chance auf Anmietung von Ersatzwohnraum mehr hätten. Es käme erschwerend hinzu, dass sie beide bei der Schufa eingetragen seien und sie die von der Klägerin erbetene Mietschuldenfreiheitsbescheinigung von ihr erst sehr verspätet erhalten hätten. Die bereits deshalb aussichtslose Suche nach Ersatzwohnraum habe zusätzlich darunter gelitten, dass sie zeitgleich auch noch Eltern eines zweiten Kindes geworden seien. Das AG hat eine Verlängerung der Räumungsfrist abgelehnt, da sich die Beklagten nicht rechtzeitig und hinreichend intensiv um Ersatzwohnraum gekümmert hätten. Das Landgericht hob die Entscheidung auf und verwies die Sache an das AG zurück.

Das AG habe den Vortrag der Beklagten, ihre Suche nach Ersatzwohnraum wäre bis zum Ablauf der gewährten Räumungsfrist selbst bei gesteigerten Anmietbemühungen auf jeden Fall nicht nur wegen des angespannten Wohnungsmarktes, sondern auch wegen der sonstigen Umstände (fehlende Mietschuldenfreiheitsbescheinigung, Schufa-Eintrag, zweites Kind) der Erfolg versagt geblieben, nicht hinreichend zur Kenntnis genommen. Es wird auch zu erwägen haben, ob Räumungsschuldnern Beweiserleichterungen zur Möglichkeit der rechtzeitigen Beschaffung von Ersatzwohnraum zugute kommen, weil die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen in Berlin ausweislich der Mietenbegrenzungsverordnung des Senats vom 28. April 2015 besonders gefährdet ist.

Bei der Lektüre der Entscheidung fällt als erstes auf, dass das LG nicht von Räumungsschuldnern spricht, sondern von den „Beklagten“, so als gäbe es kein Räumungsurteil, sondern alles wäre noch offen. Das kann aber nicht sein, denn die Verlängerung einer gerichtlichen Räumungsfrist setzt eine solche voraus und die wiederum eine Verurteilung. Der Unterschied ist nicht nur sprachlicher Natur: ein verurteilter Schuldner hat eine andere prozessuale und moralische Position als ein noch nicht verurteilter Beklagter. Der sprachliche Lapsus zeigt, dass das LG den Antrag der Schuldner hier milder betrachtete, als es ihrer prozessualen Position zukam, erst recht wenn man bedenkt, dass die erste Räumungsfrist bei Antragstellung schon im Wesentlichen ausgeschöpft gewesen sein wird und es hier um eine Verlängerung ging.

Inhaltlich hatten die Mieter behauptet, ihre Bemühungen zur Anmietung von Ersatzwohnraum seien bislang erfolglos geblieben, da sie als Bezieher staatlicher Transferleistungen auf dem Berliner Wohnungsmarkt keine realistische Chance auf Anmietung von Ersatzwohnraum mehr hätten. Es käme erschwerend hinzu, dass sie beide bei der Schufa eingetragen seien und sie die vom Vermieter erbetene Mietschuldenfreiheitsbescheinigung erst vier Monate vor der hiesigen Entscheidung erhalten hätten. Die bereits demnach aussichtslose Suche nach Ersatzwohnraum hätte zusätzlich darunter gelitten, dass sie, ebenfalls vor vier Monaten, Eltern eines zweiten Kindes geworden seien.

Das Amtsgericht lehnte eine Verlängerung der Räumungsfrist ab, da sich die Mieter nicht rechtzeitig und hinreichend intensiv um Ersatzwohnraum gekümmert hätten. Das Landgericht meint, dass es den Vortrag der Mieter nicht hinreichend zur Kenntnis genommen habe, dass ihre Suche nach Ersatzwohnraum bis zum Ablauf der gewährten Räumungsfrist selbst bei gesteigerten Anmietbemühungen auf jeden Fall nicht nur wegen des angespannten Wohnungsmarktes, sondern auch wegen ihrer prekären Einkommensverhältnisse, der über geraume Zeit von der Klägerin verweigerten Mietschuldenfreiheitsbescheinigung und der Geburt ihres zweiten Kindes im Dezember 2017 der Erfolg versagt geblieben wäre.

Ich halte diese Bewertung in dieser Allgemeinheit für schwierig. Offenbar hatten die Mieter keine einzige konkrete Wohnungsbewerbung vorgetragen, sondern nur allgemein behauptet, dass das wegen der o. g. Umstände ohnehin sinnlos oder nicht erfolgversprechend sei. Dieses Laissez faire wird der prozessualen Position als verurteilte Räumungsschuldner, welche bereits eine Räumungsfrist ausgeschöpft haben und nun eine Verlängerung begehren, nicht gerecht. Hier wird man vielmehr ernsthafte und erhebliche Bemühungen sowie deren Nachweis verlangen müssen. Das LG ist m. E. hier deutlich zu großzügig, wenn es davon in diesem Verfahrensstadium immer noch absieht.

Auch der pauschale Hinweis auf den angespannten Wohnungsmarkt in Berlin trägt m. E. nicht. Es mag sein, dass der Berliner Senat zum Zwecke der Mietenbegrenzung das ganze Stadtgebiet per Verordnung als angespannt betrachtet. Gleichwohl ist das sachlich nicht für jede Lage und jede Wohnungsgröße richtig, wenn Wohnraum gesucht wird, und es ersetzt auch nicht den konkreten Sachverhaltsvortrag und -nachweis des Räumungsschuldners, dass er sich adäquat bemüht habe und trotzdem nichts fand.

Auch wenn eine Beweislastumkehr oder -erleichterung nicht geboten ist, wird man Vermietern empfehlen müssen, die Wohnungsangebote bei Immoscout oder Immowelt fortlaufend, am besten wöchentlich, zu protokollieren, so dass bei Bedarf vorgelegt werden kann, dass es nicht am Markt, sondern am fehlenden Bemühen des Räumungsschuldners oder an dessen Anspruchshaltung an seine neue Wohnung liegt, dass er noch nichts gefunden hat.

RA Tobias Scheidacker