Gewährleistungsausschluß für anfängliche Mängel

Gewährleistungsausschluß für anfängliche Mängel; Gesundheitsgefährdung; Schadstoffbelastung

Zur Wirksamkeit des formularmäßigen Ausschlusses der Gewährleistung für anfängliche Mängel bei für möglich gehaltener gesundheitsgefährdender Schadstoffbelastung der Mieträume.

Die Bundesrepublik Deutschland hatte der Bekl. auf einem ehemaligen Kasernengelände, das sie 1996 an den Kl. veräußerte, für die Zeit ab 1. Juni 1995 eine Halle als Gewerberaum zur Produktion von Folien auf unbestimmte Zeit zu einem monatlichen Mietzins vermietet, der sich ab 1. Januar 1997 auf 1.722 DM belief. Mit Schreiben vom 30. Juni 1997 kündigte der Kl. das Mietverhältnis zum 31. Dezember 1997, nachdem die Bekl. für 1997 lediglich 9.918,66 DM gezahlt hatte. Ende Juni 1998 gab die Bekl. das Mietobjekt zurück, ohne eine Nutzungsentschädigung gezahlt zu haben.

Mit der Klage verlangt der Kl. nach Klagerücknahme im übrigen rückständigen Mietzins und Nutzungsentschädigung für die Zeit von Januar 1997 bis Juni 1998 in Höhe von nunmehr noch 1.653,11 DM x 18 = 29.755,98 DM abzüglich gezahlter 9.918,66 DM = 19.837,32 DM.

Die Bekl. nutzte die Halle lediglich zu Lagerzwecken und Laborversuchen. Sie macht geltend, wegen einer gesundheitsgefährdenden Verseuchung des Hallenbodens mit polyzyklischen aromatischen Kohlenwasserstoffen (PAK) an der vertraglich vereinbarten Nutzung gehindert gewesen und deshalb von der Zahlungspflicht befreit zu sein. Der Kl. hält die Belastung für nicht erheblich und beruft sich im übrigen auf den in § 6 des Mietvertrages enthaltenen Gewährleistungsausschluß, der wie folgt lautet:

"§ 6

Gewährleistung

1. Die Mietsache wird in dem Zustand überlassen, in dem sie sich bei Beginn des Vertragsverhältnisses befindet. Der Mieter kennt den Zustand. Etwa vorhandene Mängel sind bei der Bemessung des Entgelts berücksichtigt.

2. Für eine bestimmte Größe und Beschaffenheit sowie für sichtbare oder unsichtbare Mängel des Vertragsobjekts leistet der Bund keine Gewähr.

3. Der Bund übernimmt keine Gewährleistung für die Sicherheit der eingelagerten Gegenstände."

Das Landgericht wies die Klage ab. Auf die Berufung des Kl. gab das Oberlandesgericht ihr in Höhe des zuletzt noch beantragten Betrages nebst Verzugszinsen statt. Dagegen richtet sich die zugelassene Revision der Bekl., mit der diese ihren Antrag auf Abweisung der Klage weiterverfolgt.

Die Revision hat keinen Erfolg.

Das Berufungsgericht läßt dahinstehen, ob die Belastung der Halle mit PAK so hoch war, daß dies einen zur Mietminderung führenden Mangel darstellte, weil die Haftung des Kl. für einen derartigen Mangel durch § 6 Abs. 1 und 2 des Mietvertrages wirksam ausgeschlossen sei.

Das hält der revisionsrechtlichen Prüfung stand.

1. Zutreffend geht das Berufungsgericht davon aus, daß es sich bei dem abgeschlossenen Vertrag um von der Bundesrepublik gestellte Allgemeine Geschäftsbedingungen handelt, so daß seine Regelungen nach dem AGB-Gesetz zu prüfen sind.

Das Berufungsgericht hat auch nicht verkannt, daß der vereinbarte Gewährleistungsausschluß gemäß § 9 Abs. 2 Nr. 2 AGBG unwirksam wäre, wenn damit jegliche Gewährleistung sowohl für anfängliche als auch für nachträglich auftretende Mängel ausgeschlossen wäre. Es hat § 6 Abs. 2 MV aber dahin ausgelegt, daß diese Klausel lediglich die Gewährleistung für bei Abschluß des Vertrages bereits vorhandene Mängel ausschließt, und den formularmäßigen Ausschluß der verschuldensunabhängigen Haftung für anfängliche Sachmängel nach § 538 BGB a. F. in einem gewerblichen Mietvertrag zu Recht als zulässig angesehen (vgl. Senatsurteil vom 27. Januar 1993 - XII ZR 141/91 - NJW-RR 1993, 519, 520; Wolf/Eckert/Ball, Handbuch des gewerblichen Miet-, Pacht- und Leasingrechts, 8. Aufl. Rdn. 379).

2. Diese Auslegung hält der revisionsrechtlichen Prüfung stand. (...)

Auch die Auslegung der Klausel durch den Senat führt zu keinem anderen Ergebnis als jenem, das das Berufungsgericht seiner Entscheidung zugrunde gelegt hat:

3. Die Revision greift diese Auslegung zum einen mit dem Hinweis an, der Wortlaut des § 6 Abs. 2 MV enthalte keine Beschränkung auf vorhandene Mängel, und macht zum anderen geltend, der Kl. würde sich bei einem nachträglich auftretenden Mangel "mit Sicherheit" auch auf diese Gewährleistungsausschlußklausel berufen. Damit kann sie keinen Erfolg haben.

Richtig ist zwar, daß der Wortlaut des § 6 Abs. 2 MV bei isolierter Betrachtung als umfassender Ausschluß jeglicher Gewährleistung verstanden werden könnte, weil jeder Mangel, ob anfänglich oder nachträglich, entweder sichtbar oder unsichtbar ist. Dies würde jedoch der Stellung dieser Klausel im Gesamtzusammenhang des § 6 nicht gerecht. Die vom Berufungsgericht vorgenommene einschränkende Auslegung ist nicht nur möglich, sondern auch naheliegend und richtig:

§ 6 Abs. 1 MV bezieht sich ausschließlich auf bei Mietbeginn vorhandene Mängel und dient in erster Linie der Festlegung des vertraglich geschuldeten Zustandes, was insbesondere aus dem Zusatz hervorgeht, daß die Höhe des Mietzinses mit Rücksicht auf den bei Mietbeginn vorhandenen Zustand der Mietsache bemessen worden ist. Ein ausdrücklicher Gewährleistungsausschluß findet sich demgegenüber erst in § 6 Abs. 2 MV. Soweit der Vermieter danach keine Gewähr für Größe und Beschaffenheit leistet, bezieht auch dies sich auf den ursprünglichen Zustand der Mietsache. Bereits das legt es nahe, mit dem Berufungsgericht auch den Ausschluß der Gewährleistung für sichtbare und unsichtbare Mängel allein auf ursprüngliche Mängel zu beziehen und dahin zu verstehen, daß der Ausschluß der Gewährleistung für sichtbare Mängel, der sich bereits als Folge der Regelung in § 6 Abs. 1 MV ergibt, ausdrücklich normiert und um den Ausschluß der Gewährleistung auch für solche Mängel erstreckt wird, die bei Mietbeginn vorhanden, aber noch nicht ohne weiteres erkennbar waren.

Hätte hingegen mit der Regelung des § 6 Abs. 2 MV auch die Haftung für nachträgliche Mängel ausgeschlossen werden sollen, ergäbe die ausdrückliche Erwähnung sichtbarer und unsichtbarer Mängel wenig Sinn, da es bei der Haftung für nachträgliche Mängel auf deren Erkennbarkeit nicht ankommt. Vielmehr hätte es nahegelegen, einen umfassenden Haftungsausschluß entweder dahingehend zu formulieren, daß "jegliche" Gewährleistung ausgeschlossen wird, oder aber ausdrücklich sowohl die Haftung für anfängliche als auch für später auftretende Mängel auszuschließen. Hinzu kommt, daß sich der Ausschluß der Gewährleistung für die Sicherheit eingelagerter Gegenstände in § 6 Abs. 3 MV als überflüssig erweisen würde, wenn der Haftungsausschluß in § 6 Abs. 2 MV auch später auftretende Mängel erfassen würde.

4. Soweit die Revision hilfsweise geltend macht, die Regelung des § 6 Abs. 2 MV sei unklar, so daß Zweifel bei ihrer Auslegung gemäß § 5 AGBG zu Lasten des Verwenders gehen müßten, verhilft ihr auch das nicht zum Erfolg. Denn § 5 AGBG kommt nicht schon stets dann zur Anwendung, wenn unterschiedliche Auslegungen möglich sind, sondern erst dann, wenn von diesen nach den vorrangigen allgemeinen Auslegungsprinzipien keine den klaren Vorzug verdient (vgl. Wolf/Horn/Lindacher, AGB-Gesetz 4. Aufl. § 5 Rdn. 28). Hier aber liegt nach der Auffassung des erkennenden Senats die vom Berufungsgericht gefundene Auslegung weitaus näher und verdient den klaren Vorzug vor der Auslegung im Sinne eines umfassenden Haftungsausschlusses. Demgegenüber vermag der Umstand, daß die Vorinstanzen die hier zu beurteilende Klausel unterschiedlich ausgelegt haben, für sich allein noch nicht den Schluß auf das Vorliegen einer nicht behebbaren Mehrdeutigkeit und damit Unklarheit im Sinne des § 5 AGBG zu rechtfertigen (vgl. Wolf/Horn/Lindacher a. a. O. Rdn. 29).

5. Angesichts dieses Auslegungsergebnisses enthält § 6 Abs. 2 MV - entgegen der Auffassung der Revision - auch keine gegen § 11 Nr. 7 AGBG verstoßende Freizeichnung von einer Haftung des Vermieters für Vorsatz oder grobes Verschulden bei der Durchführung des Vertrages. Insoweit kann auch dahinstehen, ob der uneingeschränkte Ausschluß der Gewährleistung für die Sicherheit eingelagerter Gegenstände in § 6 Abs. 3 MV wirksam ist oder nicht, da es sich insoweit um eine eigenständige Klausel handelt, deren Unwirksamkeit sich auf die inhaltlich in sich geschlossene und vollständig bleibende Regelung der Absätze 1 und 2 des § 6 MV nicht auswirkt (vgl. BGH, Urteil vom 30. September 1987 - VIII ZR 226/86 - MDR 1988, 224, 225; Wolf/Horn/Lindacher a. a. O. § 6 Rdn. 41).

6. Das Mietzahlungsverlangen des Kl. erweist sich auch nicht angesichts der revisionsrechtlich zu unterstellenden Gesundheitsgefährdung durch die Schadstoffbelastung der Mieträume als treuwidrig, § 242 BGB. Soweit die Revision geltend macht, bei Kenntnis dieser Gefahr hätte weder die Bundesrepublik die Halle vermieten dürfen noch die Bekl. sie angemietet, steht dieser Gesichtspunkt dem Verlangen des Kl. nach Erfüllung des Vertrages nicht entgegen. Die vorvertragliche Kenntnis der Vertragsparteien von der Belastung des Holzbodens der zuvor militärisch genutzten Halle durch Schmutz und Ölrückstände zeigt vielmehr, daß beide Vertragsparteien mit einer möglicherweise auch gesundheitsgefährdenden Schadstoffbelastung rechneten, zumal § 7 Abs. 2 MV Ölrückstände ausdrücklich als schädigende Stoffe bezeichnet, und daß sie den Vertrag in Kenntnis dieses Risikos gleichwohl zu einem dieses Risiko berücksichtigenden Mietzins schließen wollten.

Daß eine gesundheitsgefährdende Schadstoffbelastung tatsächlich vorhanden war und sich dieses Risiko somit verwirklicht hat, wie revisionsrechtlich zu unterstellen ist, hindert den Kl. nicht, sich auf den darauf bezogenen Gewährleistungsausschluß zu berufen. Ein Verzicht des Mieters auf Gewährleistungsansprüche ist grundsätzlich auch im Hinblick auf Gesundheitsgefährdungen zulässig, wie sich bereits aus § 544 letzter Halbsatz BGB a. F. ergibt (vgl. auch RG JW 1936, 2706 m. Anm. Roquette).

Die Berufung des Kl. auf den Haftungsausschluß verstößt hier auch nicht etwa deshalb gegen Treu und Glauben, weil das Ausmaß der Gesundheitsgefährdung die Tauglichkeit der Mieträume zum vertraglich vorgesehenen Gebrauch völlig ausschloß. Denn die Bekl. hätte sich von der weiteren Zahlung des Mietzinses jederzeit durch fristlose Kündigung nach § 544 BGB a. F. befreien können. Sie kann sich insoweit auch nicht darauf berufen, allein wegen der Ungewißheit darüber, wie gravierend die Belastung war, an der Aufnahme der vorgesehenen Produktion gehindert gewesen zu sein. Sie hätte sich vielmehr sogleich - notfalls im Wege eines Beweissicherungsverfahrens - Gewißheit verschaffen und sodann entscheiden können, ob sie ihr Kündigungsrecht nach § 544 BGB a. F. ausübt, oder ob es im Hinblick auf den ohnehin geringer bemessenen Mietzins wirtschaftlich sinnvoller erschien, die Kontaminierung durch Entfernung oder Versiegelung des verseuchten Holzfußbodens selbst zu beseitigen.

7. Dem Zahlungsbegehren des Kl. steht schließlich auch nicht das in der Revisionsverhandlung vorgetragene Argument der Bekl. entgegen, in ihrer Einstellung der Mietzahlungen sei angesichts des Ausmaßes der Gesundheitsgefährdung und der dadurch bedingten Untauglichkeit des Mietobjekts zum vertragsgemäßen Gebrauch eine fristlose Kündigung nach § 544 BGB a. F. zu sehen. Denn noch mit Schreiben vom 7. August 1997 hatte die Bekl. dem Kl. Zahlung der ungeminderten Miete angeboten, sobald dieser eine Bescheinigung über die Einhaltung der zulässigen Grenzwerte vorlege, und mit Schriftsatz vom 28. Mai 1998 gegenüber dem Zahlungsbegehren des Kl. eine Mietminderung um 100 % eingewandt. Daraus ist zu ersehen, daß sie selbst vom Fortbestand des Mietverhältnisses bis zum Wirksamwerden der vom Kl. ausgesprochenen Kündigung ausging. Um so weniger konnte und mußte der Kl. ihr Verhalten als konkludente Kündigungserklärung ihrerseits verstehen.

Für anfängliche Mängel haftet der Vermieter immer; nach § 536 a BGB sogar auf Schadensersatz, auch wenn der Mangel unbekannt war. Es sei denn, im Vertrag ist etwas anderes vereinbart.

Die Beklagte hatte eine ehemalige Kaserne gemietet, um dort Folien zu produzieren. Der Geschäftsbetrieb konnte jedoch nicht aufgenommen werden, da der Hallenboden mit polyzyklischen aromatischen Kohlenwasserstoffen (PAK) verseucht war. Die Mieterin stellte die Mietzahlungen ein; der Vermieter meinte, es liege kein erheblicher Mangel vor, und im übrigen sei auch die Gewährleistung nach dem Vertrag ausgeschlossen. Das Oberlandesgericht verurteilte die Mieterin zur Zahlung.

Mit Urteil vom 3. Juli 2002 folgte der BGH dieser Auffassung und meinte, der formularmäßige Ausschluß der Gewährleistung für anfängliche Mängel sei wirksam. Die Vertragsklausel sei zwar auslegungsbedürftig; die Gewährleistung für später entstehende Mängel sei jedoch nach dem Sinn der Regelung nicht ausgeschlossen worden (anderenfalls wäre die gesamte Regelung unwirksam gewesen). Das Mietzahlungsverlangen verstoße auch nicht gegen Treu und Glauben, denn der Mieter könne in diesen Fällen auf Gewährleistungsansprüche verzichten, wie sich aus § 544 BGB a. F. ergebe. Darüber hinaus hätte die Mieterin auch jederzeit fristlos kündigen können, was sie unterlassen habe.

In dem Urteil geht es nicht um eine Schadensersatzpflicht des Vermieters für anfängliche Mängel (Garantiehaftung) nach § 536 a BGB, sondern um das Minderungsrecht des Mieters für solche Mängel. Für die Praxis gilt es folgendes zu beachten: Bei Wohnraum ist ein Ausschluß oder eine Einschränkung des Minderungsrechts des Mieters nicht möglich (§ 536 Abs. 4 BGB). Auch bei einem anfänglichen Mangel wäre der Mieter immer zur Minderung berechtigt. Bei Geschäftsraum ist ein völliger Ausschluß des Minderungsrechts unwirksam; möglich ist aber eine Regelung dahingehend, daß der Mieter zunächst die volle Miete zu zahlen hat und auf eine von ihm zu erhebende Rückforderungsklage aus ungerechtfertigter Bereicherung verwiesen wird (BGH NJW-RR 1993, 519). Die Schadensersatzpflicht für anfängliche Mängel (§ 536 a BGB) kann der Vermieter jedenfalls bei Geschäftsraum formularmäßig ausschließen. Das gleiche muß aber auch für Wohnraum gelten, denn diese Garantiehaftung ist "eine für das gesetzliche Haftungssystem untypische Regelung" (BGH a. a. O.). Das gilt gleichermaßen für Geschäftsraum- und für Wohnraummietverträge. Der BGH meint, der Vermieter könne sich bei Gesundheitsgefährdung auf den Gewährleistungsausschluß berufen, ohne gegen Treu und Glauben zu verstoßen und verweist auf § 544 BGB a. F. Auch nach der Mietrechtsreform gilt dieses außerordentliche Kündigungsrecht sowohl für Wohn- als auch für Geschäftsraum (§§ 569, 578 BGB n. F.), wenn die Räume zum Aufenthalt von Menschen bestimmt sind. Bei Gesundheitsgefährdung steht dem Mieter also immer das Recht zur außerordentlichen fristlosen Kündigung zu; die Frage der Gewährleistung ist davon unabhängig.