Gewährleistungsausschluß bei Wohnungsverkauf

Gewährleistungsausschluß bei Wohnungsverkauf; Zurechnung der Mangelkenntnis

Allein dadurch, daß der Verwalter eine an alle Wohnungseigentümer gerichtete behördliche Aufforderung zur Beseitigung von Mängeln am Gemeinschaftseigentum als Zustellungsvertreter entgegennimmt, wird dem einzelnen Wohnungseigentümer bei einem Verkauf des Wohnungseigentums noch nicht die Kenntnis von dem Inhalt vermittelt.

Mit notariell beurkundetem Vertrag vom 30. September 1997 erwarb der Kl. von den Bekl. zwei Eigentumswohnungen - unter Ausschluß der Gewährleistung für Größe, Güte und Beschaffenheit von Gemeinschafts- und Sondereigentum - für 385.000 DM. Die Bekl. versicherten, daß ihnen von verborgenen Mängeln nichts bekannt sei. Vor dem Abschluß des Vertrags war die von den Bekl. mit der Verwaltung der Eigentumswohnungen beauftragte P. GmbH (nachfolgend: GmbH), deren Geschäftsführer der Bekl. zu 1 war, von dem zuständigen Bau- und Wohnungsaufsichtsamt auf Feuchtigkeitsschäden hingewiesen und aufgefordert worden, Dichtungen und Anschlüsse der Terrassen zu überprüfen und fachgerecht instand zu setzen. Im Oktober 1997 erlangte der Kl. Kenntnis davon, daß die Terrassen der von ihm erworbenen Eigentumswohnungen undicht waren, so daß Wasser durch die Decken in die darunter liegenden Wohnungen lief. Außerdem stellte er einen Schimmelpilzbefall fest. Mit Anwaltschreiben vom 22. Oktober 1997 focht er den Kaufvertrag wegen arglistiger Täuschung an. In der Folgezeit verhandelten die Parteien über das weitere Vorgehen. Gemäß Schreiben vom 8. Dezember 1997 kamen sie überein, daß die Bekl. den Kl. von allen Kosten für die Sanierung der Terrassen freistellten und der Kl. auf die Rückabwicklung des Kaufvertrags und auf seine Rechte aus der Anfechtung verzichtete. Die Bekl. führten verschiedene Sanierungsarbeiten aus, mit denen der Kl. jedoch nicht zufrieden war. Er forderte sie unter Fristsetzung und Nachfristsetzung, mit der er zugleich den Rücktritt von der Vereinbarung gemäß Schreiben vom 8. Dezember 1997 androhte, zur Durchführung bestimmter Sanierungsarbeiten an den Terrassen und zur Beseitigung weiterer Mängel auf.

Mit der Behauptung, der Bekl. zu 1 habe Kenntnis von dem Hinweis des Bau- und Wohnungsaufsichtsamts auf die Feuchtigkeitsschäden gehabt, verlangt der Kl. von den Bekl. die Rückzahlung des Kaufpreises sowie weiterer im Zusammenhang mit dem Erwerb der Eigentumswohnungen und dem Vollzug des Kaufvertrags entstandener Kosten Zug um Zug gegen lastenfreie Rückgabe der Wohnungen; außerdem begehrt er die Feststellung, daß die Bekl. verpflichtet sind, ihm die Kosten der Finanzierung des Kaufpreises und der Rückabwicklung des Kaufvertrags zu ersetzen. Das Landgericht hat die Klage abgewiesen. Die Berufung des Kl. ist überwiegend erfolgreich gewesen. Die Bekl. erstreben mit ihrer Revision, deren Zurückweisung der Kl. beantragt, die vollständige Wiederherstellung des erstinstanzlichen Urteils. Das Rechtsmittel führte zur Zurückverweisung an das Berufungsgericht.

(...) 2. Das angefochtene Urteil unterliegt jedoch deshalb der Aufhebung, weil das Berufungsgericht zu Unrecht die Nichtigkeit der Vereinbarung gemäß Schreiben vom 8. Dezember 1997 annimmt und seine bisher getroffenen Feststellungen den Vorwurf der arglistigen Täuschung des Kl. durch die Bekl. nicht rechtfertigen.

a) Die Vereinbarung gemäß Schreiben vom 8. Dezember 1997 ist formwirksam. Die Auslegung des Berufungsgerichts, sie sei als formbedürftige Bestätigung bzw. Nichtvornahme des Kaufvertrags (§ 141 BGB) anzusehen, hat keinen Bestand. Sie wird weder dem Wortlaut der Vereinbarung noch den rechtlichen Voraussetzungen der Bestätigung gerecht. Die Annahme einer Bestätigung scheitert schon daran, daß die Bekl. eine arglistige Täuschung immer bestritten haben. Die Parteien wollten daher nicht den Kaufvertrag auf eine neue Grundlage stellen, sondern den Streit über die Wirksamkeit der Anfechtung dadurch beilegen, daß die Bekl. die Mängel beseitigen. Falls sie ihrer Verpflichtung nicht nachkamen, sollte der rechtliche Zustand bestehen, der vor dem Abschluß der Vereinbarung bestand; d. h., daß dann aus der Sicht des Kl. die Anfechtung zur Rückabwicklung des Kaufvertrags führen sollte, während aus der Sicht der Bekl. die Frage der arglistigen Täuschung zu klären war. Damit stellt sich die Vereinbarung als Vergleich (§ 779 BGB) dar, der nicht der notariellen Form bedarf.

Das Berufungsgericht hat es bisher offengelassen, ob die Bekl. die Vereinbarung gehörig erfüllt haben. Dieser Punkt bedarf jedoch der Aufklärung. Reichen die ausgeführten Sanierungsarbeiten zur Erfüllung aus, ist die Klage unbegründet; sind die Arbeiten nicht ausreichend, ist der Kl. nach der fruchtlosen Fristsetzung mit Schreiben vom 17. November 1998 durch die Erhebung der Klage wirksam von der Vereinbarung zurückgetreten (§ 326 Abs. 1 BGB a. F.) mit der Folge, daß die Begründetheit der Klage von der Wirksamkeit der Anfechtung abhängt.

b) Zutreffend geht das Berufungsgericht davon aus, daß es sich bei den Feuchtigkeitsschäden im Bereich der Terrassen um einen offenbarungspflichtigen Mangel handelt, auf den die Bekl. - ihre Kenntnis unterstellt - den Kl. auch ungefragt hinweisen mußten. Ebenfalls trifft die weitere Annahme des Berufungsgerichts zu, daß die Kenntnis der Mitarbeiter der GmbH von den Feuchtigkeitsschäden dem Bekl. zu 1 als Geschäftsführer nicht zugerechnet werden kann, denn die Zurechnung der Kenntnis von Mitarbeitern einer juristischen Person ist nur zu ihren Lasten, nicht dagegen zu Lasten ihrer Organe zulässig (Senatsurteil vom 13. Oktober 2000, V ZR 349/99, NJW 2001, 359, 360 m. w. N.).

Zu Unrecht nimmt das Berufungsgericht jedoch an, die Bekl. müßten sich eine Kenntnis der GmbH zurechnen lassen, weil sie diese mit der Verwaltung der Eigentumswohnungen beauftragt haben und sie insoweit als Vertreterin der Bekl. tätig wurde. Das verkennt die Funktion des Verwalters. Er ist organschaftlicher Vertreter der Eigentümergemeinschaft mit bestimmten Aufgaben und Befugnissen, die in den §§ 27, 28 WEG näher geregelt sind. Dazu gehört die Entgegennahme von Willenserklärungen und Zustellungen an die Wohnungseigentümer (§ 27 Abs. 2 Nr. 3 WEG). Hier geht es jedoch nicht um die Zurechnung des als Empfangs- oder Zustellungsvertreter erlangten Wissens von dem Eingang des an alle Eigentümer gerichteten Schreibens des Bau- und Wohnungsaufsichtsamts, sondern um die Kenntnis von dem Inhalt. Sie wird allein dadurch, daß der Verwalter ein Schriftstück für die Wohnungseigentümer entgegennimmt, diesen allenfalls in Angelegenheiten vermittelt, welche die Wohnungseigentümer als Gemeinschaft betreffen. Dagegen wird sie dem einzelnen Wohnungseigentümer nicht auch in einer Angelegenheit zugerechnet, die ihn - wie hier als Verkäufer seines Wohnungseigentums - persönlich betrifft. Da die GmbH auch nicht als Verhandlungsgehilfin der Bekl. aufgetreten ist, sondern an dem Abschluß des Kaufvertrags nicht beteiligt war, kann ihre Kenntnis von den Mängeln den Bekl. nach § 166 Abs. 1 BGB nicht zugerechnet werden. Auch eine Anwendung der Grundsätze der Wissenszurechnung nach § 166 Abs. 1 BGB analog kommt nicht in Betracht, weil die GmbH in den persönlichen Angelegenheiten des Wohnungseigentümers eine rechtlich und organisatorisch selbständige Dritte ist, so daß eine Wissenszurechnung unter dem Gesichtspunkt der Pflicht zur ordnungsgemäß organisierten Kommunikation (BGHZ 117, 104 106 f. = GE 1993, 79 = NJW 1992, 1099) ausscheidet (vgl. Senatsurt. v. 22. November 1996, V ZR 196/95, NJW-RR 1997, 270 m. w. N.).

c) Somit kann eine arglistige Täuschung des Kl. durch die Bekl. nur dann bejaht werden, wenn der Bekl. zu 1 vor Vertragsschluß Kenntnis von dem Hinweis des Bau- und Wohnungsaufsichtsamts hatte. Das hat das Berufungsgericht dahinstehen lassen. Da es die von dem Pro-zeßbevollmächtigten des Kl. in der mündlichen Verhandlung vor dem Senat angesprochene Lebenserfahrung, daß der Verwalter seiner Pflicht zur Weitergabe von Mängelanzeigen an die Wohnungseigentümer nachkommt, nicht gibt, bedarf die Sache weiterer Aufklärung. Dabei wird der Kl. noch zur Kausalität der arglistigen Täuschung für den Kaufentschluß (vgl. Senatsurteil vom 12. Mai 1995 - V ZR 34/94 = GE 1995, 1044, 1079 = NJW 1995, 2361, 2362) vortragen können.

Ein Gewährleistungsausschluß ist wirksam, wenn der Wohnungsverkäufer von einer Behördenauflage, die an den WEG-Verwalter gegangen war - nichts wußte.

Der Wohnungsverkäufer sicherte dem Käufer zu, daß ihm von verborgenen Mängeln des Gemeinschafts- und Sondereigentum nichts bekannt sei. Dem zuständigen WEG-Verwalter war vorher eine Aufforderung des Bau- und Wohnungsaufsichtsamts zugegangen, Feuchtigkeitsschäden an Terrassen und darunter liegenden Wohnungen zu beseitigen. Der Käufer erfuhr davon nach Vertragsschluß, focht den Kaufvertrag wegen arglistiger Täuschung an, ließ sich dann aber auf die Zusage des Verkäufers ein, die Kosten für die Terrassensanierung zu übernehmen. Der Käufer war mit den Sanierungsarbeiten nicht zufrieden und wollte wieder zur Rückgängigmachung des Kaufvertrages zurückkehren.

Der BGH widersprach der Annahme des Berufungsgerichts, daß die Kostenübernahme formunwirksam sei und der Verkäufer sich die Kenntnis des WEG-Verwalters von den Mängeln zurechnen lassen müsse: Die Kostenübernahme sei als Vergleich nicht formbedürftig und schließe bei Erfolglosigkeit den Rückgriff auf die Arglistanfechtung nicht aus. Der Mangel an den Terrassendichtungen sei offenbarungspflichtig, den Zugang der Behördenauflage an den WEG-Verwalter müsse der Verkäufer sich aber nicht schon zurechnen lassen. Es komme darauf an, ob der Verwalter die Information an die Wohnungseigentümer weitergegeben habe. Das muß das Berufungsgericht noch aufklären.