Gewährleistungsanspruch

Gewährleistungsanspruch; Mängelbeseitigungskosten; Instandsetzungskosten; Verwendungsersatzanspruch; Aufwendungsersatzanspruch

1. Der Mieter kann auch dann Erstattung der Instandsetzungskosten vom Vermieter verlangen, wenn ihm die Mietsache wegen der Mängel zu einem stark verringerten Mietzins überlassen wurde.

2. Darüber hinausgehende Verwendungen sind erstattungsfähig, wenn die Arbeiten dem mutmaßlichen Willen des Vermieters entsprachen oder die Mietsache dadurch einen Wertzuwachs erhalten hat.

(Leitsätze der Redaktion)

Die Bekl. ist Eigentümerin eines Hauses. Auf ihre Zeitungsanzeige "Renovierungsbedürftiges Einfamilienhaus mit Garage an Handwerker zu vermieten" kam es am 21. Mai 1979 zwischen der Bekl. einer-seits sowie dem Kl. und der Zeugin A. andererseits zum Abschluß eines formularmäßigen Mietvertrags für die Zeit vom 1. Juni 1979 bis 1. Juni 1985. Unter § 24 des Mietvertrags "Sonstige Vereinbarungen" war handschriftlich eingefügt: "Die Miete beträgt nur 170 DM, weil das Haus reno-viert werden muß." In der Folgezeit verrichtete der Kl. an dem Haus in Ei-genleistung umfangreiche Arbeiten. Über eine Verlängerung des Mietverhältnisses erzielten die Parteien keine Einigung. Der Kl. zog nach dem 1. Juni 1985 aus. Er begehrt Ersatz der im und am Haus gemachten Auf-wendungen sowie Ausgleich einer eingetretenen Wertsteigerung. Deren Höhe beziffert er unter Bezugnahme auf das Gutachten des Sachverständigen P., das in dem durchgeführten Beweissicherungsverfahren erstattet worden ist, auf insgesamt 100.400 DM, wobei die Instandsetzungsarbeiten des Kl. mit rund 51.400 DM und die Wertverbesserungsmaßnahmen mit rund 49.000 DM angesetzt worden sind. Die Klage ist in beiden Instan-zen erfolglos geblieben. Die Revision des Kl. führte zu einem Grundurteil und zur Zurückverweisung der Sache.

1. Das Berufungsgericht hält einen Anspruch des Kl. auf Kostenerstattung für die von ihm behaupteten Aufwendungen und Ersatz von Wertverbesserungen unter keinem rechtlichen Gesichtspunkt für begründet und hat hierzu ausgeführt:

Vertragliche Vereinbarungen, aufgrund derer die Bekl. zur Zahlung der Klagesumme an den Kl. verpflichtet wäre, seien nicht getroffen worden. Der Kl. habe nicht bewiesen, daß die Bekl. ihm im Zusammenhang mit den Mietvertragsverhandlungen in Ergänzung des Inhalts des Mietvertrags ei-ne Vergütung aller seiner Aufwendungen verbindlich zugesagt habe. Den von der Zeugin A. wiedergegeben Erklärungen der Vermieterseite lasse sich eine vertraglich bindende Zusage der Bekl., dem Kl. die Kosten aller Aufwendungen zur Verbesserung des Mietobjekts zu ersetzen, nicht ent-nehmen. Unabhängig davon könne nicht festgestellt werden, ob die Zeu-gin A. den Ablauf der Vertragsverhandlungen im Ergebnis zutreffend er-faßt und in Erinnerung behalten habe. Ihren Angaben stehe die Aussage der Zeugin R., der Tochter der Bekl., entgegen, wonach die Frage der Auf wendungen des Kl. für Materialleistungen zwar erörtert und ihm das Ange-bot mietfreien Wohnens gemacht, es schließlich aber, wie ursprünglich vorgesehen, bei der Vereinbarung einer monatlichen Miete von 170 DM belassen worden sei. Ein gesetzlicher Ersatzanspruch stehe dem Kl. ge-gen die Bekl. ebenfalls nicht zu. Ein Verwendungsersatzanspruch nach § 547 I BGB wegen notwendiger Verwendungen sei nicht gegeben, da der Kl. nach eigenen Angaben das bei Abschluß des Mietvertrages nicht be-wohnbare Haus durch seine Aufwendungen erst in einen bewohnbaren Zustand versetzt habe. Aufwendungen, die erforderlich gewesen seien, um die Mietsache in einen vertragsmäßigen Gebrauchszustand zu versetzen, seien keine notwendigen Verwendungen i. S. des § 547 I BGB und al-lein unter den Voraussetzungen des § 538 II BGB zu erstatten; die Vor aussetzungen hierfür lägen jedoch nicht vor, da es an einem Verzug der Bekl. hinsichtlich ihrer Mängelbeseitigungspflicht fehle. Auch die Bestimmung des § 547 II BGB rechtfertige den Klageanspruch nicht. Es lasse sich jedenfalls nicht feststellen, daß die Geschäftsführung des Kl. dem Interesse und dem wirklichen oder mutmaßlichen Willen der Bekl. als Vermieterin entsprochen habe. Die baulichen Veränderungen und Umbauten in dem Umfang, wie sie der Kl. seiner Darstellung nach vorgenommen habe, seien für die Bekl. nicht nützlich gewesen. Nach dem Gutachten des Sachverständigen G. vom 7. Dezember 1990 habe der Gebäude- und Sachwert des Mietobjekts zur Zeit des Mietvertragsendes am 1. Juni 1985 rund 24.000 DM betragen. Es sei keinem Vermieter und Hauseigentümer nütz-lich, wenn ein solches Gebäude, das zu Beginn des Mietvertragsverhältnisses nicht wertlos gewesen sei, mit 100.400 DM Aufwand einen Wert von etwa 24.000 DM erhalte. Die Bekl. sei auch während der Mietvertragsverhandlungen davon ausgegangen, der Kl. werde, um das Haus wohnlich zu gestalten, Material im Gegenwert des angebotenen vollständigen Miet-zinserlasses kaufen müssen. Die Bekl. habe somit damals den Umfang der Instandsetzungsmaßnahmen des Kl. durch einen Kostenrahmen von etwa 10.200 DM (170 DM x 12 x 5) als begrenzt angesehen. Nur Leistungen in diesem Ausmaß hätten daher ihrem konkludent geäußerten Willen entsprochen. Schließlich sei die Klage weder völlig noch teilweise nach den Vorschriften über die ungerechtfertigte Bereicherung begründet, da sich nicht feststellen lasse, daß der Wert des Gebäudes zu Beginn des Miet verhältnisses am 1. Juni 1979 geringer als 24.000 DM gewesen sei.

II. Diese Begründung hält revisionsrechtlicher Nachprüfung nicht stand.

1. Soweit die Revision sich gegen die Feststellung des Berufungsgerichts wendet, daß vertragliche Vereinbarungen, aufgrund derer die Bekl. zum Ersatz der vom Kl. verlangten Aufwendungen verpflichtet wäre, nicht ge-troffen worden seien, hat der Senat die erhobenen Verfahrensrügen ge-prüft, jedoch nicht für durchgreifend erachtet (§ 565 a ZPO).

2. Zu Recht beanstandet die Revision, daß das Berufungsgericht dem Kl. einen Anspruch auf Ersatz notwendiger Verwendungen gem. § 547 I BGB versagt hat.

a) Die Parteien haben, wovon auch das Berufungsgericht ausgeht, bei Ab-schluß des Mietvertrages eine Entschädigungspflicht der Bekl. für die vom Kl. zu tätigenden Verwendungen nicht ausschließen wollen. Damit steht dem Anspruch des Kl. auch nicht § 13 I und IV des formularmäßigen Miet-vertrags entgegen, wonach der Mieter Ersatz von Aufwendungen nur ver-langen kann, wenn die Vermieterin den baulichen Änderungen vor deren Beginn schriftlich zugestimmt und dabei Ersatz der Aufwendungen der Hö-he nach versagt hat. Das bedeutet, daß der Kl. Ersatz seiner Verwendungen nach den gesetzlichen Vorschriften beanspruchen kann.

b) Notwendige Verwendungen i. S. des § 547 I BGB sind Leistungen, die zur Erhaltung oder Wiederherstellung der Mietsache erforderlich sind (Se-nat, NJW 1974, 743 unter II 3 = LM § 538 BGB Nr. 22 = WM 1974, 348; Wolf/Eckert, Handbuch des gewerblichen Miet-, Pacht- und Leasingrechts, 6. Aufl., Rdnr. 332), die danach auch der Eigentümer der Sache selbst hät-te aufwenden müssen, um die Sache zu erhalten (Staudinger/Emmerich, BGB, 12. Aufl. 1981, § 547 Rdnr. 14; Scheuer, in: Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, V Rdnr. 385). Aufwendungen des Mieters zur Herstellung des vertragsmäßigen Zustands der Mietsache können dagegen nur nach Gewährleistungsrecht gem. § 538 II BGB er-setzt verlangt werden; sie sind keine notwendigen Verwendungen i. S. des § 547 BGB (Senat, NJW 1984, 1552 unter A I 4 = LM § 256 ZPO Nr. 126 = WM 1983, 766; Gelhaar in: RGRK, 12. Aufl., § 547 Rdnr. 4; Scheuer, in: Bub/Treier, V Rdnr. 386, jeweils m. w. N.). Darum geht es hier jedoch nicht. Das vermietete Haus befand sich unstreitig in einem stark renovierungsbedürftigen Zustand, weswegen laut ausdrücklicher Bestimmung in § 24 des Mietvertrags nur ein Mietzins von monatlich 170 DM vereinbart worden ist. Der Kl. sollte sich deshalb das Haus nach seinen Bedürfnissen wohnlich herrichten. Hieraus ergibt sich, daß die Bekl. ihrerseits keine Re novierungsarbeiten vornehmen lassen wollte, so daß der seinerzeitige Überlassungszustand geschuldet und damit vertragsgemäß war. Auch ein unter dem Mindeststandard liegender Zustand ist dann vertragsgemäß, wenn er eindeutig vereinbart ist und der Mieter sich mit ihm einverstanden erklärt hat (Sternel, Mietrecht, 3. Aufl., II Rdnr. 14).

c) Dann aber kann der Kl. grundsätzlich von der Bekl. Ersatz seiner Auf-wendungen verlangen, soweit diese der Instandsetzung des Hauses, ins-besondere der Erneuerung des Dachstuhls einschließlich Dacheindeckung, der Erneuerung der Elektro- und Sanitärinstallation sowie der Be-seitigung von Feuchtigkeitsschäden im Wand- und Fußbodenbereich und damit der Erhaltung und Wiederherstellung des Mietobjekts dienten. Den Wert dieser vom Kl. ausgeführten Arbeiten hat der Sachverständige P. in seinem Gutachten vom 3. Januar 1986 mit rund 45.100 DM (ohne Mehrwertsteuer) beziffert. Die Bekl. hat dies zwar mit der Behauptung bestritten, die gesamten vom Kl. durchgeführten Arbeiten seien nicht ordnungsgemäß ausgeführt und daher unbrauchbar; das Gebäude sei wegen der Ein-griffe des Kl. in die Bausubstanz derzeit nicht vermietbar. Aufgrund des Umfangs der Instandsetzungsarbeiten des Kl. kann jedoch davon ausgegangen werden, daß mit hoher Wahrscheinlichkeit ein Anspruch des Kl. auf Ersatz seiner notwendigen Verwendungen in irgendeiner Höhe besteht. Der Senat ist daher in der Lage, insoweit ein Grundurteil gem. § 304 I ZPO zu erlassen; soweit die Bekl. erstmals im Revisionsverfahren die Ein-rede der Verjährung nach § 558 I BGB erhoben hat, war diese nicht zu be rücksichtigen (BGHZ 1, 234 [239] = NJW 1951, 557 = LM § 18 I Ziff. 2 UmStG). Die Entscheidungen über die Höhe der von der Bekl. zu erstatten-den Verwendungen war dem Betragsverfahren vorzubehalten. Dabei wird das Berufungsgericht auch zu prüfen haben, ob die Verwendungen des Kl. teilweise dadurch bereits abgegolten sind, daß ein Mietzins von "nur 170 DM" monatlich vereinbart worden ist.

3. Soweit der Kl. Ersatz darüber hinausgehender Verwendungen verlangt, kann ein Ersatzanspruch gem. § 547 II BGB i. V. mit § 638 BGB ebenfalls nicht, wie die Revision zu Recht rügt, mit der vom Berufungsgericht gege-benen Begründung verneint werden.

a) Entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts kann auch aus dem Gut-achten des Sachverständigen G. vom 7. Dezember 1990 nicht hergeleitet werden, daß die vom Kl. vorgenommenen baulichen Veränderungen und Umbauten der Bekl. nicht nützlich gewesen seien und damit nicht deren In-teresse entsprachen. Nach diesem Gutachten betrug der Gebäude- und Sachwert zum Stichtag 1. Juni 1979 rund 24.000 DM, während der Ver-kehrswert des Grundstücks insgesamt im Zeitpunkt der Begutachtung mit rund 94.000 DM ermittelt wurde (Bodenwert: 106.890 DM abzüglich rund 13.000 DM Abbruchkosten); ein Gebäudewert ist darin nicht enthalten, weil das Grundstück seit ca. fünf Jahren unbewohnt war. Welchen Verkehrswert das Gebäude zur Zeit des Mietvertragsendes besaß, hat der Sachverständige G. nicht festgestellt. Hingegen hat der Sachverständige P. in seinem im Beweissicherungsverfahren erstatteten Gutachten vom 3. Januar 1986, mit dem sich das Berufungsgericht in diesem Zusammenhang nicht auseinandergesetzt hat, ausgehend von einem Sachwert des Gebäudes vor Umbau Stand 21. November 1979 von 37.389,04 DM einen Sachwert nach Umbau Stand 1. Mai 1985 in Höhe von 80.277,27 DM und damit eine Wertverbesserung von rund 43.000 DM errechnet. Es kann da-her nicht ausgeschlossen werden, daß die vom Kl. vorgenommenen wei-teren Renovierungsarbeiten zu einer Wertverbesserung des Gebäudes im damaligen Zeitpunkt geführt haben, diese aber durch den mehrjährigen Leerstand des Hauses wieder vernichtet worden ist.

b) Weitere Voraussetzung eines Ersatzanspruchs nach § 547 II BGB i. V. mit § 683 BGB ist, daß die vom Kl. vorgenommenen Arbeiten dem wirk-lichen oder mutmaßlichen Willen der Bekl. entsprachen; dabei sind an das Vorliegen der letztgenannten Voraussetzung strenge Anforderungen zu stellen (Sternel, II Rdnr. 614; Scheuer, in: Bub/Treier, V Rdnr. 399). Aller-dings erlaubt, was die Revision zu Recht beanstandet, der angebotene Mieterlaß keinen Rückschluß darauf, daß nur Arbeiten im Wert von etwa 10.200 DM erkennbar dem Willen der Bekl. entsprachen. War der Mietzins bereits mit Rücksicht auf die Renovierungsbedürftigkeit des Hauses auf monatlich 170 DM herabgesetzt und die Bekl. bereit, selbst diesen Betrag auf die Dauer von sechs Jahren zu erlassen, so überstiegen auch nach ih-rer Vorstellung die Kosten der erforderlichen Instandsetzungsarbeiten den während der Vertragsdauer geschuldeten Mietertrag. Das Berufungsgericht wird daher erneut zu prüfen haben, ob mit dem wirklichen oder mut-maßlichen Willen der Bekl. in Einklang zu bringen ist, daß der Kl. für sie die weiteren Renovierungsarbeiten vornahm. Dagegen könnte z. B. sprechen, daß der Umfang der Arbeiten vom Kl. selbst bestimmt wurde und die erforderlichen Kosten hierfür nicht absehbar waren.

4. Sollten die Voraussetzungen der Geschäftsführung ohne Auftrag nicht vorliegen, kommt ein Anspruch des Kl. aus dem Gesichtspunkt der unge-rechtfertigten Bereicherung in Betracht, sofern durch die Verwendungen ein Wertzuwachs, insbesondere eine Erhöhung des Verkehrswerts des Gebäudes eingetreten ist (vgl. Senat, WM 1967, 750 unter B I 3 b; Scheu-er, in: Bub/Treier, V Rdnrn. 403, 405 m. w. N.). Da das Berufungsgericht auch hier von einem unrichtigen Sach- und Gebäudewert von 24.000 DM zum Stichtag 1. Juni 1985 ausgeht, ist der Auffassung, es lasse sich eine Wertverbesserung gegenüber dem Zeitpunkt des Beginns des Mietverhältnisses am 1. Juni 1979 nicht feststellen, die Grundlage entzogen.

Nach § 547 Abs. 1 BGB kann der Mieter vom Vermieter stets Ersatz der notwendigen Verwendungen auf die Mietsache für dringende Reparaturarbeiten verlangen. Dies auch dann, wenn der Mieter den Vermieter nicht vorher zu diesen Arbeiten aufgefordert hatte. Soweit es um andere Mängel geht, setzt freilich der Erstattungsanspruch des Mieters voraus, daß der Vermieter im Sinne des § 538 Abs. 2 BGB mit der Mängelbeseitigung in Verzug war.

In seiner Entscheidung vom 20. Januar 1993 hatte sich der Bundesgerichtshof mit diesem Fragenkomplex zu befassen und hielt dabei - entgegen der Auffassung der Vorinstanzen - den Einwand des Vermieters für unbeachtlich, daß die Mängel bei Vertragsabschluß bekannt waren und zu einer erheblich niedrigeren Miete geführt hatten (in dem Fall war ein Einfamilienhaus für 170 DM mtl. vermietet worden!). Der BGH hielt es allerdings für möglich, daß der Verwendungsersatzanspruch des Mieters durch diesen niedrigen Mietzins "abgegolten" sei, wobei offen blieb, wie dies zu berechnen wäre.

Im übrigen meinte der BGH auch, daß bei anderen Verwendungen, die im mutmaßlichen Interesse des Vermieters lagen oder die einen Wertzuwachs des Grundstücks bewirkten, ebenfalls ein Aufwendungsersatz in Frage käme.

Der Vermieter sollte sich in solchen Fällen daher stets fragen, ob es nicht wesentlich kostengünstiger ist, notwendige Instandsetzungsmaßnahmen selbst auszuführen und dann eine angemessene Miete zu verlangen, statt, wie es häufiger zu lesen ist, Reparaturbedürftige Räume als "Handwerkerobjekt" zu geringem Mietzins zu überlassen.