Gesundheitsgefährdung durch Legionellen

1. Behauptet der Mieter eine vom Vermieter bestrittene Gesundheitsgefahr durch eine zwischen den Parteien unstreitige Legionellenkontamination des Trinkwassers, ist über die Frage, ob die Kontamination für den Mieter eine Gesundheitsgefahr begründet, (Sachverständigen-) Beweis zu erheben.

2. Eine richterliche Eigenrecherche, die der Ermittlung zwischen den Parteien streitiger Tatsachen dient, die nicht allgemeinkundig sind, ist durch § 291 ZPO nicht gedeckt und verstößt gegen den Beibringungsgrundsatz.

II. Der Rechtsstreit war wie geschehen unter Aufhebung des erstinstanzlichen Urteils gemäß § 538 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 ZPO auf den Antrag der Kl. an das Amtsgericht zurückzuweisen. Danach darf das Berufungsgericht die Sache unter Aufhebung des Urteils zurückverweisen, soweit das Verfahren des ersten Rechtszugs an einem wesentlichen Mangel leidet und aufgrund dieses Mangels eine umfangreiche oder aufwendige Beweisaufnahme erforderlich ist. Diese Voraussetzungen sind erfüllt.

Das angefochtene Urteil beruht auf einer fehlerhaften Behandlung des Parteivorbringens, indem es zwischen den Parteien streitige Tatsachen als unstreitig behandelt und eindeutiges Parteivorbringen offensichtlich sachwidrig und damit objektiv fehlerhaft gewürdigt hat (BVerfG, Beschl. v. 7. April 1981 - 2 BvR 911/80, BVerfGE 57, 42; Heßler, in: Zöller, ZPO, 31. Aufl. 2016, § 538 Rz. 18 m.w.N.):

Das Amtsgericht hat die auf Feststellung der Minderung des Mietzinses gerichtete Klage abgewiesen, da es die Behauptung der Bekl., der im streitgegenständlichen Anwesen unstreitig vorhandene Legionellenbefall begründe für die Kl. keine Gesundheitsgefährdung, ohne Beweiserhebung verfahrensfehlerhaft zu deren Gunsten als unstreitig gewertet hat. Diese Behandlung des Sachvortrags steht in unauflösbarem Widerspruch zum klagebegründenden Vorbringen der Kl., die behauptet hat, der seit dem Jahre 2014 wiederholt festgestellte - und die in § 16 Abs. 7 TrinkwasserVO ausgewiesenen Grenzwerte weit überschreitende - Legionellenbefall sei für sie mit einer konkreten und akuten Gesundheitsgefahr verbunden. Dieses Klagevorbringen ist schlüssig: Unterlässt nämlich der Vermieter schuldhaft die Beseitigung einer gesundheitsgefährdenden Legionellenkontamination, weist die Mietsache nicht nur einen - gemäß §§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB zu beseitigenden - Mangel der Mietsache i. S. d. § 536 Abs. 1 BGB auf, sondern dem Mieter können wegen der vom Vermieter verabsäumten Beseitigung auch Schadens- und Schmerzensgeldansprüche zustehen (vgl. BGH, Urt. v. 6. Mai 2015 - VIII ZR 161/14, NJW 2015, 2111 Tz. 7).

Davon ausgehend ist hinsichtlich der klägerseits behaupteten Gesundheitsgefährdung für den gesamten streitgegenständlichen Zeitraum umfänglicher Beweis - durch Einholung eines Sachverständigengutachtens - zu erheben. Für eine verfahrensfehlerfreie Tatsachenfeststellung unzureichend war und ist der vom Amtsgericht vorgenommene Verweis auf die im streitgegenständlichen Zusammenhang ergangene Instanzrechtsprechung und die dort erfolgte rechtliche Bewertung unterschiedlicher Legionellenkonzentrationen. Die Tatsachenfeststellung hätte allenfalls durch eine Verwertung der in den in Bezug genommenen Verfahren erhobenen Beweise gemäß § 411a ZPO oder im Wege des Urkundsbeweises erfolgen können (vgl. BGH, Beschl. v. 6. Juli 2010 - XI ZR 224/09, WM 2011, 924, juris Tz. 12). Beides ist unterblieben.

Die Durchführung einer förmlichen Beweiserhebung war auch nicht ausnahmsweise aufgrund eigener Sachkunde des Amtsgerichts entbehrlich, da diese Sachkunde nicht nur vorliegen, sondern den Parteien vor Schluss der mündlichen Verhandlung aufgezeigt werden muss (st. Rspr., vgl. nur BGH, Urt. v. 15. März 2017 - VIII ZR 270/15, juris Tz. 29). Auch daran fehlte es.

Keine andere Beurteilung rechtfertigt das vom Amtsgericht herangezogene Arbeitsblatt des „Deutschen Vereins des Gas- und Wasserfaches“, ausweislich dessen eine „direkte Gefahrenabwehr und Sanierung“ erst ab einer - in der streitgegenständlichen Mietsache womöglich nicht erreichten - Kontamination von über 10.000 kbE/100 ml geboten sein soll. Die darauf gründende Tatsachenfeststellung des Amtsgerichts ist bereits deshalb unzureichend, weil beweiskräftige Anhaltspunkte dafür fehlen, dass der genannte Wert im streitgegenständlichen - und mittlerweile mehr als dreijährigen Zeitraum - zu keinem Zeitpunkt überschritten wurde. Unabhängig davon würde der vom Amtsgericht genutzten Erkenntnisquelle ein hinreichender Beweiswert nur dann zukommen, wenn die dort ausgewiesenen Grenzwerte nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen ermittelt und festgelegt worden wären. Auch dazu fehlt jeglicher Anhalt. Die selbständige Heranziehung des Arbeitsblattes durch das Gericht wäre aber selbst bei hinreichendem Beweiswert unzulässig, da sie auf einer mit dem Beibringungsgrundsatz und § 291 ZPO unvereinbaren richterlichen Eigenrecherche beruhte (vgl. BGH, Urt. v. 10. Dezember 1986 - I ZR 136/84, NJW 1987, 1021, juris Tz. 18; OLG Köln, Urt. v. 22. September 2004 - 6 U 50/04, GRUR-RR 2005, 75, juris Tz. 14; Greger, in: Zöller, aaO. , § 291 Rz. 1b; Huber, in: Musielak/Voit, ZPO, 17. Aufl. 2017, § 291 Rz. 2). Eine solche ist allenfalls dann zulässig, wenn sie dazu dient, sich über allgemeinkundige Tatsachen zu informieren (vgl. BGH, Urt. v. 10. Mai 2007 - III ZR 115/06, NJW 2007, 3211 Tz. 8; Greger, aaO.). Dazu gehören lediglich die Tatsachen, die in einem größeren oder kleineren Bezirk einer beliebig großen Menge von Personen bekannt sind oder wahrnehmbar waren, und über die man sich aus zuverlässigen Quellen ohne besondere Fachkunde unterrichten kann, wie etwa Ereignisse der Zeitgeschichte, die geographische Lage und Ortsentfernungen in Landkarten, Börsenkurse im Wirtschaftsteil der Zeitungen oder Zahlenangaben in statistischen Jahrbüchern (vgl. Huber, aaO. Rz. 1). Die von einem Verein ermittelten und ausgewiesenen Grenzwerte für eine gesundheitsgefährdende Legionellenkontamination fallen darunter nicht.

Die Kammer hat das ihr gemäß § 538 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 ZPO eingeräumte Ermessen hinsichtlich einer eigenen Sachentscheidung oder einer Aufhebung und Zurückverweisung (vgl. BGH, Urt. v. 5. Juli 2011 - II ZR 188/09, NJW-RR 2011, 1365 Tz. 7) mit dem sich aus dem Tenor ersichtlichen Ergebnis ausgeübt. Denn eine Aufhebung und Zurückverweisung war hier wegen des Aufwands und Umfangs der durchzuführenden Beweisaufnahme nicht nur gerechtfertigt, sondern trotz der mit einer Aufhebung und Zurückverweisung für die Parteien verbundenen Nachteile geboten (vgl. BGH, aaO.). Die Beweise werden nunmehr im ersten Rechtszug durch das Amtsgericht zu erheben sein.

Legionellen im Trinkwasser können krank machen und stellen einen Mangel der Mietsache dar. Ab welcher Konzentration der kbE (koloniebildende Einheiten) das der Fall ist, kann zweifelhaft sein.

Die Mieterin hatte auf Feststellung einer Mietminderung geklagt, da seit 2014 ein Legionellenbefall wiederholt festgestellt worden sei, der die Grenzwerte nach der Trinkwasserverordnung weit überschritten habe. Es bestehe daher eine konkrete und akute Gesundheitsgefahr. Das Amtsgericht hatte das Arbeitsblatt des „Deutschen Vereins des Gas- und Wasserfaches“ herangezogen, wonach eine Sanierung erst ab einer Kontamination von über 10.000 kbE/100 ml nötig sei. Weil dieser Grenzwert nicht überschritten war, hatte es die Klage abgewiesen. Die Berufung war erfolgreich.

Das Landgericht Berlin verwies den Rechtsstreit an das Amtsgericht zurück, da es verfahrensfehlerhaft ohne Beweiserhebung eine Gesundheitsgefährdung verneint habe. Die Grenzwerte der Trinkwasserverordnung seien weit überschritten gewesen, so dass für die behauptete Gesundheitsgefährdung ein Sachverständigengutachten hätte eingeholt werden müssen. Das vom Amtsgericht herangezogene Arbeitsblatt habe keinen hinreichenden Beweiswert, da nicht ersichtlich sei, dass die dort ausgewiesenen Grenzwerte nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen ermittelt worden seien. Darüber hinaus sei auch die selbständige Heranziehung des Arbeitsblattes durch das Gericht unzulässig, da sie auf einer mit dem Beibringungsgrundsatz unvereinbaren richterlichen Eigenrecherche beruhe.

Nach § 16 Abs. 7 Trinkwasserverordnung hat der Inhaber einer Wasserversorgungsanlage bei einer Überschreitung der festgelegten technischen Werte unverzüglich Untersuchungen durchzuführen und Abhilfemaßnahmen zu ergreifen. Für Legionellen ist in Anlage 3 Teil II als Maßnahmenwert 100 (kbE)/100 ml angegeben.

Das Amtsgericht München hat in seinem Urteil vom 25. Juni 2014 (452 C 2212/14 - ZMR 2015, 139) auf § 7 der Trinkwasserverordnung verwiesen, wonach der technische Maßnahmenwert im Trinkwasser nicht eingehalten werden muss, und hat unter Bezugnahme auf das Arbeitsblatt des DVGW eine Gesundheitsgefahr verneint, die erst bei Überschreitung der Konzen­tration von 10.000 kbE/100 ml vorliege. Die subjektive Angst des Mieters führe nicht zur Mangelhaftigkeit; bei einem Befall von 1.700 kbE/100 ml bestehe keine über das normale Lebensrisiko hinausgehende Gesundheitsgefahr. Die Gesundheitsgefahr und den Mangel habe der Mieter darzulegen und zu beweisen.

Nach den Entscheidungsgründen der 67. Kammer hat demgegenüber das Amtsgericht Mitte eine Gesundheitsgefährdung als unstreitig (entgegen dem Vorbringen der Klägerin) angenommen, was der Kammer die Aufhebung und Zurückverweisung leicht gemacht hat. Ob aber immer, wie die Kammer meint, ein Sachverständigengutachten einzuholen ist, kann bezweifelt werden.

Ob ein Mangel der Mietsache vorliegt, hat der Mieter darzutun und zu beweisen. Er muss also zunächst eine konkrete Gesundheitsgefahr schlüssig behaupten. Die bloße Überschreitung des technischen Maßnahmenwertes nach der Trinkwasserverordnung reicht nicht aus; das ergibt sich schon aus § 7 der Trinkwasserverordnung, worauf das Amtsgericht München zu Recht hingewiesen hat. Dem lässt sich nicht entgegenhalten, dass jeder Legionellenbefall einen Mangel darstelle und der Vermieter hier nur den Einwand haben könne, dass es sich um einen unerheblichen Mangel im Sinne des § 536 BGB handelt. Abgesehen davon, dass auch dann der Mieter die Beweislast für die Erheblichkeit hat (vgl. Prechtel, NZM 2017,105; str.), kann ein Mietmangel nur bei einer konkreten Gesundheitsgefährdung angenommen werden.

Wenn das erfüllt ist, kann (und muss) der Mieter sich auf ein Sachverständigengutachten berufen. Kommt er dem trotz Auflage durch das Gericht nicht nach, ist eine Klage auf Feststellung der Minderung abzuweisen. Dies auch ohne Bezugnahme des Gerichts auf das Arbeitsblatt, was die 67. Kammer als unzulässige richterliche Eigenrecherche gewertet hatte. Demgegenüber hält die Kammer die schlichte Behauptung der Mieterin, die Überschreitung der Werte der Trinkwasserverordnung sei mit einer Gesundheitsgefahr verbunden, für schlüssig. Ob sich andere Gerichte dem anschließen werden, ist zweifelhaft.