Gesundheitsgefahr durch Kellerfeuchtigkeit

Gesundheitsgefahr durch Kellerfeuchtigkeit; Beendigung des Mietverhältnisses; fristlose Kündigung; Gesundheitsgefährdung; Kellerraum; Feuchtigkeit; Ladenmieter

Der Mieter eines Ladens mit einem damit verbundenen Kellerraum kann das Mietverhältnis wegen Gesundheitsgefährdung auch dann kündigen, wenn lediglich der Kellerraum wegen eindringender Feuchtigkeit ohne erhebliche Gesundheitsgefährdung nicht benutzbar ist, der Kellerraum aber zur Ausübung der Geschäftstätigkeit ständig benutzt werden muß.

Die Kündigung war gem. § 544 BGB wirksam. Denn bei dem Ladengeschäft mit Keller handelte es sich um zum Aufenthalt von Menschen bestimmte Räume. Auch wenn der Aufenthalt nur ein zeitweiliger ist, ist § 544 BGB anwendbar (Palandt-Putzo, 47. Aufl. 1988, § 544 BGB Anm. 2 a). Der vermietete Raum ist auch dann zum Aufenthalt von Menschen bestimmt, wenn in dem fraglichen Raum nach den Abreden der Parteien nur vorübergehend Menschen verweilen sollen (Emmerich-Sonnenschein, Miete, 3. Aufl. 1986, § 544 BGB Anm. 2 a). Dies war hier nach den mietvertraglichen Vereinbarungen der Fall. Nicht nur die Ladenräume im Erdgeschoß, sondern auch die Kellerräume waren zum Betrieb eines Blumenhandels vermietet worden (§ 1 Nr. 1 und 3 des Mietvertrages). Da die Kellerräume nicht ausdrücklich nur als Lagerräume vermietet worden sind, mußte die Kl. davon ausgehen, daß sie auch zum Betrieb des Blumengeschäftes mitbenutzt wurden und damit auch zum vorübergehenden Aufenthalt von Menschen geeignet sein mußten. Dagegen spricht auch nicht, daß die Miete für die Kellerräume wesentlich geringer war als diejenige für die Ladenfläche im Erdgeschoß. Bei einem Blumengeschäft ist vielmehr grundsätzlich davon auszugehen, daß Vorbereitungsarbeiten (Anfertigung von Kränzen und Gestecken, Binden von Sträußen etc.) auch in den Kellerräumen zu einem Ladengeschäft stattfinden, so daß diese zum mindestens vorübergehenden Aufenthalt von Menschen geeignet sein müssen.

Nach dem Ergebnis der in erster Instanz durchgeführten Beweisaufnahme waren hier die Kellerräume nicht zum Aufenthalt geeignet, vielmehr war ihre Benutzung mit einer erheblichen Gefährdung der Gesundheit verbunden. Eine derartige Gefährdung der Gesundheit ist bereits anzunehmen, wenn ständig Feuchtigkeit auftritt bzw. Wasser in den Keller einbricht (LG Mannheim ZMR 1977, 154; LG Saarbrücken WuM 1982, 187). Ist nur ein Teil des Mietobjektes gesundheitsgefährdend - wie hier der Keller -, so besteht ein Kündigungsrecht dann, wenn dadurch die Benutzbarkeit des gesamten Mietobjektes in Frage gestellt wird. Das kann aber hier durchaus angenommen werden, weil der Keller nicht nur zum Lagern der Ware benötigt wurde, sondern auch zu Vorbereitungsarbeiten, ohne die ein gewinnbringender Blumenhandel nicht denkbar ist.