Gesundheitsgefährdung durch eindringendes Hochwasser

Eine fristlose Kündigung wegen erheblicher Gesundheitsgefährdung ist berechtigt, wenn infolge Hochwassers mit Schlamm und Fäkalien durchsetztes Abwasser aus der Kanalisation in die Wohnung gedrückt wird, so daß diese zum Teil mehrere Zentimeter unter Wasser steht.

Macht der Vermieter die Beauftragung einer Firma zum Abpumpen des eingedrungenen Abwassers von einer Kostenbeteiligung des Mieters abhängig, kann in der Ausnutzung der Notsituation eine widerrechtliche Drohung liegen.

Die Parteien verbindet ein Mietvertrag. Im Rahmen der Hochwasserkatastrophe 1993 in Köln wurde in der Nacht zum 23.12.1993 mit Fäkalien durchsetztes Abwasser durch die Kanalisation in die Wohnung der klagenden Mieterin hochgedrückt. Aufgrund dessen standen zumindest einige Teile der Wohnung mehrere Zentimeter unter Kanalwasser. Außerdem drang das Abwasser in den Keller und in Nachbarwohnungen der Kl. ein. Das genaue Ausmaß der Beeinträchtigungen wird vom Bekl. mit Nichtwissen bestritten.

Am Morgen dieses Tages wurde die Firma B. bestellt, um das Wasser abzupumpen. Vor Ort weigerte sie sich jedoch, die Arbeiten ohne schriftliche Auftragsbestätigung durchzuführen. Daraufhin suchten die Kl. und die übrigen Mieter des Hauses den Bekl. auf und forderten, der Firma B. einen entsprechenden Auftrag zu erteilen. Nachdem sich dieser anfangs geweigert hatte, kam es zu einem Streit über die Verteilung der Kostenübernahme. Schließlich schlossen die Beteiligten eine Vereinbarung folgenden Inhalts: "... Die oben genannten Anwesenden kommen überein, daß das Hochwasser im Hause durch die Firma B. abgepumpt wird. Die Firma B. wurde durch die oben genannte Hausgemeinschaft beauftragt. Nachfolgende Regelungen wurden getroffen. Herr K. als Hausbesitzer tritt für die Bezahlung in Vorlage. Er beteiligte sich mit 30 % an den entstehenden Kosten. Den Rest von 70 % übernimmt die Hausgemeinschaft! ..."

In diesem Vertrag wurde die Kl. als Anwesende aufgeführt und dieser von einem anderen Mieter in ihrem Auftrag unterschrieben. Die Firma B. pumpte daraufhin in der Zeit vom 23. bis 26.12.1993 das Wasser ab und stellte dem Bekl. nach entsprechender Einigung 36.000 DM in Rechnung. Mit Schreiben v. 29.12.1993 kündigte die Kl. den Mietvertrag fristlos mit der Begründung, daß die Wohnung unbewohnbar und ihr Zustand gesundheitsgefährdend sei.

Mit Schreiben v. 19.1.1994 focht die Kl. die Verpflichtungserklärung v. 23.12.1993 an. Der Bekl. hält die fristlose Kündigung der Kl. für unwirksam. Er rechnet mit Mietzinsforderungen für die Monate Januar und Februar 1994 in Höhe von insgesamt 1.064 DM auf. Hilfsweise erklärt er die Aufrechnung mit einem Betrag in Höhe von 3.150 DM, dem Anteil der Kl. wegen Beteiligung an den Pumpkosten.

Die Kl. hat das Mietverhältnis mit Schreiben v. 29.12.1993 fristlos gekündigt. Hierzu war sie gemäß § 544 BGB berechtigt.

Nach dieser Vorschrift kann der Mieter das Mietverhältnis ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist kündigen, wenn eine Wohnung so beschaffen ist, daß die Benutzung mit einer erheblichen Gefährdung der Gesundheit verbunden ist. Die Gefährdung muß also auf einer dauerhaften Eigenschaft der Wohnung beruhen. Ist nur ein Teil der Wohnung gesundheitsgefährdend, besteht ein Kündigungsrecht nur, wenn dadurch die Benutzbarkeit der Wohnung im ganzen erheblich beeinträchtigt ist.

Eine solche Beeinträchtigung ist anzunehmen, wenn durch eine Hochwasserkatastrophe eine große Menge an Kanalflüssigkeit in eine Wohnung gelangt. Diese Flüssigkeit enthält nämlich einen Schlamm, in dem unter anderem Fäkalien enthalten sind. Auch bei Rückgang des Hochwassers verbleiben Reste dieser schlammigen Substanz in der Wohnung. Diese sind in hohem Maße geeignet, bakterielle Infektionen auszulösen. Ihre rückstandslose Beseitigung erweist sich zumeist schwierig und zeitraubend. Außerdem ist in solchen Räumen oft ein sehr übler Geruch vorzufinden (Weimar, ZMR 1970, 130). Durch das Hochwasser im Dezember 1993 wurde so viel Abwasser in die Wohnung der Kl. hochgedrückt, daß diese zumindest zum Teil einige Zentimeter unter "Wasser" stand. Diese Menge ist bereits ausreichend, um das Vorliegen einer erheblichen Gesundheitsbeeinträchtigung in der oben dargelegten Form anzunehmen. Das Bestreiten des Bekl. mit Nichtwissen (§ 138 Abs. 4 ZPO) ist unerheblich. Denn der Bekl. als Vermieter hätte sich von den Umständen im Rahmen seines Besichtigungsrechts bei Gefahr in Verzug Kenntnis verschaffen können.

Der Anspruch der Kl. ist auch nicht durch die hilfsweise Aufrechnung des Bekl. erloschen. So hat der Bekl. gegen die Kl. keinen Anspruch auf Beteiligung an den Pumpkosten in Höhe von 3.150 DM. Der zwischen den Parteien am 23.12.1993 geschlossene Vertrag, nach dessen Inhalt der auf die Kl. entfallende Anteil an den Pumpkosten 3.150 DM betragen würde, ist gemäß § 142 Abs. 1 BGB als von Anfang an nichtig anzusehen. Die K. hat diesen Vertrag mit Schreiben v. 19.1.1994 wirksam angefochten.

So erfolgte die Anfechtungserklärung gegenüber dem Bekl. und damit gegenüber dem richtigen Anfechtungsgegner gemäß § 143 Abs. 1 BGB. Hierzu war sie gemäß § 123 Abs. 1 BGB berechtigt. Der Bekl. hatte sie zum Abschluß dieses Vertrages widerrechtlich durch Drohung bestimmt. Er hat ihr insofern mit einem empfindlichen Übel gedroht, als er seine Zustimmung zur Auftragserteilung gegenüber der Firma B. davon abhängig machte, daß die Hausgemeinschaft 70 % der entstehenden Kosten übernahm. Das in Aussicht gestellte Unterlassen wäre für die Kl. und auch für die anderen anwesenden Mieter insofern von erheblichem Nachteil gewesen, als eine weitere Überschwemmung der Wohnung und damit auch das Entstehen weiterer Schäden drohte.

Diese Drohung war auch widerrechtlich. Nach einhelliger Ansicht ist nämlich die Willensbeeinflussung durch Drohung unter anderem dann widerrechtlich, wenn zwar Mittel und Zweck für sich betrachtet nicht anstößig sind, aber ihre Verbindung gegen das Anstandsgefühl aller billig und gerecht Denkenden verstößt. Entscheidend ist, ob der Drohende an der Erreichung des verfolgten Zweckes ein berechtigtes Interesse hat und die Drohung nach Treu und Glauben noch als ein angemessenes Mittel zur Erreichung dieses Zweckes anzusehen ist. Erforderlich ist eine umfassende Würdigung aller Umstände. Dabei ist von der Sicht des Drohenden auszugehen. Nimmt er in vertretbarer Beurteilung an, daß sein Vorgehen rechtmäßig ist, entfällt die Widerrechtlichkeit. Es ist ihm aber neben seinem tatsächlichen Wissen auch die Kenntnis zuzurechnen, die er bei der nach Sachlage gebotenen weiteren Aufklärung hätte erlangen können (BGH NJW 1983, 384; BGH LM § 123 Nr. 23).

Im vorliegenden Fall war der Bekl. als Vermieter verpflichtet, das Wasser abpumpen zu lassen und auch die Kosten dafür zu tragen. Gemäß § 536 BGB ist nämlich der Vermieter einer Wohnung verpflichtet, diese nicht nur in einem geeigneten Zustande zu überlassen, sondern auch zu erhalten. Dies gilt nicht nur für Verschlechterungen, die auf einen vertragsmäßigen Gebrauch zurückzuführen sind, sondern auch für außergewöhnliche Schäden, die auf höherer Gewalt beruhen. Die Gefahr einer zufälligen Verschlechterung der Mietsache trifft insoweit den Vermieter (Weimar, ZMR 1970, 129).

Spätestens als ihn die Hausgemeinschaft des Mietobjekts am Morgen des 23.12.1993 über das Eindringen des Hochwassers informierte, hätte der Bekl. bei verständiger Würdigung der Sachlage erkennen müssen, daß ein Handeln entsprechend seiner Vermieterpflichten geboten gewesen wäre. Die Erfüllung seiner Pflichten machte er aber von einer Kostenübernahme in Höhe von 70 % abhängig. Dabei hätte er erkennen müssen, daß die Kl. und die anderen Mieter überhaupt keine andere Wahl gehabt haben, als zur Vermeidung weiterer Schäden auf seine Bedingungen einzugehen.

Dieses Ausnutzen einer Notsituation zur Abwälzung von eigenen Verpflichtungen stellt einen Verstoß gegen das Anstandsgefühl aller billig und gerecht Denkenden dar. Dagegen ist der Einwand des Bekl., er habe eine Auftragserteilung an die Firma B. nur deshalb verweigern wollen, weil er es nicht für richtig hielt, bereits mit dem Abpumpen zu beginnen, solange der Wasserspiegel um das Haus herum noch nicht absinkt, nicht erheblich. Ein Zuwarten auf das Abschwellen des Hochwassers war den Mietern des Hauses nicht zuzumuten. Ein weiteres Ansteigen des Hochwassers hätte nämlich zu weiteren Schäden am Haus und an den in den Wohnungen befindlichen Gegenständen der Mieter führen können. Auch die Berufung auf die hohen Abpumpkosten ist unerheblich, da der Bekl. aufgrund der Erfahrungen der Hochwasser in den Jahren 1983 und 1988 die erforderlichen Schutzvorrichtungen hätte ergreifen können, um eine erneute Wasserkatastrophe zu vermeiden.