Gesundheitsgefährdung als Kündigungsgrund vom Mieter nachzuweisen

Gesundheitsgefährdung als Kündigungsgrund vom Mieter nachzuweisen; keine Kündigung wegen Mietmängeln nach vorbehaltloser Mietzahlung über sechs Monate; Anspruch des Vermieters auf Mietdifferenz trotz Weitervermietung

1. Eine fristlose Kündigung des Mieters wegen Gesundheitsgefährdung ist nur dann möglich, wenn diese konkret droht. 2. Nimmt der Mieter eine Gesundheitsbeeinträchtigung über einen langen Zeitraum hin, ist er nach Treu und Glauben verpflichtet, angekündigte Abhilfemaßnahmen des Vermieters abzuwarten.

3. Nach ständiger Rechtsprechung des BGH, der sich der Senat anschließt, entfällt ein Kündigungsrecht des Mieters wegen eines Sachmangels bei vorbehaltloser Mietzahlung über einen Zeitraum von sechs Monaten.

4. Der Mieter handelt regelmäßig rechtsmißbräuchlich, wenn er nach vorzeitigem Auszug und Weitervermietung die Zahlung der Mietdifferenz verweigert, weil der Vermieter zur Gebrauchsüberlassung an ihn nicht mehr in der Lage gewesen sei.

(Leitsätze der Redaktion)

Die Berufungen der Bekl. sind unbegründet.

Der Kl. hat gegen die Bekl. gemäß § 535 Satz 2 BGB einen Anspruch auf Zahlung des für die Monate Dezember 1998, Januar und Februar 1999 geltend gemachten Gesamtmietzinses in Höhe von 13.398 DM.

Er hat ferner gegen die Bekl. gemäß § 535 Satz 2 BGB einen Anspruch auf Zahlung von Mietzins für die Monate März bis einschließlich August 1999 in Höhe von insgesamt 26.929,98 DM und auf Zahlung der für die Monate September 1999 bis März 2000 geltend gemachten Mietzinsdifferenz in Höhe von insgesamt 11.448,50 DM.

Das Mietverhältnis ist durch die Kündigungen der Bekl. vom 20. und 24. November 1998 nicht vorzeitig beendet worden. Der Mietzins ist auch nicht gemäß § 537 BGB gemindert.

Ein Kündigungsrecht gemäß § 544 BGB besteht nicht.

Das Landgericht hat in der angefochtenen Entscheidung zutreffend ausgeführt, daß die Bekl. die behauptete Gesundheitsgefährdung nicht ausreichend substantiiert dargelegt hat.

Gemäß § 544 BGB kann ein Mieter das Mietverhältnis ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist kündigen, wenn die Benutzung der Mieträume mit einer erheblichen Gefährdung der Gesundheit verbunden ist. Dabei muß eine Gesundheitsgefährdung konkret drohen, und diese Gesundheitsgefährdung muß erheblich sein, das heißt es muß die Gefahr einer deutlichen und nachhaltigen Gesundheitsbeschädigung bestehen (Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Auflage, IV, Rdnr. 155).

Genauere Angaben über Art und Umfang des Abgasrücktritts macht die Bekl. nicht. Insbesondere geht sie auch nicht auf die detaillierte Schilderung des Kl. über die Form eines nach seiner Auffassung harmlosen, stoßweisen Abgasrücktritts ein. Sie behauptet pauschal, an vier von sechs Werktagen sei ein Gasgeruch vorhanden gewesen. An welchen Tagen und in welchen Wochen dies gewesen sein soll, läßt die Bekl. im Dunkeln. (wird ausgeführt)

Von einer wirksamen fristlosen Kündigung gemäß § 544 BGB könnte aber auch dann nicht ausgegangen werden, wenn die Bekl. eine Gesundheitsbeeinträchtigung im Sinne von § 544 BGB ausreichend substantiiert dargelegt hätte.

Nachdem die Bekl. das klägerische Schreiben vom 23. November 1998, in dem konkrete Maßnahmen zur Beseitigung der Ursachen für die behauptete Gesundheitsbeeinträchtigung angekündigt wurden, erhalten hatte, wäre sie gemäß § 242 BGB aus Treu und Glauben verpflichtet gewesen, die Beendigung der Arbeiten, die spätestens für die folgende Woche angekündigt waren, abzuwarten. Grundsätzlich setzt § 544 BGB, da es eine sozial motivierte Ausnahme von § 542 BGB ist, keine Fristsetzung voraus; aber nichts hindert den Mieter, dem Vermieter zuvor eine Frist zu setzen, zumal er ohnehin stets statt nach § 544 BGB nach § 542 BGB vorgehen kann (Staudinger, Kommentar zum Bürgerlichen Gesetzbuch, 1994, § 544 BGB, Rdnr. 20). Im vorliegenden Fall muß sogar davon ausgegangen werden, daß aufgrund des Verhaltens der Bekl. eine Fristsetzung gemäß § 242 BGB nicht nur erlaubt, sondern sogar geboten war. Die dem Kl. mit Schreiben vom 6. November 1998 gesetzte Frist war bei Ausspruch der formell wirksamen fristlosen Kündigung vom 24. November 1998 zwar abgelaufen, gleichwohl war die Bekl. gemäß § 242 BGB gehindert, sofort die fristlose Kündigung auszusprechen. Die Bekl. hat die behauptete gesundheitliche Beeinträchtigung nach ihrem eigenen Vortrag von November 1997 bis zum 6. November 1998 hingenommen, ohne dem Kl. eine Frist zur Beseitigung der Ursachen zu setzen oder gar fristlos zu kündigen. Nach Lage der Akten muß sogar davon ausgegangen werden, daß der Kl. sogar erst mit Schreiben der Bekl. vom 6. November 1998 von dem Gasgeruch erfahren hat.

Da der Kl. der Bekl. noch vor Ausspruch einer wirksamen fristlosen Kündigung mitgeteilt hat, daß er sofort nach Erhalt der Mangelmitteilung die notwendigen Maßnahmen zur Beseitigung eingeleitet habe, und daß die erforderlichen Arbeiten spätestens in der folgenden Woche durchgeführt werden würden, war die Bekl. im Hinblick darauf, daß sie die behauptete Gesundheitsbeeinträchtigung über einen so langen Zeitraum hingenommen hat, ohne konkrete Maßnahmen zur Beendigung dieses Zustandes einzuleiten, nach Treu und Glauben verpflichtet, die für die folgende Woche angekündigte Durchführung der Mängelbeseitigungsarbeiten abzuwarten.

Auch ein Kündigungsrecht gemäß § 542 BGB besteht nicht.

Zum einen hat die Bekl., wie auch vom Landgericht in der angefochtenen Entscheidung zutreffend ausgeführt, nicht glaubhaft dargelegt, daß der beanstandete Abgasrücktritt einen erheblichen Sachmangel im Sinne von § 537 BGB darstellt, der zu einer partiellen oder vollständigen Nichtgewährung des Gebrauchs im Sinne von § 542 BGB führte.

Die Chronologie der Ereignisse weckt, insoweit muß dem Landgericht gefolgt werden, erhebliche Zweifel am Wahrheitsgehalt der Behauptungen der Bekl., insbesondere zur Erheblichkeit des Mangels. Letztlich steht einem etwaigen Kündigungsrecht aber auch § 539 BGB entgegen. Nach § 539 BGB kann der Mieter die ihm in den §§ 537, 538 BGB eingeräumten Gewährleistungsrechte regelmäßig nicht geltend machen, wenn er den Mangel der Mietsache beim Abschluß des Vertrages gekannt oder infolge grober Fahrlässigkeit nicht gekannt hat oder wenn er eine mangelhafte Sache vorbehaltlos entgegengenommen hat, obwohl er den Mangel kannte. Nach ständiger Rechtsprechung des BGH, der sich der Senat anschließt, kann es in entsprechender Anwendung dieser Vorschrift ebenfalls zum Ausschluß von Gewährleistungsrechten führen, wenn der Mieter nach Vertragsschluß Kenntnis von einem Mangel erlangt und dennoch den ungeminderten Mietzins über eine gewisse Zeit vorbehaltlos weiterzahlt. § 543 Satz 1 BGB bestimmt ausdrücklich, daß auf das dem Mieter nach § 542 BGB zustehende Kündigungsrecht die Vorschriften der §§ 539 bis 541 BGB entsprechende Anwendung finden. Diese Verweisung des § 543 Satz 1 BGB auf § 539 BGB greift auch dann, wenn § 539 BGB in analoger Anwendung nur deshalb anzuwenden ist, weil der Mieter trotz eines während der Mietzeit aufgetretenen Mangels den Mietzins über eine gewisse Zeit vorbehaltlos weitergezahlt hat (BGH NJW 2000, 2663).

Nach den Angaben der Bekl. in der Berufungsinstanz ist der beanstandete Gasgeruch bereits im November 1997 und auch in der Folgezeit aufgetreten. In der Mängelliste vom 24. Februar 1998 ist von dem behaupteten Gasgeruch keine Rede. Erstmals mit Schreiben vom 6. November 1998 wird der Kl. überhaupt davon in Kenntnis gesetzt, daß ein Abgasrücktritt besteht. Selbst wenn man die Monate, in denen nicht geheizt wird, außer acht läßt, so ist zwischen dem Zeitpunkt, zu dem der Gasgeruch das erste Mal aufgetreten ist, und dem Zeitpunkt zu dem die Bekl. den Kl. zur Beseitigung des Abgasrücktrittes aufgefordert hat, ein Zeitraum von (November 1997 bis März 1998 und September 1998 und Oktober 1998) sieben Monaten vergangen. Bereits ein Zeitraum von sechs Monaten reicht in der Regel aus, Gewährleistungsrechte des Mieters auch für die Zukunft auszuschließen (BGH GE 1997, 1163). Insbesondere im Hinblick darauf, daß der Gasgeruch bereits im November 1997 aufgetreten sein soll und sich die Bekl. bereits im Winter 1997/1998 um die Feststellung der Ursache und um die Möglichkeit einer Beseitigung gekümmert haben will, ist der Vortrag, der Geruch habe sich in der Zeit von September 1998 bis November 1998 nach und nach gesteigert, unerheblich. Immerhin soll der Geruch im Jahr vorher schon so erheblich gewesen sein, daß mehrere Personen sich mit der Feststellung der Ursache befaßt haben sollen.

Auch die behauptete mangelhafte Beheizbarkeit der Gewerberäume gibt der Bekl. kein Recht zur fristlosen Kündigung gemäß § 542 BGB, denn es ist ebenfalls analog § 539 BGB ausgeschlossen.

Berücksichtigt man nur die Monate, in denen geheizt wird, so ist in der Zeit von Oktober 1997 bis zum Schreiben vom 15. Oktober 1998, in dem der Bekl. unter Fristsetzung zur Beseitigung des Mangels aufgefordert worden ist, ein Zeitraum von 6 1/2 Monaten vergangen, in der die Bekl. den Mietzins in Kenntnis des Mangels vorbehaltlos weitergezahlt hat. Die bloße Mängelanzeige am 24. Februar 1998 stellt keinen Vorbehalt der Rechte dar (MünchKomm/Voelskow, § 539 BGB, Rdnr. 14).

Soweit die Bekl. meint, sie sei hinsichtlich der für den Zeitraum von September 1999 bis März 2000 geltend gemachten Mietdifferenz berechtigt, sich auf § 552 Satz 3 BGB zu berufen, hat die Berufung ebenfalls keinen Erfolg.

Gemäß § 552 Satz 3 BGB ist der Mieter zur Entrichtung des Mietzinses nicht verpflichtet, solange der Vermieter infolge der Überlassung des Gebrauchs an einen Dritten außerstande ist, dem Mieter den Gebrauch zu gewähren. Da die Anwendung dieser Vorschrift zu grob unbilligen Ergebnissen führen kann, erfolgt in der Rechtsprechung eine Korrektur nach den Grundsätzen über den Einwand der unzulässigen Rechtsausübung (§ 242 BGB). Der BGH hat schon mehrfach entschieden, daß es dem Mieter wegen der besonderen Fallgestaltung des Einzelfalls nach Treu und Glauben versagt sein kann, sich auf § 552 Satz 3 BGB zu berufen. Auch außerhalb des Mietrechts ist allgemein anerkannt, daß es rechtsmißbräuchlich sein kann, wenn jemand aus einem Verhalten seines Vertragspartners Rechte herleiten will, das er selbst durch einen groben Vertragsbruch erst herbeigeführt hat. Hat der Mieter eine grobe Vertragsverletzung begangen, indem er ohne Rücksicht auf den weiterbestehenden Mietvertrag endgültig ausgezogen ist und keine Miete mehr gezahlt hat, und hat er den Vermieter auf diese Weise veranlaßt, die Mietsache zu einem niedrigeren Mietzins weiterzuvermieten, so handelt er regelmäßig rechtsmißbräuchlich, wenn er die Zahlung der Differenzmiete verweigern will mit der Begründung, der Vermieter sei wegen der Weitervermietung zur Gebrauchsüberlassung an ihn nicht mehr in der Lage gewesen. Die Annahme eines solchen rechtsmißbräuchlichen Verhaltens führt dazu, daß der Mieter trotz der Weitervermietung entgegen § 552 Satz 3 BGB zur Zahlung des Mietzinses verpflichtet bleibt und der Vermieter sich lediglich den Mietzins anrechnen lassen muß, den er aus der Weitervermietung erzielt (BGH NJW 1993, 1645). Allerdings kann man nicht in allen Fällen, in denen der Mieter endgültig ausgezogen ist, obwohl das Mietverhältnis noch nicht endgültig beendet war, einen groben Vertragsbruch des Mieters annehmen, der in dem dargestellten Sinne den Einwand rechtsmißbräuchlichen Verhaltens rechtfertigen würde. Es kann im Einzelfall schwierig zu beurteilen sein, ob eine ausgesprochene Kündigung zur Beendigung des Mietvertrages geführt hat. Ist der Mieter in einem solchen Fall bei seinem Auszug aus nachvollziehbaren Gründen davon ausgegangen, das Mietverhältnis sei beendet, so kann man ihm keinen groben Vertragsbruch anlasten, auch wenn sich später herausstellt, daß er sich geirrt hat. Je weniger Anlaß der Mieter zu der Annahme hatte, das Mietverhältnis sei beendet, um so eher handelt er rechtsmißbräuchlich, wenn er sich wegen der Weitervermietung auf mangelnde Erfüllungsbereitschaft des Vermieters beruft (BGH a. a. O..; KG NJW-RR 1997, 333).

Vorliegend hatte die Bekl. wenig Anlaß, davon auszugehen, ihre Kündigung sei berechtigt. Zum einen hat die Bekl. die behauptete Gesundheitsbeeinträchtigung nicht ausreichend substantiiert vorgetragen. Darüber hinaus bestehen aber auch erhebliche Zweifel am Wahrheitsgehalt hinsichtlich der Behauptungen der Bekl., insbesondere auch im Hinblick auf die Erheblichkeit des Mangels. Keineswegs nachvollziehbar ist auch, weshalb die Bekl. erst im zweiten Winter, nach über sechs Monaten angeblich mangelnder Beheizung diesen Mangel rügt. Die Bekl. durfte auch als juristischer Laie keineswegs davon überzeugt sein, daß sie nach so langer Zeit eine fristlose Kündigung auf diesen angeblichen Mangel stützen kann.

Insbesondere spricht aber auch das Verhalten der Bekl. nach Erhalt des klägerischen Schreibens vom 23. November 1998, in dem konkrete Mängelbeseitigungsmaßnahmen "für spätestens nächste Woche" angekündigt wurden, dagegen, daß die Bekl. nicht selbst Zweifel an der Wirksamkeit der Kündigung hatte. Trotz Ankündigung der lang ersehnten Maßnahmen zur Beseitigung der Ursache für die angeblich so lange hingenommene Gesundheitsbeeinträchtigung, hatte die Bekl. nichts Eiligeres zu tun, als eine formell wirksame Kündigung nachzuschieben.

Daß sie aus Treu und Glauben verpflichtet war, die angekündigten Mängelbeseitigungsmaßnahmen abzuwarten, mußte sich ihr aufdrängen, zumal sie zu diesem Zeitpunkt auch anwaltlich beraten war.

Gerade bei langfristigen Geschäftsraummietverträgen suchen Mieter oft einen Grund zur vorfristigen Kündigung. Vorgeschobene Gründe reichen allerdings nicht.

Die Mieter hatten fristlos gekündigt wegen Gesundheitsgefährdung, da an vier von sechs Werktagen ein Gasgeruch vorhanden gewesen sei. Wann konkret das der Fall war, gaben sie allerdings nicht an. Auf die Mängelanzeige mit Fristsetzung hatte der Vermieter Überprüfung und Ausführung der erforderlichen Arbeiten angekündigt. Nach Ablauf der von ihnen selbst gesetzten Frist kündigten die Mieter fristlos; der Vermieter vermietete die Räume zu einer geringeren Miete neu und verlangte Zahlung der Mietdifferenz.

Mit Urteil vom 1. Oktober 2001 gab das Kammergericht der Zahlungsklage des Vermieters statt. Die fristlose Kündigung wegen Gesundheitsgefährdung nach § 569 BGB (n. F.) sei deshalb unwirksam, weil eine konkrete Gefahr von den Mietern nicht dargelegt worden sei. Jedenfalls hätten sie Abhilfemaßnahmen des Vermieters nach Treu und Glauben abwarten müssen, zumal nach ihrem eigenen Vortrag der Gasgeruch schon längere Zeit vorhanden gewesen sei. Ein Kündigungsgrund nach § 543 Abs. 2 Nr. 1 BGB (n. F.) entfalle, weil die volle Miete über einen längeren Zeitraum vorbehaltlos gezahlt worden sei, so daß die Gewährleistungsrechte und damit auch das Kündigungsrecht nach § 543 BGB ausgeschlossen seien. Der Senat bestätigte damit seine Rechtsprechung, daß trotz der gegenteiligen Auffassung des Mietrechtsreformgesetzgebers die Gewährleistungsrechte in diesen Fällen ausgeschlossen sind (KG GE 2001, 1195). Schließlich handelte auch der ausziehende Mieter rechtsmißbräuchlich, wenn er nach vorzeitiger Neuvermietung die Zahlung der Mietdifferenz verweigerte.