Gesteigerter Betriebsbedarf als Kündigungsgrund

Eine GmbH kann ein berechtigtes Interesse im Sinne des § 564 b Abs. 1 BGB an der Kündigung haben, wenn die Wohnung für ihren Alleingesellschafter und Geschäftsführer benötigt wird (gesteigerter Betriebsbedarf).

Die Kl. hat ein berechtigtes Interesse an der Been-digung des Mietverhältnisses mit der Bekl. i. S. v. § 564 b Abs. 1 BGB.

Zwar kann sie als juristische Person Eigenbedarf an der Wohnung gemäß § 564 b Abs. 2 Nr. 2 BGB nicht geltend machen, da dieser auf ein "Wohnen" gerichtet ist, eine juristische Person jedoch nicht wohnen kann (so die h. M., vgl. statt vieler Palandt-Putzo, BGB, 57. Aufl., § 564 b Rn. 44). Sie hat aber Betriebsbedarf für ihren Alleingesellschafter und Geschäftsführer an der von der Bekl. innegehaltenen Wohnung schlüssig und nachvollziehbar dargetan und damit einen Kündigungsgrund aus § 564 b BGB. Ihr Eigentum wird wie das einer natürlichen Person durch Art. 14 Grundgesetz garantiert.

Zwar sieht § 564 b BGB nicht ausdrücklich einen solchen Kündigungsgrund vor; die Aufführung der dortigen Kündigungsgründe ist jedoch nicht abschließend, wie bereits die Formulierung "insbesondere" erkennen läßt. Auch ist von Rechtsprechung und Rechtslehre anerkannt, daß sich ein berechtigtes Interesse an der Beendigung eines Mietverhältnisses daraus ergeben kann, einem Mitarbeiter eine Wohnung aus betrieblichen Gründen zu vermieten (sog. Betriebsbedarf); und zwar selbst dann, wenn die reklamierte Wohnung nicht als Werkwohnung an Betriebsfremde vermietet worden war (vgl. dazu Palandt/Putzo a.a.O. MüKo-Voelskow, 3. Aufl. § 564 b Rn. 58; Staudinger/Sonnenschein, 10. Aufl. § 564 b Rn. 67; Sternel: Mietrecht aktuell 3. Aufl. Rn. 1138; OLG Stuttgart, RE vom 24.4.1991 in WuM 1991, 330/331, LG Wuppertal in WuM 1994, 686; LG Berlin [ZK 67] GE 1996, 549 usw.). Für die Anerkennung eines Betriebsbedarfs genügt es allerdings nicht, wenn die Wohnung einem wohnungslosen Mitarbeiter oder einer noch anzuwerbenden Fachkraft zur Verfügung gestellt werden soll. Hinzukommen muß ein betrieblicher Grund (gesteigerter Betriebsbedarf) (OLG Stuttgart a.a.O., LG Regensburg WuM 1998, 160). Ein derartiger betrieblicher Grund kann sich jedoch auch daraus ergeben, daß die Wohnung einer Schlüsselkraft zur Verfügung gestellt werden soll (so LG Berlin a.a.O., offengelassen vom OLG Stuttgart in seinem RE a.a.O.).

Die von der Kl. vorgetragenen Tatsachen rechtfertigen die Annahme eines gesteigerten Betriebsbedarfs.

Die Kl. hat für ihre Geschäftstätigkeit im Raum Berlin und Umgebung mehr als zwei Dutzend Immobilien im einzelnen aufgeführt, die sie 1997 nach dem Fördergebietsgesetz als Sanierungsobjekte vermittelt und deren Sanierung überwacht hat. Für 1998 hat sie ein gutes Dutzend entsprechende Objekte bezeichnet, die sie über ihren Geschäftsführer W. entsprechend betreut, dem sie zu diesem Zweck eine Wohnung in Berlin zur Verfügung stellen muß.

Die Notwendigkeit, ihrem Gesellschafter und Geschäftsführer die streitgegenständliche Wohnung zur Verfügung zu stellen, wird auch nicht dadurch in Frage gestellt, daß das Fördergebietsgesetz mit Ablauf des Jahres 1998 außer Kraft tritt, wie der Prozeßbevollmächtigte der Bekl. in der mündlichen Verhandlung behauptet hat. Die eingeleiteten Geschäfte müssen abgewickelt werden. Mit Rücksicht auf den nach wie vor bestehenden Förderungsbedarf, ist mit entsprechenden oder ähnlichen gesetzlichen Maßnahmen zu rechnen. Ein Wegfall des Betriebsbedarfs ist damit nicht dargetan.

Eine GmbH hatte eine vermietete Eigentumswohnung gekauft und war somit nach § 571 BGB in den Mietvertrag eingetreten. Nach einiger Zeit kündigte die GmbH das Mietverhältnis, weil ihr Alleingesellschafter und Geschäftsführer die Eigentumswohnung selbst bewohnen wollte. Die GmbH kündigte dem Mieter wegen Eigenbedarfs. Nun gibt es aber für GmbHs keinen Eigenbedarf im Sinne des § 564 b BGB, da eine juristische Person solchen nicht geltend machen kann.

Die Rechtsprechung erkennt allerdings den sogenannten Betriebsbedarf als Kündigungsgrund an, wenn es sich um besondere Mitarbeiter handelt. Das LG Berlin gab deshalb mit Urteil vom 8. Januar 1999 der Räumungsklage statt, weil auch ein betrieblicher Grund vorlag. Der Geschäftsführer hatte weiterhin in Berlin umfangreiche Aufgaben zu erfüllen; eine andere Wohnung stand nicht zur Verfügung.