Gestattung des Mieters der Gebrauchsüberlassung des Wohnraums an Dritte gegen angemessene Erhöhung der Miete

Entsteht für den Mieter nach Abschluss des Mietvertrages ein berechtigtes Interesse, einen Teil des Wohnraums einem Dritten zum Gebrauch zu überlassen, so kann er von dem Vermieter die Erlaubnis hierzu verlangen. Die Erlaubnis kann der Vermieter unter bestimmten Umständen von einem Untermietzuschlag abhängig machen.

(Leitsatz der Redaktion)

Ende 2018 erteilte die Hausverwaltung den Kl. eine unbefristete Untervermietungserlaubnis und veranschlagte einen Untermietzuschlag von 50 €. Die Kl. leistete dieses Betrag unter Protest.

Die Kl. meint, der Untermietzuschlag von 50 € für Juni 2018 bis Mai 2020 in Höhe von zusammen 1.200 € sei nicht geschuldet und könne zurückgefordert werden.

Die zulässige Klage ist teilweise zur Entscheidung reif, so dass gemäß § 301 ZPO durch Teilurteil zu entscheiden ist. Die Kl. haben gegen den Bekl. keinen Anspruch auf Rückzahlung des Untermietzuschlags von je 50 € für die Monate Juni 2018 bis Mai 2020. Der Bekl. ist um die Untermietzuschläge nicht ungerechtfertigt bereichert i.S.v. § 812 Abs. 1 Satz 1 BGB, denn er hat die Zuschläge mit Rechtsgrund erhalten.

Zwischen den Parteien ist eine Vereinbarung über einen Untermietzuschlag von 50 €/Monat zustande gekommen. Der Bekl. hat die von den Kl. erbetene Untermieterlaubnis von der Zahlung eines monatlichen Untermietzuschlags von 50 € abhängig gemacht. Dieses Angebot auf Erteilung der Erlaubnis nur gegen Zahlung haben die Kl. dadurch angenommen, dass sie in der Folge einen Teil der Wohnung tatsächlich untervermietet haben. In der tatsächlichen Untervermietung liegt das Einverständnis mit dem Zuschlag. Es kommt deshalb nicht darauf an, ob die Kl. ihre monatlichen Mietzahlungen mit einem Vorbehalt versehen haben oder nicht. Unbeachtlich ist ebenso, dass der Bekl. eine Erhöhung des Zuschlags verlangt hat, dieses Verlangen aber wieder zurückgenommen hat.

Der Bekl. durfte die Erteilung der Erlaubnis zur Untervermietung auch von der Zahlung eines Untermietzuschlags von monatlich 50 € abhängig machen. Nach § 553 Abs. 2 BGB kann der Vermieter die Erlaubnis von der Bereitschaft des Mieters zur Zahlung einer höheren Miete abhängig machen, wenn ihm die Überlassung nur bei einer angemessenen Erhöhung der Miete zuzumuten ist (Schmidt-Futterer/Blank, 14. Aufl. 2019, BGB § 553 Rn. 17). Entsprechend haben die Parteien in Ziffer 11.1. der Allgemeinen Vertragsbedingungen vereinbart, dass die Erlaubnis zur Untervermietung nur mit vorheriger schriftlicher Zustimmung des Vermieters zulässig ist und der Vermieter berechtigt ist, seine Zustimmung zur Untervermietung von der Vereinbarung eines Untermietzuschlags abhängig zu machen. Diese Klausel ist wirksam. Der Mietzuschlag muss weder in Form eines Mieterhöhungsverlangens nach § 558a BGB geltend gemacht werden (BayObLG WuM 1986, 205), noch wird er Bestandteil der Miete i.S.v. § 558 BGB. Er hat seinen Grund nicht in den objektiven Wohnwertmerkmalen des vermieteten Wohnraums, sondern der Art und dem Maß der aufgrund der Erlaubnis erweiterten Nutzungsmöglichkeit (LG München I WuM 1999, 575). § 553 Abs. 2 BGB gibt dem Vermieter zwar keinen gesetzlichen Anspruch auf Zahlung eines Untermietzuschlages oder Herausgabe eines vom Mieter durch Untervermietung erzielten Mehrerlöses (BGH NJW 1996, 838). Der Vermieter kann aber die Erlaubnis verweigern, wenn der Mieter einer angemessenen Erhöhung der Miete nicht zustimmen will (AG Hamburg ZMR 2008, 213; BeckOK MietR/Weber, 22. Ed. 1.11.2020, Rn. 21, BGB § 553 Rn. 21).

Die Höhe des Zuschlags von 50 € ist angemessen. In der Regel wird ein Betrag von etwa 20 % des Untermietzinses für angemessen erachtet (LG Berlin, Beschl. v. 7.7.2016 - 18 T 65/16, BeckRS 2016, 19443, beck-online; Schmidt-Futterer, Mietrecht, 12. Aufl., § 553 BGB, Rn. 19 f. m.w.N.). Die Höhe der vereinbarten Untermiete teilen die Kl. hier nicht mit. Zu berücksichtigen ist hier außerdem, dass die Kl. eine Bruttokaltmiete zahlen, also die kalten Betriebskosten mit der Miete abgegolten sind, unabhängig von der Anzahl der Personen, die tatsächlich die Wohnung nutzen. Mit dem Untermietzuschlag werden hier daher auch diejenigen Mehrkosten abgegolten, die durch beispielsweise einen erhöhten Wasserverbrauch und mehr Abfall entstehen. Hiergegen können die Kl. nicht mit Erfolg einwenden, dass sich durch den Untermieter die Anzahl der Personen in der Wohnung nicht geändert habe. Denn selbst, wenn der Kl. aus der Wohnung ausgezogen sein sollte, ist er weiterhin Mieter und könnte jederzeit wieder einziehen.

Aus den Gründen des Landgerichts

Die Berufung ist unbegründet, weil die Kl. gemäß § 242 BGB gehindert sind, die gezahlten Untermietzuschläge für den Zeitraum Dezember 2017 bis Juni 2020 zurückzufordern. Denn der Bekl. hatte gemäß § 553 Abs. 2 BGB einen Anspruch darauf, dass sie sich mit einem Zuschlag in Höhe von 10 € für die Untermieterin D. und 40 € für die Untermieterin B. einverstanden erklären. Denn die Parteien haben einen Mietvertrag geschlossen, der eine Bruttokaltmiete sowie zwei Mieter vorsieht. Nunmehr gebrauchen aber bis zu vier Personen die Mietsache und verursachen (verbrauchsabhängige) Betriebskosten, die der Bekl. nicht auf die Kl. umlegen kann. Die vormals höhere Belegung mit Kindern ist unerheblich, weil sie nach Abschluss des Mietvertrags erfolgt ist und der Gesetzgeber sie privilegiert; eine Untermieterlaubnis für sie ist entbehrlich.

Es kommt deshalb nicht mehr darauf an, ob die Kl. mit dem Mietzins aus den Untermietverhältnissen mehr einnehmen, als sie an Mietzins an den Bekl. bezahlen müssen, und ob die Untermietzuschläge für Frau D. unter dem Vorbehalt der Rückforderung gezahlt worden sind.

Entsteht für den Mieter nach Abschluss des Mietvertrages ein berechtigtes Interesse, einen Teil des Wohnraums einem Dritten zum Gebrauch zu überlassen, so kann er von dem Vermieter die Erlaubnis hierzu verlangen. Die Erlaubnis kann der Vermieter unter bestimmten Umständen von einem Untermieterzuschlag abhängig machen.

Ende 2018 erteilte die Hausverwaltung des Vermieters eine befristete Untervermietungserlaubnis und veranschlagte einen Untermietzuschlag von 50 €. Die Kläger leisteten diesen Betrag unter Protest. Im Rechtsstreit meinten die Kläger, der Untermietzuschlag von 50 € für Juni 2018 bis Mai 2020 in Höhe von zusammen 1.200 € sei nicht geschuldet und könne zurückgefordert werden.

Zwischen den Parteien sei eine Vereinbarung über einen Untermietzuschlag von 50 €/Monat zustande gekommen. Der Vermieter habe die von den Mietern erbetene Untermieterlaubnis von der Zahlung eines monatlichen Untermietzuschlags von 50 € abhängig gemacht. Dieses Angebot auf Erteilung der Erlaubnis nur gegen Zahlung hätten die Mieter dadurch angenommen, dass sie in der Folge einen Teil der Wohnung tatsächlich untervermietet hätten. In der tatsächlichen Untervermietung läge das Einverständnis mit dem Zuschlag.

Der Vermieter habe die Erteilung der Erlaubnis zur Untervermietung auch von der Zahlung eines Untermietzuschlags abhängig machen dürfen. Nach § 553 Abs. 2 BGB könne der Vermieter die Erlaubnis von der Bereitschaft des Mieters zur Zahlung einer höheren Miete abhängig machen, wenn ihm die Überlassung nur bei einer angemessenen Erhöhung der Miete zuzumuten sei. Entsprechend hätten die Parteien in den allgemeinen Vertragsbedingungen vereinbart, dass die Erlaubnis zur Untervermietung nur mit vorheriger schriftlicher Zustimmung des Vermieters zulässig und der Vermieter berechtigt sei, seine Zustimmung zur Untervermietung von der Vereinbarung eines Untermietzuschlags abhängig zu machen. Diese Klausel sei wirksam. § 553 Abs. 2 BGB gebe dem Vermieter zwar keinen gesetzlichen Anspruch auf Zahlung eines Untermietzuschlags oder Herausgabe eines vom Mieter durch Untervermietung erzielten Mehrerlöses. Der Vermieter könne aber die Erlaubnis verweigern, wenn der Mieter einer angemessenen Erhöhung der Miete nicht zustimmen wolle.

Die Höhe des Zuschlags sei angemessen. In der Regel werde ein Betrag von etwa 20 % des Untermietzinses für angemessen erachtet. Die Höhe der vereinbarten Untermiete würden die Mieter hier nicht mitteilen. Zu berücksichtigen sei hier außerdem, dass die Mieter eine Bruttokaltmiete zahlen würden, also die kalten Betriebskosten mit der Miete abgegolten seien, unabhängig von der Anzahl der Personen, die tatsächlich die Wohnung nutzen würden. Mit dem Untermietzuschlag würden hier daher auch diejenigen Mehrkosten abgegolten, die durch beispielsweise einen erhöhten Wasserverbrauch und mehr Abfall entstehen würden. Hiergegen können die Mieter nicht mit Erfolg einwenden, dass sich durch den Untermieter die Anzahl der Personen in der Wohnung nicht geändert habe. Denn selbst wenn der Mieter aus der Wohnung ausgezogen sein sollte, sei er weiterhin Mieter und könnte jederzeit wieder einziehen. Die Mieter haben Berufung gegen das Teilurteil eingelegt. Das Landgericht Berlin hat die Berufung durch abgekürztes Urteil nach § 313a Abs. 1 ZPO zurückgewiesen.

Die Berufung, so das Landgericht Berlin, sei unbegründet, weil die Kläger gemäß § 242 BGB gehindert seien, die gezahlten Untermietzuschläge zurückzufordern, denn der Vermieter habe gemäß § 553 Abs. 2 BGB einen Anspruch darauf, dass sie sich mit einem Zuschlag in Höhe von 10 € für die Untermieterin D. und 40 € für die Untermieterin B. einverstanden erklärt hätten. Die Parteien hätten einen Mietvertrag geschlossen, der eine Bruttokaltmiete sowie zwei Mieter vorsehe. Nunmehr gebrauchten aber bis zu vier Personen die Mietsache und verursachten (verbrauchsabhängige) Betriebskosten, die der Vermieter nicht auf die Mieter umlegen könne. Es komme deshalb nicht mehr darauf an, ob die Mieter mit dem Mietzins aus dem Untermietverhältnis mehr einnehmen, als sie an Mietzins an den Vermieter bezahlen müssten, und ob die Untermietzuschläge für Frau D. unter dem Vorbehalt der Rückforderung gezahlt worden seien.

§ 553 BGB ist eine etwas undurchsichtige Vorschrift, sodass man nicht sagen kann, ein Streit kann klar entschieden werden. Die dem verstorbenen Autor Blank (noch 14. Aufl. Schmidt-Futterer) folgende Autorin Flatow (15. Aufl. Schmidt-Futterer) schreibt dazu (Rn. § 553 BGB): „Die Kriterien dazu, wann die Untermieterlaubnis nur mit einem Zuschlag zumutbar ist, sind unsicher. Hier sind alle Umstände des Einzelfalls zu berücksichtigen.“ Ein Teil des Schrifttums stellt darauf ab, ob die Gebrauchserweiterung „Untermiete gestattet“ eine typischerweise am örtlichen Markt vergütete Gegenleistung sei. Das erscheine jedenfalls in dieser Allgemeinheit problematisch.

Es wird darauf hingewiesen, dass Bör­sting­haus in Schmidt-Futterer zu § 558 Rn. 25 zum Untermietzuschlag und damit auch zu § 553 Abs. 1 BGB Stellung nimmt.