Gestaltungsrecht

Gestaltungsrecht; Abtretbarkeit; Kündigungsrecht; Abtretung; Kündigung durch Voreigentümer; Eigenbedarfskündigung; Nichtigkeit

1. Das Recht zur Kündigung als unselbständiges Gestaltungsrecht kann vom Vermieter und Voreigentümer dem Erwerber nicht abgetreten werden.

2. Eine unter Mißachtung der gesetzlichen Kündigungsfrist erklärte Eigenbedarfskündigung ist nichtig.

Die Kl. erwarben durch notariellen Vertrag v. 9.3.1989 von dem Eigentümer S. dessen Eigentumswohnung. Der Kaufgegenstand sowie die mit dem Grundbesitz verbundenen Rechte und Nutzungen gingen zum 1.3.1989 auf die Kl. über (§ 4 des notariellen Kaufvertrages).

Die Bekl. hatte ab 1.2.1987 von dem Voreigentümer S. die Eigentumswohnung nebst Hinterhaus gemietet. Die Kl. kündigten mit Schreiben vom 13.3.1989 das Mietverhältnis mit der Bekl. zum 30.6.1989. Nachdem die Bekl. der Kündigung widersprochen hatte, erhoben die Kl. am 4.5.1989 Räumungsklage und begehrten sofortige Herausgabe der Wohnung einschließlich des Hinterhauses. Nach Rechtshängigkeit der Klage genehmigte der damals noch im Grundbuch eingetragene Voreigentümer S. die Kündigung v. 13.3.1989. Nunmehr zugleich begehrten die Kl. Herausgabe der Wohnung einschließlich Hinterhaus zum 30.9.1989. Der Voreigentümer S. hatte seinerseits durch Schreiben v. 15.6.1989 das Mietverhältnis zum 30.9.1989 gekündigt. Zur Begründung führte er an, er beabsichtige, die Wohnung, die von der Bekl. bewohnt werde, zu verkaufen und von dem Verkaufserlös eine kleinere Wohnung oder ein kleineres Haus zu kaufen. Nachdem die Bekl. auch der Kündigung des Zeugen S. widersprochen hatte, erging im Termin am 4.7.1989 gegen die Kl. ein klageabweisendes Versäumnisurteil.

Die Kl. sind am 18.7.1989 als Eigentümer im Grundbuch eingetragen worden. Sie haben mit Schriftsatz vom gleichen Tage, eingegangen ebenfalls am 18.7.1989, gegen das am 7.7.1989 zugestellte Versäumnisurteil Einspruch eingelegt. Zugleich haben sie mit Schreiben v. 18.7.1989 das Mietverhältnis mit der Bekl. wegen Eigenbedarfs zum "31.9.1989" gekündigt.

Die Berufung der Kl. richtet sich gegen Urteil des AG vom 4.8.1989, das den Einspruch gegen das Versäumnisurteil zurückgewiesen hat.

Die Berufung ist zulässig. In der Sache selbst kann ihr jedoch kein Erfolg zukommen. Den Kl. steht ein Räumungs- bzw. Herausgabeanspruch hinsichtlich der im Hause gelegenen Eigentumswohnung gemäß §§ 556, 985 BGB nicht zu. Das zwischen der Bekl. und dem Voreigentümer S. begründete Mietverhältnis ist durch eine Kündigung nicht wirksam beendet bzw. aufgelöst worden. I. Kündigung vom 13.3.1989 Die von den Kl. ausgesprochene Kündigung v. 13.3.1989 war unwirksam. Bis zum Eigentumsübergang war allein der Voreigentümer S. zur Kündigung berechtigt. Nach § 571 BGB tritt der Erwerber in die sich aus dem Mietvertrag ergebenden Rechte und Verpflichtungen erst mit der Veräußerung kraft Gesetzes ein. Maßgebender Zeitpunkt für den Rechtserwerb ist damit die Eintragung im Grundbuch (vgl. BGH WPM 1966, 96; LG Hannover WM 1979, 220). Zum Zeitpunkt der Kündigung waren die Kl. jedoch noch nicht als Eigentümer im Grundbuch eingetragen. Die Eintragung erfolgte nämlich unstreitig erst am 18.7.1989. Bis zum Erwerb des Eigentums war es den Kl. als Käufer daher verwehrt, Kündigungen im eigenen Namen auszusprechen (vgl. LG Mannheim MDR 1977, 933; Scholz ZMR 1988, 286). An dieser Rechtslage ändert sich auch nichts durch die im Kaufvertrag v. 9.3.1989 getroffene Regelung in § 4 als solche, wonach die mit dem Grundbesitz verbundenen Rechte und Nutzungen zum 1.3.1989 auf die Käufer übergehen sollen. Diese Vereinbarung wirkte nur intern, nicht aber gegenüber der an diesem Vertrag nicht beteiligten Bekl. (vgl. LG Mannheim MDR 1977, 933, 934; LG Hannover WM 1979, 220), was sich auch unmittelbar aus der Regelung des § 571 BGB ergibt. Wirkung hätte diese Abrede gegenüber der Bekl. nur im Falle ihrer Mitwirkung, also im Falle des Abschlusses eines sog. dreiseitigen Vertrages, entfalten können (vgl. Scholz ZMR 1988, 285). Durch die in § 4 des notariellen Kaufvertrages getroffene rechtsgeschäftliche Vereinbarung zwischen den Kl. und dem Voreigentümer S., die eine Abtretung gemäß §§ 398, 413 BGB darstellt, ist die Kündigungsbefugnis nicht auf die Kl. als Erwerber übergegangen. Das Recht zur Kündigung ist ein unselbständiges Gestaltungsrecht, das der Umgestaltung des gesamten Schuldverhältnisses dient, ohne höchstpersönlichen Charakter zu tragen (vgl. Scholz ZMR 1988, 285, 286; Palandt-Heinrichs. 48. Aufl., § 413 Anm. 3 c). Der Vermieter und Voreigentümer kann dem Erwerber das Recht zur Kündigung nicht abtreten (Sternel, Mietrecht, 3. Aufl. I 63; AG Ratingen MDR 1971, 667). Die Kündigung als selbständiges Gestaltungsrecht ist nur im Zusammenhang mit dem Bestand des Mietverhältnisses denkbar, da es darauf abzielt, die Vertragsleistung zeitlich zu beschränken oder zu beendigen (vgl. Scholz ZMR 1988, 285, 286). Durch die Möglichkeit der Abtretung des Kündigungsrechts könnte die Rechtsstellung auf Vermieterseite derart aufgespalten werden, daß sich der Mieter plötzlich mehreren Ansprechpartnern gegenübergestellt sieht. Es liegt daher im Interesse des Mieterschutzes und der Rechtssicherheit, daß allein die Vermieterpartei dem Mieter als einheitlicher Vertragspartner entgegentritt. Die Rechte des Vermieters können nur zusammen mit dessen Pflichten auf den Erwerber übergehen. Eine Kündigungsbefugnis der Kl. ergibt sich auch nicht aus der durch den Voreigentümer erklärten Abtretung v. 15.6.1989. Die Abtretung datiert vom 15.6.1989, so daß die Kl. mangels Aktivlegitimation am 13.3.1989 das Mietverhältnis nicht wirksam kündigen konnten. Unabhängig davon würden die oben dargelegten

sen Pflichten auf den Erwerber übergehen. Eine Kündigungsbefugnis der Kl. ergibt sich auch nicht aus der durch den Voreigentümer erklärten Abtretung v. 15.6.1989. Die Abtretung datiert vom 15.6.1989, so daß die Kl. mangels Aktivlegitimation am 13.3.1989 das Mietverhältnis nicht wirksam kündigen konnten. Unabhängig davon würden die oben dargelegten Erwägungen auch für die vom Voreigentümer erklärte Abtretung v. 15.6.1989 gelten. Auch die Ermächtigung durch den Voreigentümer v. 15.6.1989 berechtigte die Kl. nicht zur Kündigung des Mietverhältnisses. Dabei kann dahinstehen, ob § 185 BGB auf die Kündigung überhaupt anwendbar ist (vgl. die Nachweise bei LG Stuttgart MDR 1970, 682). Selbst wenn man die Anwendbarkeit des § 185 BGB annehmen wollte (so LG Stuttgart MDR 1970, 682, 683), kann eine Kündigungsbefugnis der Kl. nicht angenommen werden. Die Kündigungserklärung eines Nichtberechtigten ist nämlich nur bei vorheriger Zustimmung (= Einwilligung) des Berechtigten wirksam (vgl. LG Stuttgart MDR 1970, 682, 683). Die Ermächtigung erfolgte jedoch erst drei Monate nach Ausspruch der Kündigung. Darüber hinaus wird teilweise gefordert, daß der Erwerber die Ermächtigung vorher oder gleichzeitig mit der Kündigung mitteilt (vgl. Sternel, Mietrecht, 3. Aufl. I 63). Auch die vom Voreigentümer erklärte Genehmigung der Kündigung am 15.6.1989 konnte der Kündigung nicht zur Wirksamkeit verhelfen. Der Vermieter kann nämlich die Kündigung des Erwerbers nicht genehmigen, da § 185 Abs. 2 BGB auf die Kündigung nicht anzuwenden ist (vgl. LG Stuttgart MDR 1970, 682, 683; Sternel, Mietrecht, 3. Aufl. I 63). Denn der bis zur Genehmigung bestehende Zustand der schwebenden Unwirksamkeit und die damit verbundene Unsicherheit sind der Bekl. als Erklärungsempfängerin nicht zumutbar (vgl. LG Stuttgart MDR 1970, 682, 683). II. Kündigung des Voreigentümers vom 16.6.1989 Hinsichtlich der vom Voreigentümer S. erklärten Kündigung v. 16.6.1989 sind die Kl. zwar berechtigt, einen Räumungsrechtsstreit zu führen, da ihnen die Prozeßführungsbefugnis zusteht. Der Räumungsanspruch ist jedoch nicht begründet, da die vom Voreigentümer S. erklärte Kündigung unwirksam ist. Der Voreigentümer kann sich nicht auf eine Minderung angemessener Verwertung der Eigentumswohnung (§ 564 b Abs. 2 Ziff. 3 BGB) berufen. Durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses wird die angemessene wirtschaftliche Verwertung nicht verhindert. Die Kl. haben die Wohnung während des Bestehens des Mietverhältnisses gekauft und sind inzwischen auch als Eigentümer im Grundbuch eingetragen. Etwa bestehende andere als im Kündigungsschreiben genannte Gründe können nicht berücksichtigt werden (vgl. § 564 b Abs. 3 BGB) . Darüber hinaus wirkte die vor Eigentumsübergang vom Voreigentümer ausgesprochene Kündigung nicht fort. Eine Fortwirkung kann nicht für Kündigungen gemäß § 564 b Abs. 2 Ziff. 2 und 3 BGB gelten, deren Zulässigkeit von einem Dauerzustand mit Zukunftswirkung abhängt (vgl. Sternel, Mietrecht, 3. Aufl., l 62). III. Kündigung durch die Kl. vom 18.7.1989 Der geltend gemachte Räumungsanspruch ist auch nicht nach der von den Kl. ausgesprochenen Kündigung v. 18.7.1989 begründet. Unabhängig davon ist die von den Kl. gemäß § 564 b Abs. 2 Ziff. 2 BGB erklärte Kündigung auch unwirksam. Die Kl., die das Mietverhältnis am 18.7.1989 zum 30.9.1989 gekündigt haben, haben die auch im Falle der Eigenbedarfskündigung gemäß § 564 b Abs. 2 Ziff. 2 BGB geltende Kündigungsfrist des § 565 Abs. 2 BGB (vgl. Palandt-Putzo, 48. Aufl., §

ndet. Unabhängig davon ist die von den Kl. gemäß § 564 b Abs. 2 Ziff. 2 BGB erklärte Kündigung auch unwirksam. Die Kl., die das Mietverhältnis am 18.7.1989 zum 30.9.1989 gekündigt haben, haben die auch im Falle der Eigenbedarfskündigung gemäß § 564 b Abs. 2 Ziff. 2 BGB geltende Kündigungsfrist des § 565 Abs. 2 BGB (vgl. Palandt-Putzo, 48. Aufl., § 564 b Anm. 10 a) nicht eingehalten, so daß die Kündigung zum 30.9.1989 nichtig war. Die Kündigung zum 30.9.1989 hätte spätestens am 5.7.1989 ausgesprochen werden müssen. Die nichtige Kündigung kann aber auch nicht gemäß § 140 BGB in eine Kündigung zum nächsten zulässigen Termin umgedeutet werden. Für eine Umdeutung ergeben sich aus dem Prozeßstoff keinerlei Anhaltspunkte. Aus der Kündigung selbst ergibt sich nicht, daß die Kl. in jedem Falle auf einer Räumung bestanden und die von ihnen ausgesprochene Kündigung im Falle der Unwirksamkeit zum nächstmöglichen Termin gelten sollte. Um eine Umdeutung vornehmen zu können, muß der entsprechende Wille für den anderen Vertragsteil zweifelsfrei erkennbar sein.