Gesonderte Beschlussfassung für Anwendung neu ermittelter und von der Teilungserklärung abweichender Flächen bei der Betriebskostenabrechnung, Umfang der Anfechtung von Jahresabrechnungsbeschlüssen

1. Sollen für die nach der Wohnfläche umzulegenden Betriebskosten statt den Flächenangaben in der Teilungserklärung die nach der Wohnflächenverordnung ermittelten Flächen angesetzt werden, bedarf dies einer gesonderten Beschlussfassung.

2. Zum Ansatz der Wohnfläche in einem derartigen Fall bei den verbrauchsunabhängigen Heizkosten.

Die Parteien streiten um Beschlüsse auf der Wohnungseigentümerversammlung vom 15.2.2016, auf welcher Beschlüsse über die Jahresabrechnungen 2008 bis 2014 gefasst worden sind.

In der Teilungserklärung sind mit handschriftlichen Eintragungen jeweils bei der Angabe der Aufteilungen nach dem vorgedruckten Text mit einer Wohnfläche von „circa“ handschriftliche Angaben der Wohnungsgrößen angegeben. Am 24.5.2013 wurden die Wohnungen aufgrund einer vorangegangenen Beauftragung durch die WEG von einer Sachverständigen neu vermessen. Dieses Gutachten kam zu veränderten Größen. Die Differenzen zu den Angaben in der Teilungserklärung rühren u. a. daher, dass die Sachverständige den beheizbaren Hobbyraum im Untergeschoss nicht als Wohnfläche qualifiziert, welches bei der Wohnung A zu einem Abzug führt, demgegenüber bei der Wohnung B die Dachterrasse und die Terrasse im Erdgeschoss berücksichtigt.

Die Jahresabrechnungen verwenden teilweise den neuen Verteilungsschlüssel. Die Kl. erhebt allerdings auch weitere Einwendungen gegen die Jahresabrechnungen und hat beantragt, die Beschlüsse über die Jahresabrechnungen für ungültig zu erklären. Das AG hat der Klage stattgegeben und die Jahresabrechnung insgesamt für ungültig erklärt. Die Berufung hatte teilweise Erfolg.

2. Zu Unrecht hat das Amtsgericht allerdings die gesamten Beschlüsse über die Jahresabrechnungen für ungültig erklärt, denn der Beschluss über die Jahresabrechnung ist im Sinne von § 139 BGB teilbar. Denn nach der Rechtsprechung des BGH ist § 139 BGB bei Wohnungseigentumsbeschlüssen jedenfalls dann entsprechend anwendbar, wenn diese - wie hier - nicht lediglich interne Wirkung entfalten, sondern auf die Begründung, Änderung oder Aufhebung rechtlicher Befugnisse oder Pflichten gerichtet sind (BGH V ZR 193/11, Rn. 12 - zitiert nach juris; BGHZ 139, 289, 298) und es sich bei den beanstandeten Teilregelungen - ebenfalls wie hier - um rechnerisch selbständige und abgrenzbare Teile (BGH V ZR 193/11, Rn. 12 - zitiert nach juris, BGH Urteil vom 4. Dezember 2009 - V ZR 44/09, NJW 2010, 2127 Rn. 6; Beschluss vom 15. März 2007 - V ZB 1/06, BGHZ 171, 335, 339 Rn. 12) handelt. Denn Sinn und Zweck von § 139 BGB ist es, ein teilweise nichtiges Rechtsgeschäft nach Möglichkeit im Übrigen aufrechtzuerhalten, wenn dies dem tatsächlichen oder hypothetischen Parteiwillen entspricht (BGH V ZR 193/11, Rn. 13 - zitiert nach juris; BGH - V ZR 14/08, NJW 2009, 1135, 1136 Rn. 12). Dies führt dazu, dass eine Jahresabrechnung, soweit kein durchgreifender Fehler vorliegt, hinsichtlich der Positionen, die nicht fehlerhaft sind, aufrechterhalten bleibt (vgl. nur Kammer ZWE 2015, 409).

a) Gegen die jeweiligen Gesamtabrechnungen wendet sich die Kl. jedoch entgegen der Ansicht des Amtsgerichts im Ergebnis ohne Erfolg.

Soweit die Kl. in der Jahresabrechnung 2008 bemängelt, dass unter Ziffer 4 Reparaturkosten für eine Balkonverkleidung in die Abrechnung eingestellt worden sind, obwohl ein Beschluss der Eigentümergemeinschaft hierzu nicht gefasst worden ist, so führt dieses nicht zum Erfolg der Klage, denn die Jahresabrechnung ist eine reine Einnahmen- und Ausgabenabrechnung, in welche der Verwalter sämtliche Einnahmen und Ausgaben im Abrechnungszeitraum einzustellen hat.

Die Frage der Berechtigung ist allenfalls für einen Schadensersatzanspruch gegen den Verwalter - oder die Entlastung - relevant, nicht jedoch für die Genehmigung der Jahresabrechnung. Sind diese Ausgaben - was die Kl. nicht bestritten hat - getätigt worden, sind sie einzustellen und zu verteilen.

Gleiches gilt für die Gerichtskosten im Jahre 2008 in Höhe von 291 €. Insoweit gilt, dass, wenn diese im Jahr 2008 angefallen sind, diese in die Jahresabrechnung einzustellen sind. Soweit sich die Kl. insoweit auf Zahlungen, welche sie geleistet haben will, beruft, ist nicht ersichtlich, inwieweit diese an die Wohnungseigentümergemeinschaft gezahlt worden sind. Ausweislich des vorgelegten Kostenfestsetzungsbeschlusses war Gläubigerin des Kostenfestsetzungsbeschlusses nicht die Wohnungseigentümergemeinschaft, sondern die übrigen Bekl., Zahlungen an diese haben allerdings in einer Jahresabrechnung nichts verloren.

b) Die übrigen Rügen der Kl. betreffen lediglich die Einzelabrechnung.

Insoweit ist voranzustellen, dass die Kammer die Auffassung des Amtsgerichtes zur Änderung des Verteilerschlüssels teilt, dieser hätte einer gesonderten Beschlussfassung bedurft. Nach der gebotenen objektiv-normativen Auslegung der Teilungserklärung kommt den dort angegebenen Wohnungsgrößen entgegen der Ansicht der Bekl. insoweit rechtliche Relevanz zu, als die dort angegebenen Wohnungsgrößen als Verteilermaßstab vereinbart worden sind und daher, soweit in § 8 der Teilungserklärung der Verteilermaßstab Wohnfläche angegeben ist oder die Wohnungseigentümer dies beschlossen haben, die in der Teilungserklärung enthaltenen Angaben maßgeblich sind (vgl. nur Greiner, Wohnungseigentumsrecht Rn. 984; Jennißen § 16 Rn. 111 a).

Wenn und insoweit die Wohnungseigentümer hiervon abweichen wollen, bedarf dieses - wie das Amtsgericht zutreffend ausgeführt hat und worauf Bezug genommen werden kann - einer gesonderten Beschlussfassung (§ 16 Abs. 3 WEG) und kann nicht - konkludent - in der Beschlussfassung über die Jahresabrechnung erfolgen.

aa) Allerdings betrifft dies von vornherein nur die nach Wohnfläche verteilten Kostenpositionen, dieses ist zunächst für die Jahresabrechnung 2008 allerdings nur die Position Instandhaltungsrücklage nach Fläche.

Demgegenüber kann die Position Heizung/Warmwasser nicht von vornherein aus dem gleichen Grund für ungültig erklärt werden. Gleichwohl erweist sich auch insoweit der Beschluss als nicht ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechend. Dabei kommt es allerdings nicht auf die von dem Amtsgericht in den Mittelpunkt seiner Überlegungen gestellte Problematik der Rückwirkung der Änderung des Verteilungsschlüssels an, denn vorliegend ist der Abrechnungsmaßstab nach § 6 Abs. 4 Satz 3 HeizkV nicht geändert worden. Geändert worden ist lediglich die der Abrechnung zugrunde gelegte Fläche, dieses ist jedoch von § 6 Abs. 4 HeizkV nicht erfasst. Gleichwohl konnte auch dies in dem hier zur Entscheidung anstehenden Fall nicht nach der angesetzten neuberechneten Fläche erfolgen. Denn die Heizkostenverordnung sieht in § 7 HeizkV die Grundlagen für die Berechnung der verbrauchsunabhängigen Heizkosten vor. Für die Kosten mit der Versorgung mit Wärme sieht § 7 Abs. 1 Satz 5 HeizkV vor, dass die übrigen Kosten nach der Wohn- oder Nutzfläche oder nach dem umbauten Raum zu verteilen sind, daneben kann auch die Wohn- oder Nutzfläche oder der umbaute Raum der beheizten Räume zugrunde gelegt werden. Insoweit kann zwar grundsätzlich für die verbrauchsunabhängigen Kosten eine Umlegung nach dem Flächenverhältnis erfolgen. Nach überwiegender Ansicht ist eine Anlegung dieses Verteilungsmaßstabes aber nicht möglich, wenn - wie hier - zum einen bei den Wohnungseigentümern in unterschiedlichen Größen Terrassen oder sonstige Freiflächen vorhanden sind, welche in die Wohnflächenberechnung nach der Wohnflächenverordnung Eingang finden, und andererseits beheizbare Räume vorhanden sind, welche in der Wohnflächenverordnung keine Berücksichtigung finden. Insoweit entspricht es allgemeiner Auffassung, dass in derartigen Fällen nur der Maßstab „beheizte Räume“ der Billigkeit entspricht (vgl. KG WuM 2006, 35; Riecke/Schmid, § 7 Heizkostenverordnung Rn. 13; Schmidt-Futterer/Lammel, § 7 Heizkostenverordnung Rn. 17 ff.; Jennißen § 16 Rn. 111a; jew. m.w.N.).

Dabei kommt es nicht auf die Frage an, ob insoweit von vornherein nur der Maßstab „beheizte Räume“ anzuwenden ist (so Riecke/Schmid aaO.) oder im Rahmen der Berechnung der Wohnfläche die Balkone, Loggien, Dachgärten und Terrassen von der Berechnung auszunehmen sind (so Schmidt-Futterer/Lammel aaO.; vgl. auch LG Karlsruhe NZM 2016, 558; Jennißen, § 16 Rn. 111 a).

Demzufolge ist der hier - ohne eine Beschlussfassung und in Abweichung von der bisherigen anderweitigen Praxis - vorgenommene Ansatz des Verteilerschlüssels der Wohnfläche nach den Flächenberechnungen der Sachverständigen nach der Wohnflächenverordnung in jedem Fall nicht ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechend, so dass es auf die Frage, welche Flächenberechnung anzuwenden wäre, und ob dies einer gesonderten Beschlussfassung bedürfte, nicht ankommt.

Da insoweit eine einheitliche Abrechnung für Heizungs- und Warmwasserkosten vorgenommen worden ist und sich auch aus der Anlage nicht mit der für den Wohnungseigentümer erkennbaren Eindeutigkeit eine Aufteilung der Heizkosten und der Warmwasserkosten ergibt, ist insoweit diese gesamte Position für ungültig zu erklären (§ 139 BGB).

Keinen Erfolg haben kann die Klage jedoch insoweit, als die Kl. bemängelt, dass in der Jahresabrechnung weitere Zahlungen von ihr nicht berücksichtigt worden sind. Nach gefestigter Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes (BGH NJW 2014, 145) ist ein Vermögensstatus nicht Gegenstand der Beschlussfassung in der einzelnen Abrechnung. Der BGH hat ausdrücklich entschieden, dass zwar sowohl die Einzel- als auch die Gesamtabrechnung den Zustand des Hausgeldkontos informatorisch aufzeigen kann. Ein solcher Nachweis ist jedoch weder Bestandteil der Jahresabrechnung noch des Genehmigungsbeschlusses, die daraus ersichtlichen Informationen können lediglich Indizien gegen die Schlüssigkeit der Abrechnung liefern (BGH aaO.). Denn auf die Abrechnungsspitze (Überschuss der Jahresabrechnung über den Wirtschaftsplan), welche alleine Gegenstand des Beschlusses über die Jahresabrechnung ist (Kammer ZMR 2016, 559), haben die tatsächlichen Zahlungen keinen Einfluss, so dass diese insoweit auch nicht Gegenstand der Jahresabrechnung werden, daher insoweit auch nicht angefochten werden können und müssen. Die Frage, ob die Vorauszahlungen zutreffend erfasst worden sind, bleibt daher vielmehr dem Zahlungsprozess vorbehalten.

Da im Ergebnis lediglich die Position Heizkostenabrechnung und Instandsetzungsrücklage nach Fläche jeweils in den Einzelabrechnungen 2008 nicht ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen, ist auch nur insoweit die Jahresabrechnung für ungültig zu erklären. Ebenfalls sind die Abrechnungen bezüglich der sich daraus ergebenden Abrechnungsspitzen (Kammer ZWE 2015, 409; ZWE 2017, 321) für ungültig zu erklären.

bb) Hinsichtlich der Jahresabrechnungen 2009 bis 2014 gelten die obigen Ausführungen entsprechend, auch insoweit sind die entsprechenden Beschlüsse lediglich teilweise für ungültig zu erklären.

Sollen für die nach der Wohnfläche umzulegenden Betriebskosten statt der Flächenangaben in der Teilungserklärung die nach der Wohnflächenverordnung ermittelten Flächen angesetzt werden, bedarf dies einer gesonderten Beschlussfassung. Was den Ansatz der Wohnfläche in einem derartigen Fall bei den verbrauchsunabhängigen Heizkosten betrifft, vertrat das LG Frankfurt die Auffassung, bei gravierend unterschiedlicher Verteilung von Terrassen oder sonstigen Freiflächen sei nur auf die beheizten Räume abzustellen.

In der vorliegenden Anfechtungsklage streiten die Parteien um einzelne Positionen in den am 15. Februar 2016 beschlossenen Jahresabrechnungen 2008 bis (!) 2014. Zuvor wurden die Wohnungen aufgrund einer vorangegangenen Beauftragung durch die WEG von einer Sachverständigen neu vermessen. Die Differenzen zu den Angaben in der Teilungserklärung rühren daher, dass die Sachverständige den beheizbaren Hobbyraum im Untergeschoss nicht als Wohnfläche qualifizierte, welches bei einer Wohnung zum Abzug führt, demgegenüber bei einer anderen Wohnung die Dachterrasse und die Terrasse im Erdgeschoss berücksichtigt wird. Die Jahresabrechnungen verwenden teilweise schon den neuen Verteilungsschlüssel. Die Klägerin hat allerdings auch weitere Einwendungen gegen die Jahresabrechnungen erhoben und beantragt, diese Beschlüsse für ungültig zu erklären. Das AG hat die Beschlüsse insgesamt für ungültig erklärt. Hiergegen die Berufung.

Die Berufung hat teilweise Erfolg. Zu Unrecht hat das AG die gesamten Beschlüsse über die Jahresabrechnungen für ungültig erklärt. Der Beschluss über die Jahresabrechnung ist im Sinne von § 139 BGB teilbar.

Gegen die jeweiligen Gesamtabrechnungen wendet sich die Klägerin im Ergebnis ohne Erfolg. Denn die Jahresabrechnung ist eine reine Einnahmen- und Ausgabenabrechnung, in welche der Verwalter sämtliche Einnahmen und Ausgaben im Abrechnungszeitraum einzustellen hat. Dem ist der Verwalter nachgekommen. Im Übrigen darf aber die Änderung des Verteilerschlüssels nicht mittelbar in einer Jahresabrechnung vorgenommen werden, sondern es muss gesondert darüber beschlossen werden, ob ein neuer Verteilungsschlüssel Anwendung findet, und erfolgt auch nicht konkludent in der Beschlussfassung über die Jahresabrechnung. Dies betrifft allerdings hier nur bestimmte Positionen. Insoweit sind unter Änderung des angefochtenen Urteils die Jahresabrechnungen nur teilweise in den jeweiligen Einzelabrechnungen für unwirksam zu erklären.

Das LG hebt hier bestimmte Grundsätze hervor. Soll es zu einer Änderung des Verteilungsschlüssels kommen, darf diese nicht mittelbar in laufenden Jahresabrechnungen erfolgen, sondern muss zur besseren Erkennbarkeit geson­dert beschlossen werden.

Wenn die Gesamtabrechnung ordnungsgemäß sämtliche Einnahmen und Ausgaben einer Wirtschaftsperiode erfasst, ist sie zutreffend und kann nicht insgesamt für ungültig erklärt werden.

Auch die Einzelabrechnungen der Wohnungseigentümer sind nur teilweise von der Ungültigerklärung erfasst, soweit ein unzutreffender Verteilungsschlüssel angewandt worden ist. Das LG hat dann noch darauf hingewiesen, dass ein Vermögensstatus jedenfalls nicht Gegenstand der Beschlussfassung in der einzelnen Abrechnung ist, sondern allenfalls der Zustand des Hausgeldkontos informatorisch aufgezeigt werden kann. Deshalb bleibt die Frage, ob die Vorauszahlungen der einzelnen Wohnungseigentümer zutreffend erfasst worden sind, dem Zahlungsprozess vorbehalten.