gesetzlicher Vertreter

gesetzlicher Vertreter; Vertreter des unbekannten Eigentümers; unbekannter Eigentümer; Verbot des Selbstkontrahierens; Selbstkontrahieren; vormundschaftsgerichtliche Genehmigung

1. Der nach § 11 b Abs. 1 VermG bestellte gesetzliche Vertreter, dessen Wirkungskreis "sämtliche zur Verwaltung erforderlichen Rechtshandlungen" umfaßt, ist auch zur Veräußerung des Grundstücks ermächtigt.

2. Jeder nach § 11 b Abs. 1 VermG bestellte Vertreter ist vom Verbot des Selbstkontrahierens befreit, auch, wenn er selbst der Käufer des Grundstücks ist.

I. Eingetragene Eigentümer des streigegenständlichen Grundstücks sind die Erben der verstorbenen Eheleute Karl K. und Auguste K. geb. F. Das Grundstück stand gemäß § 6 der Verordnung vom 17. Juni 1952 unter staatlicher Verwaltung der Kommunalen Wohnungsverwaltung Potsdam. Mit notariellem Kaufvertrag des Rechtsanwalts D. S. als amtlich bestelltem Vertreter des Notars M. P. in Berlin vom 20. Juni 1990 - Ur.-Nr. 255/1990 - verkaufte der Rat der Stadt Potsdam das Grundstück an die Antragsteller. Den Antrag auf Eigentumsumschreibung wies das Grundbuchamt mit Beschluß vom 27. März 1994 zurück, da die Verfügungsbefugnis der Stadt Potsdam gemäß § 11 a Abs. 1 Satz 1 VermG am 31. Dezember 1992 geendet habe und der Antrag auf Eigentumsumschreibung erst nach dem 1. Januar 1993 eingegangen sei. Mit Bescheid vom 28. Februar 1994 bestellte der Oberbürgermeister der Stadt Potsdam den Beteiligten zu 1) gemäß § 11 b Abs. 1 VermG zum gesetzlichen Vertreter der Grundstückseigentümer. Zum Wirkungskreis des Vertreters heißt es: "Der Wirkungskreis umfaßt folgende Befugnisse: sämtliche zur Verwaltung der Grundstücke erforderlichen Rechtshandlungen, insbesondere die Vermietung, die Instandsetzung, die Einziehung von Mieten und die gerichtliche Geltendmachung etwaiger hieraus entstehender Ansprüche. Der gesetzliche Vertreter ist von den Beschränkungen des § 181 BGB befreit. Im übrigen gelten die §§ 1785, 1786, 1821 und 1837 BGB sowie die Vor-schriften des Bürgerlichen Gesetzbuches über den Auftrag sinngemäß."

Mit notarieller Verhandlung vom 24. März 1994 des Notars H. E. in Berlin, Ur.-Nr.: 85/1994 - wiederholten die Beteiligten zu 1. - 3. den Kaufvertrag vom 20. Juni 1990 und ließen das Grundstück je zur ideellen Hälfte an die Beteiligten zu 1. und 2. auf. Unter III. stimmte der Beteiligte zu 1. dem Vertrag als gesetzlicher Vertreter der Eigentümer zu. Mit undatiertem Schreiben genehmigte der Oberbürgermeister der Stadt Potsdam die vom Beteiligten zu 1. in der notariellen Urkunde vom 24. März 1994 für die Eigentümer als Vertreter gemäß § 11 b VermG abgegebenen Erklärungen. Den Antrag auf Eigentumsumschreibung hat das Grundbuchamt mit Beschluß vom 8. September 1995 zurückgewiesen, da die Stadt Potsdam als Nichtberechtigte verfügt habe. Die durch den Beteiligten zu 1. erklärte Genehmigung durch die Grundstückseigentümer sei wirksam, da der Wirkungskreis des Vertreters nicht die Veräußerung des Grundstücks erfasse. Ferner sei er nicht wirksam von den Beschränkungen des § 181 BGB befreit gewesen, da dies gemäß § 11 b VermG nur für den Fall vorgesehen sei, daß ein Miteigentümer zum Vertreter bestellt werde. Im übrigen fehle es an der Erlaubnis des Vormundschaftsgerichts zur Veräußerung des Grundstücks gemäß § 7 GBBerG. Hiergegen wendet sich die Antragstellerin mit ihrer Beschwerde. Sie meint, der Beteiligte zu 1. sei als gesetzlicher Vertreter auch zur Veräußerung befugt. Ein Fall des § 181 BGB liege nicht vor, da der Beteiligte zu 1. die Genehmigung in Erfüllung der Verbindlichkeit aus dem Vertrag vom 20. Juni 1990 abgegeben habe. Jedenfalls sei er wirksam von den Beschränkungen des § 181 BGB befreit. Einer gesonderten Genehmigung durch das Vormundschaftsgericht bedürfe es im Rahmen der gesetzlichen Vertretung nach § 11 b VermG nicht, da insoweit die Auslegung des Antrages ergebe, daß auch die Eintragung der Zinsen beantragt und bewilligt worden sei.

II. Die zulässige - nach Nichtabhilfe als Beschwerde zu behandelnde - Erinnerung ist begründet.

1. Entgegen der Ansicht des Amtsgerichts ist der Beteiligte als gesetzlicher Vertreter gemäß § 11 b VermG auch zur Veräußerung des Vermögenswertes befugt, was sich aus der Anordnung der entsprechenden Anwendung von § 1821 BGB in § 11 b VermG ergibt. (vgl. Kimme, Rz. 47 zu § 11 b VermG, Rädler/Raupach/Bezzenberger Rz. 17 zu § 11 b VermG, Fieberg-Budde, Rz. 11 a. E, zu § 11 b VermG). Dies ergibt sich auch aus § 7 GBBerG, der gerade den Verkauf eines Grundstücks durch einen nach § 11 b VermG bestellten Vertreter regelt und dem insoweit keinerlei Gehalt beizumessen wäre, wenn eine Veräußerung durch den Vertreter rechtlich nicht zulässig wäre. Zuzugeben ist dem Amtsgericht, daß vorliegend zweifelhaft ist, ob die Veräußerung im Interesse der Eigentümer liegt (vgl. auch Hahn/Giese, Der gesetzliche Vertreter nach § 11 b VermG, ZOV 1993, 149, 150). Dies ist jedoch, wie die Beschwerde zutreffend rügt, eine Frage des Innenverhältnisses zwischen Vertreter und Vertretenem, in dem der Beteiligte zu 1. den Eigentümern gegebenenfalls zum Schadenersatz verpflichtet sein mag. Seine Rechtsmacht im Außenverhältnis zur Veräußerung wird hiervon nicht berührt. 2. Die für die Veräußerung notwendige "vormundschaftsgerichtliche Genehmigung" entsprechend § 1821 BGB liegt vor. Sie ist in der Erklärung des Oberbürgermeisters der Stadt Potsdam ohne Datum, mit der die vom Beteiligten zu 1. in der notariellen Urkunde vom 24. März 1994 für die Eigentümer als Vertreter gemäß § 11 b VermG abgegebenen Erklärungen genehmigt werden. Es ist (zwischenzeitlich) anerkannt, daß aus der Verweisung in § 11 b VermG auf die sinngemäße Anwendung von Vorschriften des Vormundschaftsrechts nicht ein Genehmigungserfordernis durch das Vormundschaftsgericht, sondern durch die für die Aufsicht über den gesetzlichen Vertreter zuständige Stelle folgt (OLG Dresden, ZOV 1995, 271; LG Berlin, ZOV 1995, 272; Rädler, Raupach, Bezzenberger, a.a.O., Rz. 20; wohl auch Fieberg-Budde, a.a.O. Rz. 13 a. E.; a. A. Kimme a.a.O., Rz. 51). Dies ist vorliegend der Oberbürgermeister der Stadt Potsdam. Einer Genehmigung durch das Vormundschaftsgericht gemäß § 7 GBBerG bedarf es vorliegend nicht, da diese Vorschrift lediglich dann Anwendung findet, wenn gesetzlicher Vertreter eine juristische Person des öffentlichen Rechts ist. 3. Die Erklärungen des Beteiligten zu 1. unterliegen nicht dem Selbskontrahierungsverbot des § 181 BGB. Entgegen der Ansicht der Beschwerde hat der Beteiligte zu 1. vorliegend nicht in Erfüllung einer Verbindlichkeit gehandelt, so daß es auf die Frage, ob er den Beschränkungen des § 181 BGB unterliegt, nicht ankäme. Seine Zustimmung zum Verkauf hat er für die Eigentümer des Grundstücks abgegeben. Diese waren jedoch nicht Vertragspartei des Vertrages vom 20. Juni 1990 und sind durch ihn daher nicht gebunden. Die Kammer folgt jedoch der Ansicht, wonach sich § 11 b Abs. 1 Satz 3 VermG sowohl auf den gesetzlichen Vertreter nach Satz 2 als auch auf denjenigen nach Satz 1 bezieht. Gramatikalisch kann sich § 11 b Satz 3 VermG sowohl auf den Vertreter nach Satz 2 als auch auf alle zuvor geregelten Tatbestände der Vertreterbestellung beziehen. Da nicht ersichtlich ist, daß die abstrakte Gefahr einer Benachteiligung des Vertretenen zugunsten des Vertreters bei der Vertretung durch einen Miteigentümer geringer ist, als bei der Vertretung durch einen nach Satz 1 bestellten Vertreter, geht die Kammer davon aus, daß jeder Vertreter nach § 11 b Abs. 1 VermG vom Verbot des Selbstkontrahierens befreit

t ersichtlich ist, daß die abstrakte Gefahr einer Benachteiligung des Vertretenen zugunsten des Vertreters bei der Vertretung durch einen Miteigentümer geringer ist, als bei der Vertretung durch einen nach Satz 1 bestellten Vertreter, geht die Kammer davon aus, daß jeder Vertreter nach § 11 b Abs. 1 VermG vom Verbot des Selbstkontrahierens befreit ist (so: Rädler/Raupach/Bezzenberger, Rz. 17 zu § 11 b VermG, wohl auch LG Berlin, ZOV 1995, 472, 473; a. A. Fieberg Budde, Rz. 12; Kimme, Rz. 38 zu § 11 b VermG.

Die Sache ist an das Amtsgericht zurückverwiesen worden.