Gesetzlicher Eigentumsübergang

Gesetzlicher Eigentumsübergang; Vermieterwechsel; Bundesanstalt für Immobilienaufgaben (BFI)

Der gesetzliche Eigentumsübergang von der Bundesrepublik Deutschland auf die Bundesanstalt für Immobilienaufgaben führt in entsprechender Anwendung des § 566 BGB dazu, daß die BFI neuer Vermieter wird (Anschluß an LG Berlin, GE 2007, 1259 gegen LG Berlin, GE 2006, 783).

(Leitsatz der Redaktion)

Mit schriftlichem Mietvertrag vom 22.6.2002/2.7.2002 mietete der Bekl. von der Bundesrepublik Deutschland (Bundesfinanzverwaltung), vertreten durch das Bundesvermögensamt Berlin I, ein Einfamilienhaus (Doppelhaushälfte).

Seinerzeitige Eigentümerin des Grundstücks war die Bundesrepublik Deutschland. Gem. Art. 1 § 2 Abs. 2 des Gesetzes zur Gründung einer Bundesanstalt für Immobilienaufgaben ist das Eigentum an dem Grundstück, auf dem sich das streitgegenständliche Mietobjekt befindet, am 1. Januar 2005 auf die Kl. übergegangen.

Mit Schreiben vom 26.10.2006 begehrte die Kl. von dem Bekl. mit Wirkung ab dem 1.1.2007 die Zustimmung zu einer Erhöhung der monatlichen Nettokaltmiete von 1.737 € um 192,02 € auf 1.929,02 €. Zur Begründung des Mieterhöhungsverlangens bezog sich die Kl. auf vier Vergleichsobjekte aus eigenem Bestand, die sie in dem Mieterhöhungsschreiben hinsichtlich Adresse, Lage, Baujahr, Wohnfläche und Gebäudeart näher bezeichnete.

II. Die auf Zustimmung zur Mieterhöhung gerichtete Klage ist begründet.

1. Zwischen den Parteien besteht ein Mietverhältnis über das von dem Bekl. angemietete Einfamilienhaus (Doppelhaushälfte) in der H. Straße, Berlin. Zwar wurde der seinerzeitige Mietvertrag über das streitgegenständliche Mietobjekt zwischen dem Bekl. und der Bundesrepublik Deutschland (Bundesfinanzverwaltung) abgeschlossen, doch ist die Kl. in entsprechender Anwendung des § 566 BGB in die Rechte und Pflichten aus diesem Mietvertrag eingetreten. Denn die Kl. ist gem. Art. 1 § 2 Abs. 2 des Gesetzes zur Gründung einer Bundesanstalt für Immobilienaufgaben seit dem 1. Januar 2005 Eigentümerin des streitgegenständlichen Mietobjektes. Demgemäß ist sie in entsprechender Anwendung des § 566 BGB seit diesem Zeitpunkt Mietvertragspartei. Das Gericht schließt sich der gegenteiligen Auffassung des Amtsgerichts Schöneberg vom 17.1.2007 -104a C 491/06 (veröffentlicht in GE 2007, 1192, 1193) und des Landgerichts Berlin (GE 2006, 783) nicht an. Entsprechend dem Normzweck, der Interessenlage und dem gesetzgeberischen Zweck ist davon auszugehen, daß § 566 BGB in seinem Anwendungsbereich auch dann eröffnet ist, wenn nicht ein reines "Veräußerungsgeschäft" vorliegt, sondern auch dann, wenn der Eigentumsübergang - wie hier - aufgrund einer gesetzlichen Regelung vollzogen wird. Zutreffend ist zwar, daß § 566 BGB eine dem Wortlaut nach ausdrücklich auf die Veräußerung einer vermieteten Wohnung beschränkte Ausnahmeregelung darstellt, die dem Mietverhältnis für diesen Fall (der Veräußerung) eine gewisse dingliche Wirkung beilegt und als Ausnahmeregelung damit eng auszulegen ist (vgl. LG Berlin, GE 2006, 783; Sternel, Mietrecht, 3. Aufl., S. 19, Fußnote 11). Ein Analogieverbot läßt sich hieraus indes nicht herleiten. Vielmehr erfordert der Zweck der Vorschrift und die Vergleichbarkeit von Sach- und Interessenlage eine entsprechende Anwendung des § 566 BGB auf den Fall, daß sich die Eigentumsänderung aufgrund gesetzlicher Regelungen vollzieht. Bei § 566 BGB handelt es sich um eine Regelung im Interesse des Mieterschutzes (vgl. Sternel, aaO., I Rn.46; Schmidt-Futterer, Mietrecht, 8. Aufl., § 566 Rn. 33 m. w. N.). Die Vorschrift ist danach so auszulegen, daß dieser Schutz möglichst gewährleistet ist (Sternel aaO.). Würde die Eigentumsübertragung auf die Kl. gem. Art. 1 § 2 Abs. 2 des Gesetzes zur Gründung einer Bundesanstalt für Immobilienaufgaben nicht zur Folge haben, daß die Kl. nicht in das Mietverhältnis eingetreten ist, so könnte der Bekl. als Mieter sich gegen keine Herausgabeansprüche der Kl. zur Wehr setzen. Eine Berufung auf § 986 BGB wäre ihm verwehrt. Darüber hinaus hätten Mietzahlungen an die Kl. keine Erfüllungswirkung, Mängelanzeigen und Zurückbehaltungsrechte wären bei streng formaler Betrachtungsweise ggf. wirkungslos. Abrechnungsfristen über Heiz- und Betriebskostenabrechnungen wären ggf. verstrichen. Insoweit bleibt daher zu beachten, daß das Mietverhältnis seit Januar 2005 zwischen den Parteien gelebt und vollzogen wurde und dies auch das gesetzgeberische Ansinnen war. Eine Vergleichbarkeit des vorliegenden Falles mit dem Regelungszweck des § 566 BGB ist insoweit gegeben, als in beiden Fällen eine Eigentumsübertragung von dem bisherigen Vermieter auf einen neuen Eigentümer stattgefunden hat. Dabei kann es keinen Unterschied machen, auf welcher Grundlage dieser vollzogen wurde oder vollzogen werden sollte. Eine für eine Analogie stets erforderliche planwidrige Lücke ist gegeben, da sowohl in § 566 BGB wie auch im Gesetz zur Gründung einer

ne Eigentumsübertragung von dem bisherigen Vermieter auf einen neuen Eigentümer stattgefunden hat. Dabei kann es keinen Unterschied machen, auf welcher Grundlage dieser vollzogen wurde oder vollzogen werden sollte. Eine für eine Analogie stets erforderliche planwidrige Lücke ist gegeben, da sowohl in § 566 BGB wie auch im Gesetz zur Gründung einer Bundesanstalt für Immobilienaufgaben eine dem § 566 BGB entsprechende Regelung bzw. ein Verweis auf diese Regelung fehlt. Soweit die Gegenauffassung darauf verweist, daß der Gesetzgeber in anderen Fällen der gesetzlichen Änderung der dinglichen Rechtslage die Vorschrift des § 566 BGB ausdrücklich für anwendbar erklärt hat (z. B. §§ 1056, 2135 BGB, 11, 30 ErbbauVO, § 37 Abs. 2 WEG, § 57 ZVG) und es so an einer Planwidrigkeit der Lücke mangeln könnte, ist dem entgegenzuhalten, daß es sich insoweit um völlig unterschiedliche Sach- und Rechtslagen handelt und vorliegend nicht ausgeschlossen werden kann, daß lediglich eine redaktionelle Auslassung vorliegt. Das erkennende Gericht geht daher mit der Entscheidung des LG Berlin vom 12.3.2007 - 67 S 337/06 - davon aus, daß § 566 BGB entsprechend anwendbar ist und die Kl. allumfassend in die Rechte und Pflichten aus dem Mietvertrag vom 22.6.2002/2.7.2002 eingetreten ist. Es bleibt daher festzuhalten, daß zwischen den Parteien ein Mietverhältnis besteht und die Aktivlegitimation der Kl. gegeben ist.

2. Die Kl. hat das Mieterhöhungsverlangen gegenüber dem Bekl. auch formgemäß geltend gemacht, indem sie am 26.10.2006 ein schriftliches Erhöhungsverlangen verfaßte, das sowohl den geforderten Erhöhungsbetrag als auch die begehrte erhöhte Miete ausweist und durch Bezugnahme auf vier Vergleichsobjekte, die näher bezeichnet waren, ausreichend begründet ist. Die diesbezüglichen Einwendungen des Bekl. können nicht greifen. Soweit der Bekl. darauf verweist, die Vergleichsobjekte würden aus dem eigenen Bestand der Kl. stammen, führt dies nicht zur Unwirksamkeit des Erhöhungsverlangens. Die Angabe von Vergleichsobjekten ist gem. § 558 a Abs. 2 Ziffer 4 BGB eine zulässige Begründungsmöglichkeit, wobei anerkannt ist, daß die Vergleichsobjekte aus dem Bestand des Vermieters stammen dürfen (vgl. Schmidt-Futterer, Mietrecht, 8. Aufl., § 558 a Rn. 110). Entgegen der Auffassung des Bekl. sind auch die Angaben zu den Vergleichswohnungen ausreichend. Die Kl. hat hinsichtlich der Vergleichsobjekte jeweils das Baujahr, die Wohnfläche, die Lage und die Art des Gebäudes angegeben. Dies ist ausreichend, um dem formalen Erfordernis eines Mieterhöhungsverlangens Rechnung zu tragen. Es ist nicht ersichtlich, daß das streitgegenständliche Mietobjekt bzw. die Vergleichsobjekte evidente Besonderheiten ausweisen, die einer Vergleichbarkeit entgegenstehen könnten. Angaben zur jeweiligen Ausstattung der Vergleichsobjekte sind entgegen der Auffassung des Bekl. nicht zu tätigen. Denn es ist ausreichend, daß anhand der gemachten Angaben die Ortsüblichkeit der verlangten Mieterhöhung überschlägig geprüft werden kann (vgl. Schmidt-Futterer, aaO., § 558 a Rn. 138 f.). Hierzu reicht es, wenn die von der Kl. gemachten Angaben getätigt werden. Entgegen der Auffassung des Bekl. sind die Wohnflächenabweichungen zwischen dem streitgegenständlichen Mietobjekt und den Vergleichsobjekten (nicht der Vergleichsobjekte untereinander!) nicht so erheblich, daß man von keiner Vergleichbarkeit mehr ausgehen könnte. Darüber hinaus sind alle ausgewählten Gebäudearten mit dem streitgegenständlichen Mietobjekt vergleichbar. Eine Identität der Objekte wird nicht gefordert, so daß grundsätzlich auch keine weiteren Angaben zur Ausstattung im einzelnen gemacht werden müssen.

[...]

Die Bundesanstalt für Immobilienaufgaben ist Vermieter der ihr übertragenen Wohnungen geworden, meint die Abt. 16 des AG Schöneberg.

Die BFI verlangte Zustimmung zu einer Mieterhöhung und berief sich auf Vergleichswohnungen (es handelte sich um ein Einfamilienhaus). Nach Einholung eines Sachverständigengutachtens über die Höhe der ortsüblichen Miete gab das AG der Klage statt.

Mit Urteil vom 7. Januar 2008 begründet das AG ausführlich, warum hier § 566 BGB entsprechend anzuwenden ist. Nach dem Sachverständigengutachten sei auch der Mieter verpflichtet, dem Mieterhöhungsverlangen zuzustimmen.

So auch Beuermann in GE 2007, 1154.