Gesetzliche Untergrenze für Beschlussfähigkeit

Gesetzliche Untergrenze für Beschlussfähigkeit; unberechtigte Auflösung der Eigentümerversammlung; neuer Versammlungsleiter und Tagungsort

1. Eine Rückwirkung der Zustellung auf die Klageeinreichung nach § 167 ZPO scheidet aus, wenn der angeforderte Gerichtskostenvorschuss erst nach 18 Tagen eingeht.

2. Durch die Teilungserklärung kann die Untergrenze für die Beschlussfähigkeit nach § 25 Abs. 3 WEG gänzlich aufgehoben werden.

3. Nach unberechtigter Auflösung der Eigentümerversammlung durch den Verwalter können die erschienenen Wohnungseigentümer einen anderen Versammlungsleiter wählen und auch den Tagungsort verlegen (KG, GE 1989, 523).

4. Ein verspätet erscheinender Wohnungseigentümer, der sich nicht nach der Verlegung erkundigt, ist jedenfalls nicht vorsätzlich von der Versammlung ausgeschlossen worden.

(Leitsätze der Redaktion)

1. [...] a) Die Anfechtungsfrist nach § 46 Abs. 1 Satz 2 WEG wurde nicht eingehalten. Nach § 46 Abs. 1 Satz 2 WEG sind Anfechtungsklagen innerhalb eines Monats nach der Beschlussfassung zu erheben. Die Anfechtungsfrist lief danach am 7.11.2010 ab. Die Klagen wurden nicht rechtzeitig i.S.d. §§ 253, 261 ZPO erhoben. Zugestellt wurden die Klagen am 17.1.2011 bzw. am 17. bzw. am 20.12.2011 und damit nach Ablauf der Anfechtungsfrist. Es ist auch nicht gemäß § 167 ZPO der Zeitpunkt der Anhängigkeit (Eingang der Klagen am 3.11.2010 bzw. am 5.11.2010 beim Gericht) maßgeblich, da die Zustellung nicht ,,demnächst" i.S.d. § 167 ZPO erfolgte. Ob eine Zustellung „demnächst" im Sinne des § 167 ZPO erfolgt ist, beurteilt sich nach dem Sinn und Zweck dieser Regelung. Danach soll die Partei bei der Zustellung von Amts wegen vor Nachteilen durch Zustellungsverzögerungen innerhalb des gerichtlichen Geschäftsbetriebs bewahrt werden. Denn derartige Verzögerungen liegen außerhalb ihres Einflussbereichs. Dagegen sind der Partei die Verzögerungen zuzurechnen, die sie oder ihr Prozessbevollmächtigter bei gewissenhafter Prozessführung hätte vermeiden können. Eine Zustellung „demnächst" nach der Einreichung oder Anbringung des zuzustellenden Antrags oder der zuzustellenden Erklärung bedeutet daher eine Zustellung innerhalb einer nach den Umständen angemessenen, selbst längeren Frist, wenn die Partei oder ihr Prozessbevollmächtigter unter Berücksichtigung der Gesamtsituation alles Zumutbare für die alsbaldige Zustellung getan hat. Die Zustellung ist dagegen nicht mehr „demnächst" erfolgt, wenn die Partei, der die Fristwahrung obliegt, oder ihr Prozessbevollmächtigter durch nachlässiges auch leicht fahrlässiges - Verhalten zu einer nicht bloß geringfügigen Zustellungsverzögerung beigetragen hat (vgl. Beschluss des BGH vom 30.11.2006 - Ill ZB 22/06 -, Rn. 6 nach juris). Bei einer vom Zustellungsbetreiber verursachten Zustellungsverzögerung von mehr als 14 Tagen nach Fristablauf ist eine Rückwirkung auf den Zeitpunkt des Eingangs der Klageschrift bei Gericht grundsätzlich ausgeschlossen (vgl. Zöller/Greger, 29. Aufl. 2012, Rn. 11 zu § 167 ZPO), wobei es auf die Umstände des Einzelfalls ankommt (vgl. Urteil des BGH vom 3.2.2012 - V ZR 44/11 -, zitiert nach juris). Für die Bezahlung des Gerichtskostenvorschusses darf auf die Anforderung des Gerichts grundsätzlich gewartet werden. Bei der Berechnung der Zeitdauer der Verzögerung ist auf die Zeitspanne abzustellen, um die sich der ohnehin erforderliche Zeitraum für die Zustellung der Klage als Folge der Nachlässigkeit des Kl. verzögert (vgl. Urteil des BGH vom 10.2.2011 - VII ZR 185/07 - zitiert nach juris).

Nach diesem Maßstab liegt im konkreten Fall keine Zustellung „demnächst" vor. Die Zahlung des Gerichtskostenvorschusses ist sowohl bei der Klage der Kl. zu 1) als auch bei der Klage der Kl. zu 2) und zu 3) verspätet, nämlich erst nach 18 Tagen bzw. über einen Monat nach Eingang der Zahlungsaufforderung erfolgt. Selbst unter Berücksichtigung der durch den Eingang der Zahlungsaufforderung beim Prozessbevollmächtigten der Kl. eingetretenen Verzögerung erscheint die Verspätung hier nicht mehr geringfügig.

b) Zu Recht hat das Amtsgericht ferner festgestellt, dass keine Nichtigkeitsgründe vorliegen. Ein Beschluss ist nach § 23 Abs. 4 WEG für nichtig zu erklären, wenn er gegen eine Rechtsvorschrift verstößt, auf deren Einhaltung rechtswirksam nicht verzichtet werden kann. Diese Voraussetzungen liegen nicht vor.

aa) Die Kl. können sich nicht mit Erfolg darauf berufen, dass es an einer ordnungsgemäßen Ladung gefehlt habe: Denn im Restaurant „Que Huong" wurde lediglich die Eigentümerversammlung vom selben Tag fortgeführt, die die Kl. zu 1) zu Unrecht aufgelöst hatte. Es wurde keine neue Eigentümerversammlung durchgeführt. Nach §24 Abs. 5 WEG und nach § 11 Ziff. 2 der Teilungserklärung führt der Verwalter den Vorsitz der Eigentümerversammlung, soweit nichts anderes bestimmt wird. Eine ordnungsgemäß einberufene Wohnungseigentümerversammlung kann nach rechtswidriger Auflösung durch den Verwalter einen Vorsitzenden wählen und die Tagesordnung verhandeln (vgl. Beschluss des KG vom 16.9.1988 -24 W 3952/88 - zitiert nach juris), was vorliegend auch geschehen ist. Die Eigentümerversammlung war von der Kl. zu 1) zu Unrecht aufgelöst worden. Ihre Auffassung, dass die Eigentümerversammlung nicht beschlussfähig war, traf nicht zu. Denn die Eigentümerversammlung war beschlussfähig, obwohl lediglich 1.538,073 von 10.000 Miteigentumsanteilen anwesend/vertreten waren. Nach § 25 Abs. 3 WEG ist eine Eigentümerversammlung zwar nur beschlussfähig, wenn die erschienenen stimmberechtigten Wohnungseigentümer mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile, berechnet nach der im Grundbuch eingetragenen Größe dieser Anteile, vertreten. § 25 Abs. 3 WEG wurde vorliegend durch § 11 Ziff. 2 der Teilungserklärung jedoch wirksam abbedungen. § 25 Abs. 3 WEG kann wirksam dahin gehend abbedungen werden, dass geregelt wird, dass eine Eigentümerversammlung beschlussfähig ist, wenn mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile vertreten ist, ohne dass darauf abgestellt wird, ob die erschienenen Eigentümer im Einzelnen stimmberechtigt sind (vgl. Beschluss des BayObLG vom 8.12.2004 - 2Z BR 080/04, 2Z BR 80/04 - zitiert nach juris). Sie kann außerdem dahin gehend abbedungen werden, dass die Eigentümerversammlung ohne Rücksicht auf die Zahl der anwesenden und vertretenen Eigentümer beschlussfähig ist (vgl. Beschluss des OLG Hamburg vom 1.9.1989 -2 W 37/88 -; WE 1989, 140; Bärmann/Merle, 10. Aufl. 2008, Rn. 99 zu § 25 WEG; Staudinger/Bub, Rn. 58 zu § 25 WEG). Eine solche Regelung enthält § 11 Ziff. 2 der Teilungserklärung.

bb) Es kann ferner nicht festgestellt werden, dass der Kl. zu 2) vorsätzlich von der Teilnahme an der Eigentümerversammlung ausgeschlossen worden ist. Selbst wenn zugunsten der Kl. unterstellt wird, dass der Kl. zu 2) gegen 16.00 Uhr bei der Kl. zu 1) erschienen ist, um an der Versammlung teilzunehmen, ist zu berücksichtigen, dass die Eigentümerversammlung in unmittelbarer Nähe von dem bisherigen Versammlungsort fortgeführt wurde und dass eine Mitarbeiterin der Kl. zu 1) mindestens 10 Minuten lang vor dem chinesischen Restaurant auf und ab ging. Danach durften die Bekl. davon ausgehen, dass der Kl. zu 2) die Möglichkeit hatte, an der Fortsetzung der Versammlung teilzunehmen. Es war dem Kl. zu 2), der nach eigenem Vortrag ganz erheblich verspätet bei der Kl. zu 1) erschienen ist, zuzumuten, sich über eine Fortsetzung der Versammlung zu erkundigen und an dieser teilzunehmen. Die bloße Tatsache, dass der Kl. zu 2) an der Fortsetzung der Eigentümerversammlung nicht teilnahm, ist vorliegend unbeachtlich, denn ein nicht vorsätzliches Fernhalten eines Wohnungseigentümers von einer Eigentümerversammlung führt nicht zur Nichtigkeit der in der Eigentümerversammlung gefassten Beschlüsse (vgl. Beschluss des OLG Celle vom 19.11.1997 - 4 W 159/97 - zitiert nach juris; Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten/Kümmel, 9. Aufl. 2010, Rn. 27 f. zu § 24 WEG). Dass der Kl. zu 2) nicht an der Versammlung teilnahm, fällt vorliegend vielmehr in seinen Risikobereich. Dadurch, dass er eine Stunde verspätet erschienen ist, konnten die Bekl. ihn nicht zur Fortsetzung der Eigentümerversammlung einladen.

cc) Eine Nichtigkeit kann auch nicht damit begründet werden, dass die Beschlüsse auf einer Nichtversammlung gefasst worden wären. Eine Nichtversammlung ist eine spontane Zusammenkunft (vgl. Bärmann/Merle, Rn. 116 zu § 23 WEG). Die Wohnungseigentümer trafen sich im Restaurant nicht spontan, sondern aufgrund der vorherigen Ladung der Kl. zu 1) zur Fortführung der zu Unrecht aufgelösten Eigentümerversammlung.

dd) Auf die übrigen Beanstandungen der Kl., insbesondere auf die Fragen, ob bei der Fortsetzung der Versammlung im Restaurant „Que Huong" die Nichtöffentlichkeit der Eigentümerversammlung gewährleistet war, kommt es nicht an, weil ein Verstoß gegen den Grundsatz der Nichtöffentlichkeit der Versammlung zwar zur Anfechtbarkeit, nicht aber zur Nichtigkeit der Beschlüsse führen würde (vgl. Beschluss des BGH vom 29.1.1993 - V ZB 24/92 -; Beschluss des OLG Frankfurt vom 7.5.1995 - 20 W 16/95 -, jeweils zitiert nach juris). [...]

Durch die Teilungserklärung kann die gesetzliche Untergrenze für die Beschlussfähigkeit aufgehoben werden.

Die Verwalterin löste eine ordnungsgemäß einberufene Eigentümerversammlung wegen angeblicher Beschlussunfähigkeit auf, obwohl nach der Teilungserklärung die gesetzliche Untergrenze (§ 25 Abs. 3 WEG) aufgehoben war. Die Versammlung wählte einen neuen Versammlungsleiter und verlegte den Tagungsort. Ein verspäteter Wohnungseigentümer erkundigte sich nicht nach der Verlegung und focht die Eigentümerbeschlüsse an. Der Gerichtskostenvorschuss wurde erst 18 Tage nach Eingang der Zahlungsaufforderung über den Prozessbevollmächtigten der Kläger eingezahlt.

Ohne Erfolg! Die Anfechtungsfrist ist nicht eingehalten, die angefochtenen Beschlüsse sind auch nicht nichtig. Die einmonatige Anfechtungsfrist lief am 7. November 2010 ab. Bis dahin erfolgte die Klagezustellung nicht. Sie ist auch nicht rückwirkend eingehalten worden, da die Zustellung nicht demnächst (§ 167 ZPO) erfolgte. Verzögerungen durch den Gerichtsbetrieb sind der Partei nicht zuzurechnen, wohl aber deren eigene Nachlässigkeit für die Zustellungsverzögerung. Auf die gerichtliche Anforderung des Gerichtskostenvorschusses darf gewartet werden. Hier ist die Zahlung alsdann jedoch erst nach 18 Tagen erfolgt. Die Kläger haben diese Verzögerung nicht entschuldigt. Es liegen auch keine Nichtigkeitsgründe vor, die unabhängig von der Anfechtungsfrist geltend gemacht werden könnten. Eine ordnungsgemäß einberufene Wohnungseigentümerversammlung kann nach rechtswidriger Auflösung durch den Verwalter einen anderen Versammlungsleiter wählen und die Tagesordnung verhandeln, wobei die Versammlung auch an einem anderen Tagungsort fortgesetzt werden kann. Die Auflösung der Versammlung geschah zu Unrecht, obwohl lediglich 1.538,073 von 10.000 Miteigentumsanteilen anwesend/vertreten waren. Die Grundregelung des § 25 Abs. 3 WEG wurde durch § 11 Ziff. 2 der Teilungserklärung wirksam abbedungen, wonach jede Eigentümerversammlung ohne Rücksicht auf die Zahl der anwesenden und vertretenen Eigentümer beschlussfähig sein soll. Der Kläger zu 2) ist auch nicht vorsätzlich von der Teilnahme an der Versammlung ausgeschlossen worden. Er hätte sich nach der Verlegung des Tagungsorts erkundigen können.

Die Rechtsprechung zur „demnächstigen" Zustellung mit Rückwirkung auf die Einreichung der Klage ist unübersichtlich. Der BGH lässt es zu, dass die vom Kläger zu vertretende Zahlungsverzögerung 14 Tage betragen, aber auch „geringfügig darüber" liegen darf, während die Instanzgerichte teilweise streng auf die Einhaltung der 14-Tage-Frist dringen. Zunächst ist klarzustellen, dass es sich um keine gesetzliche, sondern um eine von der Rechtsprechung entwickelte Frist handelt. Wenn nach der BGH-Rechtsprechung (BGH, GE 2012, 618) die Fristüberschreitung auch etwa 16 Tage betragen darf, so sind die hier vorliegenden 18 Tage schon fast erreicht. Es bleibt auch unklar, wann der BGH „die gesamten Umstände des Einzelfalls" gewürdigt wissen will. So hat er z. B. einmal die vier Osterfeiertage herausgerechnet, weil an ihnen keine Geschäfte vorgenommen werden (BGH vom 30. März 2012 - V ZR 148/11- GE 2012, 767). Zum anderen hat der BGH auf die amtliche Kostenverfügung hingewiesen, die auch in Berlin gilt (Amtsblatt 1976, 351) und die in § 32 Abs. 2 ausdrücklich vorsieht, dass die Kostennachricht (Vorschussanforderung) dem Prozessbevollmächtigten nur dann zugesandt werden soll, wenn er sich zur Vermittlung der Zahlung erboten hat oder die genaue Anschrift des Zahlungspflichtigen unbekannt ist. In allen sonstigen Fällen, so sagt die Kostenverfügung ausdrücklich, wird die Kostennachricht dem Zahlungspflichtigen selbst zugesandt, also hier dem oder den Klägern. So ist auch im vorliegenden Fall die Kostennachricht unzutreffend an den Rechtsanwalt gegangen. Wenn für die Weitergabe der Kostennachricht an den Mandanten noch mindestens zwei Tage zu veranschlagen sind, wäre mit 18 Tagen die Rückwirkung noch gerettet. Überdies wäre zu berücksichtigen, dass die von den Klägern zu vertretende (!) Zahlungsverzögerung bereits mit der Einzahlung oder Überweisung des Vorschusses endete, weil sie auf den Zeitpunkt der Gutschrift bei der Gerichtskasse keinen Einfluss haben.

Weniger spektakulär, aber immerhin aufschlussreich sind die Ausführungen des LG zu den nicht vorliegenden Nichtigkeitsgründen. Eine ordnungsgemäß einberufene Wohnungseigentümerversammlung kann nach unberechtigter Auflösung durch den Verwalter fortgesetzt werden (KG, GE 1989, 523), auch an einem anderen Tagungsort. Ein dadurch an der Teilnahme verhinderter Wohnungseigentümer wird jedenfalls nicht vorsätzlich von der Beteiligung ausgeschlossen (woraus die Nichtigkeit eines Eigentümerbeschlusses folgen kann), wenn er sich nicht nach der Verlegung des Tagungsortes erkundigt. Schließlich ist die äußerst weitgehende Bestimmung in einer Teilungserklärung für zulässig erachtet worden, dass jede Eigentümerversammlung ohne Rücksicht auf die Zahl der anwesenden bzw. vertretenen Eigentümer beschlussfähig ist (OLG Hamburg, ZMR 1989, 230). Damit reicht dann die Anwesenheit eines einzigen Wohnungseigentümers aus, damit wirksam Beschlüsse gefasst werden können. Diese können jedenfalls nicht aus formalen Gründen (fehlende Beschlussfähigkeit) beanstandet werden, sondern nur, wenn sie Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung widersprechen.