Gesetzliche Schriftform

Gesetzliche Schriftform; Briefwechsel

Zu den Anforderungen an die Wahrung der gesetzlichen Schriftform, wenn ein in Form eines fertigen Vertragsentwurfs gemachtes Angebot zum Abschluß eines Mietvertrages nur mit Änderungen angenommen wird und der Vertragspartner diesen Änderungen zustimmt.

Die Kl. mietete von der Bekl. ein Ladenlokal in dem Einkaufszentrum "S." in H. Am 20. Juli 1993 übersandte die Kl. der Bekl. ein aus mehreren Teilen und einigen Anlagen bestehendes Mietvertragsangebot. Der Geschäftsführer der Kl. hatte jeden Teil der Urkunde unterschrieben. Die verschiedenen Teile und die Anlagen waren durch Schnur und Siegel fest miteinander verbunden. Die Mietdauer sollte zehn Jahre betragen. In dem Begleitschreiben heißt es, die Kl. fühle sich bis zum 30. November 1993 an ihr Vertragsangebot gebunden.

Die Vertreter der Bekl. unterschrieben unter dem Datum des 20. September 1993 jeden Teil der Urkunde, brachten aber über ihren Unterschriften jeweils den Zusatz an: "gilt nur im Zusammenhang mit unserem Schreiben vom 20.9.1993".

In diesem Schreiben, mit dem die unterschriebene Vertragsurkunde der Kl. zurückgeschickt wurde, heißt es, die Vermieterin werde für das Einkaufszentrum insgesamt eine Glasversicherung abschließen, auch für die Schaufensteranlagen der Mieter, und die Kosten umlegen; die in dem Vertrag vorgesehene Sicherheitsleistung solle durch eine bestimmte Bürgschaft geleistet werden; in Abweichung von dem schriftlichen Mietvertrag solle die Abrechnung der Heizkosten zum 31. Dezember eines jeden Jahres (nicht: zum Ende der Heizperiode) erfolgen.

Am Ende des Schreibens wird ausgeführt:

"Der als Anlage beigefügte Mietvertrag gilt nur auf der Grundlage der in diesem Schreiben genannten Bedingungen. Wir bitten Sie deshalb um umgehende Rücksendung der von Ihnen unterschriebenen beiliegenden Kopie dieses Schreibens, das Vertragsbestandteil ist."

Der Geschäftsführer der Kl. unterzeichnete eine Fotokopie des Schreibens der Bekl. vom 20. September 1993 und sandte es an die Bekl. zurück.

Die Parteien streiten darüber, ob bei diesem Zustandekommen des Vertrages die Schriftform des § 566 BGB gewahrt ist. Die Kl. möchte den Vertrag vor Ablauf der zehn Jahre ordentlich kündigen und begehrt zur Vorbereitung einer solchen Kündigung die Feststellung, daß der Vertrag mangels Einhaltung der Schriftform als auf unbestimmte Zeit abgeschlossen gilt.

1. (...)

2. Nach § 566 BGB bedarf ein Mietvertrag über ein Grundstück, der für längere Zeit als ein Jahr geschlossen wird, der schriftlichen Form. Wird die Form nicht eingehalten, ist der Vertrag nicht etwa unwirksam, er gilt vielmehr - unabhängig von etwa in dem Vertrag getroffenen anderen Regelungen - als für unbestimmte Zeit geschlossen. Nach Ablauf von einem Jahr kann er ordentlich gekündigt werden.

3. Es handelt sich im vorliegenden Fall nicht vorrangig um die Frage, wann eine Anlage zu einem Vertrag, die wesentlichen Vertragsinhalt enthält, als Teil der die Schriftform wahrenden Vertragsurkunde angesehen werden kann.

Die Kl. hat der Bekl. einen von ihr - der Kl. - bereits unterschriebenen Vertragsentwurf zur Gegenzeichnung übersandt. Damit hat sie der Bekl. ein Vertragsangebot gemacht. Die Bekl. hat dieses Vertragsangebot der Kl. jedoch nicht so angenommen, wie es ihr gemacht worden ist, sondern nur mit Modifizierungen. Das bedeutet rechtlich, daß sie das Vertragsangebot der Kl. abgelehnt und der Kl. ein neues, geändertes Vertragsangebot unterbreitet hat. Das ursprünglich von der Kl. gemachte Angebot war damit erledigt (§ 150 Abs. 2 BGB).

Zwar betrafen die von der Bekl. gewünschten Modifizierungen unbedeutende Nebenpunkte, die die Vertragsparteien wohl außerhalb der Urkunde - ohne Einhaltung der Schriftform - hätten regeln können. Im Rahmen des § 150 Abs. 2 BGB ist es jedoch ohne Bedeutung, ob es sich um wesentliche oder unwesentliche Änderungen handelt (vgl. Staudinger/Bork, BGB Bearb. 1996 § 150 Rdn. 8; MünchKomm-BGB/Kramer, 3. Aufl. § 150 Rdn. 3; Soergel/Wolf, BGB 12. Aufl. § 150 Rdn. 9, jeweils m. N.). Auch geringfügige, unwesentliche Änderungsvorschläge gegenüber dem unterbreiteten Vertragsangebot führen dazu, daß es für das Zustandekommen des Vertrages einer neuen Erklärung des Vertragspartners bedarf.

Eine Ausnahme von diesem Grundsatz gilt lediglich in wenigen, im Gesetz ausdrücklich geregelten Sonderfällen. Bei einem Versicherungsvertrag können Änderungen in der Annahmeerklärung des Versicherers Vertragsinhalt werden, wenn sie im Versicherungsschein enthalten sind und der Versicherungsnehmer trotz eines Hinweises nicht innerhalb eines Monats nach Empfang des Versicherungsscheins schriftlich widerspricht (§ 5 VVG). Nach dem UN-Kaufrecht (Art. 19 CISG: Übereinkommen der Vereinten Nationen über Verträge über den internationalen Warenkauf; BGBl. 1989 II, 588) stellen Ergänzungen oder Abweichungen, welche das Angebot nicht wesentlich ändern, eine Annahme des Angebots dar, wenn der Anbietende nicht unverzüglich das Fehlen der Übereinstimmung beanstandet.

Diese jeweils eine besondere Fallgestaltung regelnden Bestimmungen rechtfertigen es nicht, die dort getroffene Regelung im Wege eines Analogieschlusses auf das allgemeine Vertragsrecht zu übertragen und von dem gefestigten Verständnis des § 150 Abs. 2 BGB abzurücken. Eine solche Analogie ist zu Recht - soweit ersichtlich - in Literatur und Rechtsprechung bisher nicht in Erwägung gezogen worden.

Allerdings liegt eine Annahme und keine modifizierende Annahme vor, wenn der Annehmende - für den Vertragspartner erkennbar - zwar Ergänzungen vorschlägt, aber klar zum Ausdruck bringt, daß er bei einem Beharren des Antragenden auf dem ursprünglichen Angebot dieses Angebot in der ursprünglichen Form auf jeden Fall annimmt und nicht auf seinen Änderungsvorschlägen beharrt. Es handelt sich dann um eine uneingeschränkte Annahme, verbunden mit einem Ergän zungs- oder Änderungsangebot. Ob eine derartige Erklärung des An-nehmenden so zu verstehen ist, ist im Wege der Auslegung zu ermit-teln (BGH, Urteile vom 13. Oktober 1982 - VIII ZR 155/81 - WM 1982, 1329, 1330 und vom 30. Januar 1997 - IX ZR 133/96 - NJW-RR 1997, 684, 685; Jauernig, BGB 9. Aufl. § 150 Rdn. 2; Staudinger/Bork a. a. O. § 150 Rdn. 10). Eine Auslegung der modifizierenden Annahmeerklärung der Bekl. in diesem Sinne scheidet jedoch aus. Die Erklärung ist auszulegen aus der Sicht des Erklärungsempfängers, also aus der Sicht der Kl. Die Bekl. hat der Kl. unmißverständlich mitgeteilt, der Vertrag solle nur zustande kommen, wenn die Kl. die vorgeschlagenen Änderungen akzeptiere.

4. Der Mietvertrag ist mit den von der Bekl. vorgeschlagenen Änderungen zustande gekommen, als die Kl. eine Fotokopie des Schreibens vom 20. September 1993 unterschrieben an die Bekl. zurückgesandt hat. Auf diese Weise konnte jedoch die Schriftform des § 566 BGB nicht gewahrt werden. Nach § 126 Abs. 2 BGB ist es bei einem Vertrag zur Einhaltung der gesetzlichen Schriftform grundsätzlich erforderlich, daß beide Vertragsparteien den Vertragstext auf derselben Urkunde unterschreiben. Das ist im vorliegenden Fall nicht geschehen. Die Bekl. hat lediglich ihr modifizierendes Angebot unterschrieben und die Kl. auf einem anderen Schriftstück dessen Annahme. Zwar läßt § 126 Abs. 2 Satz 2 BGB es genügen, wenn über den Vertrag mehrere gleichlautende Urkunden aufgenommen werden und jede Partei die für die andere Partei bestimmte Urkunde unterzeichnet. Das setzt aber voraus, daß jede der beiden Urkunden auch die zum Vertragsschluß notwendige rechtsgeschäftliche Erklärung des Vertragspartners enthält. Es genügt nicht, wenn eine der unterschriebenen Urkunden nur die Willenserklärung einer Partei enthält und sich die Willensübereinstimmung erst aus der Zusammenfassung beider Urkunden ergibt (Soergel/Hefermehl, a. a. O. § 126 Rdn. 20 m. N.). Jedenfalls die von der Bekl. unterschriebenen Urkunden enthalten nicht die zum Vertragsschluß führende Erklärung der Kl., sie sei mit den Änderungswünschen der Bekl. einverstanden. Es handelt sich somit um einen sogenannten Vertragsschluß durch Briefwechsel. Dieser würde einer gewillkürten Schriftform genügen (§ 127 Satz 2 BGB), nicht aber der gesetzlichen Schriftform (§ 126 BGB).

5. Da die Schriftform nicht eingehalten ist, kann das Berufungsurteil keinen Bestand haben. Der Senat ist in der Lage, selbst abschließend zu entscheiden (§ 565 Abs. 3 ZPO). Der Sachverhalt ist unstreitig, und weitere tatsächliche Feststellungen sind weder zu erwarten noch erforderlich. Da die Schriftform nicht eingehalten ist, gilt der zwischen den Parteien abgeschlossene Mietvertrag als auf unbestimmte Zeit geschlossen. Anhaltspunkte dafür, das Berufen der Kl. auf das Fehlen der Schriftform könne ausnahmsweise rechtsmißbräuchlich sein, sind nicht ersichtlich. Der Feststellungsklage war deshalb stattzugeben.

Die gesetzliche Schriftform des § 556 BGB bei längerfristigen (Zeit-) Mietverträgen stellt immer wieder eine Klippe dar, an der viele Vermieter scheitern. Auch die Auflockerungsrechtsprechung des BGH hat daran wenig geändert.

Die Mieterin hatte ein Mietvertragsangebot nebst Anlage, die durch Schnur und Siegel fest miteinander verbunden waren, unterzeichnet und an die Vermieterin geschickt. Diese war einverstanden und unterschrieb das Angebot (Ergebnis: Schriftform zunächst eingehalten). Es gab allerdings ein Begleitschreiben, in dem die Vermieterin Nebenpunkte ändern wollte, die eine Glasversicherung und die Heizperiode betrafen. Dieses Begleitschreiben akzeptierte die Mieterin und schickte es als unterschriebene Kopie an die Vermieterin zurück (Ergebnis: Schriftform ausgehebelt). Konsequenterweise entstand später Streit, ob die gesetzliche Schriftform eingehalten war.

Mit Urteil vom 18. Oktober 2000 stellte der Bundesgerichtshof klar, daß die gesetzliche Schriftform nicht gewahrt war. Das Angebot der Mieterin hatte die Vermieterin nur mit Änderungen angenommen. Damit galt diese Annahme als neues Angebot. Ob es sich um wesentliche Änderungen handelte oder nicht, war nach § 150 BGB unerheblich. Die spätere Annahme durch die Mieterin auf einem gesonderten Schriftstück wäre zwar für die gewillkürte Schriftform ausreichend gewesen, nicht jedoch für die gesetzliche nach § 566 BGB. Hier reicht ein Briefwechsel nicht aus. Die Folge war, daß insgesamt die Schriftform nicht eingehalten war und beide Parteien das Vertragsverhältnis vorfristig nach § 566 BGB kündigen konnten.

Ein Mietvertragsabschluß per Post ist zwar oft bequem, bringt aber immer wieder Probleme mit sich. Ein langfristiger Mietvertrag sollte in Anwesenheit beider Parteien unterzeichnet werden, wobei die einzelnen Blätter miteinander fest verbunden sein sollten. Zusätzlich sollte jeder ein aus losen Blättern bestehendes Kopierexemplar erhalten (vgl. zu dem Schriftformproblem und zu diesem Urteil auch Schach GE 2001, 256 ff.).