Gesetzesverstärkende Bestandsschutzklausel plus temporärer Ausschluss des Rechts zur Eigenbedarfskündigung

Zum Zusammentreffen einer gesetzesverstärkenden Bestandsschutzklausel mit einer zeitlich nachfolgenden Vereinbarung der Mietvertragsparteien auf vollständigen temporären Ausschluss des Rechts zur Eigenbedarfskündigung.

Das Amtsgericht hat die Räumungsklage zutreffend abgewiesen, da die Voraussetzungen der §§ 985, 546 Abs. 1 BGB nicht gegeben sind.

Der über die streitbefangene Wohnung geschlossene Mietvertrag enthält in § 4 Abs. 3 eine gesetzesverstärkende Bestandsschutzklausel, die den Kl. gemäß § 566 Abs. 1 BGB bindet, und deren Voraussetzungen hier nicht erfüllt sind (vgl. BGH, Urt. v. 16. Oktober 2013 - VIII ZR 57/13, GE 2013, 1584 = NJW-RR 2014, 78, juris Tz. 15 m.w.N.; st. Rspr. der Kammer vgl. Beschl. v. 2. November 2021 - 67 S 237/21, GE 2021, 1493 = ZMR 2022, 125, Tz. 3 juris; Urt. v. 22. August 2019 - 67 S 51/19, GE 2019, 1579 = WuM 2019, 581, beckonline Tz. 21; Beschl. v. 15. Februar 2024 - 67 S 287/23 n.v.). Die vereinbarte Kündigungsbeschränkung entfaltet Rechtswirkungen nicht nur zu Lasten des ursprünglichen Vermieters. Denn gemäß § 566 Abs. 1 BGB tritt der Erwerber vermieteten Wohnraums anstelle des Vermieters in die Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis, mithin auch in eine wie vorliegend wirksam vereinbarte Kündigungsbeschränkung, ein. Anhaltspunkte dafür, dass die damaligen Parteien des Mietvertrages die Kündigungsbeschränkung konkludent nur für den Zeitraum hätten vereinbaren wollen, in dem das Wohnungsunternehmen Vermieterin war, bestehen nicht (st. Rspr., vgl. nur BGH, aaO., Tz. 12 - 13). Die Kammer teilt auch die Auslegung des Amtsgerichts, dass § 4 Abs. 3 des Mietvertrages nicht durch die im Nachgang zum Mietvertragsschluss in § 2 der Vereinbarung vom 7. Oktober 1997 getroffene Regelung zu Lasten des Bekl. abbedungen worden ist. Denn die Parteien haben darin unter Zugrundelegung der Auslegungsparameter der §§ 133, 157 BGB keine Aufweichung, sondern eine kumulative Verschärfung der in § 4 Abs. 3 des Mietvertrages statuierten Kündigungsbeschränkung vereinbart. Dieses Auslegungsergebnis ergibt sich erst recht in Anwendung der Unklarheitenregelung des § 305c Abs. 2 BGB, sofern es sich bei der Regelung vom 7. Oktober 1997 um eine vermieterseits gestellte Allgemeine Geschäftsbedingung handeln sollte.

Wichtige berechtigte Interessen des Kl., die eine Beendigung des Mietverhältnisses notwendig machten, sind durch den geltend gemachten Eigenbedarf nicht berührt. Auch dies hat das Amtsgericht zutreffend erkannt.

Das Berufungsverfahren hat sich durch Zurückweisungsbeschluss erledigt.

Beim Zusammentreffen einer gesetzesverstärkenden Bestandsschutzklausel mit einer zeitlich nachfolgenden Vereinbarung der Mietvertragsparteien auf vollständigen temporären Ausschluss des Rechts zur Eigenbedarfskündigung wirken die beiden Vereinbarungen kumulativ verschärfend.

Im Mietvertrag mit dem ursprünglichen Vermieter – wohl einem landeseigenen Wohnungsunternehmen – war eine gesetzesverstärkende Bestandsschutzklausel enthalten (Kündigungsberechtigung nur bei „Notwendigkeit“). Später wurde noch vereinbart, dass eine Eigenbedarfskündigung gänzlich ausgeschlossen wurde. Der Erwerber sah sich daran nicht gebunden und klagte auf Räumung – ohne Erfolg.

Der Mietvertrag enthalte eine gesetzesverstärkende Bestandsschutzklausel, die Rechtswirkungen auch zu Lasten des in das Mietverhältnis eingetretenen Erwerbers entfalte. Anhaltspunkte dafür, dass die Kündigungsbeschränkung konkludent nur für den Zeitraum vereinbart sei, in dem das Wohnungsunternehmen Vermieterin war, bestünden nicht.

Die im Nachgang zum Mietvertragsschluss getroffene Regelung über den Ausschluss der Eigenbedarfskündigung stelle keine Aufweichung, sondern eine kumulative Verschärfung der ursprünglich vereinbarten Kündigungsbeschränkung dar. Der Eigenbedarf des Klägers mache eine Beendigung des Mietverhältnisses nicht „notwendig“.