Gesetzeinhaltende Reduktion eines Beschlusses zur Bestellung eines abgestuften Verwalter-Doppels, Personenmehrheit als Verwalter

Ein WEG-Beschluss, durch den gleichzeitig ein Verwalter und sein Stellvertreter bestellt werden, kann hinsichtlich der Bestellung des (Haupt-) Verwalters wirksam sein.

Die Beteiligten zu 1. und 2. verkauften am 2. Dezember 2015 Wohnungseigentum an die Beteiligte zu 3. und ließen es an diese auf. Im Bestandsverzeichnis des Grundbuchs ist für das betroffene Wohnungseigentum vermerkt, dass die Veräußerung der Zustimmung des Verwalters bedarf. Die Beteiligten begehren mit dem am 22. Januar 2016 Eintragung des Eigentumswechsels im Grundbuch. Sie haben eine Verwalterzustimmung vom 11. Dezember 2015 vorgelegt, die von einem J. G. unterzeichnet ist; zum Nachweis von dessen Verwalterstellung bezogen sie sich auf das zu den Grundakten gereichte Protokoll der Eigentümerversammlung vom 30. November 2015, wo es heißt: „Im Nachgang zum Protokoll der Eigentümerversammlung vom 15.12.2013 wird die Bestellung von Herrn J. G. zum Verwalter und Frau U. S. zur stellvertretenden Verwalterin für die Zeit vom 15.12.2013 bis zum 31.12.2015 vorsorglich bestätigt. Beide werden ferner für den Zeitraum vom 1.1.2016 bis 31.12.2016 erneut bestellt.”

Das Grundbuchamt hat beanstandet, dass die zeitgleiche Bestellung zweier Personen zum Verwalter unzulässig sei, und den Beteiligten die Vorlage von Zustimmungserklärungen der übrigen Eigentümer zum Veräußerungsvertrag aufgegeben. Dagegen Beschwerde, der das Grundbuchamt nicht abgeholfen hat.

Das Rechtsmittel ist zulässig (§§ 71 ff. GBO) und hat auch in der Sache Erfolg. Die Zwischenverfügung ist nicht gemäß § 18 GBO veranlasst, weil das beanstandete Hindernis nicht besteht.

Die gemäß § 12 Abs. 3 WEG für den Eigentumswechsel erforderliche Zustimmung des Verwalters liegt vor. J. G. war jedenfalls am 11. Dezember 2015 wirksam zum Verwalter bestellt.

Im Ausgang zu Recht hat das Grundbuchamt zugrunde gelegt, dass die Verwaltung einer Wohnungseigentümergemeinschaft aus Gründen der erforderlichen Klarheit und Verantwortlichkeit nur einzelnen (natürlichen oder juristischen) Personen oder Personengesellschaften des Handelsrechts übertragen werden kann (BGHZ 107, 268; BGH, NJW 2006, 2189; ZMR 1990, 188; OLG Bremen, ZWE 2002, 416; Senat, NJW 1995, 62; Bub in Staudinger, BGB, 2005, § 26 WEG Rdn. 66; Engelhardt in Münchener Kommentar zum BGB, 6. Aufl., § 26 Rdn. 2). Ein Eigentümerbeschluss, durch den mehrere Personen oder eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts zum Verwalter bestellt worden sind, ist nichtig (BGH, ZMR 1990, 188; Senat aaO.). Die Nichtigkeit eines Eigentümerbeschlusses ist in einem gerichtlichen Verfahren von Amts wegen zu berücksichtigen, auch wenn sie nicht in einem gerichtlichen Anfechtungs- oder Nichtigkeitsfeststellungsverfahren festgestellt worden ist (BGHZ 107, 268).

Die Bestellung von J. G. zum Verwalter der WEG begegnet jedoch jedenfalls für die Zeit vom 30. November 2015 bis 31. Dezember 2015 keinen rechtlichen Bedenken. Für diesen Zeitraum ergibt sich aus dem Beschluss vom 30. November 2015, dass zum einen J. G. als Verwalter und zum anderen U. S. als Stellvertreterin bestätigt werden sollte. Während die Bestellung einer Stellvertreterin die Existenz eines weiteren - primär zuständigen - Verwalters logisch voraussetzt und damit unzulässig zu einer Personenmehrheit führt, wäre die Bestellung von J. G. zum Verwalter isoliert betrachtet rechtlich nicht zu beanstanden.

Ist nur ein Teil eines Eigentümerbeschlusses nichtig, so ist § 139 BGB anzuwenden (BGH, NJW 1998, 3713). Danach ist regelmäßig der gesamte Beschluss nichtig, es sei denn, der nicht zu beanstandende Teil kann sinnvollerweise Bestand haben, und es ist anzunehmen, dass die Wohnungseigentümer ihn auch ohne den nichtigen Teil beschlossen hätten (BGH, NJW 2012, 2648; Elzer in Timme, WEG, 2. Aufl., § 46 Rdn. 226; Merle in Bärmann, WEG, 13. Aufl., § 23 Rdn. 166).

Eine solche Ausnahme ist hier festzustellen. Die Bestellung eines WEG-Verwalters ist auch ohne die Bestellung eines Stellvertreters nicht nur sinnvoll, sondern auch üblich und einzig rechtlich möglich. Aus dem Umstand, dass die Wohnungseigentümer jedenfalls für die Zeit bis 31. Dezember 2015 ausdrücklich nur J. G. zum (eigentlichen) Verwalter und U. S. nur zur Stellvertreterin bestellt haben, ergibt sich, dass Herr G. allein zur Vertretung der WEG und Wahrnehmung ihrer Belange berechtigt und verpflichtet sein sollte. Dafür, dass er dieses Amt nicht hätte erhalten sollen, wenn den Wohnungseigentümern bewusst gewesen wäre, dass sie eine Stellvertreterin als Organ nicht bestellen können, gibt es keine Anhaltspunkte. Vielmehr spricht der Umstand, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft grundsätzlich einen Verwalter bestellen wollte, dafür, dass sie die Wahl nur des Verwalters ohne Stellvertreter einem verwalterlosen Zustand vorgezogen hätten.

Für die in dem Protokoll vom 30. November 2015 ebenfalls enthaltene Neubestellung des Verwalters oder der Verwalter für die Zeit ab 1. Januar 2016 bestünden Zweifel, ob auch dieser Beschluss in einen nichtigen und einen wirksamen Teil aufgespalten werden kann, da aus diesem Beschluss nicht eindeutig hervorgeht, dass primär (nur) Herr G. Verwalter werden sollte. Dies ist allerdings für die Wirksamkeit der Zustimmung vom 11. Dezember 2015 unerheblich. Die Zustimmung des Verwalters zu der Veräußerung von Wohnungseigentum nach § 12 Abs. 1, 3 WEG bleibt auch dann wirksam, wenn die Bestellung des Verwalters vor dem in § 878 BGB genannten Zeitpunkt endet. Es kommt allein auf den Zeitpunkt an, zu welchem die Zustimmung durch Zugang bei den Vertragsparteien oder dem Notar wirksam wird (Senat, MDR 2012, 575). Dies war hier der 11. Dezember 2015, als der mit dem Vertragsvollzug beauftragte Notar die Unterschrift des Verwalters beglaubigte. Ob der Zustimmende auch noch zu dem Zeitpunkt Verwalter war, in dem der Umschreibungsantrag eingereicht wurde, ist im Grundbuchverfahren grundsätzlich nicht zu prüfen (BGH, FGPrax 2013, 6).

Wird gleichzeitig eine Bestellung von Verwalter und Vertreter beschlossen, kann die Bestellung hinsichtlich des Verwalters wirksam und im Übrigen teilnichtig sein.

Die Beteiligten zu 1. und 2. verkauften am 2. Dezember 2015 eine Eigentumswohnung an die Beteiligte zu 3. Nach der TE bedarf dies der Verwalterzustimmung. Mit Antrag vom 22. Januar 2016 auf Eintragung ins Grundbuch haben sie eine von einem Herrn G unterzeichnete Verwalterzustimmung vom 11. Dezember 2015 vorgelegt und sich zum Nachweis von dessen Verwalterstellung auf das Protokoll der EV vom 30. November 2015 bezogen. Darin heißt es, dass im Nachgang zum Protokoll der EV vom 15. Dezember 2013 die Bestellung von Herrn G zum Verwalter und Frau S zur stellvertretenden Verwalterin für die Zeit vom 15. Dezember 2013 bis zum 31. Dezember 2015 vorsorglich bestätigt werde; ferner würden „beide“ für den Zeitraum vom 1. Januar 2016 bis 31. Dezember 2016 erneut bestellt. Das Grundbuchamt hat beanstandet, dass die zeitgleiche Bestellung zweier Personen zum Verwalter unzulässig sei und Zustimmungserklärungen der übrigen Eigentümer verlangt. Hiergegen die Beschwerde der Beteiligten.

Mit Erfolg. Zwar kann die WEG-Verwaltung nur einer einzelnen (natürlichen oder juristischen) Person oder handelsrechtlichen Personengesellschaft übertragen werden, und ein Beschluss, der mehrere Personen oder eine GbR zum Verwalter bestellt, ist nichtig, was vor Gericht von Amts wegen zu berücksichtigen ist, auch wenn es nicht in einem Anfechtungs- oder Nichtigkeitsfeststellungsverfahren festgestellt worden ist. Die Bestellung von Herrn G begegnet jedenfalls für die Zeit vom 30. November 2015 bis 31. Dezember 2015 keinen rechtlichen Bedenken. Nach § 139 BGB kann ein Eigentümerbeschluss auch teilweise gültig sein. Es ist davon auszugehen, dass die Eigentümer die Wahl nur des Verwalters ohne Stellvertreter einem verwalterlosen Zustand vorgezogen hätten. Anders verhält es sich für die Zeit nach dem 31. Dezember 2015, da der Beschluss nicht ausschließt, dass beide gleichrangig bestellt sind. Darauf kommt es hier nicht an, weil die Verwalterzustimmung auch dann wirksam bleibt, wenn die Bestellung danach endet. Entscheidend ist der Zeitpunkt, zu dem die Zustimmung durch Zugang bei den Vertragsparteien oder dem Notar wirksam wird. Dies war hier am 11. Dezember 2015.

Beliebt war früher die Bestellung eines Ehepaares als Verwalter, das sich die wirtschaftliche, technische und rechtliche Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums von Fall zu Fall teilen konnte. Nachdem dies von der Rechtsprechung verworfen worden ist, wurde versucht, über die Bildung einer GbR die Verwalterstellung der Eheleute zu retten, insbesondere nach Anerkennung der Rechtsfähigkeit der GbR in bestimmten Bereichen. Der BGH hat dies verworfen, weil die GbR die erforderliche Handlungsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft im Rechtsverkehr nicht sicherstellen kann. Die in § 27 Abs. 2 und Abs. 3 WEG genannten Aufgaben und Befugnisse, insbesondere auch Willenserklärungen und Zustellungen entgegenzunehmen, dient dem Schutz des Rechtsverkehrs. Wohnungseigentümer und Dritte müssen darauf vertrauen können, dass die dem Verwalter gegenüber abgegebenen Erklärungen und an diesen erfolgten Zustellungen auch wirksam sind. Deshalb dürfen über die Identität und Befugnis des Verwalters zur Vertretung der Wohnungseigentümer und der Gemeinschaft keine Zweifel bestehen. Dies wäre bei einer GbR als Verwalterin der Fall, weil ein Wechsel der Gesellschafter oder eine Änderung der Vertretungsbefugnisse ein Internum der GbR darstellen und Dritte hiervon nicht durch öffentliche Register sichere Kenntnis erlangen können. Das kann auch nicht dadurch ausgeglichen werden, dass der Gesellschaftsvertrag eingesehen wird. Anders verhält es sich bei den handelsrechtlichen Personengesellschaften, OHG, KG und auch GmbH & Co. KG, weil hier rechtliche Strukturen bestehen, die in gewissem Umfang auch im Handelsregister verlautbart werden.