Gesellschaftlich gerechtfertigter Grund

Gesellschaftlich gerechtfertigter Grund; Überwindung der Trennung von Grundstücks- und Gebäudeeigentum; Kündigung eines zeitlich befristeten Nutzungsverhältnisses; Nutzungsverhältniskündigung

1. Die Überwindung der Trennung von Grundstücks- und Gebäudeeigentum gehört nunmehr zu den gesellschaftlich gerechtfertigten Gründen im Sinne des § 314 Abs. 3 ZGB.

2. Vorzeitige Kündigung eines zeitlich befristeten Nutzungsverhältnisses.

Aufgrund einer schriftlichen Vereinbarung vom 8.7.1985 hat die Kl. dem Bekl. ein Flurstück unentgeltlich zur Aufstellung eines Bienenschuppens mit Arbeitsraum und Wanderwagen auf die Dauer von 25 Jahren überlassen. Auf dem Grundstück stehen zwei Zweifamilienhäuser, die den ehemaligen Mietern im November 1989 - nach den damals geltenden Rechtsvorschriften ohne Grund und Boden - zum Kauf angeboten und von diesen auch erworben wurden. Die jetzigen Grundstückseigentümer begehren nunmehr im Rahmen des ihnen zustehenden Vorkaufsrechts auch die dem Gebäude zuzuordnende Grundstücksparzelle, und sie haben deshalb den Nutzungsvertrag mit der Begründung gekündigt, es lägen gesellschaftlich gerechtfertigte Gründe vor. Kreisgericht und als Berufungsinstanz das Bezirksgericht haben der Kündigung stattgegeben.

Die zulässige Berufung des Bekl. ist nicht begründet. Denn die Kl. hat aufgrund der Kündigung vom 18.7.1990 gemäß § 314 Abs. 3 ZGB, das nach Artikel 232 § 4 Abs. 1 EGBGB weiterhin anzuwenden ist, einen Anspruch auf Räumung und Herausgabe des in Hardenbeck/Mathildenhof gelegenen Grundstücks gegen den Bekl.

Die Parteien haben am 8.7.1985 beim Abschluß der Nutzungsvereinbarung über das genannte Grundstück eine Kündigungsmöglichkeit für die Kl. bei Vorliegen besonderer gesellschaftlicher Gründe, die eine anderweitige Nutzung des überlassenen Grundstücks vorsehen, vereinbart. Die Parteien haben mithin bereits bei Begründung des Nutzungsverhältnisses die Möglichkeit seiner Beendigung vertraglich geregelt. Der Bekl. konnte deshalb nicht ohne weiteres von einem unbefristeten Nutzungsverhältnis ausgehen. Die im Vertrag verwandte Formulierung "besondere gesellschaftliche Gründe" und das in § 314 Abs. 3 ZGB enthaltene Tatbestandsmerkmal "gesellschaftlich gerechtfertigte Gründe" haben mit der Veränderung der gesellschaftlichen Verhältnisse einen neuen Inhalt bekommen. Mit der Schaffung der rechtlichen Regelungen zur Überwindung der Trennung von Grundstücks- und Gebäudeeigentum sind nunmehr solche Gründe gegeben, die von den vorgenannten Formulierungen erfaßt werden und die den Grundstückseigentümer, d. h. die Kl., zur Beendigung des Nutzungsverhältnisses berechtigten. Das Interesse der Kl., dem Eigentümer des Gebäudes den dazugehörigen Grund und Boden kostenfrei zu übertragen, rechtfertigt die Kündigung des Nutzungsverhältnisses.

Insbesondere auch aus den Vorschriften des Einigungsvertrages zum Sachenrecht (Art. 233 EGBGB) ist ersichtlich, daß der Gesetzgeber zwar zunächst bestehende Rechtsverhältnisse an Häusern und Grundstücken respektieren will, langfristig aber die Vereinigung von Grundstücks- und Gebäudeeigentum verwirklicht werden soll. Die Kl. hat durch die Kündigung des Vertrages mit dem Bekl. zum Zweck des Verkaufs der Grundstücke an die Gebäudeeigentümer nur vollzogen, was ohnehin langfristig Wille des Gesetzgebers ist. Durch die Kündigung ist das Nutzungsverhältnis spätestens im Juli 1991 beendet worden, so daß der Bekl. nunmehr zur Räumung und Herausgabe des Grundstücks verpflichtet ist.