Gesellschafterwechsel und Vermieterstellung

Hatte einer der Vermieter bereits bei Abschluß des Mietvertrages kein Miteigentum an der vermieteten Wohnung, so bleibt er bei einer Veräußerung der Wohnung Mit Vermieter; § 571 BGB ist weder direkt noch analog anwendbar (gegen LG Waldshut Tiengen, WuM 1993, 56).

Die Berufung der Bekl. ist zulässig und hat auch in der Sache Erfolg. Die Klage auf Zustimmung zur Mieterhöhung ist unzulässig, weil das vorausgegangene Mieterhöhungsverlangen der Kl. unwirksam ist und demgemäß die Klagefrist nicht in Lauf setzen konnte, denn die Kl. sind im Verhältnis zu den Bekl. nicht alleinige Vermieter.

Im Mietvertrag mit den Bekl. vom 26. Januar 1989 sind ... und ... neben den Kl. als Vermieter aufgeführt. Zu diesem Zeitpunkt waren die Kl. und ... als Gesellschafterinnen bürgerlichen Rechts Eigentümer der vermieteten Wohnung. Nachfolgend ist der Kl. zu 2) anstelle von ... als Gesellschafter bürgerlichen Rechts eingetragen worden.

Die Kl. sind weder durch eine Vereinbarung aller Mietvertragsparteien, für die nichts ersichtlich ist, noch gemäß § 571 BGB alleinige Vermieter geworden. Jedenfalls ... ist nicht gemäß § 571 BGB durch Veräußerung der vermieteten Wohnung als Vermieter ausgeschieden, denn er hatte bereits bei Abschluß des Mietvertrages kein Miteigentum an der vermieteten Wohnung und konnte daher solches auch nicht an die Kl. veräußern.

Für eine analoge Anwendung von § 571 BGB gibt es in einem derartigen Fall - entgegen der Auffassung des Landgerichts Waldshut Tiengen (WuM 1993, 56) - keinen Anlaß. Dem Grundstückserwerber steht keine stärkere Rechtsstellung zu als dem bisherigen Eigentümer, der die Vermieterrechte niemals alleine ausüben konnte, wenn der Vertrag noch von einer weiteren Person als zusätzlichem Vermieter abgeschlossen worden war. Die analoge Anwendung von § 571 BGB ist hier auch nicht zum Schutze des Mieters - insbesondere vor einem Herausgabeverlangen des Eigentümers - geboten, weil der Erwerber aus dem Mietvertrag ohnehin mitverpflichtet (und mitberechtigt) ist; vielmehr würde dem Mieter durch die Analogie ein Haftungsschuldner genommen werden.

Die abweichende Auffassung des Landgerichts Waldshut-Tiengen gibt keinen Anlaß, diese Rechtsfrage gemäß § 541 ZPO dem Kammergericht zur Entscheidung vorzulegen, denn die hier vertretene Auffassung steht im Einklang mit der obergerichtlichen Rechtsprechung, wonach § 571 BGB nur ausnahmsweise analog angewandt werden kann (OLG Düsseldorf NJW-RR 1992, 1291).

Ob der Kl. zu 2) anstelle von ... (Mit-) Vermieter geworden ist, kann hiernach für den vorliegenden Rechtsstreit ebenso offenbleiben wie die Berechtigung der Vermieter, für die (bereits modernisiert vermietete) Wohnung eine Mieterhöhung ohne Berücksichtigung von Kürzungsbeträgen gemäß § 2 Abs. 1 Satz 2 MHG zu verlangen (vgl. das Urteil der Kammer GE 1997, 238).

Wie wichtig ein klärendes Wort des Bundesgerichtshofs zu der Rechtsstellung der BGB-Gesellschaft im Mietrecht ist, zeigt das Urteil des Landgerichts Berlin vom 17. Februar 1998. Vermieter waren Gesellschafter einer GbR, wobei nach den Feststellungen des Landgerichts mindestens einer dieser Gesellschafter nicht auch Eigentümer der Wohnung war. Später schied er aus der Gesellschaft aus; die verbleibenden Gesellschafter machten ein Mieterhöhungsverlangen nach § 2 MHG geltend.

Die 65. Kammer wies die Klage als unzulässig ab, weil das Mieterhöhungsverlangen nicht auch von dem ausgeschiedenen Gesellschafter stammte. Eine analoge Anwendung des § 571 BGB habe auszuscheiden, da dieser eben nicht Eigentümer bei Abschluß des Mietvertrages gewesen sei. Eine Übertragung des Gesellschaftsanteils spiele deshalb für seine Vermieterstellung keine Rolle. Hätte demgegenüber das Gericht die BGB-Gesellschaft als Träger von Rechten und Pflichten angesehen, wäre das Mieterhöhungsverlangen wirksam gewesen und die Klage mindestens zulässig.