Gesellschafterwechsel bei der BGB-Gesellschaft als Vermieter

Die Kammer bleibt bei ihrer ständigen Rechtsprechung, daß bei einer Vermietung durch eine BGB-Gesellschaft (nur) die Gesellschafter Vermieter sind, die im Zeitpunkt des Vertragsabschlusses der Gesellschaft angehörten (gegen KG GE 1996, 923)

Den Kl. steht der geltend gemachte Anspruch auf Zahlung von Mietzins, Nutzungsentschädigung und Schadensersatz gegen den Bekl. in Höhe von insgesamt 22.520,70 DM aus §§ 535 Satz 2, 557 BGB bzw. positiver Vertragsverletzung des Mietvertrages vom 28. Februar 1994 nicht zu. Denn sie sind nicht aktivlegitimiert.

Vermieter und damit Forderungsinhaber sind sämtliche Gesellschafter der Wohnresidenz E. Straße 19/20 Grundstücksgesellschaft bR, die zur Zeit des Vertragsabschlusses Gesellschafter der GbR waren. Die Kammer bleibt mithin bei ihrer in ständiger Rechtsprechung vertretenen Ansicht, daß es auf den Gesellschafterbestand zur Zeit des Vertragsabschlusses ankommt (vgl. Urteil der Kammer vom 29. August 1994, GE 1994, 1057; Urteil der Kammer vom 1. Juni 1995, GE 1995, 94; so auch ZK 64 in GE 1995, 761). Denn ein Veräußerungstatbestand im Sinne von § 571 BGB liegt bei einer Übertragung von Gesellschaftsanteilen nicht vor. Diese werden nach dem Prinzip von An- und Abwachsung im Sinne von § 738 BGB übertragen. § 571 BGB ist auch nicht entsprechend anwendbar. Denn die Vorschrift des § 571 BGB setzt eine Änderung der dinglichen Rechtszuständigkeit des Vermieters an dem Grundstück voraus, was aber bei einer Aufnahme weiterer Gesellschafter in eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts nicht der Fall ist, weil die bisherigen Vermieter ihre dingliche Rechtszuständigkeit nicht verlieren (OLG Düsseldorf, MDR 1993, 143). Aus den schuldrechtlichen Rechten und Pflichten des Vermieters kann man daher nur entlassen bzw. in die Rechte und Pflichten eines Vermieters kann man daher nur eintreten, wenn eine entsprechende Vertragsänderung aufgrund übereinstimmender Willenserklärungen der Mietvertragsparteien erfolgt oder eine Veräußerung im Sinne des § 571 BGB vorliegt. Die Kammer vermag insofern auch der von den Kl. zitierten Entscheidung des Kammergerichts vom 13. Mai 1996 (GE 1996, 923) nicht zu folgen. Dort wird ausgeführt, daß bei Vermietung durch eine Bauherrengemeinschaft von dem übereinstimmenden Willen der Mietvertragsparteien auszugehen sei, daß der jeweilige Gesellschafterbestand die Vermieterstellung innehaben solle. Die Kammer hingegen vertritt die Auffassung, daß zumindest wenn der Mietvertrag keine entsprechenden Zusätze enthält und die Parteien über die Frage der Vermieterstellung nicht verhandelt haben, von einem übereinstimmenden Willen der Mietvertragsparteien im Sinne der Kammergerichtsentscheidung nicht ausgegangen werden kann. Allein aus der Tatsache, daß häufig im Mietvertrag die einzelnen Namen der Gesellschafter nicht aufgeführt werden, kann nicht geschlossen werden, daß dem Mieter die Person des Vermieters gleichgültig ist. Denn bei den Gesellschaftern einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts handelt es sich um Personen, die jeweils persönlich mit ihrem Vermögen haften, so daß auch die Solvenz des Vermieters sowie seiner Haltung zu seinem Eigentum für den Mieter von Bedeutung sind.

In diesem Fall kann nichts anderes gelten als im umgekehrten Fall, in dem eine Vermietung an eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts erfolgt. Auch dort ist stets die Zustimmung des Vermieters bei einem Wechsel der Mieter (Gesellschafter) erforderlich (vgl. Aufsatz von Beuermann in GE 1993, 291). Einen Grund für eine sachliche Differenzierung je nachdem, ob die GbR vermietet oder mietet, ist nicht ersichtlich. Da es sich bei der oben genannten Entscheidung des Kammergerichts nicht um einen Rechtsentscheid handelt, ist die Kammer an ihren Inhalt nicht gebunden.

Im vorliegenden Fall werden die geltend gemachten Ansprüche nicht von sämtlichen Gesellschaftern, die zur Zeit des Vertragsabschlusses Gesellschafter waren, verfolgt. Unabhängig davon, daß verschiedene Listen von Gesellschaftern in den Rechtsstreit eingeführt worden sind und zu keinem Zeitpunkt substantiiert dargelegt worden ist, welche Gesellschafter im einzelnen im Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrages am 28. Februar 1994 Gesellschafter waren, sei anhand eines Beispiels aufgezeigt, daß nicht sämtliche Gesellschafter die vorliegenden Ansprüche geltend machen: Die der Klage beigefügte Gesellschafterliste wies Herrn S. als Gesellschafter nicht aus. Im Schriftsatz vom 9. Mai 1995 teilten die Kl. mit, daß sie die Klage dahingehend ändern, daß auf der Klägerseite Herr D. ausscheidet und statt seiner S. als Kl. hinzutritt. In der dem Versäumnisurteil vom 1. Juni 1995 beigefügten Liste ist dann auch Herr S. als Kl. verzeichnet. In der der Einspruchsschrift vom 12. Juni 1995 beigefügten Klägerliste tauchen weder Herr S. noch Herr D. auf. Im angefochtenen Urteil des Amtsgerichts wiederum ist Herr S., nicht aber Herr D. aufgeführt. Anders verhält es sich in der der Berufungsschrift vom 6. März 1996 beigefügten Klägerliste: Dort wird nunmehr wieder Herr D. als Kl. aufgeführt, nicht aber Herr S. Da eine Anteilsübernahme zwischen den Gesellschaftern S. und D. erst am 10. März 1994 und damit nach Abschluß des Mietvertrages mit dem Bekl. stattfand, wäre Herr S. aktivlegitimiert, nicht aber Herr D.

Nach alledem war die Berufung mit der Kostenfolge aus § 97 Abs. 1 ZPO zurückzuweisen.

Von entscheidender Bedeutung für das rechtliche Schicksal eines Mietverhältnisses ist es, wer als Mieter und wer als Vermieter anzusehen ist. Diese triviale Erkenntnis wird immer wieder im Falle der Vermietung durch eine BGB-Gesellschaft bestätigt. Zweifelhaft ist dabei, wie sich ein Wechsel im Gesellschafterbestand auswirkt.

Mit Urteil vom 2. September 1996 bestätigte die 62. Kammer des LG Berlin ihre ständige Rechtsprechung, wonach maßgeblich stets der Gesellschafterbestand zum Zeitpunkt des Mietvertragsabschlusses ist. Bemerkenswert ist diese Entscheidung deshalb, weil sie sich ausdrücklich von einer entgegenstehenden, allerdings äußerst knapp begründeten Entscheidung des Kammergerichts absetzt. Vermietern, die diese Rechtsunsicherheiten vermeiden wollen, kann also nur empfohlen werden, durch eine Individualvereinbarung vom Mieter bei Vertragsabschluß die Zustimmung zu erreichen, daß bei einem Wechsel im Gesellschafterbestand sich auch die Stellung als Vermieter entsprechend ändert.