Gesellschafterwechsel bei der BGB- Gesellschaft als Vermieter

Ein Mietvertrag über ein Grundstück, den eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts als Vermieterin abgeschlossen hat, wird nach einem Gesellschafterwechsel jedenfalls dann ohne weiteres mit der Gesellschaft in der neuen personellen Zusammensetzung fortgeführt, wenn die ursprünglichen Gesellschafter mit einem ihre gesamthänderische Bindung bezeichnenden Vermerk (§ 47 GBO) als Eigentümer oder Erbbauberechtigte im Grundbuch eingetragen waren.

Durch schriftlichen Mietvertrag vom 25./26. März 1993 mietete der Bekl. von einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR), die aus dem Kl. zu 1 und S. bestand, Geschäftsräume zum Betrieb eines Restaurants. Das Gebäude war noch nicht fertiggestellt und sollte spätestens zum 1. Oktober 1994 bezugsfertig sein. Dem Bekl. wurde für den Fall, daß der Fertigstellungstermin nicht eingehalten werden könne, ein Rücktrittsrecht eingeräumt. Der Kl. zu 1 und S. waren als Erbbauberechtigte im Erbbaugrundbuch eingetragen. Durch notariellen Vertrag vom 30. Juli 1993 vereinbarten die Kl. und S., daß S. aus der GbR ausscheide und daß sein bisheriger Anteil von 30 % zu 2/3 von dem Kl. zu 1 übernommen werde, zu 1/3 von der in die Gesellschaft eintretenden Kl. zu 2.

Die Parteien streiten darüber, ob die vermieteten Räume am 1. Oktober 1994 bezugsfertig waren. Der Bekl. weigerte sich, die ihm zur Übergabe angebotenen Räume zu übernehmen und erklärte den Rücktritt von dem Mietvertrag, hilfsweise die fristlose Kündigung des Mietvertrages.

Die Kl. machen mit der Klage den vereinbarten Mietzins einschließlich Umsatzsteuer und die vereinbarten Nebenkostenvorauszahlungen für die Zeit vom 15. Oktober 1994 bis zum 15. März 1995 geltend. Das Landgericht hat die Klage abgewiesen mit der Begründung, die Kl. seien für die eingeklagte Forderung nicht aktivlegitimiert. Das Berufungsgericht hat die Berufung der Kl. zurückgewiesen. Dagegen richtet sich die Revision der Kl., mit der sie ihren Zahlungsanspruch weiter verfolgen.

Die Revision führt zur Aufhebung des angefochtenen Urteils und zur Zurückverweisung der Sache an das Berufungsgericht.

1. Das Berufungsgericht führt aus, Vermieterin sei nach wie vor die ursprüngliche GbR, bestehend aus dem Kl. zu 1 und S. Daß die Kl. zu 2 anstelle von S. in die Gesellschaft eingetreten sei, ändere daran nichts. Zur "Änderung des Personenkreises auf Vermieterseite" hätte es einer Vereinbarung mit dem Mieter - dem Bekl. - bedurft. Die Kl. zu 2 sei auch nicht nach § 571 Abs. 1 BGB auf Vermieterseite in den Mietvertrag eingetreten. Diese Vorschrift sei nämlich nur anwendbar, wenn ein Eigentumsübergang stattgefunden habe. Bei der Entscheidung sei aber davon auszugehen, daß die Kl. zu 2 nicht "durch Auflassung und Eintragung gesamthänderisch gebundene Eigentümerin geworden" sei. Das gelte nach § 11 Abs. 1 Satz 2 ErbbauVO entsprechend, wenn der Vermieter nicht Eigentümer, sondern Erbbauberechtigter sei. Die Kl. hätten zwar im Termin vom 8. Dezember 1995 - dem letzten Termin zur mündlichen Verhandlung in der Berufungsinstanz - erstmals behauptet, die "gesellschaftsrechtliche Veränderung" sei inzwischen in Form einer Grundbuchberichtigung eingetragen worden. Dieses von dem Bekl. nicht bestrittene Vorbringen sei aber nach § 528 Abs. 2 ZPO als verspätet zurückzuweisen. Seine Berücksichtigung würde nämlich zu einer erheblichen Verzögerung des Verfahrens führen, weil dann Beweis darüber erhoben werden müsse, ob die vermieteten Räume bezugsfertig gewesen seien.

Es sei deshalb davon auszugehen, daß Mietzinsansprüche nach wie vor der GbR in ihrer ursprünglichen Zusammensetzung zur gesamten Hand zustünden.

Diese Ausführungen des Berufungsgerichts halten einer rechtlichen Überprüfung nicht stand.

2. Die Frage, ob ein Mietvertrag, den eine GbR als Vermieterin abgeschlossen hat, nach einem Gesellschafterwechsel ohne weiteres - ohne daß es auf die Eigentumsverhältnisse an dem Mietobjekt und auf eine Zustimmung des Mieters ankommt - mit der GbR in der neuen personellen Zusammensetzung fortgeführt wird, wird in der Literatur unterschiedlich beantwortet (dafür Sternel, Mietrecht, 3. Aufl. III Rdn. 73 = S. 608; dagegen Beuermann, Grundeigentum 1993, 290 f. und 1997, 1982 f. m. N.; wohl auch Bub/Treier/Heile, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 2. Aufl. II Rdn. 863 i. V. mit Rdn. 806 f.). Die mietrechtliche Literatur befaßt sich in diesem Zusammenhang überwiegend nicht mit der gesellschaftsrechtlichen Frage (vgl. aber Gläser, Grundeigentum 1997, 838 f.), in welchem Umfang der GbR eine "Teilrechtsfähigkeit" zuzubilligen ist in dem Sinne, daß sie als "gesamthänderisches Rechtssubjekt" selbst Rechte erwerben und Schuldnerin sein kann (vgl. hierzu BGHZ 116, 86, 88; BGH, Urteil vom 2. Oktober 1997 - II ZR 249/96 - WM 1997, 2220; MünchKomm-BGB/Ulmer, 3. Aufl. § 705 Rdn. 130 f. m. N.; Karsten Schmidt, Gesellschaftsrecht 3. Aufl., § 60 II 1 - S. 1772 f.), und inwieweit sich daraus eine Verselbständigung der Gesamthand gegenüber ihren Mitgliedern ergibt, die auch beim Auswechseln eines Mitglieds die Identität der Personengesellschaft und die Aufrechterhaltung des ihr zugeordneten Gesamthandsvermögens sicherstellt (vgl. MünchKomm-BGB/Ulmer a. a. O. § 71 Rdn. 19 f.).

Die Entscheidung des vorliegenden Falles macht es nicht erforderlich, zu diesen Fragen Stellung zu nehmen. Selbst wenn nämlich der Mietvertrag nach dem Eintreten der Kl. zu 2 in die GbR und dem Ausscheiden des S. nicht ohne weiteres mit der GbR in der neuen Zusammensetzung fortgeführt worden sein sollte, ist die GbR in der neuen Zusammensetzung zumindest in entsprechender Anwendung des § 571 Abs. 1 BGB auf Vermieterseite in den bestehenden Mietvertrag eingetreten.

3. a) § 571 BGB ist nicht nur anwendbar, wenn in einem Veräußerungsgeschäft das Eigentum an dem vermieteten Grundstück übertragen wird, sondern auch bei der Übertragung eines Erbbaurechts. Die Bestimmung gehört nämlich zu den "sich auf Grundstücke beziehenden Vorschriften", die nach § 11 Abs. 1 Satz 1 ErbbauVO auf das Erbbaurecht entsprechend anzuwenden sind (BGH, Urteil vom 19. November 1971 - V ZR 88/69 - NJW 1972, 198 f. m. N.).

Der Anwendbarkeit steht nicht entgegen, daß die vermieteten Räume nicht "an den Mieter überlassen" worden waren, weil die beiden neuen Gesellschafter - die Kl. - alle Verbindlichkeiten des ausscheidenden Gesellschafters S. aus seiner Beteiligung an der GbR übernommen und ihn freigestellt haben (§ 518 BGB).

b) Die Übertragung von Geschäftsanteilen einer GbR kann das Grundgeschäft einer "Veräußerung" i. S. des § 571 BGB darstellen (MünchKomm-BGB/Voelskow, a. a. O. § 571 Rdn. 12; Bub/Treier/Heile a. a. O. II 863, jeweils m. N.; Erman-Jendrek, BGB 9. Aufl. § 571 Rdn. 6). Der Erwerber tritt zwar, wie das Berufungsgericht zutreffend annimmt, erst mit dem dinglichen Vollzug der Veräußerung in den bestehenden Mietvertrag ein. Zu Unrecht meint das Berufungsgericht daher, hierzu sei im vorliegenden Fall die Eintragung der neuen Gesellschafter im Grundbuch erforderlich gewesen. Das Berufungsgericht hat festgestellt, daß die ursprünglichen Gesellschafter - der Kl. zu 1 und S. - im Erbbaugrundbuch als Erbbauberechtigte eingetragen waren, und zwar in Gesellschaft bürgerlichen Rechts (vgl. Grundbuchauszug vom 1.7.1993). Enthält das Grundbuch oder das Erbbaugrundbuch den Vermerk, daß mehrere Personen in ihrer Eigenschaft als Mitglieder einer GbR gemeinsam Eigentümer oder Erbbauberechtigte sind, ist beim Ausscheiden oder Auswechseln eines Gesellschafters kein besonderer Übertragungsakt erforderlich. Die Gesamthand wird ohne weiteres in ihrer neuen Zusammensetzung Eigentümerin. Der Wechsel der Beteiligungsverhältnisse an der GbR ist lediglich im Wege einer Berichtigung in das Grundbuch einzutragen. Diese Eintragung hat keine konstitutive Wirkung (BayObLG, NJW-RR 1992, 228, 229; Karsten Schmidt, a. a. O. § 60 II 1 = S. 1772 f.; MünchKomm-BGB/Ulmer a. a. O. § 738 Rdn. 5; Palandt/Thomas, BGB 57. Aufl. 736 Rdn. 6, jeweils m. N.).

Zu Unrecht meint das Oberlandesgericht Düsseldorf (MDR 1993, 143), § 571 Abs. 1 BGB sei in einem solchen Falle nicht anwendbar, weil keine echte Übertragung des Eigentums (hier: des Erbbaurechts) von einem Rechtsträger auf einen anderen erfolgt sei, die Eigentumsverhältnisse sich vielmehr außerhalb des Grundbuchs durch ein Auswechseln des Gesellschafters der GbR verändert hatten. Es kommt in diesem Zusammenhang nicht darauf an, auf welche Weise sich die Eigentumsverhältnisse geändert haben, entscheidend ist vielmehr, ob sie sich verändert haben. Vor dem Gesellschafterwechsel waren andere zu einer Gesamthand zusammengeschlossene Personen Eigentümer bzw. Erbbauberechtigte als nach dem Gesellschafterwechsel. § 571 Abs. 1 BGB will u. a. verhindern, daß ein Mieter, der von dem oder den Eigentümern gemietet hat, ohne sein Zutun plötzlich einem oder mehreren Vermietern gegenübersteht, die nicht mehr Eigentümer sind, und einem oder mehreren Eigentümern, die nicht durch einen Mietvertrag an ihn gebunden sind. Genau dieses Ergebnis würde aber erreicht, wenn der Gesellschafterwechsel ohne weiteres zu einer Änderung der Eigentumsverhältnisse führen würde, die neuen Eigentümer aber nicht gleichzeitig auf Vermieterseite in den Mietvertrag einträten (im Ergebnis wie hier: Bub/Treier/Heile a. a. O. II Rdn. 863; Emmerich/ Sonnenschein, Miete, 6. Aufl. § 571 Rdn. 7).

4. Das Berufungsurteil kann deshalb keinen Bestand haben. Sollte der Bekl. Mietzins und Nebenkostenvorauszahlungen schulden, können die Kl. diese Ansprüche geltend machen und Zahlung an sich verlangen.

Wenn eine BGB-Gesellschaft Räume vermietet, werden alle Gesellschafter Partei des Mietvertrages. Bei einem Wechsel im Gesellschafterbestand entsteht allerdings ein beinahe unentwirrbares Problemknäuel. Nicht nur die Mietberufungskammern des Landgerichts Berlin sind sich uneins darüber, ob denn nun der neue Gesellschafter Vermieter wird und der alte Gesellschafter auch aus dem Mietvertrag ausscheidet.

Mit einem juristischen Schwertstreich hat der Bundesgerichtshof in seinem Urteil vom 18. Februar 1998 diesen Knoten durchschlagen. Der BGH meint, jedenfalls dann, wenn die Gesellschafter im Grundbuch eingetragen sind, müßte die Vorschrift des § 571 BGB angewendet werden, auch wenn die Veräußerung sich außerhalb des Grundbuchs abspielt.

Weil die Übertragung des Gesellschafteranteils unmittelbar die Eigentümerstellung auch überträgt, müsse nach dem Sinn des § 571 BGB verhindert werden, daß der Mieter, der von einem Eigentümer gemietet habe, nunmehr einem Vermieter gegenüberstehe, der nicht mehr Eigentümer ist. Nicht entschieden hat der BGH die Alternative, daß die GbR nicht als Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist. Der BGH zitiert allerdings - in der Tendenz positiv - die gesellschaftsrechtliche Literatur, insbesondere Karsten Schmidt, wonach auch in einem solchen Falle die Gesellschaft mit den jeweiligen Mitgliedern am Rechtsverkehr teilnimmt. Diese Ausführungen waren für die Entscheidung des Falles überflüssig; man kann daraus ableiten, daß der BGH auch bei einer nicht im Grundbuch eingetragenen GbR ähnlich entscheiden würde. Das wäre dann der "Königsweg zur Problemlösung" (Beuermann GE 1997, 1284). Fast gleichzeitig hat auch das Landgericht Berlin versucht, Antworten auf die Frage zu finden, was denn nun beim Gesellschafterwechsel der vermietenden BGB-Gesellschaft passiert. Mit Beschluß vom 23. Februar 1998 hat das Landgericht Berlin diese Frage dem Kammergericht zum Rechtsentscheid vorgelegt. Wenn das Kammergericht sich nicht auf den Standpunkt stellen sollte, dies sei keine Frage des Mietrechts, sondern eine Frage des Gesellschaftsrechts (was sie nach unserer Auffassung auch, aber eben nicht nur ist), ist also demnächst eine weitere grundsätzliche Klärung des für die Praxis bedeutsamen Problems zu erwarten.