Gesellschafterwechsel

Gesellschafterwechsel; Untervermietungserlaubnis

1. Bei einer Vermietung durch eine BGB-Gesellschaft tritt nach Übertragung des Anteils der neue Gesellschafter in das Mietverhältnis anstelle des Ausscheidenden ein (§ 571 BGB analog).

2. Ein Mieter hat ein berechtigtes Interesse an einer Untervermietung auch dann, wenn er zeitweise von seinem Wohnort abwesend ist und sich die Wohnung für seine geplante Rückkehr vorhalten will.

Die Berufung der Bekl. ist unbegründet, denn die Kl. hat einen Anspruch auf Erteilung einer Untervermietungserlaubnis gem. § 549 BGB, wobei sich der Rechtsstreit hinsichtlich der Bekl. zu 1. nach Rechtshängigkeit erledigt hat, da diese als Vermieterin aus dem Mietverhältnis ausgeschieden ist. Alle vier Bekl. waren ursprünglich passivlegitimiert, da sie analog § 571 BGB in das Mietverhältnis eingetreten sind. Nachdem die Bekl. zu 1. gemeinsam mit der Firma B. Immobilienhandelsgesellschaft mbH & Co. Verwaltungs KG als Nachfolgerin der Frau B. Eigentümerin und damit gem. § 571 BGB auch Vermieterin geworden war, sind die Gesellschaftsanteile der Firma B. auf die Bekl. zu 2. bis 4. übertragen worden. Auf diesen Veräußerungsvorgang ist § 571 BGB entsprechend anzuwenden, denn er ist den sonst von § 571 BGB erfaßten Fällen vergleichbar, und der Schutzzweck der Norm fordert nach Überzeugung der Kammer die entsprechende Anwendung. Durch die Vorschrift des § 571 BGB wird dem Mietverhältnis für den Fall der Veräußerung des Mietgrundstücks eine gewisse dingliche Wirkung beigelegt (BGH, NJW 1989, 2053), das heißt, es muß eine dingliche Rechtsänderung stattfinden, was hier durch den Übergang des Miteigentums von der Firma B. auf die Bekl. zu 2. bis 4. geschehen ist. Im übrigen verlangen Mieterschutzgesichtspunkte eine analoge Anwendung, da die Vorschrift des § 571 BGB geschaffen worden ist, um bei einer Veräußerung des Grundstücks den Mieter gegen eine vorzeitige "Austreibung" zu schützen (Protokolle II, 137 f.). Die Auswechslung der BGB-Gesellschafter könnte ansonsten dazu führen, daß die neuen BGB-Gesellschafter und Eigentümer von dem Mieter Herausgabe verlangen könnten mit der Begründung, daß ein Mietverhältnis mit ihnen nicht bestehe und daher kein Recht zum Besitz gem. § 986 BGB gegeben sei (vgl. LG München, WuM 1985, 26). Auch für den Fall, daß nicht sämtliche BGB-Gesellschafter ausgetauscht werden, besteht für den Mieter das Risiko, seines Mieterschutzes verlustig zu gehen, wenn eine BGB Gesellschaft, in der - wie hier - einige Gesellschafter ausgetauscht wurden, das Grundstück an einen Dritten veräußert. Denn dann findet § 571 BGB grundsätzlich keine Anwendung, da Vermieter und Eigentümer nicht identisch sind (BGH, NJW 1974, 1551). Ob in diesem Fall immer mit einer Zustimmung - oder auch nur fingierten Zustimmung - der neu eingetretenen BGB-Gesellschafter befriedigende Ergebnisse erzielt werden können, erscheint jedenfalls dann fraglich, wenn die neuen Gesellschafter ihre Zustimmung ausdrücklich verweigern.

Die Entscheidung des OLG Düsseldorf (MDR 1993, 143) steht der hiesigen Entscheidung nicht entgegen, da in dem dort entschiedenen Fall nicht ein BGB-Gesellschafter ausgewechselt wurde, sondern lediglich zu zwei Gesellschaftern ein dritter hinzugetreten ist. Einer Vorlage wegen einer insoweit abweichenden Entscheidung bedurfte es daher hier nicht.

Da die Bekl. zu 1. zwischenzeitlich ihre Gesellschaftsanteile an den Bekl. zu 3. übertragen hat, ist ihr Eigentum entfallen und damit analog § 571 BGB auch ihre Vermieterstellung. Auf die - als solche auszulegende - Anschlußberufung der Kl. war deshalb festzustellen, daß der Rechtsstreit insoweit in der Hauptsache erledigt ist.

In der Sache ist die Berufung aus den zutreffenden Gründen des angefochtenen Urteils ohne Erfolg. Ein berechtigtes Interesse der Mieterin an der Erlangung einer Untervermietungserlaubnis ist bereits dann gegeben, wenn vernünftige und nachvollziehbare Gründe für das Begehren bestehen. Letzteres ist aber dann der Fall, wenn der Mieter zeitweise von seinem Wohnort abwesend ist (LG Berlin, MM 1993, 109; MM 1986, 249). Es erscheint dann nachvollziehbar und vernünftig, wenn sich der Mieter die Wohnung für seine geplante Rückkehr vorhält und in der Zwischenzeit einen Teil der Wohnung insbesondere aus finanziellen Gründen untervermietet.

Das berechtigte Interesse fehlt auch nicht deshalb, weil die Kl. die Wohnung zu einem Preis von 1.000 DM untervermietet hat, sie selbst aber nur eine geringere Miete zahlt. Zum einen hat das berechtigte Interesse des Mieters, das er gegenüber dem Vermieter geltend machen muß, nichts damit zu tun, welche einzelnen Vertragskonditionen er mit seinen Untermietern aushandelt; zum anderen haben die Bekl. nicht substantiiert dargelegt, daß sich die Kl. mit der Vereinbarung des Untermietzinses strafbar gemacht hat, denn sie haben nicht dargelegt, daß angesichts der aufwendigen Möblierung der Wohnung der vereinbarte Untermietzins gegen § 5 WiStG verstößt. Insoweit sei angemerkt, daß der Mietspiegel grundsätzlich für möblierten Wohnraum keine einschlägigen Daten enthält.

Das passiert häufig: Ein Mehrfamilienhaus wird verkauft, die neuen Eigentümer sind eine BGB-Gesellschaft und werden im Grundbuch eingetragen. Irgendwann später wird ein Gesellschaftsanteil auf einen neuen Gesellschafter übertragen. Zweifelhaft ist, wer dann Vermieter ist: nach wie vor die alten Gesellschafter oder der neue Gesellschafter anstelle des Ausscheidenden.

Das Landgericht Berlin meinte in seinem Urteil vom 22. April 1994, man müsse hier § 571 BGB analog anwenden, so daß bei einer Übertragung der Gesellschaftsanteile die Vermieterstellung übergeht.

Daß die 64. Kammer des Landgerichts Berlin genau den entgegengesetzten Standpunkt eingenommen hat (GE 1994, 223), erwähnt die Entscheidung nicht. Offen bleibt auch, was denn nun gelten soll, wenn die Gesellschafter entweder von Anfang an im Grundbuch nicht eingetragen waren (man kann auch fremde Sachen vermieten) oder wenn die Auswechselung im Wege der Grundbuchberichtigung dokumentiert ist. Der Mieterschutz, den das Landgericht hier im Auge hatte, kann sich dann schnell in sein Gegenteil verkehren, weil dem Mieter dann oft unbekannt sein wird, wer eigentlich sein Vermieter ist und wen er, wenn es denn zum Prozeß kommt, verklagen muß.

In der Sache selbst ging es um die Erteilung einer Genehmigung zur Untervermietung. Der Mieter wollte zwei Jahre lang woanders arbeiten und danach in seine Wohnung zurückkehren. Das kann ein berechtigtes Interesse sein, sofern nicht der Mieter die Wohnung insgesamt untervermieten will. Darauf hat er keinen Anspruch.