Gesellschafterwechsel

Gesellschafterwechsel; Modernisierungsbegrenzung

1. Bei einem Wechsel der Gesellschafter einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts treten die neuen Gesellschafter grundsätzlich nicht in den zwischen dem Mieter und den früheren Gesellschaftern geschlossenen Mietvertrag ein.

2. Dies schließt aber nicht aus, daß die verbliebenen Gesellschafter selbständig Verpflichtungen gegenüber dem Mieter (hier: Begrenzung des Umfangs der Modernisierung) mit der Folge übernehmen, daß der Mieter daraus resultierende Ansprüche allein gegen die verbliebenen Gesellschafter geltend machen kann.

3. Das Recht des Vermieters auf modernisierende Instandsetzung ist dann ausgeschlossen, wenn er sich verpflichtet hat, den bisherigen Zustand zu erhalten.

III. In der Sache hat das Rechtsmittel keinen Erfolg.

1. Die Bekl. sind passivlegitimiert. Der am 19. November 1983 über die in Berlin gelegene Wohnung geschlossene Mietvertrag wurde auf Vermieterseite mit der Erbengemeinschaft H. geschlossen, die das Grundstück an Herrn K. verkaufte, der am 18. August 1987 als Eigentümer in das Grundbuch eingetragen wurde. Von diesem Voreigentümer erwarben Karl N., Helga M. und die T-Kapitalbeteiligungs-GmbH (jetzt: GKM Kapitalmanagement GmbH) in Gesellschaft bürgerlichen Rechts das Grundstück und wurden am 7. Mai 1990 in das Grundbuch als Eigentümer eingetragen.

Zwar führt ein Gesellschafterwechsel bei einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts als Vermieter nicht zu einer Änderung der Mietvertragsparteien. Der Gesellschaftsanteil des Gesellschafters Karl N. ist der Mitgesellschafterin Helga M. angewachsen, es fand also keine Veräußerung im Sinne des § 571 Abs. 1 BGB statt. Bei einem Gesellschafterwechsel innerhalb der bestehenden und fortbestehenden Gesellschaft bürgerlichen Rechts geschieht die Anteilsübertragung nicht durch Veräußerung, sondern nach dem Prinzip von An- bzw. Abwachsung im Sinne des § 738 BGB. Scheidet danach ein Gesellschafter aus der Gesellschaft aus, so wächst sein Anteil am Gesellschaftsvermögen den übrigen Gesellschaftern zu, während dem Ausscheidenden lediglich ein Zahlungsanspruch aufgrund einer Auseinandersetzungsbilanzierung zusteht. Auch beim Eintritt eines neuen Gesellschafters gegen Einlage durch Minderung (Abwachsung) der Gesellschaftsanteile der übrigen Gesellschafter geschieht ähnliches. Derartige Vorgänge berühren die schuldrechtliche Stellung als Vermieter aber nicht. Aus den schuldrechtlichen Rechten und Pflichten des Vermieters kann man nur entlassen werden bzw. in die Rechte und Pflichten eines Vermieters nur eintreten, wenn eine entsprechende Vertragsänderung aufgrund übereinstimmender Willenserklärungen der Mietvertragsparteien erfolgt oder eine Veräußerung im Sinne des § 571 BGB vorliegt, was hier aber nicht der Fall ist (OLG Düsseldorf, GE 1992, 1514; LG Berlin, GE 1994, 1057). Dennoch haftet hier der ursprüngliche Gesellschafter K. N. bzw. sein Erbe nicht für den Anspruch der Kl., vielmehr sind die Bekl. allein passivlegitimiert. Denn der Anspruch der Kl. ergibt sich bereits aus der Modernisierungsvereinbarung vom 14./17. Mai 1993, die nur mit den Bekl. geschlossen wurde. Dort heißt es unter Ziff. I Nr. 3 und 4: "Die Kastenfenster bleiben unverändert erhalten." Indem die Bekl. die Kastendoppelfenster durch Thermophenfenster ersetzen ließen, haben sie entgegen der ausdrücklichen vertraglichen Absprache mit der Kl. gehandelt und haften aus positiver Forderungsverletzung persönlich. Es liegt in diesem Fall keine gegen die Gesellschaft gerichtete Gesamthandsschuldklage vor, die auf die gerichtliche Durchsetzung einer aus dem Gesellschaftsvermögen zu erfüllenden Gesamthandsverbindlichkeit gerichtet ist. Vielmehr haften hier die Bekl. als die Vertragschließenden aus der Modernisierungsvereinbarung persönlich, so daß von einer bloßen Gesamtschuldklage auszugehen ist.

2. Der Anspruch der Kl. wäre nur dann ausgeschlossen, wenn die Kl. die Veränderung der Mietsache aus § 541 a bzw. 541 b BGB dulden müßte. Für einen Duldungsanspruch aus § 541 b BGB fehlt es nicht nur an einer ordnungsgemäßen Ankündigung im Sinne des § 541 b Abs. 2 BGB, sondern der Austausch der Kastenfenster war gerade aufgrund der Vereinbarung vom 14./17. Mai 1993 von der Durchführung sonstiger Modernisierungsmaßnahmen ausgeschlossen.

Dies gilt auch für einen Duldungsanspruch aus § 541 a BGB. Zwar hat der Mieter Maßnahmen des Vermieters, die zur Erhaltung der Mietsache und des Gebäudes erforderlich sind, zu dulden. Unter Erhaltungsmaßnahmen in diesem Sinne sind aber nur solche Maßnahmen zu verstehen, die zur Si-cherung der Sache in ihrem ursprünglich wirtschaftlichen Bestand objektiv erforderlich sind. Ein Austausch der Fenster wäre dann gerechtfertigt, wenn die Doppelkastenfenster tatsächlich irreparabel beschädigt waren, wie dies die Bekl. behaupten. Aber die zwischen den Parteien getroffene Vereinbarung, die nur ca. drei Wochen vor der tatsächlich erfolgten Entfernung der Kastendoppelfenster und des erfolgten Austausches gegen Isolierglasfenster getroffen wurde, schloß das Recht des Vermieters auf Durchführung einer modernisierenden Instandsetzungsmaßnahme aus. Denn die Parteien haben ausdrücklich den unveränderten Erhalt der Fenster, deren Zustand den Parteien bei Abschluß der Vereinbarung bekannt gewesen ist, vereinbart und darüber hinaus die Ansprüche der Kl. auf Reparatur und Instandsetzung der Fenster ausgeschlossen. Es kann deshalb für den Anspruch der Kl. nicht auf den tatsächlichen Erhaltungszustand der Fenster bei deren Entfernung ankommen.

Entgegen der Ansicht des Amtsgerichts umfaßt die Pflicht zur Wiederherstellung des ursprünglichen vertraglichen Zustandes für den Fall, daß die Bekl. die ursprünglichen Doppelkastenfenster nicht wieder einbauen können, auch die Herstellung neuer Doppelkastenfenster. Denn die Bekl. haben die Doppelkastenfenster unter Verletzung ihrer vertraglichen Pflichten entfernt; die nunmehr eingetretene Unmöglichkeit der Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes ist also von ihnen zu vertreten. Sie sind deshalb zur Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes durch Neuherstellung der Doppelkastenfenster verpflichtet. Denn neben den Wiederherstellungsanspruch tritt für den Gläubiger der Anspruch aus § 325 BGB.

Welche Auswirkungen Veränderungen im Gesellschafterbestand haben, wenn die Wohnung von einer BGB-Gesellschaft vermietet wurde, ist bekanntlich umstritten.

Mit Urteil vom 17. Januar 1995 bestätigt die 64. Kammer des Landgerichts Berlin ihre Rechtsprechung, wonach Änderungen grundsätzlich die schuldrechtliche Stellung als Vermieter nicht berühren, wenn nicht der Mieter der Auswechselung zustimmt. Etwas anderes gilt aber für besondere Vereinbarungen während des Mietverhältnisses. Aus diesen Vereinbarungen haften diejenigen Gesellschafter, die die Sondervereinbarung getroffen haben, und zwar auch dann, wenn sie nach allgemeinen Grundsätzen nicht Vermieter wären. Das Landgericht gab deshalb der Klage eines Mieters statt, der sich auf eine Absprache berufen hatte, wonach die vorhandenen Kastendoppelfenster erhalten bleiben. Eine Veränderung der Mietsache mußte der Mieter nicht dulden.