Gesellschafterwechsel

Gesellschafterwechsel; GbR; Besitzrecht; Minderung; Kabelgebühren

1. Ändert sich der Gesellschafterbestand einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts, die den Mietvertrag abgeschlossen hat, so treten die neuen Gesellschafter nicht in den Mietvertrag ein. Dies gilt jedenfalls dann, wenn die Gesellschafter namentlich im Mietvertrag aufgeführt sind.

2. Der Mieter kann sich auch gegenüber dem neuen Gesellschafter auf ein Recht zum Besitz berufen.

3. Die Minderung des Mietzinses ist grundsätzlich von der Bruttokaltmiete zu berechnen; insoweit können aber Kabelgebühren unberücksichtigt bleiben, wenn sie vom Mangel nicht betroffen sind.

4. Besteht ein Mangel, so steht dem Mieter ein Zurückbehaltungsrecht bis zum fünffachen Minderungsbetrag zu. Das Bestehen des Zurückbehaltungsrechts verhindert den Verzug des Mieters mit diesem Betrag auch dann, wenn sich der Mieter auf sein Zurückbehaltungsrecht nicht ausdrücklich beruft.

a) Soweit sich die Berufung gegen die Abweisung der Klage auf Räumung und Herausgabe der Wohnung gegen den Bekl. zu 1. richtet, ist sie unbegründet, weil die Kl. Räumung und Herausgabe gemäß § 556 Abs. 1 BGB nicht verlangen können. Voraussetzung dafür ist nämlich, daß die Kl. auch Vermieter der Wohnung sind. Daran fehlt es vorliegend. Ändert sich der Gesellschafterbestand einer Gesellschaft, die die Vermietung vorgenommen hat, so hat dies auf den Mietvertrag keinen Einfluß (Urteil der Kammer vom 16.11.1993 - 64 S 233/93 - GE 1994, 223 und Urteil vom 17.1.1995 - 64 S 212/94 -, ebenso ZK 62 - Urteil vom 20.8.1994 - 62 S 120/94 - GE 1994, 1057; a. A. ZK 63 - Urteil vom 22.4.1994 - 63 S 37/94 - GE 1994, 931; differenzierend ZK 61 - Urteil vom 17.10.1994 - 61 S 89/94 - GE 1994, 1317). Die Kammer hält insoweit an ihrer im Urteil vom 16.11.1993 (a. a. O.) vertretenen Auffassung fest. Wie auch die Zivilkammer 63 in ihrem Urteil vom 22.4.1994 (a. a. O.) ausführt, ist für die Wirkungen des § 571 BGB eine dingliche Rechtsänderung notwendig. Diese muß auch im Grundbuch offenbart werden, so daß allein die mit dem Gesellschafterwechsel verbundene An- und Abwachsung des Gesellschaftsanteils für den Eintritt der Wirkungen des § 571 BGB nicht ausreicht. Nach Auffassung der Kammer ist auch eine analoge Anwendung aus Gründen des Mieterschutzes nicht notwendig, wie sich aus den Ausführungen zum Besitzrecht des Bekl. zu 1. ergibt. Schließlich hält die Kammer auch die Vorlage der Rechtsfrage, ob bei Gesellschafterwechsel § 571 BGB analog anwendbar ist, zum Rechtsentscheid nicht für notwendig. Die Kammer will nicht von einer Entscheidung eines Oberlandesgerichts (oder des Bundesgerichtshofs) über eine Mietrechtsfrage abweichen; sie schließt sich vielmehr dem Urteil des OLG Düsseldorf vom 11. Juni 1992 in MDR 1993, 143 = DWW 1992, 242 ausdrücklich an. Da die Rechtsfrage durch diese Entscheidung bereits geklärt ist, sieht die Kammer auch die Voraussetzungen des § 541 Abs. 1 2. Alt. ZPO nicht als gegeben an.

Ob dann, wenn die Gesellschafter in dem Mietvertrag nur unter einer gemeinschaftlichen Bezeichnung als "GbR" auftreten, ohne daß ihre Namen im einzelnen aufgeführt werden, ein Einverständnis des Mieters mit dem Gesellschafterwechsel angenommen werden kann (vgl. dazu LG Berlin, Urteil vom 17.10.1994 - 61 S 89/94 - GE 1994, 1317), kann hier dahinstehen, da die ursprünglichen Gesellschafter namentlich im Mietvertrag aufgeführt sind. Für diesen Fall verbleibt die Kammer bei ihrer Auffassung, daß - selbst wenn einleitend die Gesellschaft als solche genannt wird - ein Gesellschafterwechsel nicht zur Änderung ihrer Stellung als Vermieter führt. Die neu eintretenden Gesellschafter sind mithin nicht Vermieter geworden (so auch Beuermann, GE 1995, 336). Vermieter der Wohnung waren die Gesellschafter M. K., M. Sch., R. T. und K. M. der Kl. zu 1. Die Gesellschafter K., Sch. und T. schieden aus der Gesellschaft aus, während die Kl. zu 2. neue Gesellschafterin wurde. Die Kl. konnten damit Räumung und Herausgabe nicht verlangen, weil sie nicht Vermieter wurden.

b) Den Kl. steht auch kein Anspruch auf Räumung und Herausgabe aus § 985 BGB zu, weil sich der Bekl. zu 1. auf sein Recht zum Besitz aus dem Mietverhältnis gemäß § 986 Abs. 1 BGB auch gegenüber den Kl. als Eigentümer berufen kann. (...)

bb) Das Mietverhältnis mit dem Bekl. zu 1. ist auch nicht durch Kündigung vom 15. Juli 1993 erloschen. Die Kündigung richtete sich an die Bekl. zu 2. und 3. Dies ergibt sich bereits daraus, daß die Kündigung in dem ausschließlich sie betreffenden Schriftsatz von demselben Tage, in dem beantragt wurde, die Bekl. zu 2. und 3. zur Zahlung des rückständigen Mietzinses zu verurteilen, ausgesprochen wurde. Zudem aber waren die Kl. nicht zur Kündigung berechtigt, weil sie infolge des Gesellschafterwechsels nicht Vermieter der Wohnung waren.

cc) Die Kündigung vom 5. Oktober 1993 ist ebenso unwirksam wie die Kündigung vom 3. April 1995, weil sie durch die Kl. ausgesprochen worden ist, die infolge des geänderten Gesellschafterbestandes nicht Vermieter waren.

dd) Die Kündigung vom 25. Oktober 1994 ist unwirksam, weil sich der Bekl. zu 1. nicht mit einem gemäß § 554 Abs. 1 BGB beachtlichen Teil des Mietzinses in Verzug befand. (...)

Der Bekl. zu 1. war zur Minderung des Bruttokaltmietzinses (weitergehend Beuermann, GE 1994, 360) gemäß § 537 Abs. 1 berechtigt. Die Kabelgebühren als durchlaufender Posten waren insoweit nicht zu berücksichtigen, da der Mangel diese nicht betraf (weitergehend LG Berlin, GE 1994, 1381). Die Minderung des Mietzinses berechnet sich wie folgt:

In den Monaten September bis November 1992 befanden sich unstreitig in dem Schlafzimmer drei Deckendurchbrüche. Wegen der starken Beeinträchtigung, die dadurch entsteht, daß der Bekl. zu 1. beim Schlaf beobachtet werden konnte, ist eine Minderung von 30 % bezogen auf die Wohnfläche des Schlafzimmers angemessen. Das Schlafzimmer hat eine Fläche von 23 m2, was einen Anteil an der Gesamtwohnfläche (71,50 m2) von 32,17 % ergibt. Der Bekl. zu 1. war damit berechtigt, die Miete um (459,61 DM x 32,17 % x 30 % =) 44,36 DM zu mindern.

Unstreitig befand sich ein Deckendurchbruch im Flur mit einer Größe von 20 x 20 cm. Hier hält die Kammer eine Minderung in Höhe von 20 % bezogen auf die Wohnfläche des Flurs für angemessen. Der Flur hat eine Wohnfläche von 10 m2, die einem Anteil an der Gesamtwohnfläche der Wohnung von 14 % entspricht. Er war damit berechtigt, die Miete um 12,87 DM zu mindern.

Die Balkontür wies einen etwa 3 cm langen und 1 bis 2 mm breiten Riß auf. Darüber hinaus war die Tür etwas schwer gängig, und es zog am unteren Türspalt. Infolge der Auswirkungen auf die Heizkosten hält die Kammer eine Minderung in Höhe von 2 % bezogen auf die Gesamtwohnfläche für angemessen. Das Wohnzimmer weist eine Größe von 26 m2 auf und hat damit einen Anteil von 36,36 % an der Gesamtwohnfläche. Der Bekl. zu 1. war somit zu einer weiteren Minderung in Höhe von 3,34 DM berechtigt.

Insgesamt konnte der Bekl. Minderungsbeträge in Höhe von 60,57 DM monatlich geltend machen. Die geschuldete Miete für die Monate September bis November 1992 berechnete sich damit wie folgt: 459,61 DM - 60,57 DM = 399,04 DM zuzüglich Heizkosten in Höhe von 107,25 DM und (7,80 DM + 1,64 DM =) 9,44 DM für das Kabelfernsehen, insgesamt 515,73 DM.

Nicht in Verzug gemäß § 554 Abs. 1 Nr. 2 BGB geraten ist der Bekl. zu 1. auch insoweit, als er ein Zurückbehaltungsrecht geltend machen konnte. Das Zurückbehaltungsrecht ist mit dem Drei- bis Fünffachen des Minderungsbetrages monatlich zu veranschlagen (vgl. Emmerich/Sonnenschein, Miete, 6. Aufl. 1991, § 537 BGB Rn. 17; LG Berlin, GE 1990, 705, 1037, 1039). Das Bestehen des Zurückbehaltungsrechts gemäß § 300 Abs. 1 BGB hinderte den Eintritt des Verzuges, auch ohne daß sich der Bekl. darauf zu berufen brauchte (RGZ 126, 280, 285; KG, MDR 1974, 319). Geht man von einem Zurückbehaltungsrecht in Höhe des vierfachen Minderungsbetrages aus, so ergibt sich ein Zurückbehaltungsrecht in Höhe von 242,28 DM monatlich (60,57 DM x 4). Damit ist der Bekl. zu 1. für die Monate September bis November 1993 wie folgt in Rückstand geraten: Er schuldete einen Mietzins in Höhe von 515,73 DM incl. Heizkosten und Kosten des Kabelfernsehens und zahlte 201,50 DM. Zudem konnte er sich auf ein Zurückbehaltungsrecht in Höhe von 242,28 DM berufen, so daß sich ein Rückstand von 71,95 DM monatlich ergab. Bezogen auf die Monate September bis November 1993 ergibt sich somit ein Rückstand von 215,85 DM. Dieser Rückstand ist nicht erheblich im Sinne des § 554 Abs. 1 BGB.

(2) Für die Monate Dezember 1992 bis April 1993 ist der Bekl. zu 1. nicht mit der Zahlung des Mietzinses in Verzug geraten. Dies berechnet sich wie folgt:

Der geschuldete Bruttokaltmietzins betrug 459,61 DM. Der im Dezember 1992 erfolgte Wassereinbruch in das Wohn- und Schlafzimmer führte zu einer Ablösung der Tapete und zu Verfärbungen. Zudem verfärbte sich die Stuckverzierung im Wohnzimmer auf einer Fläche von 20 cm x 1,50 m dunkel. Derartige Verfärbungen befanden sich auch an der Wandseite in der Größe von 50 x 30 cm sowie darunter an der Wand von der Decke bis ca. 1 m über dem Fußboden. Ferner hatten sich dort Nähte von drei Tapetenbahnen bis zu einer Höhe von etwa 1 m über dem Fußboden gelöst. Bei dem wiederholten Wassereinbruch in der Wohnung hält die Kammer eine Mietminderung in Höhe von 20 % für angemessen. Wohn- und Schlafzimmer haben eine Wohnfläche von insgesamt 49 m2 und stellen damit 68,53 % des Gesamtwohnraums dar. Bezogen auf den Gesamtwohnraum ist der Bekl. zu einer Minderung des Mietzinses in Höhe von 63 DM berechtigt gewesen. Zudem konnte er sich auf ein Zurückbehaltungsrecht in Höhe von 252 DM berufen. Für die Monate Dezember 1992 bis April 1993 hat der Bekl. einen Mietzins in Höhe von 459,61 DM zuzüglich Heizkosten und Kosten des Kabelfernsehens, also insgesamt 515,73 DM geschuldet. Darauf hat er 302,25 DM monatlich gezahlt. Da er auch mit dem Betrag, zu dessen Zurückbehaltung er berechtigt war, nicht in Verzug geraten ist, ergeben sich für diese Monate keine verzugsbegründenden Rückstände.

Soweit die Kl. die Mietzinszahlungen des Bekl. zu 1. für die Monate Mai bis Juli 1993 an diesen zurücküberwiesen haben, befanden sie sich in Annah-meverzug gemäß § 293 BGB. Der Annahmeverzug hat den Verzug des Bekl. zu 1. beendet (Palandt-Heinrichs, BGB, 52. Aufl. 1993, § 284 Rn. 29).

Den Mietzins für August 1993 hat der Bekl. zu 1. wörtlich angeboten. Dies erfüllt ebenfalls die Voraussetzungen des Annahmeverzugs gemäß § 293 BGB durch wörtliches Angebot im Sinne des § 295 BGB, weil die Kl. erklärt haben, sie würden die Leistungen nicht annehmen.

Nach alledem ist der Bekl. zu 1. nicht in einen die Kündigung gemäß § 554 Abs. 1 BGB rechtfertigenden Verzug geraten.

ee) Ein Anspruch auf Rückgabe und Herausgabe der Kl. besteht auch nicht unter dem Gesichtspunkt, daß nur der Kl. zu 1. den Mietvertrag als weiterer früherer Gesellschafter geschlossen hat, nicht dagegen die Kl. zu 2.

Zwar hätte der Herausgabeanspruch nach § 985 BGB dann Erfolg, wenn der Bekl. zu 1. als Besitzer den Eigentümern gegenüber kein Besitzrecht hätte. Als Beispielsfall wird der Fall angeführt, daß nur ein Mitglied einer Eigentümergemeinschaft eine der Gemeinschaft gehörende Wohnung vermietet, so daß der Mieter nicht ohne weiteres den anderen Miteigentümern gegenüber ein Recht zum Besitz hat (vgl. dazu OLG Karlsruhe, NJW 1991, 1278). Die Zivilkammer 62 hat jedoch in ihrem Urteil vom 19.12.1994 - 62 S 120/94 -, dem sich die Kammer anschließt, zu Recht darauf hingewiesen, daß die Grundsätze des genannten Rechtsentscheids des OLG Karlsruhe, daß der Mieter gegenüber den anderen Miteigentümern kein Besitzrecht hat, wenn diese im Mietvertrag nicht als Vermieter aufgeführt sind, nur dann gelten, wenn das den Mietvertrag abschließende Mitglied der Miteigentümergemeinschaft ohne Zustimmung der anderen Miteigentümer unberechtigt die Wohnung vermietet hat. Diesem Fall hat die Zivilkammer 62 den Fall gegenübergestellt, daß sämtliche damaligen Eigentümer als BGB-Gesellschafter einen wirksamen Mietvertrag abgeschlossen haben, aufgrund dessen die Mieter den Vermietern auch in der Person als Eigentümer gegenüber ein Recht zum Besitz hatten. Dies gelte um so mehr, wenn mindestens einer der damaligen Eigentümer und Mitgesellschafter auch jetzt noch nach wechselndem Bestand der Gesellschafter Mitvermieter und Miteigentümer sei. Diese Bindung an den Mietvertrag wirke auch zu Lasten der anderen Gesellschafter - die erst nach Abschluß des Mietvertrages in die Gesellschaft eingetreten sind -, ohne daß es der Heranziehung des Grundsatzes von Treu und Glauben nach § 242 BGB bedürfe. (...)

Wenn eine BGB-Gesellschaft als Vermieter auftritt, kann es zweifelhaft sein, wie sich ein Gesellschafterwechsel auf das Mietverhältnis auswirkt.

Mit Urteil vom 9. Juni 1995 bestätigte das Landgericht Berlin seine bisherige Rechtsprechung, daß ein Gesellschafterwechsel nicht zur Änderung der Vermieterstellung führt, der neue Gesellschafter also nicht ebenfalls Vertragspartner des Mieters wird. Gleichwohl ist dieser Gesellschafter an den Mietvertrag gebunden, und er kann nicht aus Eigentum auf Herausgabe an sich oder die Gesellschaft klagen. Dies folgt auch, ohne daß das Gericht es ausdrücklich erwähnt, aus §§ 413, 404 BGB. Für die Praxis von Bedeutung sind auch die ausführlichen Darlegungen des Gerichts zur Berechnung der Minderung. Auszugehen ist also grundsätzlich von der Bruttokaltmiete, wobei Kabelgebühren abgezogen werden sollen. Alsdann ist jeweils die Fläche des Raumes, der von dem Fehler betroffen ist, zu ermitteln und darauf die geminderte Miete zu berechnen. Dazu kommt ein Zurückbehaltungsrecht des Mieters, der einen Zahlungsverzug ebenfalls ausschließt.