Geschuldete Heiztemperaturen

Geschuldete Heiztemperaturen; Warmwasser ohne Vorlauf; erneute Mängelrüge nach Reparatur

1. Enthält der Mietvertrag über eine Wohnung mit Heizung keine Regelung über die Heizperiode , so gilt ergänzend dafür der übliche Zeitraum der Beheizung vom 1.10. bis zum 30.4. des Folgejahres. Die vom Vermieter in dieser Zeit geschuldeten Raumtemperaturen betragen :

a) 6.00 Uhr bis 23.00 Uhr für Wohnräume 20 Grad Celsius

b) 6.00 Uhr bis 23.00 Uhr für Bad und Toilette 21 Grad Celsius

c) 23.00 Uhr bis 6.00 Uhr in allen Räumen 18 Grad Celsius.

Ist das Bad der Wohnung ohne Heizkörper vermietet worden, wird dessen Beheizung nicht geschuldet.

2. Die Warmwasserversorgung einer Wohnung ist nur dann mangelfrei, wenn eine Warmwassertemperatur von 4o Grad Celsius ohne zeitlichen Vorlauf gewährleistet ist.

3. Hat der Vermieter nach Mängelrüge den Mangel unstreitig beseitigt, macht der Mieter jedoch danach einen neuen Mangel an dem reparierten Wohnungsteil geltend, so muß er diesen neuen Mangel im einzelnen darlegen und beweisen.

1. Heizung

Den Kl. steht dem Grunde nach ein Anspruch auf Instandsetzung der Heizung gegen die Bekl. nach § 536 BGB zu, wobei ihr Antrag dahingehend auszulegen ist, daß er auf ein ordnungsgemäßes Heizen gerichtet ist (vgl. hierzu Kinne, Heizung, Teil A Rn. 12).

Denn für die Entscheidung ist davon auszugehen, daß die Heizungsanlage mangelhaft ist.

Die Heizperiode ist vom 1. 10. bis zum 30.4. des Folgejahres zu bemessen (vgl. hierzu Kinne, Heizung, Teil A RN 5). Denn hinsichtlich der Heizung fehlt eine mietvertragliche Regelungen (Heizperiode, Temperaturen). Dabei ist - ebenfalls mangels vertraglicher Regelung - eine Raumtemperatur für die Wohnräume in der Zeit von 6.00 Uhr bis 23.00 Uhr von 20 °C, für Bad und Toilette in derselben Zeit von 21 °C und in der Zeit von 23.00 Uhr bis 6.00 Uhr von 18 °C für alle Räume mangelfrei und als vertragsgemäße Erfüllung anzusehen.

In der Rechtsprechung wird die Frage, welche Temperatur eine ordnungsgemäße Erfüllung der Pflicht zum Beheizen darstellt, uneinheitlich beantwortet. So ist eine formularvertraglich vereinbarte Temperatur von 18 °C in der Zeit zwischen 9.00 Uhr und 21.00 Uhr als wirksam angesehen worden (vgl. LG Berlin GE 1989, 149). Dagegen vertritt das LG Göttingen (ZMR 1988, 1179) die Ansicht, formularmäßig könne für die Zeit der Heizperiode eine Temperatur von unter 19 °C nicht wirksam vereinbart werden. Nach einer Entscheidung des OLG Celle (WuM 1990, 112, 113; offengelassen von BGH NJW 1991, 1750, 1753) soll es sich bei der formularmäßigen Begrenzung der Temperatur innerhalb der Heizperiode in der Zeit von 7.00 Uhr bis 22.00 Uhr auf 20 °C um die unterste Grenze des in Geschäftsbedingungen Zulässigen handeln. Das OLG Frankfurt (NJW-RR 1992, 396, 397) hat eine Klausel wegen mangelnder Differenzierung für unwirksam gehalten, die allgemein für Räume, die zum "Tagesaufenthalt" dienen, eine formularmäßig vereinbarte Temperatur von 20 °C für vertragsgemäß erklärte; das OLG hielt in dieser Entscheidung für Bäder und Toiletten erst eine Mindesttemperatur von 22 °C für angemessen.

Mangels vertraglicher Vereinbarung sind die aus dem Urteilstenor ersichtlichen Temperaturen als geschuldet und mangelfrei anzusehen. Hierfür kommt es nicht darauf an, welche Temperaturen eine Heizung - ausgehend vom konkret errechneten Wärmebedarf für eine Wohnung - erbringen muß, um werkvertraglich als mangelfrei zu gelten. Vielmehr ist der gewöhnliche, am zeitgemäßen Wohnstandard zu bemessende Gebrauch der Mietsache zugrunde zu legen (vgl. BGH, a.a.O., S. 1753). Dabei können die o. g. Entscheidungen, die hauptsächlich im Rahmen einer Klauselkontrolle nach dem AGBG ergangen sind, herangezogen werden. Denn § 9 AGBG läßt eine Regelung durch Allgemeine Geschäftsbedingungen nur insoweit zu, als dadurch für den Vertragspartner des Klauselverwenders keine unangemessene Benachteiligung entsteht. Klauseln, die unter diesem Blickwinkel Bestand haben, sind geeignet, den gewöhnlichen Gebrauch einer Mietsache zu konkretisieren.

Danach entspricht eine Raumtemperatur am Tage von 22 °C (für Bad und Toilette) bzw. von 20 °C (übrige Räume) einem gewöhnlichen, am zeitgemäßen Wohnstandard zu bemessenden Gebrauch der Mietsache. Denn diese Temperaturen sind im Rahmen einer Klauselkontrolle für wirksam erachtet worden. Zwar ist dabei zu berücksichtigen, daß es sich um die jeweils unterste Grenze dessen handelt, was formularmäßig vereinbart werden kann. Für die Entscheidung kommt es jedoch nicht darauf an, welche (jeweils höheren) Temperaturen vereinbart oder als vertragsgemäß geschuldet angesehen werden können. Mangels Vereinbarung im streitgegenständlichen Mietvertrag ist innerhalb einer ergänzenden Vertragsauslegung nach den §§ 133, 157 BGB eine mindestens geschuldete Raumtemperatur festzulegen. Diese kann sich jedoch nicht am technisch Möglichen oder an dem, was für den jeweiligen Mieter wünschens- oder erstrebenswert ist, orientieren. Vielmehr kommt als Maßstab nur der gewöhnliche Gebrauch unter Berücksichtigung eines zeitgemäßen Standards in Betracht.

Bei den durch ergänzende Vertragsauslegung festzulegenden Heiztemperaturen sind auch die Lebensgewohnheiten und die Tatsache zu berücksichtigen, daß aus Gründen der Energieeinsparung moderne Heizungsanlagen über eine sog. Nachtschaltung verfügen, die zur Nachtzeit eine reduzierte Wärmeleistung abgibt. Aus diesem Grund sind im Vergleich zur Tageszeit für die Nachtzeit geringere Temperaturen als mangelfrei anzusehen, für die eine durchgehende Temperatur von 18 °C ausreichend ist.

Den Kl. steht unter Heranziehung der o. g. Grundsätze ein teilweiser Instandsetzungsanspruch gegen die Bekl. nach § 536 BGB zu. Die Kl. haben Mängel an der Heizung ausreichend substantiiert dargetan, indem sie die Raumtemperaturen über einen längeren Zeitraum gemessen und vorgetragen haben. Dabei ist die Messung ebenfalls nicht zu beanstanden, da die Kl. insoweit vortragen, sie haben die Messungen bei voller Heizleistung in der Mitte des Raumes vorgenommen, wobei das verwendete Thermometer auf einem Stuhl oder Tisch ca. 1 m über dem Boden stand.

Soweit die Bekl. die von den Kl. behaupteten Temperaturen bestritten hat, ist dies unerheblich, da ihr Bestreiten nicht der sie treffenden Substantiierungslast gerecht wird. Sowohl das einfache Bestreiten als auch ein Erklären mit Nichtwissen (§ 138 Abs. 4 ZPO) reicht nicht aus. Die Bekl. kann nicht im einzelnen zu Raumtemperaturen in der Wohnung der Kl. Stellung nehmen, ohne Erklärungen ins Blaue abzugeben. Insofern hätte es zumindest des Vortrages bedurft, daß die Heizungsanlage ordnungsgemäß arbeitet, etwa durch Darlegung der Vorlauftemperaturen des Kessels. Gegebenenfalls hätte die Bekl. - wie jetzt geschehen - eigene Messungen in der Wohnung der Kl. vornehmen müssen. Daß dies nicht möglich war, trägt die Bekl. nicht vor.

Beide Parteien haben die Raumtemperaturen im Dezember 1997 gemeinsam gemessen. Dabei liegen - auch die von den Kl. - gemessenen Temperaturen zwar nur an wenigen Tagen und auch nicht in der gesamten Wohnung unter 20 °C. Diese Temperaturen stellen jedoch einen Mangel der Heizungsanlage dar. Soweit die Bekl. behauptet, die Heizungsanlage arbeite einwandfrei, nachdem sie aufgrund der Mangelanzeige und dem Vortrag der Kl. im hiesigen Verfahren überprüft worden sei, ist dieser Vortrag nicht ausreichend. ... Die Bekl. hätte im einzelnen darlegen müssen, aufgrund welcher konkreten Umstände die Heizungsanlage jetzt mangelfrei arbeitet und die o. g. Temperaturen in der Wohnung der Kl. gewährleistet.

Hinsichtlich des Bades in der Wohnung hat die Berufung Erfolg. Den Kl. steht insoweit kein Anspruch auf Beheizung bzw. Erreichen einer Temperatur von 21 °C zu. Die streitgegenständliche Wohnung war bei Abschluß des Mietvertrages nicht mit einer Heizung im Bad ausgestattet. Aus diesem Grund schuldet die Bekl. auch keine bestimmte Temperatur, da sie bereits die Beheizung nicht schuldet. Etwas anderes ergibt sich auch nicht aus dem Umstand, daß die Bekl. das Bad nachträglich mit einem Heizlüfter ausgestattet hat, worauf die Kl. keinen Anspruch hatten. Denn allein durch die Ausstattung des Badezimmers mit einem Heizlüfter ändert sich die vertraglich geschuldete Leistung der Bekl. nicht. Hierfür ist die Änderung des Mietvertrages erforderlich.

2. Warmwasserversorgung

Den Kl. steht auch hinsichtlich der Warmwasserversorgung ein Instandsetzungsanspruch nach § 536 BGB zu; die Berufung ist insoweit unbegründet.

Zwar haben die Kl. nicht dargetan, daß die Bekl. als Vermieterin überhaupt eine Warmwasserversorgung schuldet. Der Mietvertrag gibt auch zu diesem Punkt mangels Regelung nichts her. Zwischen den Parteien steht jedoch eine entsprechende Verpflichtung außer Streit. Die Parteien sind sich insoweit einig, daß eine Versorgung der Wohnung der Kl. mit Warmwasser geschuldet ist.

Die Warmwasserversorgung der streitgegenständlichen Wohnung ist mit einem Mangel behaftet. Eine mangelfreie Warmwasserversorgung liegt nur vor, wenn als Mindestanforderung eine Warmwassertemperatur von 40 °C ohne zeitlichen Vorlauf erreicht wird. Dies ist vorliegend nicht der Fall.

Die Kl. haben die Mangelhaftigkeit hinreichend dargelegt. Ihr Vortrag, wonach bei Messung über einen längeren Zeitraum teilweise erst nach mehreren Minuten eine Temperatur von 40 °C erreicht wird, während teilweise diese Temperatur überhaupt nicht erreicht wird, sowie die Bezugnahme auf die Mangelbeseitigungsanordnung des Bezirksamtes Neukölln vom 23.10.1996, wird der ihnen obliegenden Darlegungs- und Beweislast für den Mangel gerecht. Das einfache Bestreiten der Bekl. reicht hingegen nicht aus, da sie lediglich das Vorhandensein des Mangels ohne nähere Begründung bestreiten. Auch soweit die Kl. zwischenzeitlich vorgetragen haben, die Warmwasserversorgung sei nunmehr mangelfrei, beruht dieser Vortrag auf Arbeiten, die die Bekl. an der Heizungs- und Warmwasseranlage des Hauses durchführen ließ. Daher ist es unschädlich und nicht widersprüchlich, wenn die Kl. zuletzt wieder die Mangelhaftigkeit der Warmwasserversorgung behauptet haben. Denn wegen der unstreitig erfolgten Arbeiten ist die Bekl. für die Mangelfreiheit der Warmwasserversorgung darlegungs- und beweispflichtig. Die Bekl. kann nicht einerseits Mängel bestreiten und andererseits Mangelbeseitigungsarbeiten durchführen lassen. Die Mangelfreiheit der Warmwasserversorgung hat die Bekl. nicht dargetan, da sie ihren Vortrag zunächst nur auf das Bestreiten von Mängeln beschränkt hat.

Soweit die Bekl. mit nachgelassenem Schriftsatz vom 12. Mai 1998 erklärt, sie habe die Warmwassertemperaturen überprüfen lassen, wonach aus allen Warmwasserzapfstellen nach wenigen Sekunden heißes Wasser herausströmte, genügt auch dieser Vortrag nicht, um den behaupteten Mangel substantiiert zu bestreiten. Abgesehen davon, daß die Bekl. nicht ausdrücklich erklärt, daß die Überprüfung in der Wohnung der Kl. stattgefunden hat, ist der Vortrag im Hinblick auf die Temperatur des Wassers nicht ausreichend. Die Behauptung, heißes Wasser komme aus den Zapfstellen, ist zu unpräzise, da nicht erkennbar wird, welche Temperatur das Wasser hatte. Gerade diese Tatsache hätte die Bekl. jedoch darlegen müssen. Dies wäre ihr zum einen durch eine einfache Messung möglich gewesen. Im übrigen war eine Temperaturangabe auch erforderlich, da die Parteien gerade um die Höhe der Temperatur streiten und die Bekl. erstinstanzlich auch zum Erreichen einer Warmwassertemperatur von mindestens 40 °C verurteilt worden ist.

3. Fenster

Soweit die Bekl. zur Instandsetzung der Fenster in der streitgegenständlichen Wohnung verurteilt worden ist, steht den Kl. ein dahingehender Anspruch nach § 536 BGB auch in dem in der Berufung zuletzt nur noch geltend gemachten Umfang, daß sie dicht zu schließen seien, nicht zu.

Die Kl. haben insoweit den nunmehr geltend gemachten Mangel (Undichtigkeit) nicht hinreichend substantiiert dargetan. Den Kl. obliegt die Darlegungs- und Beweislast für die Mangelhaftigkeit der Mietsache, da sie von der Bekl. als Vermieter die Instandsetzung begehren. An dieser grundsätzlichen Verteilung der Darlegungslast ändert auch der Umstand nichts, daß die Bekl. die Fenster wegen der zunächst gerügten Mängel (schwere Gangbarkeit beim Öffnen und Schließen) im Laufe des Rechtsstreits hat überarbeiten und diesen Mangel beseitigen lassen. In der Ausführung dieser Arbeiten liegt zwar das Zugeständnis, daß die Mietsache mangelhaft ist mit der Folge, daß in einem solchen Fall grundsätzlich der Vermieter die Darlegungs- und Beweislast dafür trägt, daß der Mangel behoben ist. Hier liegt der Fall jedoch anders. Die Kl. behaupten nicht mehr, der ursprünglich gerügte Mangel bestehe weiter, sondern sie machen einen anderen Mangel geltend. Damit steht zwischen den Parteien außer Streit, daß die zunächst begehrte Mangelbeseitigung erfolgreich war. Macht der Mieter nach Beseitigung eines Mangels hinsichtlich des Gegenstandes der Mangelbeseitigung einen neuen und damit anderen Mangel geltend, verbleibt es bei der ursprünglichen Darlegungslast des Mieters. Denn dieser Fall ist identisch mit der erstmaligen Geltendmachung eines Mangels, da der Vermieter durch die Ausführung von Mangelbeseitigungsarbeiten bezüglich des alten Mangels nicht gleichzeitig die Mangelhaftigkeit der Mietsache wegen des danach gerügten anderen Mangels einräumt. Dies ist bereits deshalb nicht der Fall, weil ihm der neue Mangel nicht bekannt ist und er gerade deshalb die Arbeiten nicht ausführt.

Wie warm es der Mieter in bestimmten Räumen seiner Wohnung zu bestimmten Zeiten haben muß, wie hoch also die vom Vermieter geschuldete Solltemperatur ist, wird von den Gerichten unterschiedlich beantwortet.

Mit Urteil vom 26. Mai 1998 hat die 64. Kammer des LG Berlin sich auf konkrete Temperaturen für den Fall festgelegt, daß der Mietvertrag darüber nichts enthält. Danach gilt folgendes: 1. Beheizungszeitraum ist der 1. Oktober bis 30. April des Folgejahres. 2. 6.00 Uhr bis 23.00 Uhr in Wohnräumen 20 °Celsius, in Bädern und Toiletten 21 °Celsius.

3. 23.00 Uhr bis 6.00 Uhr in allen Räumen 18 °Celsius.

4. Warmwassertemperatur 40 °Celsius ohne zeitlichen Vorlauf.

Es wäre sicher praktikabel, wenn sich auch andere Mietberufungskammern dem anschließen könnten. Besondere Aufmerksamkeit verdient das Urteil hinsichtlich der Ausführungen zur Darlegungs- und Beweislast. Der Mieter hatte im einzelnen geschildert, wann welche Raumtemperaturen herrschten. Der Vermieter hatte diese Angaben schlicht bestritten, was nach Auffassung der Kammer nicht ausreichte. Da er nicht näher darlegte, daß die Heizungsanlage ordnungsgemäß arbeitete, wurde er ohne Beweisaufnahme zur Instandsetzung verurteilt.