Geschoßflächenzahl

Geschoßflächenzahl; Dachgeschossausbau; bauliche Nutzung; Kompensationsforderung

Bei einer weiteren Überschreitung der bereits mit dem vorhandenen Gebäude erheblich überschrittenen Geschoßflächenzahl durch Dach-geschoßausbau kommt es für die Anwendung der Ausnahmeregelung des § 25 c Abs. 2 BauNVO darauf an, ob städtebauliche Mißstände entstehen oder verschärft werden; hierbei sind die Obergrenzen für das Maß der baulichen Nutzung und die Kompensationsforderung im Falle ihrer Überschreitung nach § 17 BauNVO 90 als Anhaltspunkt heranzuziehen (hier: Dachgeschoßausbau bei vorhandenen 3,44 GFZ in Berlin Kreuzberg).

Der Kl. wendet sich gegen die Versagung der Baugenehmigung für einen Dachgeschoßausbau. Er ist Eigentümer des 180 m2 großen Grundstücks W-straße in Kreuzberg, das seit 1881 mit einem fünfgeschossigen Vorderhaus bebaut ist. Das Grundstück liegt nach dem Baunutzungsplan für Berlin von 1958/60 im allgemeinen Wohngebiet mit der Bau-stufe V/3. Die vorhandene Bebauung hat unter Zugrundelegung der Nor-malgeschosse eine Geschoßflächenzahl von 3,44. Der Kl. führte in der Zeit von 1984 bis 1987 eine Modernisierung durch, und zwar durch Zusammenlegung der in den Obergeschossen vorhandenen Kleinwohnungen zu jeweils einer 3-Zimmer-Wohnung mit Bad und Zentralheizung. Im Zusammenhang damit beantragte er die Genehmigung für den Ausbau des Dach geschosses zu einer weiteren 3-Zimmer-Wohnung, was nach seinen Be-rechnungen zu einer Erhöhung der Geschoßflächenzahl auf 3,86 führen würde. Die Klage blieb ohne Erfolg.

Die Klage ist nicht begründet. Der Kl. hat nach § 62 Abs. 1 BauO Bln keinen Anspruch auf Erteilung der Baugenehmigung, weil der von ihm beabsichtigte und bereits teilweise durchgeführte Dachgeschoßausbau nach den §§ 29 ff. BauGB planungsrechtlich unzulässig ist.

Nach dem für das Grundstück geltenden, nach § 173 Abs. 3 Satz 1 BBauG übergeleiteten Berliner Planungsrecht des Baunutzungsplans i. V. m. der Bauordnung von 1958 und dem Bebauungsplan VI/A von 1971 gilt für das Grundstück des Kl. gemäß § 30 Abs. 1 BauGB ein qualifizierter Bebauungsplan. Das Maß der baulichen Nutzung bestimmt sich nach der festge-setzten Baustufe V/3. Es erscheint allerdings nicht ausgeschlossen, daß diese Festsetzung wegen Funktionslosigkeit außer Kraft getreten ist.

1. Wird von der Fortgeltung der Maßfestsetzung ausgegangen, so wird hier das in der Baustufe V/3 geltende Nutzungsmaß nach § 7 Nr. 13 ff. BO 58 mit einer überbaubaren Grundstücksfläche von 0,3 und einer Geschoßflächenzahl von 1,5 unter Anwendung der Berechnungsvorschriften der §§ 18 ff. BauNVO 68, die hier über den Bebauungsplan V/A anwendbar sind, erheblich überschritten.

Die Errichtung einer Wohnung im Dachgeschoß führt nach § 20 Abs. 2 Satz 2 BauNVO 68 zu einer weiteren Überschreitung der Geschoßflächenzahl, da es sich um die Herstellung von Aufenthaltsräumen außerhalb ei-nes Vollgeschosses d. h. in einem Nebengeschoß, handelt. Hierbei ist gleichgültig, ob das Dachgeschoß nach der neueren landesbauordnungsrechtlichen Vollgeschoßdefinition in § 2 Abs. 4 BauO Bln 85 bauordnungsrechtlich als Vollgeschoß anzusehen ist. Denn nach der Rechtsprechung des Oberverwaltungsgerichts Berlin (vgl. Urteil vom 10. 3.1989 - OVG 2 B 4.87 - = GE 1990, 201), der sich die Kammer aus prozeßökonomischen Gründen anschließt, ist planungsrechtlich über § 18 BauNVO a. F. (jetzt § 20 Abs. 1 BauNVO 90) für die Bestimmung der Vollgeschoßeigenschaft auf die im Zeitpunkt der Auslegung des A-Bebauungsplans geltende Voll geschoßdefinition des § 2 Abs. 5 BauO Bln. 66 abzustellen, wonach das Dachgeschoß ohne Rücksicht auf seine Ausmaße nicht als Vollgeschoß galt und auch nicht auf die Zahl der Vollgeschosse anzurechnen war. Wäh-rend bisher für die Überschreitung bzw. weitere Überschreitung der Ge schoßflächenzahl durch den Dachgeschoßausbau wegen der Herstellung von gemäß § 2 Abs. 2 Satz 2 BauNVO 68 anrechenbaren Aufenthaltsräumen in einem Nebengeschoß eine Befreiung nach § 31 Abs. 2 BauGB er-forderlich war, richtet sich nunmehr die Entscheidung nach § 25 c Abs. 2 der Neufassung der Baunutzungsverordnung vom 23. Januar 1990 (BGBl. I S. 132/GVBl. S. 494). Danach kann in Gebieten mit Bebauungsplänen, auf die § 20 Abs. 2 Satz 2 BauNVO in einer früheren Fassung anzuwenden ist, die Überschreitung der zulässigen Geschoßfläche durch Flächen von Auf enthaltsräumen in anderen als Vollgeschossen zugelassen werden, wenn öffentliche Belange nicht entgegenstehen. Die bisher für die Berechnung der GFZ zwingende Regelung des § 20 Abs. 2 Satz 3 BauNVO wird prak-tisch rückwirkend in eine nachgiebige verwandelt, d. h. der Inhalt der bisher erlassenen Bebauungspläne einschließlich des übergeleiteten Berliner Planungsrechts insoweit rückwirkend geändert. Der Zweck der Vorschrift spricht dabei entgegen dem engeren Wortlaut dafür, daß sie nicht nur für die (erstmalige) Überschreitung der Geschoßflächenzahl durch den Dachgeschoßausbau anzuwenden ist, sondern auch auf die weitere Überschreitung der Geschoßflächenzahl bei bereits vorhandener Überbebauung. Wie sich aus der amtlichen Begründung zur Vierten Änderungsverordnung ergibt, soll mit der neuen "Kann-Bestimmung" die Möglichkeit er öffnet werden, rückwirkend "die sich aus § 20 Abs. 3 Satz 2 ergebenden Erleichterungen anzuwenden" (BR-Drucks. 354/89 zu Nr. 24 S. 95). Diese Vorschrift sieht die generelle Nichtanrechnung von Aufenthaltsräumen in Nebengeschossen vor, also auch für den Fall des Dachgeschoßausbaus in Gebäuden mit bereits überschrittener Geschoßflächenzahl.

Es ist zweifelhaft, ob die Regelung des § 25 c Abs. 2 BauNVO 90 von der Ermächtigungsgrundlage des § 2 Abs. 5 BauGB gedeckt ist. Nach Nr. 1 b dieser Vorschrift können durch Rechtsverordnung Vorschriften erlassen werden über "das Maß der baulichen Nutzung und seine Berechnung". Es handelt sich um eine bundesrechtliche Vorgabe für die Aufstellung der ge-meindlichen Bebauungspläne, die mit der Planfestsetzung selbst zum In-halt der gemeindlichen Planentscheidung wird. Will die Gemeinde ihren Bebauungsplan ändern, so ist nach § 2 Abs. 4 BauGB dasselbe gemeindli-che Planungsverfahren durchzuführen wie bei der Aufstellung von Bauleitplänen. Eine Ermächtigung, den Inhalt von bereits festgesetzten Bebauungsplänen bundesrechtlich durch die Änderung der Berechnungsvorschriften so zu verändern, daß anstelle der im Plan enthaltenen Berechnungsregeln der älteren Fassung der Baunutzungsverordnung die neueren anzuwenden sind, läßt sich der Ermächtigungsnorm nicht unmittelbar entnehmen. Ob sich dennoch für technische Regelungen über die Berechnung des Nutzungsmaßes, insbesondere wenn sie zugunsten des Eigentümers das Bauen erleichtern und nur als Ausnahmevorschrift ausgestaltet sind, dem Baugesetzbuch eine Rechtfertigung für eine derartige rück-wirkende Veränderung bereits festgesetzter gemeindlicher Bebauungspläne ableiten läßt, wie der Verordnungsgeber in Kenntnis der dagegen bestehenden Bedenken (vgl. Pietzker, NVwZ 1989, 601, 602 f.; ebenso jetzt Heintz, BauR 1990, 166, 181) offenbar ohne nähere Begründung (BR-Drucks. 354/89 zu Nr. 24 S. 95) meint, kann vorliegend jedoch offenbleiben. Denn die Voraussetzungen für die Erteilung der Ausnahmegenehmigung nach § 25 c Abs. 2 BauNVO 90 liegen nicht vor.

Mit der Formulierung des § 25 c Abs. 2 BauNVO 90 hat der Verordnungsge-ber eine sogenannte Koppelungsregelung gewählt. Zunächst ist als tatbestandliche Voraussetzung für die Anwendung der Vorschrift zugunsten des Bauherrn erforderlich, daß öffentliche Belange nicht entgegenstehen. Ergibt die - auch vom Gericht nachzuvollziehende - Anwendung dieses un-bestimmten Rechtsbegriffs auf den betreffenden Fall keine Hinderungsgründe, so ist das - nur im Rahmen des § 114 VwGO gerichtlich zu über-prüfende - Ermessen der Bauaufsichtsbehörde eröffnet. Die Regelung entspricht damit etwa dem Aufbau der Befreiungsvorschriften in § 31 Abs. 2 (vgl. dazu BVerwGE 56, 71, 77 f.) und § 34 Abs. 3 BauGB. Insbe-sondere besteht hinsichtlich der öffentlichen Belange kein irgendwie ge-artetes planerisches Ermessen der Behörde, etwa dergestalt, daß die für den Dachgeschoßausbau sprechenden Gründe mit entgegenstehenden öffentlichen Belangen abzuwägen sind (ebenso Boeddinghaus-Dieckmann, BauNVO, Kommentar, 2. Auflage, Rdnr. 4 zu § 25 c). Falls keine öf fentlichen Belange im Einzelfall entgegenstehen, dürfte sich das verbleibende Ermessen vor allem auf die Modalitäten der Ausnahmegenehmigung für den Dachgeschoßausbau beziehen.

Als öffentlicher Belang steht dem Vorhaben des Kl. bereits die Freiflächensituation auf dem Grundstück und in seiner nächsten Umgebung entgegen. Der vorhandene fünfgeschossige Altbau aus dem Jahre 1881 nimmt auf dem nur 10,29 m breiten und nur eine Fläche von 180 m2 umfassenden Grundstück eine Grundfläche von 123,89 m2 ein, was zu einer Grundflächenzahl von 0,68 und einer Geschoßflächenzahl von 3,44 führt, die sich nach den Angaben des Kl. beim Dachgeschoßausbau auf 3,86 erhöhen würde. Bereits diese starke Überschreitung der in der Baustufe V/3 zuläs-sigen Grundflächenzahl 0,3 und Geschoßflächenzahl 1,5 ist ein Indiz für städtebauliche Mißstände. Dies ergibt sich schon aus einem Vergleich der Obergrenzen nach § 17 Abs. 1 BauNVO 90 für das höchstzulässige Maß der baulichen Nutzung bei der Aufstellung von Bebauungsplänen in allge-meinen Wohngebieten mit einer Grundflächenzahl 0,4 und einer Geschoßflächenzahl 1,2 bzw. in besonderen Wohngebieten hinsichtlich der Geschoßflächenzahl 1,6. Auch die nach § 17 Abs. 2 und 3 BauNVO mög liche Überschreitung der Obergrenzen durch die Bauleitplanung muß sich selbstverständlich an den betreffenden Zahlenwerten orientieren, so daß eine Erhöhung der Gechoßflächenzahl um das Dreifache im allgemeinen Wohngebiet bzw. mehr als das Doppelte im besonderen Wohngebiet von vornherein regelmäßig nicht mehr als vertretbar erscheint. Im übrigen müssen nach den genannten Vorschriften die "Überschreitungen durch Umstände ausgeglichen" sein "oder durch Maßnahmen ausgeglichen wer-den, durch die sichergestellt ist, daß die allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse nicht beeinträchtigt ... werden". Gerade an einer solchen Kompensation, die auch bei der Erteilung der Ausnahmegenehmigungen nach § 25 c Abs. 2 BauNVO 90 zu fordern ist (vgl. insoweit auch die durchaus im Rahmen des § 25 c Abs. 2 BauNVO 90 anwendbaren Kriterien des Senators für Bau- und Wohnungswesen zur Genehmigung des Dachgeschoßausbaus in der Bekanntmachung vom 8.10.1986 - ABl. S. 1733 - sowie Bunzel DÖV 1990, 230, 239), fehlt es hier. Das Grundstück weist als Freifläche nur den 57 m2 umfassenden, gepflasterten Hof auf. Dieser wird durch übermannshohe Mauern bzw. den Sei-tengiebel des Hintergebäudes auf dem Grundstück O-Straße eingefaßt, wie bei der Augenscheinseinnahme festgestellt wurde. Dieses Grundstück wird offenbar im hinteren Bereich gewerblich genutzt. Desgleichen konnte bei der Ortsbesichtigung festgestellt werden, daß der gesamte Block ähn-lich dicht bebaut ist (vgl. die Karten im Vierzehnten Bericht über die Stadt erneuerung von 1985, Drucksache 8/531 des Abgeordnetenhauses, Anla-ge 6.1, und im Fünfzehnten Bericht über die Stadterneuerung von 1983, Drucksache 9/1259 des Abgeordnetenhauses, Anlage 28.1 und 28.2 für den Block 132). Der Block 132 gehört zu dem Mitte der 70er Jahre festge-legten Sanierungserwartungsgebiet "Kreuzberg-Wrangelstraße". Grund für diese Festlegung, die zu Stadterneuerungsmaßnahmen außerhalb des Städtebauförderungsgesetzes ("Strategien für Kreuzberg") geführt hat, war u. a. "bei sehr hoher Bebauungsdichte" "das Fehlen jeglicher Frei- und Grünflächen im privaten wie im öffentlichen Bereich" (vgl. Vierzehnter Be-richt, Anlage 6, S. 2). Hieran hat sich in der Folgezeit nichts für den Block 132 geändert (wie sich aus dem Sechzehnten Bericht über die Stadterneu-erung von 1980, Drucksache 10/464 des Abgeordnetenhauses, Karte am Ende der Anlage 5, ergibt). Die Herstellung von Grün- und Freiflächen im

m privaten wie im öffentlichen Bereich" (vgl. Vierzehnter Be-richt, Anlage 6, S. 2). Hieran hat sich in der Folgezeit nichts für den Block 132 geändert (wie sich aus dem Sechzehnten Bericht über die Stadterneu-erung von 1980, Drucksache 10/464 des Abgeordnetenhauses, Karte am Ende der Anlage 5, ergibt). Die Herstellung von Grün- und Freiflächen im Inneren des gegenüberliegenden Blockes 121, auf die sich der Kl. bezieht, verbessert die Unterversorgung auf dem Grundstück des Kl. und in dem betreffenden Block offenkundig nicht. Desgleichen würde die vom Kl. an-gebotene Aufstellung von Pflanztrögen auf dem kleinen Hof seines Grundstücks augenscheinlich nichts an den städtebaulichen Mißständen ändern. Diese Mißstände würden durch den Ausbau von Dachgeschoßwohnungen wegen der damit verbundenen Erhöhung der Bevölkerungsdichte noch weiter verschärft werden. Bei dieser Sachlage kann offenbleiben, ob die vom Bekl. angeführten erheblichen Defizite an Infrastruktureinrichtungen als weitere städtebauliche Mißstände anzusehen sind, die einem Dachgeschoßausbau auf dem Grundstück W-Straße entgegenstehen.

Eine Genehmigung des Dachgeschoßausbaus käme selbstverständlich erst recht nicht in Betracht, wenn § 25 c Abs. 2 BauNVO 90 wegen Versto-ßes gegen die Ermächtigungsgrundlage in § 2 Abs. 4 BauGB nichtig sein sollte. In diesem Falle müßten die Befreiungsvoraussetzungen nach § 31 Abs. 2 BauGB vorliegen. Der Erteilung einer Befreiung ständen jedenfalls die genannten öffentlichen Belange entgegen, auch wenn einer der Be-freiungstatbestände, insbesondere unter Berücksichtigung des Art. 2 Abs. 1 des Wohnungsbau-Erleichterungsgesetzes vom 17. Mai 1990 (BGBl. I S. 926/GVBl. S. 1909) gegeben wäre. 2. Falls die Festsetzung der Baustufe V/3 im Baunutzungsplan als funktionslos i. S. d. Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts (vgl. BVerwGE 54, 5, Urt. v. 5.8.1983 - 4 C 96.79 - = Buchholz 406.19, Nach-barschutz Nr. 55) anzusehen ist, richtet sich die Zulässigkeit des Dachgeschoßausbaus nach § 34 Abs. 1 BauGB. Für die Funktionslosigkeit könnte hier insbesondere angeführt werden, daß für den Block 132 im Rahmen der sogenannten behutsamen Stadterneuerung offenbar keine Entkernung vorgesehen ist, sondern im Gegenteil auch zahlreiche Hintergebäude instand gesetzt bzw. sogar modernisiert worden sind, so daß die vor-handene hohe Bebauungsdichte auf unabsehbare Zeit erhalten bleiben wird. Der vom Kl. geplante Dachgeschoßausbau dürfte sich zwar in die Ei-genart der näheren Umgebung im Sinne von § 34 Abs. 1 Satz 1 BauGB einfügen. Nach § 34 Abs. 1 Satz 2 BauGB müssen jedoch darüber hinaus die Anforderungen an gesunde Wohnverhältnisse gewahrt bleiben. Dies ist aus den obengenannten Gründen schon wegen der mangelhaften Freiflächensituation auf dem Grundstück selbst und im Baublock nicht der Fall.