Geschäftswert

Geschäftswert; Eigentumsumschreibung; Grundstücksversteigerung; Notargebühren

Bei einer privatrechtlichen Versteigerung eines Grundstücks ist der Geschäftswert in erster Linie nach dem Versteigerungserlös festzusetzen; ein davon abweichendes Verkehrswertgutachten enthält nur einen Schätzwert und nötigt nur ausnahmsweise zu einer anderen Wertfestsetzung.

I. Der eingetragene Eigentümer erwarb das oben genannte Grundstück im Rahmen einer Grundstücksversteigerung am 17. März 1994. In den zugrunde liegenden Versteigerungsbedingungen (§ 5 des Einlieferungsvertrages, [...]) war als Mindestpreis (Limit) ein Betrag von 1.325.000 DM festgelegt. Nach § 7 des Einlieferungsvertrages verpflichtete sich der seinerzeitige Eigentümer, die in Abt. III des Grundbuchs eingetragene Belastung am Grundstück auf seine Kosten löschen zu lassen. Der Verkehrswert wurde im Versteigerungstermin am 17. März 1994 mit 2 Mio. DM "laut Gutachten" angegeben. Der Kl. erhielt den Zuschlag bei einem Gebot von 1.390.000 DM.

Im Bodenrichtwertatlas (herausgegeben von der Senatsverwaltung für Bau- und Wohnungswesen, Stand: Dezember 1992 und Dezember 1994) ist für das betroffene Stadtgebiet ein Grundstückspreis von 1.300 DM/m2 bis 1.700 DM/m2 veröffentlicht.

Das Grundbuchamt setzte mit Beschluß vom 21. Dezember 1994 den Geschäftswert für die Eigentumsumschreibung gem. § 31 KostO auf 2 Mio. DM fest, weil der Verkehrswert des Grundstücks laut Gutachten 2 Mio. DM betrage.

Am 12. Januar 1995 wurde der eingetragene Eigentümer im Grundbuch gebucht. Seit dem 18. August 1994 ist eine Grundschuld über 1,3 Mio. DM in Abt. III des Grundbuchs verzeichnet, alle übrigen zuvor verzeichneten Belastungen sind gelöscht.

Der Urkundsnotar hat am 31. Januar 1995 namens des eingetragenen Eigentümers gegen den Beschluß vom 21. Dezember 1994 Beschwerde eingelegt. Er ist der Auffassung, daß nach § 20 Abs. 1 Satz 1 KostO für die Wertbestimmung der erzielte Kaufpreis maßgebend sei. Der Versteigerungserlös entspreche dem Verkehrswert. Er zeige verläßlich den Wert des Grundstücks auf dem Grundstücksmarkt. II. (...) Die Beschwerde ist begründet. Das Grundbuchamt hat für die Eigentumsumschreibung einen zu hohen Geschäftswert festgesetzt. Der Geschäftswert ist im vorliegenden Fall nach dem erzielten Versteigerungserlös des Grundstücks zu bemessen.

Gem. § 189 KostO werden die Gebühren nach dem Wert berechnet, den der Gegenstand des Geschäfts zur Zeit der Fälligkeit hat. Dies ist bei Sachen nach § 19 Abs. 1 der KostO der "gemeine Wert". Gem. § 19 Abs. 1 Satz 1 KostO wird dieser Wert durch den Preis bestimmt, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach der Beschaffenheit der Sache und der Berücksichtigung aller den Preis beeinflussenden Umstände bei einer Veräußerung zu erzielen wäre; ungewöhnliche oder nur persönliche Verhältnisse bleiben außer Betracht.

Bei Grundstücken sind nach § 19 Abs. 2 Satz 1 KostO dabei der Inhalt des Geschäfts, die Angaben der Beteiligten, Grundstücksbelastungen, amtlich bekannte Tatsachen oder Vergleichswerte oder sonstige Anhaltspunkte zu berücksichtigen. Falls sich daraus kein höherer Wert als der letzte Einheitswert ergibt, ist dieser Einheitswert anzusetzen; eine Beweisaufnahme zur Feststellung eines höheren Wertes soll nicht erfolgen, § 19 Abs. 2 Satz 1 2. Halbs. KostO.

Vorliegend sind folgende Anhaltspunkte gegeben, die für eine Wertfestsetzung herangezogen werden können:

a) Ein Anhaltspunkt liegt in dem Erlös von 1.390.000 DM, der bei der Versteigerung am 17. März 1994 erzielt wurde.

b) Ein anderer Anhaltspunkt liegt in der Belastung des Grundstücks am 16. August 1994 mit einer Grundschuld über 1.300.000 DM, was auf einen Grundstückswert von 1.857.428 DM hindeutet. Dies gilt jedenfalls bei einer pauschalen Multiplikation der Summe der Belastungen mit 10/7 (vgl. Korintenberg/Lappe/Bengel/Reimann, Kostenordnung, 12. Aufl., § 19 Rn. 27).

c) Auch die Angaben in den Versteigerungsbedingungen - hier die Angabe des Auktionslimits von 1.325.000 DM und die Angabe des durch Sachverständigengutachten ermittelten Verkehrswertes von 2 Mio. DM - kommen grundsätzlich als Anhaltspunkt für die Wertbemessung in Betracht.

d) Schließlich können die im Bodenrichtwertatlas veröffentlichten Grundstückspreise für die Wertermittlung herangezogen werden. Von den dort genannten Preisen ist allerdings bei der Bewertung eines konkreten Grundstücks stets ein Abschlag von 25 % vorzunehmen, da die Richtwerte lediglich eine Durchschnittsberechnung gezahlter Bodenpreise sind, die wertmindernde Besonderheiten im Einzelfall nicht berücksichtigen können (KG, Rpfleger 1974, 36; Beschluß vom 25. Oktober 1994 - 1 W 5012/94 - m. w. N.).

Nach Auffassung der Kammer ist entscheidend auf den bei der Versteigerung erzielten Preis abzustellen. Denn eine privatrechtliche Versteigerung, jedenfalls wenn sie - wie vom Beschwerdeführer vorgebracht wird - derart vorbereitet ist, daß eine Vielzahl von Interessenten angesprochen worden sind und an der Versteigerung teilgenommen haben, gehört zum gewöhnlichen Geschäftsverkehr im Sinne des § 19 Abs. 1 Satz 2 KostO. Der dabei erzielte Preis läßt den Rückschluß zu, daß er dem Verkehrswert entspricht (KG, Beschluß vom 11. Mai 1993 - 1 W 5775/92 -, S. 5). Diese Grundsätze gelten entgegen der Auffassung des Grundbuchamtes allgemein, nicht nur beschränkt für Grundstücke, die im Beitrittsgebiet gelegen sind (vgl. KG, aaO., 1 W 5775/92, S. 5). Der erzielte Preis ist nur dann nicht entscheidend, wenn besondere Umstände dagegen sprechen (KG, aaO., 1 W 5775/92, S. 5). Solche Umstände sind hier nicht ersichtlich. Aus den Wertangaben in den Versteigerungsbedingungen bzw. dem Versteigerungstermin läßt sich ein Rahmen von 1.325.000 DM bis 2 Mio. DM ermitteln, innerhalb dessen der Kaufpreis von 1.390.000 DM liegt. Auch von den im Bodenrichtwertatlas genannten Werten, nach denen sich ein Grundstückswert von 1.109.550 DM (1.138 m2 x 1.300 DM x 75 %) bzw. 1.450.950 DM (1.138 m2 x 1.700 DM x 75 %) errechnet, weicht der Versteigerungserlös nicht in einem für die hier vorzunehmende Schätzung erheblichen Maß ab.

Demgegenüber ist die Belastung des Grundstücks mit einer Grundschuld über 1.300.000 DM kein Umstand, der eine abweichende, höhere Geschäftswertfestsetzung erforderte. Denn es ist grundsätzlich problematisch, zur Ermittlung des Verkehrswertes pauschal die Belastungen mit 10/7 zu multiplizieren, da Beleihungswert und -grenze bekannt sind (Korintenberg/Lappe/Bengel/Reimann, aaO., § 19 Rn. 27). Letzteres ist hier nicht der Fall. Gegen die pauschale Bewertung spricht, daß die Belastungsgrenze bei einzelnen Kreditinstituten ganz unterschiedlich angenommen wird und im Einzelfall gänzlich unmaßgeblich sein kann. So ist gerichtsbekannt, daß bei einer geplanten Bebauung sogar eine Beleihung über den Grundstückswert hinaus vorkommen kann.

Die Festsetzung eines höheren Wertes des Grundstücks läßt sich auch nicht auf das Verkehrswertgutachten stützen, das laut Versteigerungsprotokoll den Verkehrswert des Grundstücks auf 2 Mio. DM geschätzt hat. Selbst wenn in diesem Gutachten, das der Kammer nicht vorliegt, ein Ver-kehrswert von 2 Mio. DM nachvollziehbar ermittelt worden wäre, rechtfertigte dieses Gutachten angesichts des tatsächlich erzielten Versteigerungserlöses und der im Bodenrichtwertatlas veröffentlichten Preise keine Wertfestsetzung auf 2 Mio. DM. Denn auch das Ergebnis eines sorgfältig erstellten Sachverständigengutachtens ist nur "Schätzwert", der vom tatsächlich zu erzielenden Preis auf dem Grundstücksmarkt abweichen kann. Andererseits handelt es sich auch bei der Bemessung des Verkehrswertes zur Ermittlung der im Grundbucheintragungsverfahren zu erhebenden Gerichtskosten um eine Schätzung, die gewisse Spielräume zuläßt (KG, aaO., S. 6; Korintenberg/Bengel, aaO., § 19 Rn. 9 m. w. N.), die hier eingehalten werden. Eine Wertfestsetzung auf 1.390.000 DM bewegt sich innerhalb der bei einer Schätzung denkbaren Wertspanne, weil der vom Sachverständigen angenommene Wert von 2 Mio. DM den festgesetzten Wert von 1.390.000 DM um nicht mehr als 50 % übersteigt (vgl. dazu auch KG, aaO., S. 6). Auf die Einzelheiten der Feststellungen des Sachverständigengutachtens kommt es dementsprechend nicht an.

Für die Gebäudewertfestsetzung auf 1.390.000 DM ist im übrigen unerheblich, daß im vorliegenden Fall nicht sicher ausgeschlossen ist, daß der Grundstückswert tatsächlich nicht doch höher liegt als mit der Wertfestsetzung angenommen. Entscheidend ist, daß - angesichts des bei der Ver steigerung erzielten Veräußerungserlöses - ohne Beweisaufnahme, die nach § 19 Abs. 2 KostO nicht zulässig ist, ein höherer Wert nicht ausreichend sicher festzustellen ist. Der Grund dafür liegt auch hier darin, daß - wie bereits ausgeführt - es im Rahmen des § 19 KostO nicht darum geht, den Grundstückswert exakt festzustellen, sondern darum, eine optimale Anpassung an die tatsächlichen Werte zu erreichen (KG, Rpfleger 1974, 36; Beschluß der Kammer vom 7. Februar 1995 - 86 T 560/94 -).

Ein Grundstück wurde privat versteigert; der Erwerber erhielt den Zuschlag bei einem Gebot von 1.390.000 DM. Das Grundbuchamt berechnete die Gebühren für die Umschreibung allerdings nach einem Verkehrswert von 2.000.000 DM und stützte sich dabei auf ein entsprechendes Verkehrswertgutachten. Die Beschwerde des Eigentümers war beim Landgericht Berlin erfolgreich.

Mit Beschluß vom 15. August 1995 stellte es fest, daß auch ein Sachverständigengutachten nur eine Schätzung darstelle. Maßgeblich sei letztlich der in der öffentlichen Versteigerung erzielte Erlös, der im Zweifel den Verkehrswert darstelle. Nur bei besonderen Umständen sei davon abzuweichen.