Geschäftsraummietverhältnis

Geschäftsraummietverhältnis; Atelierhaus; gemeinnütziger Verein; Überlassung an Vereinsmitglieder; Kündigungsschutz

1. Überläßt der Eigentümer als Hauptvermieter einem gemeinnützigen Verein Räumlichkeiten mit der Zweckbestimmung, daß diese von den Mitgliedern des Vereins als Wohnraum genutzt werden, so liegt zwischen dem Eigentümer und dem Verein kein Wohnraummietverhältnis, sondern ein Geschäftsraummietverhältnis vor.

2. Der Umstand, daß sich die Mitglieder des Vereins im Falle einer ge-gen sie gerichteten Räumungsklage des Eigentümers und Hauptvermieters diesem gegenüber eventuell auf Wohnraumkündigungsschutzvorschriften berufen könnten, ist für die Entscheidung über die gegen den Hauptmieter gerichtete Räumungsklage ohne Bedeutung.

Am 29. Oktober 1982 schlossen die Rechtsvorgängerin des Kl. als Eigentümerin und der Rechtsvorgänger des Bekl. (Verein zur Erhal-tung billigen Wohnraums i. G.) als "Nutzer" einen Vertrag über die Überlassung eines sog. Atelierhauses, welches bis dahin "instand besetzt" worden war.

In § 1 Abs. 2 des Vertrages heißt es:

"Dieses Atelierhaus ... wird den Nutzern zur ausschließlichen Nutzung durch die Vereinsmitglieder übergeben als Wohnraum."

Das Vertragsverhältnis sollte nach § 2 des Vertrages spätestens nach dem 30. November 1991 beendet sein. Zwischen Oktober 1990 und Januar 1992 korrespondierten die Parteien (bei dem Bekl. handelt es sich um den eingetragenen "Verein für Kiezkomfort") letztlich ohne Erfolg über den Ab-schluß eines Miet- bzw. Pachtvertrages.

Der Kl. ist der Auffassung, daß das Nutzungsverhältnis am 30. November 1991 beendet worden sei und fordert die Räumung und Herausgabe des Atelierhauses, welches von den Mitgliedern des Bekl. als Wohnraum ge-nutzt wird. Mit der Klageschrift hat der Kl. vorsorglich eine - nicht begründete - "frist-gemäße Kündigung des Nutzungsverhältnisses" ausgesprochen.

Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Bei dem Vertrag vom 29. Ok-tober 1982 handele es sich um einen Wohnraummietvertrag, der nicht wirksam gekündigt worden sei. Nach dem 30. November 1991 sei das Mietverhältnis zwischen den Parteien gem. § 568 BGB auf unbestimmte Zeit fortgesetzt worden, da der Kl. der Gebrauchsfortsetzung durch den Bekl. nicht innerhalb von zwei Wochen ab Vertragsende widersprochen habe.

Mit seiner hiergegen gerichteten Berufung macht der Kl. weiterhin geltend, daß es sich nicht um einen Wohnraummietvertrag, sondern um einen Ge-schäftsraummietvertrag handele und die Wohnraumkündigungsschutzvorschriften folglich keine Anwendung fänden. Die Berufung hatte Erfolg.

Die Bekl. ist gemäß §§ 556 Abs. 1, 985 BGB verpflichtet, das Atelierhaus an den Kl. herauszugeben.

Das Vertragsverhältnis zwischen den Parteien ist jedenfalls durch die mit der Klageschrift vom 27. April 1992 vorsorglich erklärte fristgemäße Kün-digung, die dem Bekl. am 11. Mai 1992 zugestellt worden ist, zum 31. Au-gust 1992 (§ 565 Abs. 1 Ziffer 3 BGB) beendet worden.

1. Die - nicht begründete - Kündigung vom 27. April 1992 ist wirksam, weil die für Wohnraummietverträge geltenden Kündigungsschutzvorschriften (§§ 564 b, 556 a BGB) keine Anwendung finden. Bei dem zwischen den Rechtsvorgängern der Parteien am 29. Oktober 1982 abgeschlossenen Vertrag handelt es sich um einen Geschäftsraummietvertrag.

Bei der Abgrenzung zwischen Wohnraummiete und Gebrauchsüberlassungen anderer Art ist auf den vom Mieter mit der Anmietung verfolgten Zweck abzustellen. Ein Wohnraummietverhältnis liegt (nur) dann vor, wenn der vom Mieter verfolgte Zweck im Wohnen liegt, d. h. dem Mieter der Wohnraum zum eigenen Gebrauch überlassen wird (ständige Rechtsprechung des BGH, z. B. BGHZ 94, 11. ff., 14, 15 m. w. N.; Rechtsentscheid des OLG Stuttgart vom 25. Oktober 1984, GE 1985, 43). Auf den Umstand, daß die Räumlichkeiten - wie vorliegend auch - allgemein zum Wohnen ge eignet und - für die Mitglieder des Bekl. - letztendlich zum Wohnen be-stimmt sind, kommt es hingegen nicht allein an. Diese Definition des Wohn-raummietverhältnisses ergibt sich aus dem in § 535 BGB geregelten Ver-tragstypus der Miete selbst, denn nach dem in dieser Vorschrift zum Aus-druck kommenden gesetzlichen Leitbild der Miete, wonach dem Mieter der "Gebrauch der vermieteten Sache ... zu gewähren" ist, ist grundsätzlich der Mieter selbst der den Gebrauch Ausübende und die Überlassung an Dritte nach § 549 BGB die Ausnahme (OLG Stuttgart, a. a. O.).

Der hier in Ziffer 1 Abs. 2 des Vertrages vom 29. Oktober 1992 niedergeleg-te vertragsgemäße Gebrauch des Rechtsvorgängers des Bekl., der im Rubrum des Vertrages als "Nutzer" bezeichnet wird, liegt jedoch in der Überlassung der Räumlichkeiten an seine Mitglieder zur Nutzung als Wohnraum, also für ihn selbst eben nicht im Wohnen. ("Das Atelierhaus wird den Nutzern zur ausschließlichen Nutzung durch die Vereinsmitglieder übergeben als Wohnraum.")

Der Umstand, daß der Bekl. mit der Gebrauchsüberlassung an seine Mit-glieder keine Gewinnerzielungsabsicht verfolgt, ist ohne Belang, denn die vom Hauptmieter mit der Gebrauchsüberlassung an Dritte verfolgten Mo-tive spielen bei der rechtlichen Einordnung des Hauptmietverhältnisses keine Rolle (BGH, a. a. O.; OLG Stuttgart, a. a. O.).

Der Auffassung des Bekl., es sei formalistisch, zwischen dem die Räumlichkeiten zum Wohnen Überlassenden und den diese Bewohnenden, hier also zwischen dem bekl. Verein als juristischer Person und dessen Mit-gliedern zu differenzieren, da die Einordnung des Vertragsverhältnisses zwischen den Parteien als Geschäftsraummietvertrag letztlich allein auf dem Umstand beruhe, daß es sich bei dem Bekl. um eine juristische Per-son handele, folgt die Kammer nicht. Die Sichtweise des Bekl. wäre allen-falls dann gerechtfertigt, wenn bereits bei Mietvertragsabschluß abschließend festgestanden hätte, welche Mitglieder des Vereins die Räumlichkeiten zum Wohnen nutzen dürfen, denn dann hätte man zumindest in tat-sächlicher Hinsicht Personenidentität zwischen Hauptmieter und Wohnungsnutzern annehmen können. Dem steht jedoch entgegen, daß es sich bei den Mitgliedern eines Vereins um keinen bereits bei dessen Gründung feststehenden Personenkreis handelt, sondern der Wechsel der Mitglieder durch Austritt und Eintritt in den Verein vielmehr dessen wesenstypisches Merkmal ist (§§ 39, 58 BGB). Auch der Bekl. hat bestätigt, daß der heutige Personenkreis der Wohnungsnutzer und Mitglieder des Bekl. nicht identisch ist mit den Mitgliedern im Zeitpunkt des Vertragsabschlusses.

Die Parteien haben auch weder ausdrücklich noch durch schlüssiges Ver-halten vereinbart, daß die Wohnraumkündigungsschutzvorschriften für den Vertrag maßgeblich sein sollten. Die in Ziffer 12 Abs. 3 und 4 des Ver-trages getroffene Kündigungsregelung ist nur für die Laufzeit des bis läng-stens 30. November 1991 abgeschlossenen Vertrages gedacht. Vielmehr ist in Ziffer 12 des Vertrages ausdrücklich bestimmt, daß im übrigen "die Bestimmungen des beigefügten Mietvertrages für gewerbliche Räume" gelten sollen.

2. (...)

3. Die Frage, ob sich die in den Wohnungen des streitgegenständlichen Atelierhauses lebenden Mitglieder des Bekl., wenn sie vom Kl. gemäß § 556 Abs. 3 BGB auf Räumung in Anspruch genommen werden würden, ihm gegenüber auf Wohnraumkündigungsschutzvorschriften (§§ 564 b, 556 a BGB) berufen könnten und dieses zur Folge hätte, daß das Räumungsverlangen des Kl. nicht gerechtfertigt ist, ist nicht Gegenstand des vorliegenden Rechtsstreits und für die hier zu treffende Entscheidung ohne Belang, so daß sich Ausführungen dazu und die Auseinandersetzung mit den einschlägigen Entscheidungen des Bundesverfassungsgerichts und des Bundesgerichtshofs (insbesondere Beschluß des Bundesverfassungsgerichts vom 11. Juni 1991, NJW 1991, 2272, Rechtsentscheid des BGH vom 20. März 1991, GE 1991, 511) erübrigen.

Auch ist der richtige Ansatzpunkt zur dogmatischen Bewältigung der Fra-ge, ob die Mitglieder des Bekl. gegenüber dem Kl. Wohnraumkündigungsschutz genießen, nicht das mietvertragliche Verhältnis zwischen Kl. und Bekl., sondern das Rechtsverhältnis zwischen dem Kl. und den Mitgliedern des Bekl. (OLG Stuttgart, a. a. O.).

Im übrigen ist entgegen der Auffassung des Bekl. ein Rechtsschutzbedürfnis für die vorliegende Räumungsklage - unabhängig davon, ob sich die Mitglieder des Bekl. gegenüber dem Kl. auf die Wohnraumkündigungsschutzvorschriften berufen können oder nicht - bereits deswegen gegeben, weil nach § 556 Abs. 3 BGB der Eigentümer bzw. Hauptvermieter erst nach Beendigung des Mietverhältnisses mit dem Mieter die Mietsache auch vom Untermieter zurückfordern kann. Die danach erforderliche Fest-stellung, daß das Mietverhältnis zwischen dem Eigentümer und dem Mie-ter beendet ist, kann im Rahmen einer Feststellungsklage oder incidenter im Rahmen einer Räumungsklage des Eigentümers gegen den Mieter getroffen werden.