Gesamtwirtschaftsplan für Mehrhausanlage

Gesamtwirtschaftsplan für Mehrhausanlage; Festlegung eines Versammlungsortes durch Eigentümerbeschluss; Wohngeldklage; Anfechtung des Wirtschaftsplanbeschlusses; Einzelwirtschaftspläne; ordnungsgemäße Verwaltung; zu weit entfernter Versammlungsort für Wohnungseigentümerversammlung; Tragung von Prozesskosten durch WEG-Verwalter

1. Sofern die Gemeinschaftsordnung/Teilungserklärung bei einer Mehrhausanlage nicht ausdrücklich etwas anderes bestimmt, ist ein Gesamtwirtschaftsplan aufzustellen. Einzelwirtschaftspläne für die einzelnen Häuser entsprechen nicht ordnungsgemäßer Verwaltung.

2. Die Festlegung eines mehr als 100 km von der Wohnlage entfernten Versammlungsorts für die nächste Versammlung durch Eigentümerbeschluss kann erfolgreich angefochten werden.

Die Kl. und die in der Eigentümerliste näher benannten Wohnungseigentümer L. bilden gemeinsam die Wohnungseigentümergemeinschaft „30, 32, 32 a" in D. Das Grundstück wurde geteilt und eine Teilungserklärung abgegeben sowie eine Gemeinschaftsordnung unter dem 19.9.1996 vor dem Notar U. aufgestellt. Die Wohnungsgrundbücher sind angelegt. Jedes der drei Häuser, aus denen die Wohnungseigentumsanlage besteht, besteht aus vier Wohneinheiten.

Die Kl. haben das Wohneigentum zur Nr. 1 des Aufteilungsplans mit einem Miteigentumsanteil von 70,780/1.000 nebst Terrasse mit Stellplatznummer 12 entsprechend der Eintragung im Wohnungsgrundbuch von D. erworben. Die Wohnung befindet sich in dem Haus 30. (...)

In der Eigentümerversammlung vom 28.4.2008 wählten die anwesenden Wohnungseigentümer den jetzigen Verwalter in TOP 1. (...) Die fortan von diesem geführten Geschäfte der laufenden Verwaltung führte dieser für die Wohnungseigentümergemeinschaft über ein Treuhandkonto, das auf seine Firma lautet.

Mit Schreiben vom 17.7.2008 versandte der Verwalter Einladungen zur Eigentümerversammlung, die unter TOP 1 den Wirtschaftsplan 2008 und unter TOP 2 „Sonstiges" enthalten sollte. Der Einladung war ein Entwurf des Wirtschaftsplans für das jeweilige Haus, in der sich die Wohneinheit des Empfängers befindet sowie der Einzelwirtschaftsplan hinsichtlich der Wohnungseinheit angefügt (...). An der Eigentümerversammlung vom 12.8.2008 nahmen die Kl. nicht teil. Der Ersatzzustellungsvertreter war mit Vollmacht vertreten. Weiterhin waren neben dem Verwalter auch die Wohnungseigentümer B. sowie die Wohnungseigentümerin L. anwesend. Der Verwalter verfasste ein Protokoll, worin er zunächst die Beschlussfähigkeit mit 2.787,66 Anteilen feststellte.

Unter TOP 1 beschlossen die anwesenden bzw. vertretenen Wohnungseigentümer „den vorgelegten Wirtschaftsplan für das Jahr 2008".

Unter TOP 2 beschlossen die anwesenden bzw. vertretenen Wohnungseigentümer, dass die nächste Eigentümerversammlung in 06917 Jessen stattfinde.

Unter TOP 3 wurden Beschlüsse zu dem vorbenannten Tagesordnungspunkt „sonstiges" gefasst. (...)

Mit einem per Fax vom 8.9.2008 eingegangen Schriftsatz fochten die Kl. die Beschlüsse zu TOP 1 und TOP 2 aus der Eigentümerversammlung vom 12.8.2008 an.

Sie sind der Auffassung dass die Einladung nicht vollständig gewesen sei und die Entwurfsversion, die der Einladung nebst Entwurf des Einzelwirtschaftsplanes beigefügt worden war, nicht den beschlossenen Einzelwirtschaftsplänen entspreche. Gleichsam sei auch die Beschlussfähigkeit nicht nachvollziehbar.

Darüber hinaus hätten die vertretenen und anwesenden Wohnungseigentümer nicht über einen Gesamtwirtschaftsplan entschieden. Soweit sei auch das Protokoll nicht klar.

Die Einzelwirtschaftspläne enthielten nicht die rechtmäßigen Umlagemaßstäbe, die je nach Kostenposition wechselten. Auch sei ein falscher Miteigentumsanteilsmaßstab angegeben.

Die geschätzten Einnahmen/Ausgaben sowie die tatsächlichen Schulden und Guthaben seien aus den Wirtschaftsplänen nicht ersichtlich. So sei auch ein Anfangsbestand für die Konten, eine einzelne Aufführung der entsprechenden Aufführung der Instandhaltungsrücklage, ein Endbestand der Konten sowie die Angabe der Zinserträge nicht ersichtlich. Gleichsam könne auch nicht dem Verwalter ein Honorar für das gesamte Wirtschaftsjahr 2008 zugestanden werden, da dieser seine Tätigkeit erst am 28.4.2008 nach der Wahl zum Verwalter aufgenommen habe.

Der Beschluss zu dem Ort der Eigentümerversammlung unter TOP 2 sei deshalb rechtswidrig, weil er nicht am Ort der Wohnungseigentumsanlage den Versammlungsort bestimme.

Im Hinblick auf die Beiträge, die von der Kl. zu zahlen seien, wenden die Kl. ein, dass hier kein Konto der Wohnungseigentümergemeinschaft bestehe, auf das sie das Geld überweisen könnten.

Die Kl. beantragen,

1. die Beschlüsse der Wohnungseigentümerversammlung - die Eigentümer namentlich aufgeführt in der anliegenden Liste - gefasst in der Eigentümerversammlung vom 12.8.2008, zu TOP 1 und TOP 2 werden für ungültig erklärt.

2. die Kosten des Verfahrens dem Verwalter der Bekl. aufzuerlegen.

Die Bekl. beantragen,

die Klage abzuweisen.

Darüber hinaus beantragt die Drittwiderkl.,

im Wege der Widerklage die Kl. zu verurteilen, gesamtschuldnerisch an die Wohnungseigentümergemeinschaft einen offenen Hausgeldbetrag in Höhe von 1.815 € nebst 5 % Zinsen über dem jeweiligen Basiszinssatz seit der Zustellung des Schriftsatzes, zu zahlen.

Die Kl. beantragen, die Widerklage abzuweisen.

Die Bekl. sind der Auffassung, dass die Einzel- und Gesamtswirtschaftspläne rechtmäßig erstellt seien und hierüber auch rechtmäßig abgestimmt worden sei. Die Miteigentumsanteile von 212,34 ergäben sich daraus, dass für jedes der drei Häuser, 1.000 Miteigentumsanteile von dem Verwalter berechnet worden seien. Dies gehe auch bei der Bezeichnung von vier Wohnungseigentumseinheiten für jedes der Häuser klar und deutlich aus den Wirtschaftsplänen hervor. Im Hinblick auf das Verwalterhonorar tragen die Bekl. vor, dass der Verwalter schon vor der Bestellung am 28.4.2008 tätig geworden sei.

Zu der Beschlussanfechtung nach dem Tagesordnungspunkt 2 habe der Verwalter den Versammlungsort zunächst festgesetzt. Dies sei auch deshalb rechtmäßig, weil alle übrigen Wohnungseigentümer den Wohnsitz im Landkreis W. hätten und man den Kl. hier schon auf halber Strecke entgegengekommen sei.

Im Hinblick auf die Widerklage durch die Drittwiderkl. ist diese der Auffassung, dass das auf den Verwalter lautende Konto, das dieser für die Wohnungseigentümergemeinschaft führe, ausreiche.

A. Klage und Widerklage sind zulässig.

I. Das Gericht ist zur Entscheidung über einen Gegenstand des Wohnungseigentumsgesetzes nach § 43 Nr. 1 und Nr. 4 WEG ausschließlich zuständig, da die Wohnungseigentumsanlage im hiesigen Gerichtsbezirk belegen ist.

Der Ersatzzustellungsvertreter wurde gem. §§ 44 Abs. 1, 45 Abs. 2 WEG im Nachgang zur mündlichen Verhandlung beteiligt.

Der Verwalter wurde durch Zustellung der Klageschrift nach der Verfügung vom 6.10.2008 beigeladen i. S. v § 48 Abs. 1, 2 WEG. Im Übrigen wurden die Wohnungseigentümer über den Verwalter gem. § 27 WEG beteiligt. Dabei stand es in der Pflicht des Verwalters nach § 27 Abs. 1 Nr. 7 WPG unverzüglich die Wohnungseigentümerversammlung darüber zu unterrichten, dass ein Rechtsstreit gem. § 43 WEG anhängig ist.

Dabei handelt es sich bei der Widerkl. um eine Drittwiderkl., da im Anfechtungsprozess die übrigen Wohnungseigentümer in ihrer Gesamtheit gem. § 46 Abs. 1 Satz 1 WEG Klagegegner ist. Der Prozessbevollmächtigte der Bekl. hat sich in dem Termin durch Verhandlung zur Hauptsache auch im Hinblick auf die Widerklage sowie Stellen der Anträge auch für die Drittwiderkl. bestellt.

Gegen die weiteren Zulässigkeitsvoraussetzungen nach § 33 ZPO bestehen keine Bedenken.

Die formellen Voraussetzungen für die Erhebung der Anfechtungsklage nach § 46 WEG liegen vor. Die Anfechtungsklage ist insbesondere form- und fristgemäß eingelegt. Der Frist des § 23 Abs. 4 WEG wurde entsprochen, da mit Schriftsatz vom 8.9.2008 und Eingang am gleichen Tag mit Faxschrift diese anhängig gemacht worden ist und diese mit gleichem Schriftsatz auch begründet worden ist (§ 46 Abs. 1 Satz 2 WEG).

1. Der Beschluss zu TOP 1 aus der Eigentümerversammlung vom 12.8.2008 war für ungültig zu erklären, da er an formellen und materiellen Mängeln krankt.

a) Es liegt keine Abstimmung über einen Gesamtwirtschaftsplan und die Einzelwirtschaftspläne vor, obschon das Protokoll als Niederschrift der gefassten Beschlüsse, eine Abstimmung über den „vorgelegten Wirtschaftsplan für das Jahr 2008" ausweist.

Denn der Verwalter hat lediglich Einzelwirtschaftspläne für die drei Häuser erstellt und der Abstimmung zugrunde legen lassen. Ein Gesamtwirtschaftsplan bezüglich der gesamten Wohnungseigentumsanlage fehlt indes. Auch sofern dies möglicherweise bei Aufspaltung von einzelnen Bewirtschaftungen bezüglich der drei Häuser praktisch oder sinnvoll erscheinen mag, entspricht dies nicht der Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung vom 19.9.1996. Hier ist nur die Rede von einer gemeinschaftlichen Anlage ohne die Aufspaltung in drei Untergemeinschaften.

Dahingestellt kann insoweit auch bleiben, ob neben dem Beschluss über die Wirtschaftspläne bezüglich der einzelnen Häuser auch ein Beschluss gefasst ist über die Einzelwirtschaftspläne der einzelnen Wohnungseinheiten. Denn dies geht so aus dem Protokoll nicht hervor. Dies ist aber gleichsam Voraussetzung für die Rechtmäßigkeit des Beschlusses. Denn eine wirksame Beschlussfassung der Wohnungseigentümer setzt eine solche über den Gesamtwirtschaftsplan als auch die Einzelwirtschaftspläne voraus (vgl. BayObLG WuM, 1990, 455; KG, WE 1990, 379, 381 = NJW-RR 1990, 395).

b) Als weiterer formeller Mangel, der zur Ungültigkeit des Beschlusses führt, ist die Angabe falscher Miteigentumsanteile entgegen §§ 25 Abs. 1, 2 WEG und der Gemeinschaftsordnung.

Grundsätzlich kann hiernach ein Mehrheitsbeschluss gefasst werden. Nach der Teilungserklärung sind die Miteigenturnsariteile jedoch auf Tausendstel bezogen. Hiernach ist unter Nr. 2 der Teilungserklärung vom 19.9.1996 etwa die Wohnungseinheit Nr. 1 mit 70,780/1.000 angegeben. Die Multiplikation der Miteigentumsanteile und Angabe falscher Gesamtmiteigentumsanteile durch Multiplikation mit der Anzahl der Häuser entspricht weder der Teilungserklärung noch dem Gesetz. Denn die Mehrheitsanteile nach § 25 WEG richten sich insoweit nach den in der Teilungserklärung, hiernach auch grundbuchrechtlich gesichert, bestehenden Miteigentumsanteilen.

Darüber hinaus ist der Gegenstand der Beschlussfassung unter TOP 1 nicht identisch mit dem Gegenstand der Einladung, wobei die Kausalität eines solchen formellen Mangels hier für gegeben erachtet wird.

Zur Bestimmtheit eines Beschlusses ist es erforderlich, dass der Gegenstand bei der Einberufung bereits bezeichnet ist gem. § 23 Abs. 2 WEG. Dabei muss die Einberufung, welche in Textform abzufassen ist, mit der Einladung bereits hinreichend bestimmt sein nach § 24 Abs. 4 WEG. In der Einladung ist indes nur unter TOP 1 ein „Wirtschaftsplan 2008" bezeichnet. In der Anlage befindet sich lediglich die Aufstellung für das Haus „30" und die Wohneinheit der Kl. Auch hier liegt kein Gesamtwirtschaftsplan vor, und im Übrigen sind hinsichtlich der Umlagemaßstäbe der Eigentümerversammlung entgegen der Gemeinschaftsordnung als Umlageart „gesonderte Abrechnung" benannt. Hierzu fehlt es aber an jeglichen Unterlagen oder Informationsmaterial, welches es den Wohnungseigentümern ermöglicht haben könnte, sich anhand der Einladung auf eine Abstimmung in der anberaumten Wohnungseigentümeranlage vorzubereiten.

d) Auch materiell entspricht die Beschlussfassung zu TOP 1 nicht den rechtlichen Anforderungen.

Der in der Eigentümerversammlung gefasste Beschluss muss den zugrunde liegenden Beschlussgegenstand hinreichend bestimmt bezeichnen (§ 23 Abs. 2 WEG). Daran fehlt es, da in den Einzelwirtschaftsplänen die Umlageart differiert mit:

- „Einheiten", wobei hier ein Umlagewert von vier Wohnungen für jedes der Häuser bestimmt ist,

- „Wohnfläche",

- „Miteigentumsanteil",

- „gesonderte Abrechnung",

- Umlage „lt. Bescheid" und

- „Personentage", der gleichsam nicht näher erläutert ist.

Dabei fehlt es an jeglichen Erklärungen, die aus dem Einzelwirtschaftsplan oder den etwaigen Anlagen hervorgehen müsste. Die Bezugnahme auf eine nicht vorliegende „gesonderte Abrechnung" ist ebenso wenig zu erklären wie „Personentage".

In § 13 Ziffer 2 der Gemeinschaftsordnung und in Übereinstimmung mit § 16 Abs. 3 WEG wäre grundsätzlich nach Miteigentumsanteilen abzurechnen gewesen. Entsprechend wurde auch nach § 13 Ziffer 1 Punkt 1 b der Gemeinschaftsordnung i. V. m. der Heizkostenverordnung keine Abrechnung hinsichtlich Heizung und Warmwasser erstellt bzw. der Beschlussfassung zugrunde gelegt. Insbesondere die Aufspaltung in „Einheiten", „Personentage" und „Wohnfläche" ist hiernach unzulässig.

Eine andere Festlegung, worauf § 13 der Gemeinschaftsordnung Bezug nimmt, liegt nicht vor. Denn insoweit bedurfte es entweder einer Ergänzung der Gemeinschaftsordnung durch einheitliche notarielle Erklärung oder ggf. durch einstimmige Beschlussfassung. Daran fehlt es.

Auch der Miteigentumsanteilsmaßstab von 212,34, bezogen auf einen Umlagewert von 1.000 ist falsch. So trägt der Verwalter der Bekl. selbst vor, dass der in der Teilungserklärung geänderte Miteigentumsanteil für die Abrechnung bezogen sei auf alle drei Häuser. Hiernach hätte nach eigener, auch insoweit rechtswidriger Berechnung ein Umlagewert von 3.000 angegeben werden müssen. Richtigerweise müssen die Miteigentumsanteile aber entsprechend Nr. 2 der Teilungserklärung hinsichtlich der Umlagen für die Wohnungseinheit Nr. 1 auf 70,780/1.000 bezogen werden.

e) Ebenso liegen die Mindestanforderungen an einen Einzel- und einen Gesamtwirtschaftsplan nicht vor. Hiernach ist eine Einnahmen-Ausgaben-Kalkulation gem. § 28 Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 WEG für den Gesamtwirtschaftsplan und nach § 28 Abs. 1 Satz 2 Nr. 2 WEG für die Einzelwirtschaftspläne erforderlich als auch eine gesonderte Einstellung in selbige Wirtschaftspläne zur Instandhaltungsrückstellung nach § 28 Abs. 1 Satz 2 Nr. 3 WEG.

Dabei müssen in übersichtlicher und nachprüfbarer Weise die Ausgaben und Einnahmen aufgeführt werden, was insbesondere einen Anfangsbestand und einen Endbestand für das Rechnungsjahr erfordert nebst der Einstellung aller Schulden und Guthaben (vgl. Bärmann/Pick/Merle, WEG-Kommentar, 10. Auflage, § 28 Rn. 117 ff.). Hieran fehlt es.

Auch ist die Instandhaltungsrücklage, die in dem Einzelwirtschaftsplan mit „Instandsetzung/Rücklagen 10 € pro Quadratmeter" zum Vorschlag des Verwalters erhoben. Gleichsam ist aber eine Rubrik „Instandhaltung/Rücklagen" enthalten. Auch hier ist der notwendige Spielraum des Verwalters nach § 21 Abs. 4 i. V. m. § 21 Abs. 5 Nr. 5 WEG verlassen.

Ebenso ist es nicht nachvollziehbar, wie Verwaltungskosten in einem Umfang von 1.272 € in den Einzelwirtschaftsplan mit eingestellt werden können. Die Summe ist nicht annähernd erläutert. Das hier auch eine Tätigkeit des Verwalters enthalten ist, die vor Aufnahme der Verwalterbestellung vom 28.4.2008 erfolgt sein soll, lässt die Verwaltertätigkeit bei einer Summe von 26,13 € pro Wohneinheit monatlich nicht erklären. Für das gesamte Geschäftsjahr ab dem 1.1.2008 steht dem Verwalter jedenfalls kein Verwalterhonorar zu. Gleichsam kann auch eine Verwaltertätigkeit grundsätzlich erst ab der Bestellung des Verwalters in der Eigentümerversammlung vom 28.4.2008 abgerechnet werden.

2. Ebenso war die Beschlussfassung zu TOP 2 hinsichtlich des Ortes der künftigen Eigentümerversammlung für ungültig zu erklären.

Dabei handelt es sich um einen anfechtbaren Beschluss. Der Versammlungsleiter hat über einen Beschlussgegenstand abstimmen lassen, und tatsächlich wurde ein Ergebnis festgestellt. Hierbei handelt es sich auch nicht um einen bloßen Geschäftsordnungsbeschluss, der einer Anfechtung nicht unterliegt. Denn mit der Bestimmung des Ortes der Eigentümerversammlung wird in die Abstimmungsrechte des Wohnungseigentümers und damit in den Kernbereich des Miteigentums eingegriffen.

a) Formell widerspricht auch diese Beschlussfassung dem Grundsatz der ordnungsgemäßen Verwaltung, da in der Einladung zur Eigentümerversammlung dieser Tagesordnungspunkt nicht erwähnt ist.

b) Zwar kann der Einberufer den Versammlungsort festlegen. Dabei ist jedoch grundsätzlich die Eigentümerversammlung am Leistungsort und daher in der politischen Gemeinde der Wohnungseigentumsanlage selbst einzuberufen (vgl. LG Berlin, DWE 1987, 360; AG Charlottenburg, NJW‑RR 1987, 1162 ff.). Sofern von diesem Ort abgewichen werden soll, bedarf es eines rechtfertigenden Grundes, wobei hier noch ein räumlicher Bezug zur Wohnungsanlage für die Bestimmung des Versammlungsortes aufgewiesen werden muss (vgl. Hoff, WE 1988, 51; Bärmann/Pick/Merle, a. a. O., § 24 Rn. 49) und den Wohnungseigentümern ein Erscheinen am Versammlungsort nicht erschwert oder unzumutbar gemacht werden soll (vgl. OLG Frankfurt/Main, OLGZ 1984, 333; OLG Düsseldorf, DWE 1990, 116; Bärmann/Pick/Merle, a. a. O. § 24 Rn. 49). Ein Versammlungsort, der zwar für 80 % der Wohnungseigentümer gut erreichbar ist, sich aber nicht im näheren Umkreis der Wohnanlage befindet, ist grundsätzlich nicht zumutbar (vgl. OLG Köln, WE 1990, 171; NJW-RR. 1991, 725). Zwar mögen außer den Kl., die in unmittelbare Nähe zur Wohnungseigentumsanlage wohnen, alle anderen aus dem Landskreis W. anreisen. Jedoch handelt es sich bei dem Versammlungsort in J., am Sitz der Verwalterin, um einen Versammlungsort, der über 100 km von der Wohnungseigentumsanlage entfernt liegt. Danach kann nicht mehr von einem räumlichen Bezug oder näheren Umkreis der Wohnanlage bei Festsetzung des Versammlungsorts gesprochen werden.

3. Die Widerklage ist unbegründet.

Der Drittwiderkl. ermangelt es an einem Anspruch, gegenüber den Kl. einen monatlichen Beitrag nach § 28 Abs. 2 i. V. m. § 16 Abs. 2 WEG und §§ 13, 14 der Gemeinschaftsordnung i. V. m. dem Einzelwirtschaftsplan 2008 über 165 € monatlich für das Wohneigentum zur Wohnungseigentumseinheit Nr. 1 zu erlangen.

Grundlage für einen solchen Anspruch nach § 28 Abs. 2 WEG ist ein wirksamer Beschluss über den Einzel- und den Gesamtwirtschaftsplan. Hieran fehlt es. Es liegt weder ein Gesamtwirtschaftsplan vor, noch wurde wirksam über Einzelwirtschaftspläne ein Beschluss gefasst. Auf vorstehende Erörterungen wird verwiesen.

III. 1. Sowohl die Kosten der Anfechtungsklage als auch die Kosten der Widerklage waren gem. § 49 Abs. 2 dem Verwalter aufzuerlegen, da er durch seine Tätigkeit die Kosten veranlasst hat und ihn ein grobes Verschulden trifft, wobei insoweit grobe Fahrlässigkeit. ausreicht. Die Auferlegung solcher Kosten trifft ihn auch dann, wenn er nicht Partei des Rechtsstreits ist.

Der Verwalter veranlasst die Tätigkeit des Gerichts, wenn er sich vor Anhängigkeit der Klage so verhalten hat, dass der Kl. bei vorläufiger Würdigung davon ausgehen musste, er werde nur über einen Prozess zu seinem Recht kommen (vgl. BGH, NJW‑RR 2005, 1005, 1006; ZIP 2007, 95). Diese Voraussetzungen liegen insbesondere bei der fehlerhaften Einberufung der Wohnungseigentümerversammlung (vgl. Drasdo, DWE 1998, 57) sowie bei der unbestimmten Bezeichnung des Gegenstands zur Beschlussfassung (vgl. BGH, NJW 2007, 69, 73) nebst der unvollständigen Übersendung erforderlicher Unterlagen (vgl. OLG Oldenburg, ZMR 2006 72, 73), insbesondere bei Missachtung der Gemeinschaftsordnung (vgl. BGH, NJW 1997, 2956, 2957) sowie bei der fehlerhaften Erstellung eines Wirtschaftsplans in evidenter Weise (vgl. OLG Köln, NZM 2006, 66, 67) vor. Grob fahrlässig hat der Verwalter die gerichtliche Tätigkeit dann veranlasst, wenn er insbesondere ganz nahe liegende Überlegungen nicht angestellt oder dabei beiseite geschoben hat und dasjenige unbeachtet geblieben ist, was im gegebenen Fall sich jedem hätte aufdrängen müssen (vgl. NJW 2005, 981, 982 = BGHZ 2005, 981, 982; Bärmann/Pick/Wenzel, a. a. O. 49 Rn. 25). Diese Voraussetzungen liegen hier vor.

Durch Nichtbeachtung der Gemeinschaftsordnung bei der Aufstellung der rechtswidrigen Wirtschaftspläne als Beschlussgegenstand, die dem Grundsatz der ordnungsgemäßen Verwaltung eklatant widersprechen, hat der Verwalter die gerichtliche Tätigkeit grob fahrlässig veranlasst. Bei ordnungsgemäßer Vorbereitung der Wohnungseigentümerversammlung nebst der Beschlussgegenstände wäre es zu dem hiesigen Verfahren nicht gekommen. Die Veranlassung gilt dabei auch für die Drittwiderklage der Wohnungseigentümergemeinschaft. Auch hier hat das Gericht darauf hingewiesen, dass die Grundlage der für einen Anspruch der Wohnungseigentümergemeinschaft gegenüber den Kl. nicht bestehe, da die Beschlüsse für ungültig zu erklären seien.

Das Gericht hat insoweit der Drittwiderkl., vertreten durch den Verwalter, anheim gestellt, die Widerklage zurückzunehmen. Dieser ließ durch den Prozessbevollmächtigten hierauf erklären, dass die Kl. ja auf dem Klageweg darauf hingewiesen werden müssten, dass sie zur Beitragszahlung verpflichtet seien.

Angesichts der Anfechtung der Anspruchsgrundlage hätte die Drittwiderkl. jedoch ein Ergebnis insoweit abwarten können und insoweit die gerichtlichen Kosten reduzieren können.

Des Weiteren hat sich der Verwalter im Vorfeld des Prozesses auch im Hinblick auf die Widerklage dahingehend eingelassen, dass das von ihm benannte Konto [...] ausreichend sei. Hier war der Verwalter offensichtlich rechtsirrig. Denn grundsätzlich muss das Konto der Wohnungseigentümergemeinschaft eine Bezeichnung tragen, die dieses von dem Vermögen des Verwalters unterscheiden lässt. Da das von dem Verwalter geführte Konto auf seinen Namen lautet, ist dies nicht der Fall. Der Verwalter ist zur Führung eines offenen Treuhandkontos mit seinem Namen oder seiner Firma als Kontoinhaber wegen der Pflicht zur Vermögenssonderung nicht mehr befugt (vgl. Palandt/Bassenge, 68. Auflage, WEG § 27 Rn. 10; Bärmann/Pick/Merle, a.a.O., § 27 Rn. 84). Auch dazu wurde in dem Termin zur mündlichen Verhandlung erörtert.

Sofern die Gemeinschaftsordnung/Teilungserklärung bei einer Mehrhausanlage nicht ausdrücklich etwas anderes bestimmt, ist ein Gesamtwirtschaftsplan aufzustellen. Einzelwirtschaftspläne für die einzelnen Häuser entsprechen nicht ordnungsmäßiger Verwaltung.

Die Festlegung eines mehr als 100 km von der Wohnlage entfernten Versammlungsortes für die nächste Versammlung durch Eigentümerbeschluss kann erfolgreich angefochten werden.

Ein Wohnungseigentümer ficht die Eigentümerbeschlüsse über den Wirtschaftsplan sowie die Festlegung des Versammlungsortes für die nächste Versammlung an. Der Verwalter antwortet im selben Prozess mit einer Wohngeld-Widerklage, gestützt auf die durch den angefochtenen Wirtschaftsplan fällig gestellten Wohngeldvorschüsse.

Die Anfechtung des Eigentümerbeschlusses über den Wirtschaftsplan richtet sich gegen die übrigen Wohnungseigentümer. Wenn der Verwalter, der die übrigen Wohnungseigentümer vertritt, Widerklage wegen der Wohngeldvorschüsse erhebt, geht die Widerklage vom rechtsfähigen Verband aus, der im Verhältnis zu den bisherigen Parteien als Dritter anzusehen ist. Die Widerklage soll als sogenannte Drittwiderklage zulässig sein. Ihr Schicksal sei dann mit der Ungültigerklärung des Wirtschaftsplanbeschlusses besiegelt. Die beschlussmäßige Festlegung des Ortes der nächsten Eigentümerversammlung ist hier ebenfalls erfolgreich anfechtbar, weil der Versammlungsort mehr als 100 Kilometer von der Wohnanlage entfernt liegt.

Der Verwalter hat mit der Verfolgung der Wohngeldvorschüsse im Anfechtungsprozess einen leichten und einen schweren Fehler gemacht. Der schnellere Weg, um die Gemeinschaftskasse wegen ausstehender Wohngelder zu füllen, ist das Mahnverfahren und die Weiterverfolgung in einem gesonderten Prozess, wenn der Wohnungseigentümer Widerspruch einlegt. Erfahrungsgemäß werden Wohngeldverfahren von den Gerichten schneller betrieben als die Beschlussanfechtungssachen. Wenn allerdings der Erfolg der Beschlussanfechtungsklage möglich oder gar wahrscheinlich ist, wird ein Verwalter mit der gerichtlichen Geltendmachung warten, wenn diese nicht aus anderen Gründen (drohende Zahlungsunfähigkeit des Wohnungseigentümers) geboten ist.

Der schwere Fehler, den auch das Gericht nicht erkannt hat, besteht jedoch darin, dass eine Widerklage nur vom Beklagten ausgehen kann, sich regelmäßig gegen den oder die Kläger richtet und ausnahmsweise auch gegen Dritte auf der Klägerseite (!) gerichtet werden kann. Diese Konstellation für eine Drittwiderklage liegt hier aber nicht vor. Die Drittwirkung soll hier nicht auf der Klägerseite erfolgen. Vielmehr hat der Verwalter als Prozessvertreter des Verbandes, also eines Dritten, eine Klage gegen den oder die Kläger in deren Anfechtungsprozess eingereicht. Die Klägerseite hätte also auf die Unzulässigkeit der Widerklage hinweisen müssen. Aber selbst die Unbegründetheit der Widerklage hätte das Gericht hier nicht aussprechen dürfen, bevor der Anfechtungsprozess rechtskräftig (!) erfolgreich für die Kläger geendet hätte. Von der Rechtskraft geht aber nicht einmal der Urteilstenor aus, der nur von vorläufiger Vollstreckbarkeit spricht, die es bei Gestaltungsklagen nur hinsichtlich der Kostenentscheidung gibt.

Der einzig richtige Weg wäre also gewesen, die unzulässige Widerklage nach § 145 ZPO abzutrennen, als selbstständige Klage einzutragen und weiter zu behandeln. Aber auch eine unerkannt falsche Mitbehandlung einer anderen rechtshängigen gegenläufigen Klage macht das vorliegende Urteil in keiner Weise unwirksam. Wird es rechtskräftig, ist auch der Anspruch auf die Wohngeldvorschüsse als unbegründet abgewiesen.

Ein besonderes Problem hat das Gericht darin gesehen, dass der Verwalter kein Wohngeld-Bankkonto für die Wohnungseigentümergemeinschaft eingerichtet hat, sondern nur ein offenes Treuhandkonto (wie vor der Rechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft üblich) unterhält. Fraglich ist, ob die Angabe des Treuhandkontos die Wohngeldklage des Verwalters für den Verband unbegründet machen würde. Klageantrag (hier: Widerklageantrag) und Urteilstenor gehen an sich auf Zahlung des Wohngeldes an die Gemeinschaft zu Händen des Verwalters. Solange der Verwalter kein Bankkonto für die Gemeinschaft einrichtet, befindet sich der Verband höchstens in Annahmeverzug. Auf der anderen Seite kann der Verwalter, wenn der Urteilstenor auf Zahlung an die Gemeinschaft lautet, auch nicht vollständig vollstrecken, weil die Zahlungsadresse nicht in Ordnung ist und nicht zutreffend angegeben werden kann, an wen die vollstreckten Geldbeträge zu überweisen sind.

Nicht ganz korrekt ist es, die Prozesskostenlast des Verwalters mit der unzureichenden Angabe des Zahlungskontos zu begründen, wenn dies nicht auch zur Abweisung der Zahlungsklage geführt hat. Die Kausalität nach § 49 Abs. 2 WEG kann nur dann bejaht werden, wenn die Klage aus diesem Grund abgewiesen worden ist. Sonst kann die Gerichtstätigkeit nicht kausal durch ein grobes Verschulden des Verwalters veranlasst worden sein.