Gesamtunwirksamkeit der Schönheitsreparaturklausel

Gesamtunwirksamkeit der Schönheitsreparaturklausel; Streichen der Türen und Fenster von außen; Sowieso-Kosten; Innenbereich; Außenbereich; nicht fachgerechte Schönheitsreparaturen

Eine Schönheitsreparaturklausel ist insgesamt unwirksam, wenn hinsichtlich der Türen und Fenster nicht zwischen dem Innen- und Außenbereich unterschieden wird (im Anschluss an BGH, Urteil vom 13. Januar 2010 - VIII ZR 48/09, GE 2010, 335).

Ein vom Mieter nicht fachgerecht durchgeführter Anstrich führt nicht zur Schadensersatzverpflichtung, wenn Schönheitsreparaturen durch den Vermieter ohnehin durchzuführen sind (sog. Sowieso-Kosten).

(Leitsätze der Redaktion)

1 1. Ein Grund für die Zulassung der Revision besteht nicht mehr.

2 Die vom Berufungsgericht für klärungsbedürftig gehaltene Frage, ob eine formularmäßige Belastung des Mieters mit Schönheitsreparaturen, die dem Mieter über die Begriffsdefinition gemäß § 28 Abs. 4 Satz 3 II. BV hinausgehende Arbeiten auferlegt, zur Gesamtunwirksamkeit der Schönheitsreparaturklausel führt, ist durch das Senatsurteil vom 13. Januar 2010 (VIII ZR 48/09, GE 2010, 335 = WuM 2010, 85 Rn. 11) beantwortet worden.

3 2. Die Revision hat auch keine Aussicht auf Erfolg. Das Berufungsgericht hat in Übereinstimmung mit dem Senatsurteil vom 13. Januar 2010 (VIII ZR 48/09, aaO.) die entsprechende Klausel in § 13 Nr. 1 des Mietvertrages für unwirksam gehalten, weil darin hinsichtlich der Türen und Fenster nicht zwischen dem Innen- und Außenbereich unterschieden wird und eine sprachliche Reduktion der Formulierung auf das zulässige Maß als unzulässige geltungserhaltende Reduktion nicht möglich ist.

4 Entgegen der Auffassung der Revision geht aus der Formulierung in § 13 Nr. 1 Satz 7 des Mietvertrages, wonach „im Allgemeinen Schönheitsreparaturen in den Mieträumen in folgenden Zeitabständen erforderlich (sind)", nicht mit der erforderlichen Klarheit (§ 305 c Abs. 2 BGB) hervor, dass mit dem Streichen der Fenster und Türen nur deren Innenflächen gemeint sind.

5 Anders als die Revision meint, bestehen auch keine Gegenansprüche der Bekl. gegen die Kl. aus positiver Vertragsverletzung (§ 280 BGB) wegen schlecht ausgeführter Schönheitsreparaturen. Es kann dahinstehen, ob der Anstrich der Fenster durch die Kl. nicht fachgerecht ausgeführt worden ist. Ein dadurch etwa verursachter übermäßiger Farbauftrag wäre im Zuge der von den Bekl. auszuführenden Schönheitsreparaturen zu beseitigen; darüber hinausgehende nachteilige Veränderungen der Fenster durch die Kl. hat das Berufungsgericht nicht festgestellt.

6 Soweit die Revision schließlich meint, das Berufungsgericht sei den weiteren Beweisangeboten der Bekl. unter Verletzung deren rechtlichen Gehörs aus Art. 103 Abs. 1 GG zu den Fragen, wer die Balkontür gekürzt habe und ob die Kl. wegen der für ihren neuen Teppichboden gekürzten Zimmertüren auf Streicharbeiten verzichtet habe, nicht nachgegangen, ist auch dies unbehelflich. Einer Beweiserhebung durch das Berufungsgericht bedurfte es insoweit nicht, weil nach den Erwägungen des Berufungsgerichts die Balkontür entsprechend den Ausführungen des Sachverständigen G. ohnehin im unteren Bereich instand zu setzen war und die Schönheitsreparaturen an den Zimmertüren infolge mehrfach abgelaufener Renovierungsfristen jedenfalls nunmehr fällig sind. Gegen diese - auf die Berücksichtigung von Sowieso-Kosten hinauslaufende - zutreffende Würdigung des Berufungsgerichts ist revisionsrechtlich nichts zu erinnern.

Durch Zurückweisungsbeschluss erledigt.

Eine Schönheitsreparaturklausel ist unwirksam, wenn bei Türen und Fenstern nicht zwischen dem Innen- und Außenbereich unterschieden wird. Bringt der Mieter dennoch einen nicht fachgerechten Anstrich auf, macht er sich nicht schadensersatzpflichtig, wenn Schönheitsreparaturen vom Vermieter sowieso durchgeführt werden müssten.

Nach dem Mietvertrag hatte der Mieter die Schönheitsreparaturen zu tragen. In der Klausel war jedoch entgegen § 28 Abs. 4 Satz 3 II. BV nicht ausdrücklich festgehalten, dass Türen und Fenster nur von innen gestrichen werden müssen. Das Landgericht (ZK 63) hielt die Klausel für unwirksam. Der Vermieter argumentierte in der Revision, aus der Formulierung, wonach „im Allgemeinen Schönheitsreparaturen in den Mieträumen in folgenden Zeitabständen erforderlich (sind)" ergebe sich, dass mit dem Streichen der Fenster und Türen nur deren Innenflächen gemeint seien. Überdies sei der Mieter schadensersatzpflichtig, weil er einen unsachgemäßen Farbauftrag angebracht habe.

Der VIII. Senat des BGH teilte mit, es sei beabsichtigt, die zugelassene Revision des Vermieters durch Beschluss nach § 552 a ZPO zurückzuweisen. Die vom Berufungsgericht für klärungsbedürftig gehaltene Frage, ob eine formularmäßige Belastung des Mieters mit Schönheitsreparaturen, die dem Mieter über die Begriffsdefinition gem. § 28 Abs. 4 Satz 3 II. BV hinausgehende Arbeiten auferlege, zur Gesamtunwirksamkeit der Schönheitsreparaturklausel führe, sei durch das Senatsurteil vom 13. Januar 2010 (VIII ZR 48/09, GE 2010, 335) beantwortet worden.

Die Revision habe auch keine Aussicht auf Erfolg. Die vorliegende Klausel sei unwirksam, weil darin hinsichtlich der Türen und Fenster nicht zwischen dem Innen- und Außenbereich unterschieden werde und eine sprachliche Reduktion der Formulierung auf das zulässige Maß als unzulässige geltungserhaltende Reduktion nicht möglich sei. Entgegen der Auffassung der Revision gehe aus der Formulierung in dem Mietvertrag, wonach „im Allgemeinen Schönheitsreparaturen in den Mieträumen in folgenden Zeitabständen erforderlich (sind)" nicht mit der erforderlichen Klarheit (§ 305 c Abs. 2 BGB) hervor, dass mit dem Streichen der Fenster und Türen nur deren Innenflächen gemeint seien.

Ansprüche des Vermieters gegen den Mieter aus positiver Vertragsverletzung (§ 280 BGB) wegen schlecht ausgeführter Schönheitsreparaturen bestünden nicht. Es könne dahinstehen, ob der Anstrich der Fenster durch den Mieter nicht fachgerecht ausgeführt worden sei. Ein dadurch etwa verursachter übermäßiger Farbauftrag sei im Zuge der von dem Vermieter auszuführenden Schönheitsreparaturen zu beseitigen; darüber hinausgehende nachteilige Veränderungen der Fenster durch den Mieter habe das Berufungsgericht nicht festgestellt. Dasselbe gelte für erforderliche Arbeiten an einer Balkontür. Diese sei infolge mehrfach abgelaufener Renovierungsfristen jedenfalls nunmehr auch durch den Vermieter malermäßig zu behandeln (sog. Sowieso-Kosten).