Gesamtnichtigkeit eines Veräußerungsvertrages über volkseigenes Grundstück wegen Nichtigkeit des vereinbarten Vorkaufsrechts

1. Die unter der Geltung der Rechtsvorschriften der ehemaligen DDR getroffene Vereinbarung eines im Grundbuch einzutragenden Vorkaufsrechts (§§ 306 ff. ZGB-DDR), wonach bei Ausübung des Vorkaufsrechts ein bestimmter Kaufpreis zur Anwendung gebracht wird, ist nichtig (§ 68 Abs. 1 ZGB-DDR). Seit das Rechtsinstitut der Vormerkung nach dem Recht der ehemaligen DDR nicht mehr besteht, kann eine solche nichtige Vereinbarung auch nicht in die Vereinbarung eines durch Vormerkung zu sichernden vertraglichen Vorkaufsrechts umgedeutet werden.

2. Veräußerungsverträge nach dem Gesetz über den Verkauf volkseigener Gebäude vom 7. März 1990, in denen zugunsten der öffentlichen Hand als Veräußerer ein solches nichtiges Vorkaufsrecht vereinbart ist, sind unter diesem Gesichtspunkt insgesamt nichtig.

In der ersten Abteilung des Grundbuchs über das im Ostteil Berlins belegene Grundstück war am 8. März 1990 das Eigentum des Volkes vermerkt. Mit Vertrag vom 28. Juni 1990, beurkundet vom Staatlichen Notariat Berlin der ehemaligen DDR, verkaufte der damalige Magistrat von Berlin das Grundstück an die später als Eigentümer eingetragenen Erwerber, auf die das Eigentum übergehen sollte, und beantragte, diese Rechtsänderung in das Grundbuch einzutragen. Als Kaufpreis waren 52.320 Mark der ehemaligen DDR vereinbart, was einer Wertermittlung vom 24. und 27. Juni 1990 entsprochen habe. Der Vertrag beruhte auf dem von der Volkskammer der ehemaligen DDR beschlossenen Gesetz über den Verkauf volkseigener Gebäude vom 7. März 1990 (GBl. der ehemaligen DDR I S. 157), worin grundsätzlich auch der Verkauf volkseigener Grundstücke an Privatpersonen vorgesehen war (sog. Modrow-Verkaufsgesetz). Unter 2. a) des Vertrages heißt es: "Die Erschienenen vereinbaren zugunsten des Magistrats von Berlin ein Vorkaufsrecht und beantragen die Eintragung in das Grundbuch. Bei der Ausübung des Vorkaufsrechts wird der Bodenpreis zur Anwendung gebracht, der in diesem Vertrag vereinbart war." Diese Bestimmung ist in die nach dem Verkaufsgesetz abzuschließenden Verträge aufgenommen worden, weil die zunächst ohne dieses Vorkaufsrecht vorgenommenen zahlreichen Verkäufe nach dem Verkaufsgesetz in Politik und Öffentlichkeit Aufregung ausgelöst hatten. Die Verkäufe wurden daraufhin zunächst vorübergehend eingestellt und erst nach Einführung der Vereinbarung des Vorkaufsrechts in die Verträge fortgesetzt. Nach Inkrafttreten der Währungs-, Wirtschafts- und Sozialunion am 1. Juli 1990 wurden die Verkäufe nach dem Vertragsgesetz endgültig eingestellt. Eine Ausfertigung der Vertragsurkunde ging am 13. Juli 1990 beim damaligen Liegenschaftsamt zum Vollzug der festgestellten Anträge ein. Beigefügt war die nach der Grundstücksverkehrsverordnung der ehemaligen DDR vom 15. Dezember 1977 (GBl. I 1978 S. 73) unter dem 29. Juni 1990 erteilte Genehmigung des damaligen Magistrats von Berlin, Abteilung Finanzen. Die Anträge blieben zunächst unbearbeitet.

Der Rechtspfleger des inzwischen zuständig gewordenen Grundbuchamtes erließ zunächst eine Zwischenverfügung vom 24. September 1992, wonach die Genehmigung des Amtes zur Regelung offener Vermögensfragen nach § 2 der Grundstücksverkehrsverordnung (in der Fassung des Einigungsvertrages) erforderlich sei. Er ließ diese Beanstandung später fallen, verfügte am 5. Juli 1993 die Eintragung der Erwerber als Eigentümer und wies durch Beschluß vom selben Tag den Antrag auf Eintragung des Vorkaufsrechts zurück, weil die Vereinbarung eines preisgebundenen Vorkaufsrechts nach dem maßgebenden Recht der ehemaligen DDR nicht zulässig sei. Die Erwerber wurden am 16. August 1993 im Grundbuch als Eigentümer eingetragen. Dagegen hat das Land Berlin (Beteiligter) die dem Landgericht als Beschwerde vorgelegte Erinnerung eingelegt. Das Landgericht hat das Grundbuchamt angewiesen, in der zweiten Abteilung des Grundbuchs zugunsten des Beteiligten einen Amtswiderspruch gegen die Richtigkeit der Eigentümereintragung einzutragen, weil aus der Unwirksamkeit des Vorkaufsrechts die Nichtigkeit des gesamten Veräußerungsvertrages folge. Dem hat das Grundbuchamt am 17. Februar 1994 entsprochen. Gegen den Beschluß des Landgerichts richtet sich die weitere Beschwerde der eingetragenen Eigentümer.

Die weitere Beschwerde ist gemäß den nach dem Einigungsvertrag (Anlage I Kapitel III Sachgebiet B: Bürgerliches Recht, Abschnitt III Nr. 1 Buchst. g in Verbindung mit Sachgebiet A: Rechtspflege, Abschnitt III Nr. 28 Buchst. i) anwendbaren Vorschriften der §§ 78 bis 80 GBO zulässig. Das Rechtsmittel ist jedoch unbegründet, weil der angefochtene Beschluß des Landgerichts keinen Rechtsfehler erkennen läßt, auf den die weitere Beschwerde gemäß § 78 Abs. 1 Satz 1 GBO mit Erfolg allein gestützt werden kann. Da das Grundbuchamt den Amtswiderspruch entsprechend der Weisung seitens des Landgerichts inzwischen eingetragen hat, ist gegen die Entscheidung des Landgerichts die weitere Beschwerde mit dem Ziel der Löschung des Widerspruchs zulässig. § 71 Abs. 2 Satz 1 steht nicht entgegen, da die Berichtigung aus dem Widerspruch nicht gutgläubig erworben werden kann (vgl. Horber/Demharter, GBO, 20. Aufl., § 71 Rdnr. 38 f. m. w. N.).

Rechtsfehlerfrei hat das Landgericht das insoweit ersichtlich nur mit dem Ziel der Eintragung eines Amtswiderspruchs gegen die Eigentümereintragung eingelegte Erstrechtsmittel als zulässig angesehen und die Voraussetzungen für die Eintragung eines Amtswiderspruchs entsprechend dem Zeitpunkt seiner Eintragung nach der Vorschrift des § 53 Abs. 1 Satz 1 GBO geprüft und bejaht. Da die zugrunde liegenden Eintragungsanträge vor dem 3. Oktober 1990 beim Liegenschaftsamt eingegangen sind, hat das Landgericht die Frage, ob das Grundbuchamt unter Verletzung gesetzlicher Vorschriften eine Eintragung vorgenommen hat, durch die das Grundbuch unrichtig geworden ist (§ 53 Abs. 1 Satz 1 GBO), ebenfalls rechtlich richtig nach dem Verfahrensrecht der ehemaligen DDR (vgl. Einigungsvertrag Anlage I Kapitel III Sachgebiet B: Bürgerliches Recht, Abschnitt III Nr. 1 Buchst. f), also in erster Linie nach der Grundbuchverfahrensordnung (GBVO), und nach dem materiellen Recht der ehemaligen DDR (vgl. Art. 233 § 7 Abs. 2 EGBGB in der Fassung des Einigungsvertrages) beurteilt. Soweit es um die vom Landgericht mit Recht als entscheidungserheblich angesehene Frage geht, ob das Grundbuch durch die Eigentümereintragung der Erwerber unrichtig geworden ist, unterliegt die Auffassung des Landgerichts keinen rechtlichen Bedenken, daß die im Veräußerungsvertrag vom 28. Juni 1990 unter 2. a) enthaltene Vereinbarung eines Vorkaufsrechts zugunsten der öffentlichen Hand nach den anzuwendenden Vorschriften des Zivilgesetzbuchs der ehemaligen DDR (ZGB) als nichtig anzusehen ist, und daß daraus die Nichtigkeit des gesamten Vertrages folgt. Da der Eigentumserwerb an Grundstücken nach §§ 25, 297 Abs. 1 ZGB neben der Eintragung des Erwerbers im Grundbuch (§ 297 Abs. 2 Satz 1 ZGB) die unbedingte und unbefristete Erklärung des Veräußerers und des Erwerbers voraussetzt, daß das Eigentum an dem Grundstück auf den Erwerber übergehen soll, diese im Vertrag vom 28. Juni 1990 enthaltenen Erklärungen aber nichtig sind, ist die Eigentümereintragung unrichtig.

Das im Veräußerungsvertrag vereinbarte, im Grundbuch einzutragende Vorkaufsrecht konnte nach den anwendbaren Vorschriften des ZGB nicht wirksam begründet werden. Denn aus § 307 ZGB folgt, daß ein solches Vorkaufsrecht inhaltlich in bestimmter Weise ausgestaltet sein muß. Dagegen verstößt die hier getroffene Vereinbarung. Nach den Vorschriften des ZGB kann das im Grundbuch eintragungsfähige Vorkaufsrecht nur als Recht bestellt werden, einen vom Grundstückseigentümer mit einem Dritten beabsichtigten Kaufvertrag zu den vom Eigentümer mitzuteilenden Vertragsbedingungen selbst abzuschließen, d. h. unter diesen Bedingungen von seinem Vorkaufsrecht Gebrauch zu machen (vgl. auch Kommentar zum ZGB, herausgegeben vom Ministerium der Justiz der DDR, § 307 Anm. 1). Der Vorkaufsberechtigte erhält also die Möglichkeit, anstelle des vorgesehenen Vertragspartners des Eigentümers Partner des Kaufvertrages zu werden (vgl. Göhring/Posch, Zivilrecht, Lehrbuch, 1981, S. 375 f.). Es handelt sich nicht um den Eintritt in einen bereits abgeschlossenen Vertrag, sondern um die Erklärung, den Vertrag zu bestimmten, dem Berechtigten erst mitzuteilenden Bedingungen selbst abzuschließen, nachdem der Verpflichtete ihm seine Verkaufsabsicht zu diesen Bedingungen mitgeteilt hat (vgl. § 307 Abs. 1 und 2 ZGB; auch § 39 ZGB zum gesetzlichen Vorkaufsrecht des Miteigentümers; vgl. auch Westen/Schleider, Zivilrecht im Systemvergleich, 1984, S. 446). Nach Ausübung des Vorkaufsrechts darf der Eigentümer einen entsprechenden Vertrag nur mit dem Vorkaufsberechtigten abschließen (vgl. § 307 Abs. 2 ZGB). Nach der Systematik des ZGB kann ein im Grundbuch einzutragendes, also insoweit gesichertes Vorkaufsrecht nur mit diesem Inhalt vereinbart werden. Insoweit sind mit der Abschaffung des bis dahin auch in der DDR geltenden BGB dessen grundlegende Strukturprinzipien nicht beseitigt worden (vgl. Kringe, Dingliche Rechte, in: Das Zivilrecht in beiden deutschen Staaten, Schriften zur Rechtslage Deutschlands, Band 15, 1990, S. 171/177 f.; Westen/Schleider, aaO., S. 329). Dementsprechend beschränkt sich die Eintragungsfähigkeit von Rechten im Grundbuch nach wie vor auf die im Gesetz bezeichneten Rechte bestimmten Inhalts, deren Entstehen mit der Eintragung im Gesetz jeweils hervorgehoben wird, wie etwa in § 306 Abs. 1 Satz 3 ZGB (vgl. auch Westen/Schleider, aaO.). Auch die Beschwerdeführer halten im übrigen ein vom gesetzlichen Inhalt abweichendes Vorkaufsrecht als solches ebenfalls nicht für eintragungsfähig (vgl. auch Hartkopf, NJ 1994, 129 und Göhring, NJ 1994, 64/67). Danach war nach dem maßgebenden Recht der ehemaligen DDR die Eintragung des hier vereinbarten, gegebenenfalls auf den Abschluß eines Kaufvertrages mit dem Vorkaufsberechtigten zu einem vorbestimmten Kaufpreis gerichteten Vorkaufsrechts unzulässig und ist die darauf gerichtete Vereinbarung nach § 68 Abs. 1 Nr. 1 ZGB nichtig. Ein zur Nichtigkeit des Vertrages führendes Verbot im Sinne dieser Vorschrift muß nicht ausdrücklich ausgesprochen werden, sondern es kann - wie hier - auch mittelbar auf andere Weise zum Ausdruck kommen (vgl. Kommentar zum ZGB, hrsg. vom Ministerium der Justiz, § 68 Anm. 1.2.1).

Die Beschwerdeführer können sich demgegenüber nicht mit Erfolg darauf berufen, die das Vorkaufsrecht betreffende Vertragsklausel sei als Vereinbarung eines von ihnen sogenannten schuldrechtlichen, also als solchen nicht im Grundbuch einzutragenden Vorkaufsrechts umzudeuten, die nach dem ZGB mit beliebigem Inhalt rechtlich zulässig sei, wobei der Übertragungsanspruch des Berechtigten durch eine Vormerkung hätte gesichert werden können (so auch Hartkopf, aaO.). Selbst wenn es möglich ist, auch über die im ZGB genannten Fälle hinaus ein dann nicht in das Grundbuch einzutragendes sog. schuldrechtliches Vorkaufsrecht (vgl. Hartkopf, aaO.) vertraglich zu vereinbaren mit eventueller Schadensersatzpflicht des Verpflichteten bei Verstoß gegen das Gebot, bei Ausübung des Vorkaufsrechts nicht an einen Dritten, sondern an den Berechtigten zu verkaufen (vgl. Göhring/Posch, aaO., S. 376), und wenn ein solches Vorkaufsrecht als Rückkaufsrecht auch zugunsten des veräußernden Eigentümers sowie mit festem Kaufpreis vereinbart werden konnte, änderte dies nichts an der Unwirksamkeit der entsprechenden Vertragsklausel, die von einer grundbuchmäßigen Sicherung der Vereinbarung ausgeht. Insbesondere läßt sich die nichtige Vereinbarung entgegen der Auffassung der Beschwerdeführer nicht in die Vereinbarung eines durch die Eintragung einer Auflassungsvormerkung zu sichernden sog. schuldrechtlichen Vorkaufsrechts umdeuten, mag die Umdeutung vertraglicher Erklärungen auch nach dem anzuwendenden ZGB grundsätzlich in ähnlicher Weise möglich sein wie nach dem BGB. Eine Umdeutung im Sinne der Ansicht der Beschwerdeführer ist hier schon deshalb von vornherein ausgeschlossen, weil es nach dem Recht der ehemaligen DDR im Zeitpunkt des Vertragsschlusses das Rechtsinstitut der Vormerkung nicht mehr gab. Das Landgericht brauchte daher die Frage einer Umdeutung der Erklärungen der Vertragsparteien nicht ausdrücklich in Erwägung zu ziehen.

Eine Umdeutung der Erklärungen im Sinne der Beschwerdeführer käme ersichtlich nur in Betracht, wenn sie zu einer anderweitigen grundbuchmäßigen Sicherung etwaiger Ansprüche des Vorkaufsberechtigten führte, wovon auch die Beschwerdeführer ausgehen. Soweit sie sich im Anschluß an Hartkopf, aaO., darauf berufen, die unwirksame Vereinbarung eines "dinglichen" Vorkaufsrechts sei in die Vereinbarung eines durch Vormerkung zu sichernden "schuldrechtlichen" Vorkaufsrechts umzudeuten (vgl. dazu RGZ 104, 122 und 72, 385/392; BayObLG, NJW 1978, 700; Palandt/Putzo, BGB, 53. Aufl., Vorbem. zu § 504 Rdnr. 5 ff.), mag eine solche Umdeutung im Falle der nach dem BGB vorausgesetzten Sicherbarkeit von Ansprüchen durch eine Vormerkung in Betracht kommen. Die Beschwerdeführer sowie Hartkopf (aaO.) übersehen jedoch, daß auf die fraglichen Veräußerungsverträge nach dem Verkaufsgesetz - wie ausgeführt - nicht das BGB, sondern das Recht der ehemaligen DDR anzuwenden ist, welches die Vormerkung als Sicherungsmittel nicht mehr vorsah. Dabei ist auf das im Zeitpunkt des Vertragsschlusses geltende Recht abzustellen, da sich die Umdeutung rechtsgeschäftlicher Erklärungen an der mutmaßlichen Willensrichtung der Vertragsparteien zur Zeit der Vornahme des Rechtsgeschäfts zu orientieren hat (vgl. Palandt/Heinrichs, BGB, 53. Aufl, § 140 Rdnr. 8 m. w. N. zum entsprechenden bundesdeutschen Recht). Die Vormerkung als Sicherungsmittel wird aber weder im ZGB noch in der Grundstücksdokumentationsordnung oder in der Grundbuchverfahrensordnung (GBVO) erwähnt. Die nach § 37 GBVO erlassene, nicht veröffentlichte Anweisung Nr. 4/87 des Ministers des Innern und des Chefs der deutschen Volkspolizei vom 27. Oktober 1987 (sog. Colido Grundbuchanweisung), die zur Einrichtung und zum Inhalt des Grundbuchs u. a. bestimmt, welche Eintragungen in welcher Abteilung vorzunehmen sind, enthält dementsprechend in Nr. 9 bis 13 Hinweise nur auf in der ersten bis dritten Abteilung einzutragende Widersprüche, nicht aber auf Vormerkungen. Die Vormerkung findet schließlich auch im einschlägigen Schrifttum zum Grundstücksrecht der ehemaligen DDR keine Erwähnung. Nach alledem ist davon auszugehen, daß die Vormerkung als Sicherungsmittel nach dem Recht der ehemaligen DDR deshalb abgeschafft worden ist, weil mit Rücksicht auf die umfassende Leitung und Kontrolle des Grundstücksverkehrs durch staatliche Stellen (vgl. insbesondere §§ 1 Abs. 1 und 2 Abs. 1 Grundstücksverkehrsverordnung) ein Bedürfnis für die Beibehaltung dieses Rechtsinstituts nicht mehr bestand. Da die Auffassung der Beschwerdeführer zur Umdeutung der nichtigen Vorkaufsrechtsvereinbarung auf der unzutreffenden Annahme beruht, etwaige künftige Ansprüche des Vormerkungsberechtigten hätten aus damaliger Sicht durch Eintragung einer Vormerkung im Grundbuch gesichert werden können, kann ihr schon deshalb nicht gefolgt werden. Die weitere Frage, ob mit Rücksicht auf die rechtliche Ausgestaltung eines vertraglich frei vereinbarten, sog. schuldrechtlichen Vorkaufsrechts nach dem Recht der ehemaligen DDR, bei dessen Verletzung lediglich Schadensersatzansprüche in Betracht kommen sollen (vgl. etwa Göhring/Posch, Zivilrecht, Lehrbuch, 1981, S. 376; Westen/Schleider, Zivilrecht im Systemvergleich, 1984, S. 446 f.), überhaupt die sonstigen Voraussetzungen für die Sicherbarkeit eines etwaigen künftigen Auflassungsanspruchs vorlagen (vgl. dazu etwa Senat, OLGZ 1992, 257 m. w. N.), kann daher hier offenbleiben.

Es ist rechtlich auch nicht zu beanstanden, daß das Landgericht den Veräußerungsvertrag insgesamt für nichtig gehalten hat, weil nicht davon auszugehen sei, daß der Vertrag ohne die (nichtige) Vereinbarung des Vorkaufsrechts abgeschlossen worden wäre (§ 68 Abs. 2 Satz 1 ZGB). Diese Würdigung liegt im wesentlichen auf tatsächlichem Gebiet und unterliegt daher im Rechtsbeschwerdeverfahren nur der Nachprüfung, ob der Tatsachenrichter den maßgebenden Sachverhalt ausreichend erforscht, bei der Würdigung alle wesentlichen Umstände berücksichtigt und hierbei nicht gegen Verfahrensvorschriften sowie gegen die Denkgesetze und feststehende Erfahrungssätze und den allgemeinen Sprachgebrauch verstoßen hat (vgl. Keidel/Kuntze, FGG, 13. Aufl., § 27 Rdnr. 42). Fehler dieser Art sind nicht ersichtlich. Das Landgericht konnte dabei von den mit Recht als feststehend angesehenen Hintergründen des Vertragsgesetzes und seiner Durchführung ausgehen sowie annehmen, daß es der veräußernden staatlichen Stelle für die Vertragsdurchführung erkennbar auf ein dinglich zu sicherndes Vorkaufsrecht als wesentliches Element der Gesamtvereinbarung ankam. Denn damit sollten Spekulationsgewinne der Erwerber verhindert werden, die sonst im Zuge der sich abzeichnenden Wiedervereinigung mit großer Wahrscheinlichkeit zu erwarten gewesen wären (so auch Hartkopf, aaO.). Nach den Umständen spricht alles dafür, daß die Verträge ohne das Vorkaufsrecht nicht abgeschlossen worden wären, zumal die auf dem Verkaufsgesetz beruhenden Verkäufe vorübergehend eingestellt und erst unter Einbeziehung des Vorkaufsrechts weiter fortgesetzt worden sind.

Gegen diese Zweckrichtung der Vorkaufsrechtsvereinbarung bringen die Beschwerdeführer im einzelnen auch keine Einwendungen vor. Soweit sie geltend machen, das Vorkaufsrecht hätte deshalb geringere praktische Auswirkungen gehabt, weil nach § 6 Abs. 1 des Verkaufsgesetzes ohnehin eine Veräußerungssperre von drei Jahren ab Kaufvertrag bestanden habe, reichte der veräußernden staatlichen Stelle diese Sperre offensichtlich gerade nicht aus, um die befürchtete Wertabschöpfung gegebenenfalls zu verhindern. Denn sonst wäre nicht trotzdem ein Vorkaufsrecht vereinbart worden. Eine die Annahme lediglich einer Teilnichtigkeit gebietende geringere Bedeutung des Vorkaufsrechts ist auch nicht daraus herzuleiten, daß nach § 5 der damals geltenden Grundstücksverkehrsverordnung ein staatliches Vorerwerbsrecht bestand. Denn seinerzeit zeichnete sich bereits ab, daß die staatlichen Leitungsbefugnisse mit Hilfe der Grundstücksverkehrsverordnung auf dem Gebiet des Privateigentums zumindest erhebliche Einschränkungen erfahren würden. Gerade deshalb wird die Vorkaufsrechtsklausel in die Verträge aufgenommen worden sein. Kann nach alledem angenommen werden, daß der Veräußerungsvertrag mit dem Vorkaufsrecht stehen und fallen sollte, so sind schließlich auch durchgreifende Gesichtspunkte, aus denen die Berufung der öffentlichen Hand auf die Gesamtnichtigkeit des Vertrages treuwidrig sein könnte, nicht ersichtlich, und zwar insbesondere nicht im Hinblick auf das mit der nichtigen Vorkaufsrechtsvereinbarung verfolgte Anliegen.

Nach alledem ist der Veräußerungsvertrag insgesamt nichtig, also einschließlich der Eigentumsübertragungserklärung im Sinne des § 297 Abs. 1 ZGB, die auch nach dem ZGB zwingende Voraussetzung für einen Eigentumserwerb durch Eintragung ist (vgl. Kommentar zum ZGB, hrsg. vom Ministerium der Justiz, § 297 Anm. 1.2). Die Eigentümereintragung ist folglich aus den vom Landgericht angeführten Gründen unrichtig. Angesichts dessen kann dahinstehen, ob sie auch deshalb mit der Folge der Eintragung eines Amtswiderspruchs unrichtig ist, weil der Grundsatz, daß die Verfügungsbefugnis des Veräußerers noch im Zeitpunkt der Eintragung des Eigentumswechsels vorliegen muß, auch bei einer Veräußerung nach § 297 ZGB gelte, und die Verfügungsbefugnis der Ministerien der ehemaligen DDR jedenfalls seit Inkrafttreten des Treuhandgesetzes (1. Juli 1990) nicht mehr bestanden habe (BezG Potsdam, NJ 1994, 81). Gleiches gilt für die Frage, ob vor dem Beitritt vorgenommene Veräußerungen im Eigentum des Volkes stehender Grundstücke durch staatliche Stellen der ehemaligen DDR sonst mangels Verfügungsbefugnis dieser Stellen, wegen des Erfordernisses einer Genehmigung anderer staatlicher Stellen nach Rechtsvorschriften der ehemaligen DDR oder wegen Sittenwidrigkeit unwirksam sind (vgl. dazu etwa BezG Potsdam, DtZ 1994, 33 und KG, 7. ZS, ZOV 1993, 63). Schließlich kann auch offenbleiben, ob die Veräußerung eines im Beitrittsgebiet belegenen Grundstücks, die im Zeitpunkt des Wirksamwerdens des Beitritts noch nicht durch Grundbucheintragung vollzogen war, wegen der geänderten Zielrichtung des Genehmigungserfordernisses zu ihrer Wirksamkeit auch dann der Genehmigung des Amtes zur Regelung offener Vermögensfragen nach der Grundstücksverkehrsverordnung in der Fassung des Einigungsvertrages bedurfte, wenn der Veräußerungsvertrag - wie hier - bereits durch eine staatliche Stelle der ehemaligen DDR nach den seinerzeit geltenden Vorschriften der Grundstücksverkehrsverordnung genehmigt war.

Rechtsfehlerfrei hat das Landgericht auch die weitere Voraussetzung für die Eintragung eines Amtswiderspruchs (§ 53 Abs. 1 Satz 1 GBO) als gegeben angesehen, daß die Eigentumseintragung unter Verletzung gesetzlicher Vorschriften vorgenommen worden ist. Die Begründung des Landgerichts, die Eintragung beruhe auf einer Verletzung des der Vorschrift des § 16 Abs. 2 GBO entsprechenden § 6 Abs. 2 GBVO, wonach dann, wenn mehrere Eintragungen gleichzeitig beantragt werden, der Antragsteller bestimmen kann, daß die eine Eintragung nicht ohne die andere vorgenommen wird, trägt die angefochtene Entscheidung in diesem Punkt. Denn ein stillschweigend erklärter Verbund der die Eigentums-umschreibung und die Eintragung des Vorkaufsrechts betreffenden Eintragungsanträge im Sinne des § 6 Abs. 2 GBVO ist hier aus ähnlichen Erwägungen anzunehmen wie die Gesamtnichtigkeit des Veräußerungsvertrages wegen Nichtigkeit des vereinbarten Vorkaufsrechts. Auf weitere Einzelheiten dazu kommt es nicht an, weil die Eintragung hier im übrigen nicht allein auf einer Verletzung des § 6 Abs. 2 GBVO beruht, sondern auch auf einer Verletzung des § 10 Abs. 1 GBVO, wonach bei der Übertragung des Eigentums durch Vertrag die Eintragung des Eigentumswechsels nur erfolgen darf, wenn der Vertrag wirksame Veräußerungserklärungen nach § 297 Abs. 1 ZGB enthält. Daran fehlt es hier wegen der Gesamtnichtigkeit des Vertrages, was das Grundbuchamt nicht beachtet hat.

Unter dem Druck der Straße hatte der Ost-Berliner Magistrat zahlreiche Kaufverträge nach dem sogenannten Modrow-Gesetz geschlossen. Verankert war ein Vorkaufsrecht des Veräußerers (Magistrats) in Höhe des niedrigen Kaufpreises. Doch die Verträge sind alle nichtig, entschied jetzt das Kammergericht.

Das KG Berlin hatte im Beschluß vom 26. April 1994 über die Wirksamkeit eines Grundstücksveräußerungsvertrages nach dem Verkaufsgesetz vom 7. März 1990 (sog. Modrow-Gesetz) zu beschließen. Dieses Gesetz ist als eines der letzten Gesetze durch die demokratisch nicht legitimierte Volkskammer verabschiedet worden und sah die Verkaufserlaubnis durch den jeweiligen Rechtsträger des Grundstücks u. a. vor für:

a) Veräußerungen von volkseigenen Ein- und Zweifamilienhäusern und für persönliche Erholungszwecke genutzte volkseigene Gebäude, wenn die Käufer das Gebäude zum Zeitpunkt der Veräußerung bewohnten oder die künftige persönliche Nutzung gewährleistet war und bei Erholungsgrundstücken der Erwerber noch nicht Eigentümer eines weiteren Gebäudes zu Erholungszwecken gewesen ist, vgl. § 2 VerkaufsG sowie § 4 und § 9 DVO zum VerkaufsG.

b) Hinzuerwerb von Grundstücken, soweit dem Nutzer bereits eine Nutzungsrechtsurkunde verliehen worden war und er in der Vergangenheit ein Ein- oder Zweifamilienhaus erworben oder selbst errichtet hatte, d. h. vom volkseigenen Grundstück getrenntes persönliches Gebäudeeigentum besaß (sog. Komplettierungskauf), § 4 Abs. 2 Satz 3 VerkaufsG.

c) Grundstückserwerb statt lediglich Gebäudeeigentumserwerb, vgl. a) einschließlich der auf dem Grundstück befindlichen Aufbauten, § 4 Abs. 2 Satz 2 VerkaufsG.

d) Verkauf von volkseigenen Gebäuden für Gewerbezwecke an Privathandwerker und Gewerbetreibende, § 1 VerkaufsG und § 2 DVO zum VerkaufsG.

Die Kaufpreise waren nach § 6 Abs. 1 DVO zum VerkaufsG zu ermitteln und lagen, da eine marktgerechte Preisbildung sich vor der Währungsunion (1. Juli 1990) noch nicht herausgebildet hatte, erheblich unter den seit der Währungsunion maßgeblichen Verkehrswerten. Regelmäßig überschritten sie nicht 10 % des wenige Monate später maßgeblichen Verkehrswertes. Diese offensichtliche Verschleuderung volkseigenen, d. h. möglicherweise zu restituierenden Vermögens führte zu einer Warnung des Senats von Berlin an den damaligen Magistrat von Berlin, die Grundstücke zu veräußern, vgl. GE 1994, 472. Der Magistrat von Berlin vereinbarte daraufhin - nach Schätzungen des Senats in rund der Hälfte aller nach dem VerkaufsG beurkundeten Verträge - ein Vorkaufsrecht zugunsten des Magistrats dergestalt, daß im Fall einer Weiterveräußerung durch den Käufer der Magistrat von Berlin das Grundstück "zurückkaufen" dürfe zu dem (niedrigen) mit dem Käufer vereinbarten Kaufpreis. Dadurch sollte das Risiko ausgeschlossen werden, daß billig erworbene Grundstücke bzw. Gebäude vom Käufer wenige Monate später zum 10- bis 15fachen oder mehr veräußert werden konnten.

Das KG stellt zur Nichtigkeit von nach dem VerkaufsG abgeschlossenen Verträgen fest:

- Wurde ein Vorkaufsrecht zugunsten des Magistrats von Berlin im notariellen Vertrag vereinbart, ist diese Vereinbarung unwirksam, weil auch im seinerzeit geltenden ZGB ein Vorkaufsrecht nur nach § 307 ZGB vereinbart werden konnte mit dem Inhalt, daß der Vorkaufsberechtigte das Recht hat, zu den gleichen Bedingungen einen Vertrag mit dem Veräußerer abschließen zu dürfen, wie dieser mit dem Käufer abgeschlossen hat. Die getroffene Regelung im notariellen Vertrag, das Grundstück durch den Magistrat von Berlin zu dem (niedrigen) Kaufpreis, den dieser in der Vergangenheit mit dem seinerzeitigen Käufer und jetzigen Verkäufer nach dem VerkaufsG vereinbart hatte, erwerben zu dürfen, konnte rechtlich nicht vereinbart werden und ist deshalb nichtig i. S. d. § 68 Abs. 1 Nr. 1 ZGB.

- Die Auslegung des Vertrages und der Umstände, die zu der Vereinbarung des "nichtigen Vorkaufsrechts" führten, lassen nur die Annahme einer gesamten Nichtigkeit des Vertrages zu, § 68 Abs. 2 Satz 1 ZGB, weil der Magistrat von Berlin den Vertrag nicht abgeschlossen hätte, wenn er von der nichtigen Vorkaufsrechtsvereinbarung gewußt hätte.

- Eine Umdeutung der nichtigen Vereinbarung in eine nur schuldrechtliche, wirksame Vorkaufsrechtsvereinbarung mit dem getroffenen Inhalt und Sicherung dieses Anspruchs durch Eintragung einer Auflassungsvormerkung i. S. d. § 883 BGB ist unmöglich, da es nach der Rechtsordnung der DDR ab 1. Januar 1976 keine entsprechende Regelung mehr gab.

- Der Eigentumserwerb des Käufers konnte trotz Eintragung im Grundbuch und ggf. erfolgter GVO-Genehmigung nicht wirksam erfolgen, da der wirksame Eigentumserwerb neben der Eintragung des Erwerbers im Grundbuch, vgl. § 297 Abs. 2 Satz 1 ZGB und § 4 Abs. 1 Satz 2 VerkaufsG, die bedingungsfeindliche Erklärung, daß das Eigentum übergehen solle, enthalten müsse. Da diese im notariellen Kaufvertrag abgegebene Erklärung aber nichtig sei, fehle es an einer für den Eigentumserwerb notwendigen Wirksamkeitsvoraussetzung.

Deshalb bestätigte das Kammergericht die Entscheidung des Landgerichts Berlin, daß der Amtswiderspruch gegen die Richtigkeit des Grundbuchs, in das der Erwerber zwischenzeitlich als Eigentümer eingetragen worden war, zu Recht erfolgt ist.

Das Land Berlin kann somit Grundbuchberichtigung bei allen vergleichbaren notariellen Veräußerungsverträgen von schon im Grundbuch eingetragenen Erwerbern verlangen. Der Senat will allerdings bei Grundstücken - für die keine Restitutionsansprüche geltend gemacht werden - einen neuen notariellen Vertrag mit dem seinerzeitigen Erwerber abschließen zu den damaligen Vertragsbedingungen und sich schuldrechtlich, gesichert durch eine Auflassungsvormerkung, ein Rückerwerbsrecht zu dem (niedrigen) Kaufpreis, den es mit dem Erwerber vereinbart, sichern, vgl. GE 1994, 472.

Bestehen Restitutionsansprüche oder wird das Grundstück voraussichtlich nicht dem Landesvermögen zugeordnet, vgl. Art. 21 ff. Einigungsvertrag, hat das Land Berlin die Rechte Dritter durch Widersprüche gegen die Richtigkeit des Grundbuchs bei erfolgter Eigentumsumschreibung zu sichern und durch Grundbuchberichtigungsklagen i. S. d. § 894 BGB die Richtigkeit des Grundbuchs - entsprechend der materiellen Rechtslage - wiederherzustellen.

Ergänzend ist noch auf folgendes hinzuweisen:

- Auf einen redlichen Erwerb i. S. d. § 4 Abs. 2 VermG können sich die Käufer von nur volkseigenen Grundstücken, die bereits redlich vor dem 18. Oktober 1989 ein dingliches Nutzungsrecht erworben hatten, vgl. b) (sogenannte Komplettierungsfälle, die nicht unter die stichtagsbegründende Unredlichkeitsregelung des § 4 Abs. 2 Satz 2 VermG fallen sollen), nicht berufen, da Voraussetzung der zivilrechtlich wirksame Erwerb des Grundstücks ist.

- Ist ein Restitutionsantrag begründet, hat das Vermögensamt dem Alteigentümer durch Bescheid i. S. d. § 34 Abs. 1 VermG das Eigentum am Grundstück zurückzuübertragen. Die Eigentumsumschreibung vom zu Unrecht im Grundbuch eingetragenen Erwerber kann der Alteigentümer nach § 894 BGB von diesem verlangen; wurde lediglich Gebäudeeigentum (unwirksam) veräußert, vgl. a), hat das Vermögensamt nach § 34 Abs. 2 Satz 1 VermG die Eintragung des Alteigentümers in das Grundstücksgrundbuch zu veranlassen und dieser kann Löschung des Gebäudeeigentums vom eingetragenen Erwerber verlangen.