Gerüstaufstellung

Gerüstaufstellung; Kündigung wegen Gebrauchsbeeinträchtigung

Die Anbringung einer Auffangkonstruktion im unteren Bereich eines Gerüstes kann zu einer erheblichen Gebrauchsbeeinträchtigung des Geschäftslokals führen.

(Leitsatz der Redaktion)

[...] 2) Die mit Anwaltsschreiben vom 29.3.2011 zum 30.4.2011 ausgesprochene Kündigung der Bekl. ist gemäß § 543 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 BGB wirksam.

a) Nach dieser Bestimmung liegt ein wichtiger Grund für die außerordentliche Kündigung vor, wenn dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache ganz oder zum Teil nicht rechtzeitig gewährt oder wieder entzogen wird. Ein Sachmangel kann, sofern er den Gebrauch nicht nur unerheblich beeinträchtigt, einen solchen wichtigen Grund zur Kündigung darstellen (vgl. BGH, NJW 2007, 147 Tz. 10, 20: Undichtigkeit des Daches; OLG Dresden, NZM 1999, 317, 318; Palandt/Weidenkaff, BGB, 73. Aufl., § 543 Rn. 18 f. m. N.).

b) Das unstreitig seit Mai 2010 bis Juni 2011 vor dem zum Betrieb eines „Möbelgeschäfts mit integriertem Café und Snackbar" errichtete Gerüst führte zu einem sogar erheblichen Mangel i. S. von § 536 BGB.

An einer unmittelbaren Beeinträchtigung der Mietsache bestehen keine Zweifel. Insoweit genügt sogar eine Zugangsbehinderung etwa durch in der näheren Umgebung des Ladenlokals ausgeführte Bauarbeiten (vgl. BGH, NJW 1981, 2405; Senat NJW‑RR 2008, 1042). Vorliegend folgt die Gebrauchsbeeinträchtigung aus dem von der Kl. selbst am Haus angebrachten Gerüst.

Aus der Skizze (B 2) und den Fotos (B 3) ist ersichtlich und im Übrigen auch unstreitig, dass es sich um ein (allein) über dem Eingangsbereich der Mieträume und den zu beiden Seiten des Eckhauses sich anschließenden Fenstern (des Verkaufsraums 1 und auch 2) befindliches Gerüst mit einer aus Holz gefertigten Auffangkonstruktion zum Schutz von Passanten und Hausbesuchern gegen herabfallende Putzteile handelte.

Ohne dass es insoweit weiterer Darlegungen der Bekl. bedarf, ist festzustellen, dass dieses Gerüst zu folgenden Beeinträchtigungen führte:

Herabsetzung des Gesamterscheinungsbildes des Hauses und damit des Ladengeschäfts; Eignung, Laufkundschaft daher von näherer Betrachtung des Geschäfts und seiner Fensterdekoration abzuhalten

Verdunkelung des größten Mietraums

Behinderung der Sicht auf die Fensterauslagen durch Fernhalten des direkten Lichteinfalls, durch davor befindliche Gerüstrohre und das psychische Hemmnis von evtl. Kunden, sich zum Betrachten der Fensterauslagen unter das Gerüst zu begeben

unstreitig zudem: Herabtropfen von Regenwasser im Eingangsbereich

fehlende Nutzbarkeit des Bürgersteiges zum Aufstellen von Tischen und Stühlen für den Café‑Betrieb.

Entgegen der Ansicht der Kl. und des Landgerichts ist eine vertragswidrige Gebrauchsbeeinträchtigung im letztgenannten Punkt nicht deshalb ausgeschlossen, weil der Mietvertrag die Möglichkeit des Aufstellens von Tischen und Stühlen auf dem öffentlichen Straßenland nicht ausdrücklich nennt. Dahin stehen kann, ob die Kl. bei dieser Sachlage für Beeinträchtigungen der Straßennutzung im Sinne einer verschuldensunabhängigen Mietminderung einzustehen hätte, wenn die Nutzung an nicht von ihr bewirkten Umständen scheitert (etwa Straßenbauarbeiten). Denn jedenfalls war als vertragsgemäße Nutzung bei Vertragsabschluss (stillschweigend) vorausgesetzt, dass die Bekl. an einer öffentlich‑rechtlich zulässigen Nutzung des Straßenlandes ‑ die offenbar seit 2009 ausgeübt und von der Kl. auch nicht beanstandet wurde ‑ nicht durch Umstände gehindert wird, die aus dem Einflussbereich der Kl. resultieren. Für einen Sachmangel ist hinreichend, dass diese Nutzung bei Vertragsschluss möglich erschien und keine konkreten Umstände absehbar waren, welche ihr entgegenstanden (S. Senat KGR 1997, 194, 195).

c) Die Beeinträchtigungen waren nicht etwa vertragsgemäß, weil sie bei Mietvertragsabschluss absehbar gewesen und damit die Mieträume nur mit dem Risiko ihres Eintritts vermietet worden seien (vgl. Senat, GE 2003, 115, 116; OLG München, NJW‑RR 1994,654; BayObLG, NJW 1987, 1950, 1951; auf diese Rechtsprechung bezieht sich die Kl. unter Hinweis auf eine „Baulückenrechtsprechung").

Unerheblich ist, dass nach § 24 Abs. 2 MV die Aufstellung eines Gerüstes für „Arbeiten an der Fassade" als möglich angekündigt wurde. Hierauf kann sich die Kl. schon deshalb nicht berufen, weil das hier in Frage stehende Gerüst nicht zur Ausführung von „Arbeiten an der Fassade" diente, sondern eine (auf unbestimmte Zeit erforderliche) Schutzvorrichtung darstellte. In Bezug auf Ausführungsart, Zweck und insbesondere mögliche Zeitdauer liegen damit unterschiedliche Beeinträchtigungen vor.

Das Risiko, dass die Mieträume durch eine Schutzkonstruktion auf unabsehbare Dauer beeinträchtigt würden, ergab sich für die Bekl. damit weder aus § 24 Abs. 2 MV, noch war er aus anderen konkreten Tatsachen für sie ersichtlich. Das als vorausgesetzt geltende Ausmaß der Störung wurde durch die andere Art des Gerüstes zudem überschritten (vgl. auch OLG München, NJW‑RR 1994, 654, 655).

d) Die Bekl. haben der Kl. mit Schreiben vom 10.3.2011 (B 6) eine Abhilfefrist zum 23.3.2011 gesetzt (§ 543 Abs. 3 BGB). Die Wahrung dieser Frist durch die Kl. hätte jedenfalls erfordert, dass sie das Schutzgerüst abbauen ließ und die Sanierungsarbeiten (die dann naturgemäß sofort ausgeführt werden mussten) in Angriff nahm. Dahin stehen kann, ob eine Fristsetzung vorliegend überhaupt erforderlich war, nachdem die Kl. das Schutzgerüst bereits seit Mai 2010 (unbestritten ohne weitere Informationen zum beabsichtigen Vorgehen) errichtet hatte und es unrealistisch war, dass die Fassadensanierung vor dem Beginn der ,,Außensaison" abgeschlossen werden könnte, was nahe legt, dass eine sofortige Kündigung aus Gründen überwiegender Interessen der Bekl. (vgl. § 543 Abs. 3 S. 2 Nr. 2 BGB) zulässig war. Zudem hat die Kl. auf die Fristsetzung in der Weise reagiert, dass sie nicht etwa eine baldige Ausführung der Reparaturarbeiten ankündigte, sondern mit Anwaltsschreiben vom 17.3.2011 (B 7) die - unzutreffende - Auffassung vertrat, dass ein „Anspruch auf Beseitigung des Gerüstes" nach § 24 Abs. 2 MV ausgeschlossen sei, was zeigt, dass auch die Setzung einer längeren, zur Ausführung der Sanierungsarbeiten hinreichenden Frist offensichtlich keinen Erfolg versprach (§ 543 Abs. 3 Satz 2 Nr. 1 BGB). [...]

3) Die Miete ist im Zeitraum Mai 2010 bis April 2011 gemindert (§ 536 BGB).

a) Da die Minderung kraft Gesetzes eintritt, kommt es allein auf die Herabsetzung ihrer Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch an. Ob der Mieter von der Mietsache überhaupt einen Gebrauch gemacht hat, ist unerheblich (BGH, NJW 1987, 432, 433 unter Il1c; NJW 2005, 2152 unter ll4a; OLGR Hamm 1996, 76, 79). Unbeachtlich ist daher der Einwand der Kl., die Bekl. zu 2 sei aus persönlichen Gründen ohnehin nicht in der Lage gewesen, größere Umsätze mit dem Ladengeschäft zu erzielen. Auf einen Umsatzrückgang kommt es für die Frage der Minderung der Gewerbemiete allenfalls insoweit an, als er ein Indiz für das Vorliegen einer Beeinträchtigung sein kann (vgl. OLG Hamm, aaO., S. 78). Vorliegend lassen sich handfeste Beeinträchtigungen jedoch ohne Betrachtung der Umsatzzahlen feststellen (s. o.).

Entgegen der Ansicht des Landgerichts haben die Parteien in § 24 Abs. 2 MV für den vorliegenden Mangel die Minderung nicht an die Darlegung einer spürbaren Umsatzeinbuße geknüpft. Denn die Klausel betrifft (wie dargelegt) nur den Fall der Aufstellung eines Gerüstes zur Ausführung von ,,Arbeiten" an der Fassade, nicht aber die Gerüstaufstellung zu Schutzzwecken auf unabsehbare Dauer. [...]

Obwohl im Mietvertrag Fassadenarbeiten angekündigt worden waren, kann die Miete durch die Aufstellung eines Gerüstes gemindert sein, jedenfalls dann, wenn das Auffanggerüst zu erheblichen Beeinträchtigungen der Gebrauchsfähigkeit des Geschäftsraumes führt.

In dem zum Betrieb eines „Möbelgeschäftes mit integriertem Café und Snackbar" abgeschlossenen Mietvertrag war unter § 24 die Aufstellung eines Gerüstes für „Arbeiten an der Fassade" als möglich angekündigt worden, wobei die Miete „bei spürbaren Umsatzeinbußen" gemindert sein sollte. Nachdem das Gerüst im Mai 2010 errichtet und zugleich im unteren Bereich unmittelbar über dem Eingangsbereich und den Fenstern der Mieträume eine aus Holz gefertigte Auffangkonstruktion angebracht worden war, forderten die beklagten Mieter die Vermieterin, die mit der Durchführung etwaiger Arbeiten zu diesem Zeitpunkt noch nicht begonnen hatte, mit Schreiben vom 10. März 2011 zur Entfernung bis zum 23. März 2011 auf. Weil keine Reaktion erfolgte, kündigten die Beklagten den Mietvertrag unter dem 29. März 2011 fristlos. Mit der Klage verlangt die Klägerin u. a. rückständige, von den Beklagten geminderte Miete für die Zeit von April 2010 bis April 2011.

Das LG Berlin gab der Klage statt, weil ausreichender Vortrag der Beklagten zu einer die Minderung und Kündigung rechtfertigenden Umsatzeinbuße gefehlt habe.

Das KG sah das anders, gestand den Beklagten eine Minderung zu und hielt die Kündigung für gerechtfertigt. Auf den Nachweis von Umsatzeinbußen komme es schon deshalb nicht an, weil die Gebrauchsbeeinträchtigung nicht von einem temporär zu Sanierungszwecken errichteten Fassadengerüst herrühre, sondern durch eine auf unabsehbare Dauer unmittelbar am Geschäftsbereich angebrachte Auffangkonstruktion verursacht worden sei.

Auch seien die Beeinträchtigungen nicht deshalb vertragsgemäß, weil sie bereits zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses absehbar waren.