Geruchsbelästigung

Geruchsbelästigung; Kündigung; außerordentliche fristlose Kündigung; zeitlicher Zusammenhang; Unverzüglichkeit der fristlosen Kündigung

Die Kündigung des Mieters nach §§ 542, 544 BGB (hier: Geruchsbelästigung) muß unverzüglich erfolgen; nach viereinhalb Monaten ist eine Kündigung ausgeschlossen.

Die Feststellungsklage ist begründet, denn durch die Kündigung des Bekl.

vom 2.2.1995 ist das befristete Mietverhältnis nicht beendet worden. Die von dem Bekl. behauptete Geruchsbelästigung führt nicht zu einer berechtigten fristlosen Kündigung wegen einer Nichtgewährung des Gebrauchs gem. § 542 Abs. 1 BGB oder einer Gesundheitsgefährdung gem. § 544 BGB. Denn für die Wirksamkeit der Kündigung fehlt es in beiden Fällen an einem unmittelbaren zeitlichen Zusammenhang zwischen der Kenntnis des Bekl. von dem Kündigungsgrund und der daraufhin erfolgten Kündigungserklärung. Bereits mit Schreiben vom 6.6.1994 und 20.9.1994 hat der Bekl. die Kl. auf die bestehende Geruchsbelästigung hingewiesen und um Abhilfemaßnahmen von seiten der Kl. gebeten. Die daraufhin erklärte fristlose Kündigung vom 2.2.1995 steht nicht mehr in einem unmittelbaren zeitlich engen Zusammenhang zu der kündigungsbegründenden Ursache. Denn bei einem dazwischenliegenden Zeitraum von 4 1/2 Monaten kann nicht mehr von einer Unverzüglichkeit ausgegangen werden. Es kann dahinstehen, ob die behauptete Geruchsbelästigung für einen Kündigungsgrund i. S. d. § 542 Abs. 1 BGB oder § 544 BGB ausreicht, denn beide Tatbestände setzen aufgrund der gravierenden Gebrauchsbeeinträchtigung der Mietsache und des dahinterstehenden dringlichen Interesses des Mieters an einer sofortigen Beendigung des Mietverhältnisses einen engen zeitlichen Zusammenhang zwischen der Kenntnis des Kündigungsgrundes und der Kündigungserklärung voraus. Bereits mangels Unverzüglichkeit der Kündigung ist das zwischen den Parteien bestehende Mietverhältnis somit nicht beendet worden.

Nach § 542 BGB ist der Mieter berechtigt, bei einer Beeinträchtigung der vertraglichen Nutzung das Mietverhältnis fristlos zu kündigen; ähnlich ist es nach § 544 BGB bei einer Gesundheitsgefährdung.

In seinem Urteil vom 11. Februar 1997 hatte sich das LG Berlin mit einem Fall zu beschäftigen, in dem der Mieter vergeblich die Beseitigung einer Geruchsbelästigung verlangt und dann nach viereinhalb Monaten fristlos gekündigt hatte.

Das LG meinte, die Kündigung müsse in einem unmittelbaren zeitlich engen Zusammenhang zur Kenntnis vom Kündigungsgrund stehen. Das sei hier nicht der Fall. Bei Sternel (IV 470) heißt es dazu, daß der Mieter innerhalb einer angemessenen Zeit nach Ablauf der Abhilfefrist des § 542 BGB kündigen müsse, wobei ihm eine Frist bis zu drei Monaten ohne weiteres zugebilligt werden könne.