Geringfügige Abrechnungsfehler bei der Heizkostenabrechnung für einen Hausflur

Wird unzutreffend im Rahmen der Heizkostenabrechnung ein für Gemeinschaftszwecke als Hausflur genutzter Raum anteilig auf einen einzelnen Wohnungseigentümer umgelegt, führt dies zur Unrichtigkeit und Ungültigerklärung der gesamten Jahresabrechnung, ohne dass es auf weitere Abrechnungsfehler ankommt.

(Leitsatz der Redaktion)

Der Kl. ist Mitglied der beklagten Wohnungseigentümergemeinschaft. Auf Ladung der bestellten Verwalterin fand am 17. September 2021 eine Eigentümerversammlung statt, in der zu TOP 3 die Abrechnungsergebnisse auf der Grundlage der Gesamt- und Einzelabrechnung 2019, zu TOP 4 die Abrechnungsergebnisse auf der Grundlage der Gesamt- und Einzelabrechnung 2020 und zu TOP 7 die Entlastung des Ver­waltungsbeirats für das Jahr 2020 mehrheitlich beschlossen wurden. Die Ab­rechnung 2019 war auf einer Versammlung vom 11. September 2020 schon einmal beschlossen worden; der Kl. hatte diesen Beschluss erfolgreich rechtskräftig angefochten. Der Kl. hat die drei vorgenannten Beschlüsse der Versammlung vom 17. September 2021 angefochten.

Er erhebt diverse Einwendungen gegen die Richtigkeit der Abrechnungen.

Die Klage ist gemäß §§ 43 Abs. 2 Nr. 4, 44 Abs. 1 und 2 WEG als Anfechtungsklage zulässig. […] Sie ist auch inhaltlich begründet. Maßstab der Überprüfung ist dabei § 28 WEG n.F., da die Be­schlüsse bereits nach Inkrafttreten des WEMoG am 1. Dezember 2020 gefasst wurden und § 48 WEG insoweit keine abweichende Übergangsvorschrift vorsieht.

Beschlossen wurde daher hier zutreffend nur die Anpassung von Vorschüssen für beide Jahre, also die jeweiligen Salden der Einzelabrechnungen, was § 28 Abs. 2 Satz 1 WEG entspricht. Dies führt dazu, dass die Beschlüsse für ungültig zu erklären sind, wenn aufgrund einer Rüge des Kl. festgestellt werden muss, dass die Salden unzutreffend sind. Das genaue Ausmaß des Feh­lers muss dabei nicht rechnerisch dargelegt werden, es genügt, wenn ein Fehler festgestellt wird, der sich notwendig auf die Ergebnisse ausgewirkt hat, da dann der Beschluss in jedem Falle rechtswidrig ist. Dann ist notwendig der gesamte Beschluss für ungültig zu erklären; denn eine Beschränkung auf einzelne abgrenzbare Rechnungspositionen ist schon deshalb nicht mehr, wie noch nach altem Recht möglich, weil das zugrunde liegende Rechenwerk gar nicht mehr Gegen­stand der Beschlussfassung ist (vgl. BeckOK WEG/Bartholome, 48. Ed. 1.3.2022, WEG § 28 Rn. 132). Das Gericht kann sich dabei auf einen feststellbaren Fehler beschränken, da auch nach neuem Recht der Beschluss Gegenstand der Anfechtungsklage ist und nicht die einzelnen vom Kl. gerügten Beschlussmängel (BeckOK WEG/Elzer, 48. Ed. 1.3.2022, WEG § 44 Rn. 57d). Dies führt dazu, dass ein Beschlussmangel zur Ungültigerklärung des Beschlus­ses genügt.

Hier rügt der Kl. jedenfalls mit Recht, dass in beiden Abrechnungen jeweils zu seinem Nach­teil fehlerhafte Heizkostenabrechnungen in die Einzelabrechnungen eingestellt sind, die sich auf die Ergebnisse (Salden) auswirken. Bei der Einheit Nr. 2 wurde bei ihm unstreitig ein Raum zu seinen Lasten berücksichtigt, der tatsächlich nicht von ihm, sondern für Gemeinschaftszwecke als Hausflur genutzt wird. Die gemäß §§ 2, 3 HeizkostenV zwingend vorrangig anzuwendende Vorschrift des § 7 Abs. 1 HeizkostenV sieht aber vor, dass der flächenabhängige Teil der umzu­legenden Kosten auf die jeweiligen Nutzer nach ihrer Wohn- oder Nutzfläche umzulegen sind. Dies hat Vorrang vor der genauen sachenrechtlichen Zuordnung. Dies muss daher auch in der Abrechnung berücksichtigt werden und nicht, wie die Bekl. meint, durch einen gesondert zu verfolgenden Erstattungsanspruch des Kl.

Alle weiteren Einwendungen des Kl. gegen die Abrechnungen, insbesondere die falsche Darstellung von Abflüssen aus der Instandhaltungsrücklage oder die nach seiner Auffassung fal­sche Umlage von Kosten baulicher Veränderungen, können danach dahingestellt bleiben.

Die Entlastung des Beirats ist daher ebenfalls ungültig. Sie widerspricht regelmäßig ordnungsge­mäßer Verwaltung, solange noch keine fehlerfreie Abrechnung vorliegt.

Wird unzutreffend im Rahmen der Heizkostenabrechnung ein für Gemeinschaftszwecke als Hausflur genutzter Raum anteilig auf einen einzelnen Wohnungseigentümer umgelegt, führt dies zur Unrichtigkeit und Ungültigerklärung der gesamten Jahresabrechnung, ohne dass es auf weitere Abrechnungsfehler ankommt. Da sich die Beschlussanfechtungsklagen nach der WEG-Reform gegen die Gemeinschaft richten, muss diese auch die Kosten des verlorenen Anfechtungsprozesses tragen.

Der Kläger ist Eigentümer zweier Teileigentumseinheiten. In der Eigentümerversammlung vom 17. September 2021 wurden zu TOP 3 die Abrechnungsergebnisse der Gesamt- und Einzelabrechnung 2019, zu TOP 4 die Abrechnungsergebnisse zur Gesamt-und Einzelabrechnung 2020 und zu TOP 7 die Entlastung des Verwaltungsbeirats für das Jahr 2020 mehrheitlich beschlossen. Der Kläger hat die Eigentümerbeschlüsse fristgerecht angefochten und die Anfechtung fristgemäß begründet. Weil die Abrechnungen diverse Fehler aufwiesen, dürfe dem Verwaltungsbeirat auch keine Entlastung erteilt werden.

Die Anfechtungsklage ist erfolgreich. Die Eigentümerbeschlüsse sind bereits dann für ungültig zu erklären, wenn aufgrund einer Rüge des Klägers festgestellt werden muss, dass die Salden bei den Abrechnungen unzutreffend sind. Dabei muss das genaue Ausmaß des Fehlers nicht rechnerisch dargelegt werden, es genügt, wenn ein noch so kleiner Fehler festgestellt wird, der sich notwendig auf die Ergebnisse ausgewirkt hat, da dann der Beschluss in jedem Falle rechtswidrig ist und insgesamt für ungültig erklärt werden muss.

Das Gericht kann sich auf einen feststellbaren Fehler beschränken, da der Beschluss insgesamt Gegenstand der Anfechtungsklage ist, es muss aber nicht alle geltend gemachten Beschlussmängel erörtern. Der Kläger rügt hier jedenfalls zu Recht, dass in beiden Abrechnungen jeweils zu seinem Nachteil fehlerhafte Heizkostenabrechnungen in die Einzelabrechnungen eingestellt sind, die sich notwendigerweise auf die gesamten Salden auswirken müssen. Bei der Einheit Nr. 2 wurde dem Kläger unstreitig ein Raum zu seinen Lasten berücksichtigt, der tatsächlich nicht von ihm, sondern für Gemeinschaftszwecke als Hausflur benutzt wird. Nach der Heizkostenverordnung muss der flächenabhängige Teil der umzulegenden Kosten auf die jeweiligen Nutzer nach deren Wohn- oder Nutzfläche umgelegt werden. Alle weiteren Einwendungen des Klägers gegen die Abrechnungen, insbesondere die falsche Darstellung von Abschlüssen aus der Instandhaltungsrücklage oder die nach seiner Auffassung falsche Umlage von Kosten baulicher Veränderungen, bleiben demgemäß dahingestellt. Auch die Entlastung des Beirats ist aus denselben Gründen fehlerhaft.

Die Entscheidung macht deutlich, dass im Falle der Anfechtung kleinste Abrechnungsfehler zur Ungültigerklärung der Jahresabrechnung führen müssen, ohne dass die weiter gerügten Mängel der Abrechnung in dem Anfechtungsprozess vollständig geprüft werden. Da sich die Beschlussanfechtungsklagen nach der WEG-Reform gegen die Gemeinschaft richten, muss diese auch die Kosten des verlorenen Anfechtungsprozesses tragen. Auch wenn der Gebührenstreitwert auf das siebeneinhalbfache Klägerinteresse nach § 49 GKG begrenzt ist, werden für den Streitwert des Anfechtungsprozesses alle gerügten Mängel des Klägers zu berücksichtigen sein, auch wenn das Urteil später darüber gar nicht befindet. Anschließend stellen sich natürlich Fragen nach einem Regress gegen den Verwalter, der die fehlerhaften Abrechnungen vorgeschlagen hat.

VRiKG a. D. Dr. Lothar Briesemeister