Geringfügige Mängel oder bloße Beanstandungen des Schornsteinfegers kein Kündigungsgrund für Mieter

1. Ein teilweises Vorenthalten der Mietsache, das den Mieter zur fristlosen Kündigung berechtigen kann, setzt voraus, daß der Mangel den vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache in nicht unerheblicher Weise tatsächlich beeinträchtigt.

2. Ein zur fristlosen Kündigung berechtigender Mangel wegen gegen öffentliches Recht verstoßenden Zustands der Mietsache liegt erst vor, wenn die Behörde gegen die Nutzung tatsächlich einschreitet oder dies wenigstens androht; Beanstandungen des Schornsteinfegers reichen insoweit nicht aus.

Entgegen der Ansicht des Landgerichts hat die Kündigung vom 2. Januar 2004 nicht zu einer Beendigung des Mietverhältnisses am selben Tag geführt. Gemäß § 543 Absatz 1, Absatz 2 Nr. 1 BGB kann ein Mieter ein Mietverhältnis u. a. kündigen, wenn ihm der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache ganz oder zum Teil wieder entzogen wird und ihm unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann. Im Ansatz zutreffend geht das Landgericht davon aus, daß ein teilweises Vorenthalten der Mietsache auch aus einem Sachmangel resultieren kann. Voraussetzung ist aber, daß der Mangel den vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache in nicht unerheblicher Weise tatsächlich beeinträchtigt. Eine Vertragsfortsetzung ist nämlich nur dann unzumutbar, wenn der Mangel den Gebrauch der Mietsache erheblich beeinträchtigt (vgl. Palandt-Weidenkaff, BGB, 64. Auflage, § 543 Rdnr. 19; BGH NJW 2005, 2152). 1. Hieran fehlt es vorliegend selbst dann, wenn man mit dem Landgericht davon ausgeht, daß die genannten Sachmängel der Mietsache (nicht vermauerte Wand zum Vordach, fehlende L90 Ummantelung der Leitung bis zum Anschluß an den Schacht, fehlende Prüf- und Revisionsöffnungen, Verwendung eines Aluminiumflexrohres) sowie der von dem Kl. beanstandete zu geringe Durchmesser des Rohres im Zeitpunkt der fristlosen Kündigung noch bestanden haben. Diese Mängel bestehen nämlich alle schon seit Beginn des Mietverhältnisses im Jahr 1993. Seit 1993 befinden sich in den Mieträumen zwei Imbisse, deren Betrieb durch die Untermieter rund 10 Jahre lang von den behaupteten Mängeln in keiner Weise beeinträchtigt worden ist. Warum diese Sachmängel nunmehr so erheblich (geworden) sein sollen, daß sie eine fristlose Kündigung rechtfertigen könnten, vermag der Kl. nicht einmal im Ansatz darzulegen. Im übrigen kann sich der Bekl. entgegen der Ansicht des Landgerichtes auch darauf berufen, vor Durchführung von Mängelbeseitigungsarbeiten durch ihn habe zunächst eine Beseitigung der Mängel in den Mieträumen durch den Kl. selbst zu erfolgen. Die unstreitig vom Kl. zu vertretenden fehlenden Filter haben nämlich zu einer ganz erheblichen Verschmutzung des gesamten Abzugssystems geführt. Dies ergibt sich aus der vom Kl. selbst eingereichten gutachterlichen Stellungnahme vom 17. November 2003, so daß das Bestreiten des Kl. insoweit unsubstantiiert ist. Bis zur Beseitigung dieser vom Kl. zu vertretenden Mängel bestand aber die Gefahr, daß es im Bereich der vom Bekl. durchzuführenden Arbeiten erneut zu Verschmutzungen durch Fettablagerungen kommen wird. Schon deshalb war der Bekl. nicht "vorleistungspflichtig". Selbst wenn die Mängelbeseitigung durch den Kl. am 17. Dezember 2003 und damit vor Ausspruch der streitgegenständlichen Kündigung erfolgt sein sollte, war die dem Bekl. bis zum Ausspruch der Kündigung dann noch zur Verfügung stehende Zeit für eine Beseitigung des Mangels nicht ausreichend (§ 543 Absatz 3 Satz 1 BGB). 2. (...)

3. Der Kl. kann seine Kündigung vom 2. Januar 2004 auch nicht auf die Mängelfeststellung des Schornsteinfegermeisters R. vom 12. September 2003 sowie auf seine Behauptungen, es bestehe die Gefahr, daß das Bezirksamt infolge der Hinweise des Bezirksschornsteinfegermeisters die Stilllegung verfüge, zukünftigen Untermietern würde eine behördliche Konzession wegen der Abluftanlage nicht erteilt werden, eine Untervermietung könne deshalb nicht mehr erfolgen, stützen. Auch dieser Vortrag reicht für die Darlegung eines konkreten Sachmangels nicht aus. Zwar handelt es sich bei öffentlich-rechtlichen Gebrauchshindernisse und -beschränkungen um Mängel im Sinne von § 536 Absatz 1 Satz 1 BGB, wenn sie mit Art, Lage oder Beschaffenheit der Mietsache zusammenhängen und nicht in persönlichen oder betrieblichen Umständen des Mieters ihre Ursache haben. Ein zur Kündigung berechtigender Mangel liegt aber erst vor, wenn solche öffentlich-rechtlichen Gebrauchshindernisse und -beschränkungen von einer Behörde tatsächlich verfügt wurden oder zumindest so konkret angedroht worden sind, daß dem Mieter eine Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist unter Berücksichtigung aller Umstände und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen nicht zugemutet werden kann (vgl. Bub/Treier, Handbuch, 3. Auflage, III. B Rdnr. 1346 m. w. N.). Das Vorliegen dieser Voraussetzungen hat der Kl. nicht dargelegt. Die Beanstandungen des Schornsteinfegermeisters haben keine unmittelbare Rechtswirkung. Diese werden erst in Kraft gesetzt durch den Erlaß entsprechender Verwaltungsakte, für die das Bauordnungs- bzw. Gewerbeamt zuständig wären. Diese sind aber bisher in keiner Weise aktiv geworden. Soweit der Kl. geltend macht, es bestehe die Gefahr der Stilllegung des Betriebs, zukünftigen Mietern würde eine behördliche Konzession nicht erteilt werden, fehlt es an einem belegenden konkreten Tatsachenvortrag. Es wäre für den Kl. durchaus möglich gewesen, die Räume unter der aufschiebenden Bedingung der Konzessionserteilung zu vermieten und die Reaktion der Behörde auf die von den Untermietern zu stellenden Anträge abzuwarten.

Der Mieter kann nach § 543 BGB außerordentlich fristlos kündigen, wenn ihm der vertragsgemäße Gebrauch vorenthalten wird, was auch dann der Fall sein kann, wenn der Vermieter Mängel nicht beseitigt. Es muß sich aber um erhebliche Mängel handeln.

Der Geschäftsraummieter hatte die Räume an Betreiber eines Imbisses untervermietet. Nach zehn Jahren beanstandete er verschiedene Baumängel. Nachdem auch der Schornsteinfeger Mängel festgestellt hatte, kündigte der Mieter außerordentlich fristlos.

Mit Urteil vom 8. September 2005 wies das Kammergericht seine Feststellungsklage ab. Voraussetzung der Kündigung sei die Unzumutbarkeit der Vertragsfortsetzung, was nur bei solchen Mängeln vorliege, die den Gebrauch der Mietsache erheblich beeinträchtigten. Das sei hier nicht der Fall, denn die behaupteten Sachmängel hätten schon bei Beginn des Mietverhältnisses im Jahr 1993 vorgelegen. Der gravierendste Mangel sei eine erhebliche Verschmutzung des gesamten Abzugssystems, die der Kläger zu vertreten habe, da er keine Filter habe einbauen lassen. Auch die Beanstandung des Schornsteinfegers sei kein Kündigungsgrund, da es schon an einem Sachmangel fehle. Erst bei Erlaß von entsprechenden Verwaltungsakten des Bauordnungs- oder Gewerbeamtes, die noch nicht vorlägen, könne ein Mangel eintreten.