Geringes Angebot bei Anstieg der Mietspiegelwerte

Ein geringes Angebot i. S. v. § 5 WiStG ist schon dann zu ver-muten, wenn sich aus den Berliner Mietspiegeln für die fragliche Wohnung ein Anstieg der ortsüblichen Vergleichsmiete ergibt.

Nach der Rechtsprechung der Kammer (LG Berlin, MM 1997, 43 ff.) ist von Vorliegen eines "geringen Angebotes" im Sinne von § 5 WiStG auszugehen, soweit für den gesamten Wohnraum in Berlin die Zweckentfremdungsverbot-Verordnung in der Fassung vom 20. Juli 1994 (GVBl. Berlin, Seite 272) gilt und sich aus den für den streitgegenständlichen Zeitraum geltenden Berliner Mietspiegeln ein Anstieg des ortsüblichen Vergleichsmietzinses für die streitgegenständliche Wohnung ergibt.

Dies ist vorliegend der Fall: Nach dem Berliner Mietspiegel 1996 ergibt sich für die Wohnung des Antragstellers und Beschwerdeführers aus dem dortigen Feld A 3 ein Mittelwert von 11,30 DM als ortsüblicher Vergleichsmietzins, während nach dem Berliner Mietspiegel 1998 das Mietspiegelfeld A 2 einen Mittelwert von 11,88 DM ausweist. Ausweislich des vorbezeichneten Anstiegs der Mittelwerte für derartige Wohnungen ist ersichtlich, daß das vorhandene Angebot an derartigen Wohnungen geringer war als die entsprechende Nachfrage.

Entgegen der Auffassung des angefochtenen Beschlusses ist die Kammer nicht der Ansicht, daß für die Zeit ab dem Stichtag des Berliner Mietspiegels 1996 - dem 1. September 1995 - Vortrag zum Tatbestandsmerkmal "Ausnutzung" erforderlich wäre; denn nach dem Rechtsentscheid des Hanseatischen Obersten Landesgerichtes vom 3. März 1999 (4 REMiet U 131/98) folgt, worauf der Antragsteller und Beschwerdeführer zu Recht hinweist, daß zum einen lediglich objektive Umstände zur Ausfüllung dieses Tatbestandsmerkmals erforderlich sind, zum anderen maßgeblicher Zeitpunkt für die Beurteilung einer solchen Ausnutzung eines geringen Angebots an vergleichbaren Räumen der Beginn des Mietverhältnisses ist. Dies ist vorliegend der 1. September 1994, wobei zu dieser Zeit zum einen aus den oben dargestellten Gründen, zum anderen auch nach der Auffassung des angefochtenen Beschlusses "ein geringes Angebot an Wohnraum" im Sinne von § 5 WiStG vorgelegen hat.

Ob, wann und wie der Mieter die Ausnutzung eines geringen Angebots im Sinne des § 5 WiStG darlegen muß, ist nach wie vor umstritten.

Die 67. Kammer des Landgerichts Berlin vertritt die Auffassung, daß allein das Bestehen eines Zweckentfremdungsverbots, das für den gesamten Wohnungsmarkt gilt, nicht ausreicht, um eine Mangellage zu vermuten. In der Tat muß man ja immer auf Teilmärkte abstellen, für die eine unterschiedliche Nachfragelage besteht. Dazu meint die Kammer, Wohnungen, die zu einem bestimmten Rasterfeld des Berliner Mietspiegels gehören, bildeten einen Teilmarkt. Wenn die Mietspiegelwerte in diesem Rasterfeld im Vergleich zum vorherigen Mietspiegel angestiegen sind, deutet das auf eine entsprechende Nachfrage hin, so daß § 5 WiStG anwendbar sei. Auf den in der 62. Kammer des Landgerichts Berlin angenommenen Stichtag vom 1. September 1995 komme es jedenfalls für solche Mietverträge, die vorher abgeschlossen sind, nicht an. Diese Auffassung vertritt inzwischen entsprechend dem Rechtsentscheid des OLG Hamburg vom 3. März 1999 auch die 62. Kammer.