Geringes Angebot an vergleichbaren Räumen

Geringes Angebot an vergleichbaren Räumen; Ausnutzen einer Mangellage; überhöhte Miete

Bei der Beurteilung des Tatbestandsmerkmales der Ausnutzung eines geringen Angebots an vergleichbaren Räumen kommt es nicht allein auf die allgemeine Knappheitssituation am Wohnungsmarkt (Mangellage), sondern auch auf die individuelle Situation des Mieters an (entgegen LG Hamburg NZM 2000, 1002).

Der Mieter machte gegen den Vermieter einen Anspruch auf Rückzahlung wegen Verstoßes gegen § 5 WiStG - überhöhte Miete aus ungerechtfertigter Bereicherung - geltend. Das Landgericht Köln hielt die Klage für unbegründet.

Das nach § 5 WiStG erforderliche Ausnutzen einer Mangellage kommt vorliegend schon deshalb nicht in Betracht, weil die Ehefrau des Kl., die die Wohnung bereits bewohnte, dem Neuabschluß des ihrer Ansicht nach gegen § 5 WiStG verstoßenden neuen Mietvertrages schon dadurch hätte entgehen können, daß sie bis spätestens zwei Monate vor Beendigung des Mietverhältnisses ein Fortsetzungsverlangen gemäß § 564 c BGB gestellt hätte. Insoweit schließt sich die Kammer der zutreffenden Begründung der angefochtenen amtsgerichtlichen Entscheidung an, auf die sie zur Vermeidung von Wiederholungen Bezug nimmt.

Entgegen der Ansicht des Kl. durfte auch die individuelle Situation der Ehefrau des Kl. als Mieterin bei der Prüfung der Frage berücksichtigt werden, ob ein Verstoß gegen § 5 WiStG vorliegt. Der vom Kl. zitierten Rechtsprechung des LG Hamburg (NZM 2000, 1002), wonach sich das Merkmal des Ausnutzens nicht auf die individuelle Situation des Mieters beziehe, sondern allein auf die allgemeine Knappheitssituation am Wohnungsmarkt, schließt sich die Kammer nicht an. Die genannte Entscheidung steht nämlich im Widerspruch zum Rechtsentscheid des OLG Braunschweig (GE 2000, 408 = WuM 1999, 684 = ZMR 2000, 18).

Danach ist für die Prüfung des Tatbestandsmerkmals des Ausnutzens auf die individuelle Situation des Mieters abzustellen, weil ansonsten unklar ist, welche rechtlichen Anforderungen an dieses Tatbestandsmerkmal gestellt werden; würden nämlich ein geringes Angebot an vergleichbaren Wohnräumen und die Forderung einer objektiv überhöhten Miete für sich allein schon ausreichen, um § 5 WiStG anzuwenden, so wäre das Tatbestandsmerkmal der Ausnutzung überflüssig. Diesem Rechtsentscheid schließt sich die Kammer an und folgt damit auch der bisherigen Rechtsprechung des LG Köln WuM 1999, 123.

Eine Mangellage am Wohnungsmarkt führt nicht automatisch zum Rückzahlungsanspruch bei einer Mietpreisüberhöhung - es kommt auch auf die Situation des Mieters an.

Der Mieter verlangte vom Vermieter die Rückzahlung überhöhter Miete wegen Verstoßes gegen § 5 WiStG. Der Vermieter wandte ein, die Ehefrau des Mieters, die die Wohnung bereits bewohnte, hätte dem Neuabschluß eines Mietvertrages schon dadurch entgehen können, daß sie ein Fortsetzungsverlangen gemäß § 564 c BGB gestellt hätte. Dann wäre nämlich das Mietverhältnis zu den bisherigen Bedingungen auch zur Miethöhe fortgesetzt worden.

Das Landgericht Köln meinte, die individuelle Situation der Ehefrau des Klägers als Mieterin müsse bei der Prüfung der Frage berücksichtigt werden, ob ein Verstoß gegen § 5 WiStG vorliegt. Entgegen der Rechtsprechung des Landgerichts Hamburg (NZM 2000, 1002) komme es für das Merkmal des Ausnutzens nicht allein auf die allgemeine Knappheitssituation am Wohnungsmarkt, sondern auch auf die individuelle Situation des Mieters an.

Viele Gerichte wenden § 5 WiStG wie eine Preisvorschrift an. Für zivilrechtliche Auseinandersetzungen um Rückforderung angeblicher überhöhter Miete gibt es keinen klaren Rechtsentscheid zu der Frage, inwiefern subjektive Gesichtspunkte beim Mieter und dessen individuelle Situation eine Rolle spielen. Auch der Rechtsentscheid des OLG Hamburg vom 3. März 1999 (GE 1999, 441) sagt dazu nichts näheres. Die vom LG Köln zitierte Entscheidung des LG Hamburg führt hingegen eine klare Sprache, wohingegen das LG Köln den konträren Standpunkt vertritt. Vielleicht kommt irgendein Landgericht mal auf die Idee, wegen der grundsätzlichen Bedeutung diese Rechtsfrage zum Rechtsentscheid vorzulegen.