Geringes Angebot an vergleichbaren Räumen

Geringes Angebot an vergleichbaren Räumen; hochwertiger Wohnraum und Wirtschaftsstrafgesetz

1. Bei einem Mietvertrag über teure, hochwertig ausgestattete, modernisierte bzw. neugeschaffene Obergeschoßräume aus dem Jahre 1995 fehlt es für die Anwendung des § 5 WiStG an der Ausnutzung eines geringen Angebots an vergleichbaren Räumen.

2. Die Einholung eines Sachverständigengutachtens ist hier entbehrlich.

Am 16. August 1995 mieteten die Kl. ab 1. September 1995 im Hause des Bekl. eine im 4. OG und im neuausgebauten Dachgeschoß liegende Maisonettewohnung in einer Größe von 107,96 m2. Der Mietzins wurde mit 1.764,07 DM zuzüglich eines Betriebskostenvorschusses und eines Entgeltes für den Kabelanschluß vereinbart, die Grundmiete sollte jährlich um 3 % steigen.

Die Kl. meinen, der Bekl. habe mit ihnen eine in rechtswidriger Weise überhöhte Miete abgesprochen. Teile des entrichteten Mietzinses fordern sie zurück.

Die Klage ist unbegründet.

Es kann dahinstehen, ob der zu Ziffer 1) geltend gemachte Auskunftsanspruch bereits deswegen nicht besteht, weil die von den Kl. gemieteten Räume teilweise erst nach den Stichtagen errichtet worden sind, es also eine Miete für die gesamte Maisonettewohnung weder am 31. Dezember 1978 noch am 31. Dezember 1987 gegeben hat, oder ob der Auskunftsanspruch daran scheitert, daß das Gesetz zur dauerhaften sozialen Verbesserung der Wohnungssituation in Berlin auf das erst im Jahr 1995 abgeschlossene Mietverhältnis nicht anzuwenden ist (vgl. LG, Urteil vom 10. März 1997 - 62 S 472/96). Denn die Kl. brauchen schon deswegen nicht zu wissen, weiche Miete in den Jahren 1978 und 1987 für die damals bestehenden Räume geschuldet war, weil die Kl. ein berechtigtes Interesse an der verlangten Auskunft nicht haben. Dieses Interesse bestünde nur dann, wenn die Kl. berechtigt wären, nach Auskunftserteilung eine geringere Miete zu zahlen als die, die sie verabredet haben, oder wenn der geltend gemachte Rückforderungsanspruch in irgendeiner Höhe gegeben wäre. Diese Voraussetzungen treffen jedoch nicht zu. Die Kl. müssen sich vielmehr an dem am 16. August 1995 vereinbarten Mietvertrag in allen Punkten, insbesondere auch hinsichtlich der Miethöhe festhalten lassen.

Daß der von den Parteien vereinbarte Mietzins wucherisch im Sinne des § 138 BGB sei, tragen die Kl. selbst nicht vor.

Der Mietzins ist aber auch nicht überhöht im Sinne des § 5 WiStG.

In Anbetracht der Tatsache, daß die Kl. unstreitig "Nobel - Wohnraum" angemietet haben, spricht vieles dafür, daß eine Mietpreisüberhöhung bereits deswegen nicht anzunehmen ist, weil der Bekl. die Miete braucht, um die laufenden Aufwendungen zu decken, und auch die übrigen Voraussetzungen des § 5 Abs. 2 Satz 2 WiStG vorliegen.

Selbst wenn dies jedoch nicht der Fall sein sollte, scheitert eine Anwendung des § 5 Abs. 1 WiStG daran, daß es an dem Tatbestandsmerkmal "der Ausnutzung eines geringen Angebots an vergleichbaren Räumen" nach § 5 Abs. 2 Satz 1 WiStG fehlt.

Es bedarf keines Sachverständigengutachtens, um zu wissen, daß teure, hochwertig ausgestattete, modernisierte bzw. neugeschaffene Obergeschoßräume auch bereits 1995 in deutlich größerem Umfange angeboten wurden, als Nachfrage für derartige Räume bestand. Dies hat die regelmäßige Lektüre des Immobilienmarktes im Tagesspiegel und in der Berliner Morgenpost gelehrt.

Immer wieder kommt es vor, daß Mieter meinen, ihre Miete sei "überhöht". Dies um so häufiger, je öfter in den Tageszeitungen darüber berichtet wird, daß die Mieten "ins Rutschen" kommen (was für die Neuvermietung ja auch zutrifft). Fordern in solchen Fällen Mieter anteilige Miete zurück, hat die Berliner Rechtsprechung bei der Anwendung des § 5 WiStG schematisch auf die Überschreitung der ortsüblichen Vergleichsmiete abgestellt. Doch diese Rechtsprechung gerät jetzt ebenfalls ins Rutschen.

Zu prüfen ist stets - worauf wir immer wieder und verstärkt in jüngerer Zeit hingewiesen haben - auch das Tatbestandsmerkmal der Ausnutzung eines geringen Angebots an vergleichbarem Wohnraum durch den Vermieter.

Hierzu hatte das Landgericht Berlin schon vor einiger Zeit festgestellt, daß dieses Merkmal bei ausgebauten Dachgeschoßwohnungen nicht erfüllt ist.

Mit eingehend begründetem Urteil vom 24. Juni 1997 wies demgemäß das Amtsgericht Charlottenburg eine Rückzahlungsklage des Mieters einer Villa in Grunewald ab. Das Amtsgericht meinte, der Mieter müsse hier ein geringes Angebot an vergleichbarem Wohnraum substantiiert darlegen. Die bloße Berufung auf drei Wochenendausgaben der "Berliner Morgenpost" reicht nicht aus, zumal das Wohnungsangebot in allen Villengegenden Berlins hätte berücksichtigt werden müssen.

Mit Urteil vom 22. Juli 1997 bestätigte das Amtsgericht Tempelhof-Kreuzberg erneut seine bisherige Rechtsprechung, daß es für teure und hochwertig ausgestattete Wohnungen schon seit längerer Zeit an einem geringen Angebot fehlt. Dies sei gerichtsbekannt.

Die Rückzahlungsprozesse für Mieter werden durch diese Rechtsprechung erheblich erschwert. Eine substantiierte Darlegung der Mangellage wird dem Mieter kaum möglich sein ohne Bezugnahme auf ein Sachverständigengutachten. Damit ist nicht nur ein Sachverständigengutachten über die Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete nötig, das die meisten Gerichte in diesen Fällen verlangen, sondern auch ein weiteres Gutachten über die Mangellage. Sieht man nach den Urteilen die Darlegungslast beim Mieter, muß der Mieter schon vorprozessual selbst ein Gutachten in Auftrag geben.