Geringes Angebot an vergleichbaren Räumen

Geringes Angebot an vergleichbaren Räumen; Beweislastumkehr bei Luxuswohnungen; keine Mietminderung bei vorbehaltloser Zahlung

1. Bei Luxuswohnungen muß der Mieter, der eine Mietpreisüberhöhung geltend macht, darlegen und beweisen, daß ein geringes Angebot vergleichbaren Wohnraums im Zeitpunkt des Mietvertragsabschlusses bestand.

2. Durch vorbehaltlose Mietzahlung über eine Dauer von mehr als drei Monaten verliert der Mieter sein Minderungsrecht.

Der Kl. begehrt von dem Bekl. für den Zeitraum vom 1. Oktober 1995 bis zum 30. Dezember 1996 Rückzahlung des von ihm an den Bekl. gezahlten Mietzinses in Höhe von insgesamt 45.900,92 DM aus ungerechtfertigter Bereicherung wegen sittenwidriger Überzahlung des Mietzinses bzw. Verstoßes gegen § 5 WiStG, hilfsweise aufgrund eines Minderungsanspruchs sowie die Feststellung, daß der monatliche Mietzins 1469,16 DM beträgt und er seit dem 1. Dezember 1996 berechtigt ist, die jeweils geschuldete Monatskaltmiete um 50 % zu mindern.

Der Bekl. ist seit dem 1. Oktober 1995 Eigentümer der von dem Kl., der in der Immobilienbranche tätig ist und u.a. die Bewertung von Immobilien anbietet, mit Mietvertrag vom 17. August 1994 gemieteten 154 qm großen und im 1. OG des Haupttrakts der Gründerzeitvilla in der B.allee befindlichen Wohnung. In dem Mietvertrag war die teilgewerbliche Nutzung bezüglich eines Raumes von ca. 25 qm der Wohnung vereinbart worden.

Bevor der Kl., der 1994 aufgrund der bevorstehenden Geburt seines Kindes für sich und seine Lebensgefährtin eine ausreichend geräumige Wohnung in der Nähe seines Arbeitsplatzes am Kurfürstendamm suchte, die Wohnung in der Bismarckallee anmietete, hatte er bereits mehrere Monate in der Umgebung seiner jetzigen Wohnung verschiedene Wohnungen, die er aus Zeitungsinseraten herausgesucht hatte, angesehen, die er aber aufgrund ihrer Lage im Keller oder Sockelgeschoß nicht anmietete.

Die streitgegenständliche Wohnung befindet sich in dem von A. W. 1910/11 erbauten Landhaus des Bankiers S., welches durch einen Seitenanbau nachträglich erweitert wurde und in dem sich nach Parzellierung der lnnenräumlichkeiten und der Treppenaufgänge nunmehr 10 Wohnungen befinden. Die Wohnung, die neben einem großen Marmorbad noch über ein kleines Gäste-Duschbad verfügt, ist neben dem vorhandenen Parkett im Eingangsbereich, Arbeits-, Schlaf- und Kinderzimmer im Wohnzimmerbereich mit Fertigparkettplatten ausgestattet, wobei jeweils vier Fertigparkettplatten mit einer 7 cm breiten spezialangefertigten und handwerklich eingepaßten Umrandung aus dunkler Mooreiche verziert ist. Ferner ist die Wohnung mit einem Wohnzimmerkamin, einer Einbauküche mit Geschirrspüler, Tiefkühler, Herd und Kühlschrank, einem Wasch- und Trockenautomaten sowie Deckenkronen in allen Zimmern und weiteren Möbeln ausgestattet.

Im Zuge von Umbauarbeiten am Hause, die bis heute noch nicht abgeschlossen sind, wurde im Sommer 1996 die gesamte um das Gebäude liegende Garten- und Hoffläche aufgegraben, wodurch dem Kl. der Zugang zu seinem Pkw-Stellplatz unmöglich gemacht wurde.

Mitte November 1996 fiel die Heizung in der gesamten Wohnung, die bereits im November 1994 erstmalig ausgefallen war, wegen Ölmangels für einen Tag aus. Ferner kam es in dem Monat Dezember zu einem Totalausfall der Heizungsanlage, wofür zunächst eine Überschwemmung des Heizungskellers und dann wiederum Ölmangel ursächlich war. Ferner kam es am 31. Dezember 1996 bis zum Abend und in der Neujahrsnacht am 1. Januar 1997 bis zum Abend des Tages sowie am 7. Januar und

18./19. Januar 1997 zum Totalausfall der Heizungsanlage. Mit Schreiben vom 12. Dezember 1996 erklärte der Kl. wegen der Nichtbeheizbarkeit der Wohnung eine Mietminderung von 50 % gegenüber dem Bekl.

Der Kl. ist der Ansicht, der vereinbarte Mietzins, der 340 % über der Vergleichsmiete liege, sei, soweit er den Betrag von 1.469,16 DM übersteige, sittenwidrig bzw. verstoße gegen § 5 WiStG und sei daher unwirksam. Nach dem Berliner Mietspiegel 1994 ergebe sich eine Vergleichsmiete für die Wohnung von 1.469,16 DM. Zu dieser Vergleichsmiete sei weder ein Zuschlag für die Teilmöblierung noch ein Teilgewerbezuschlag zu addieren.

Die Klage ist unbegründet.

Der Kl. kann die Rückzahlung der an den Bekl. geleisteten Mietzahlungen im Zeitraum vom 1. Oktober 1995 bis 30. November 1996 in Höhe von 45.900,92 DM weder gemäß § 812 BGB i. V. m. § 134 BGB, § 5 Abs. 2 WiStG oder i. V. m. § 138 BGB noch gemäß §§ 812 BGB i. V. m. § 537 Abs. 1 BGB verlangen.

Zwar liegt Sittenwidrigkeit nach § 138 Abs. 1 BGB dann vor, wenn die Miethöhe zu dem Mietwert in einem auffälligen Mißverhältnis steht und der daraus begünstigte Vermieter beim Zustandekommen der Vereinbarung in anstößiger Weise, d.h. mit einem mißbilligenswert empfundenen Maß gesteigerten Erwerbssinns gehandelt hat, was bereits dann angenommen werden kann, wenn der Wert der Leistung den Wert der Gegenleistung um knapp 200 % übersteigt (vgl. BGH NJW 1992, 899, 900; LG Berlin GE 1995, 1549, 1550, 1551, OLG Stuttgart NJW-RR 1993, 654, m.w.N.).

Ob der hier vereinbarte Mietzins von 5000,00 DM die Gegenleistung tatsächlich in Höhe von 200 % übersteigt, kann nach dem Vortrag des Kl., der insoweit die Darlegungs- und Beweislast trägt, nicht festgestellt werden.

Der diesbezügliche Vortrag des Kl., die Vergleichsmiete betrage für die Wohnung lediglich 1469,16 DM, reicht dafür nicht aus, da der Kl., worauf der Bekl. bereits in der Klageerwiderung hingewiesen hat, dabei insbesondere weder die teilgewerbliche Vermietung der Wohnung noch deren Teilmöblierung berücksichtigt hat und dementsprechend nicht angegeben hat, inwieweit sich die Miete dadurch erhöht.

Soweit der Kl. meint, die Teilmöblierung habe wegen ihrer Nichteignung zum Gebrauch keinerlei Verkehrswert, kann dem bereits nach dem eigenen Vortrag des Kl. nicht gefolgt werden. Zwar behauptet der Kl., die Küchenschränke (Apotheken-Schrank und der weitere große Schrank) sowie der Bücherschrank im Wohnzimmer seien unbrauchbar, und die Kleiderschränke im Schlaf- und Kinderzimmer wiesen erhebliche Mängel auf. Angesichts der Vielzahl der weiteren von dem Kl. genutzten und mitvermieteten Möbel, u.a. auch Schreibtische, Lampen, Geschirrspüler, Waschmaschine, Kühlschrank, Tiefkühler etc., deren Gebrauchsungeeignetheit oder völlige Mangelhaftigkeit von dem Kl. nicht behauptet werden, kann jedoch von einer völligen Wertlosigkeit der Möbel insgesamt nicht ausgegangen werden. Demgemäß konnte der Kl. sich nicht damit begnügen, die Wertangabe des Bekl. von 50.000,00 DM lediglich zu bestreiten, sondern hätte unter Darlegung der wertbildenden Faktoren der Möblierung zumindest schätzungsweise angeben müssen, welchen Wert die Möbel aufweisen. Dies hat der Kl. nicht getan.

Ebenso hätte der Kl. darlegen und ggf. unter Beweis stellen müssen, in welcher Höhe ein Teilgewerbezuschlag zu der Grundmiete hinzuzurechnen gewesen wäre.

Dabei kann dahingestellt bleiben, ob der Kl. und ggf. für welchen Zeitraum er die Wohnung teilgewerblich genutzt hat, da dies auf die Verpflichtung zur Zahlung eines Teilgewerbezuschlages keinen Einfluß hat. Bei der Vereinbarung einer teilgewerblichen Nutzbarkeit der Wohnung handelt es sich nämlich um eine gegenseitige Vereinbarung, die einseitig nicht ohne weiteres widerrufen werden kann (vgl. LG Berlin, GE 1995, 497 f.; LG Berlin, GE 1995, 1549, 1551; LG Berlin, GE 1991, 1155). Demgemäß ist der Kl. zur Zahlung eines Teilgewerbezuschlages verpflichtet, der neben dem Teilmöblierungszuschlag zu der Vergleichsmiete hinzuzurechnen ist.

Mangels diesbezüglicher Angaben des Kl. hat er noch nicht einmal schlüssig dargelegt, daß die Mietzahlungsvereinbarung die Vergleichsmiete um das Doppelte übersteigt, mithin die Vergleichsmiete lediglich 2500,00 DM beträgt, wovon auch nicht ohne weiteres auszugehen ist, da nach dem Vortrag des Bekl. allein der Teilmöblierungszuschlag monatlich 1000,00 DM ausmacht.

Abgesehen davon hat der Kl. - soweit man mit diesem von der Anwendung des Berliner Mietspiegels 1994 ausginge - auch nicht nachvollziehbar dargelegt, daß die Vergleichsmiete ohne Teilmöblierungszuschlag und Teilgewerbezuschlag sich auf 1469,16 DM beläuft. Insoweit kann insbesondere der Abzug von 10 % der Vergleichsmiete wegen des in der Wohnung angeblich befindlichen Werkstattbetriebes bzw. der Umbauarbeiten am Haus und der Entziehung des Gartennutzungsrechts nicht vorgenommen werden, da Beeinträchtigungen durch Gewerbe bereits mit der Merkmalsgruppe 4 des Berliner Mietspiegels berücksichtigt werden, die der Kl. selbst zuvor wegen der Überwiegung von wohnwerterhöhenden Merkmalen als positiv eingestuft hatte. Ebensowenig ist der 10 %ige Abschlag für die Entziehung des Gartennutzungsrechts nach dem Berliner Mietspiegel nachvollziehbar. Demgemäß wäre allenfalls von einer Vergleichsmiete ohne Gewerbe- und Teilmöblierungszuschlag von 1.633,94 DM auszugehen.

Die vereinbarte Mietzahlung von 5.000 DM ist auch nicht gemäß § 138 Abs. 2 BGB sittenwidrig, da Anhaltspunkte dafür, daß die Mietzinsvereinbarung unter Ausnutzung einer Zwangslage, Unerfahrenheit, des Mangels an Urteilsvermögen oder der erheblichen Willensschwäche erfolgte, weder vom Kl. vorgetragen noch sonstwie ersichtlich sind. (wird ausgeführt)

Die Unwirksamkeit der Mietzinsvereinbarung ergibt sich auch nicht aus § 5 Abs. 1 WiStG i.V.m. § 134 BGB.

Zu Recht hat der Bekl. darauf hingewiesen, daß der Kl. die Voraussetzungen des § 5 Abs. 2 WiStG nicht hinreichend dargetan hat, denn unangemessen hoch sind nach der vorgenannten Vorschrift nur solche Entgelte, die infolge der Ausnutzung eines geringen Angebotes an vergleichbaren Räumen die üblichen Entgelte um mehr als 20 % übersteigen.

Ein geringes Angebot an Wohnraum ist dann anzunehmen, wenn das örtliche Wohnungsangebot die bestehende Nachfrage nicht wenigstens spürbar übersteigt (vgl. LG Berlin, GE 1997, 187; Sternel, Mietrecht, 3. Aufl., Rdn. III 59), wobei auf regionale und personelle Teilmärkte abzustellen ist (Sternel, Mietrecht aktuell, 3. Auflage, Rdn. 712, 713, m.w.N.).

Vorliegend ist der spezielle Teilmarkt der Luxuswohnungen betroffen, der im Berliner Raum nicht allein auf den Grunewald beschränkt werden kann, sondern sich auf alle Villengegenden erstreckt, die im durchgrünten Außenbezirk mit Stadtnähe liegen, also auch Dahlem, Zehlendorf, Westend und Frohnau mitumfassen, da bei der Abgrenzung des Teilmarktes neben der Ausstattung, Größe und Zimmerzahl der Wohnung, insbesondere deren Wohnumfeld maßgeblich ist.

Bei der von dem Kl. gemieteten Wohnung handelt es sich um eine Luxuswohnung, die das gewöhnliche Maß bezüglich ihrer Ausstattung, Lage und Art des Hauses gegenüber der einer Durchschnittswohnung überschreitet. Denn die Wohnung verfügt unstreitig neben der überdurchschnittlichen Ausstattung der Küche mit Spülmaschine, Tiefkühler etc. über ein Marmorbad, Deckenkronen in allen Zimmern, einen Kamin, ein weiteres Duschbad sowie handverlegtes und mit Mooreiche umrandetes Parkett im Wohnzimmer. Ferner befindet sich die Wohnung im Haupttrakt, d. h. dem ursprünglich von A. W. 1910/11 erbauten Landhauses des Bankiers S., welches als herausragendes Gebäude der Kaiserzeit gilt und dessen repräsentativer Eingangsbereich jedenfalls von dem Kl., auch wenn dieser im übrigen behauptet, das Haus mache einen verwahrlosten Eindruck, nicht bestritten wird. Vielmehr bemängelt er den Ausfall der Hausaußenbeleuchtung u.a. mit der Begründung, daß dadurch das repräsentative Ansehen der Anlage zerstört würde. Demgemäß kann jedenfalls von einer völligen Verwahrlosung des Hauses, welches die Einstufung der Wohnung als Luxuswohnung von vornherein ausschlösse, nicht ausgegangen werden.

Gerade bei Luxuswohnungen kann, anders als bei billigem Mietraum, nicht davon ausgegangen werden, daß das Angebot die Nachfrage im September 1994 nicht spürbar überstieg (vgl. Beuermann GE 1996, 10, 12; Eisenschmidt WM 1992, 221, 222; van de Loo WM 1996, 131; Beuermann, GE 1997, 582; Maciejewski MM 1990, 65, 66; AG Schöneberg GE 1988, 783). Der Kl. hätte demnach das erforderliche geringe Angebot im Zeitpunkt des Mietvertragsabschlusses substantiiert darlegen müssen. Dies hat er nicht getan.

Insbesondere reicht dazu die Angabe, daß in der Ausgabe der "Berliner Morgenpost" vom 10., 14. und 21. August 1994 lediglich drei 4- bis 5-Zimmerwohnungen in Berlin-Grunewald angeboten wurden, die teilweise die gleichen Wohnungen betroffen hätten, nicht aus, zumal es sich hierbei lediglich um Wohnungen im Bereich Berlin-Grunewald gehandelt hat, nur 3 Wochenendausgaben berücksichtigt wurden, wobei die Anzeige vom 21. August 1994 zudem nach Anmietung der streitgegenständlichen Wohnung liegt und der Kl. zwei der drei angebotenen Wohnungen nur deshalb nicht anmietete, weil für ihn die Wohnungen nicht in Frage kamen.

Damit hat der Kl. seiner Darlegungslast nicht Genüge getan. Vielmehr hätte er - z.B. durch Angabe, welche Anstrengungen er unternommen hat, um eine vergleichbare Wohnung in den genannten Bezirken Berlins zu finden/Angabe der Mietangebote in den Zeitungen über einen längeren Zeitpunkt in den Bezirken Grunewald, Zehlendorf, Dahlem, Westend und Frohnau oder Angabe von Angebotsstatistiken aus diesem Zeitraum - Einzelheiten dazu darlegen müssen, aus denen sich ein geringes Angebot in diesem Teilmarkt ergibt.

Abgesehen davon hat der Kl. aber - wie oben bereits ausgeführt - mangels Angaben bezüglich des Teilmöblierungs- und Teilgewerbezuschlages nicht substantiiert dargelegt, daß die Miete das übliche Entgelt um mehr als 20 % übersteigt. Der Angabe des zulässigen Gewerbezuschlages hätte es vorliegend insbesondere auch deswegen bedurft, weil der Teilgewerbezuschlag nicht unter § 5 WiStG fällt (vgl. LG Berlin, GE 1995, 1549, 1550) und daher insoweit lediglich dann unzulässig wäre, wenn deren Vereinbarung gemäß § 138 Abs. 1 BGB sittenwidrig wäre.

Der Kl. kann den Rückzahlungsanspruch auch nicht auf § 812 i.V.m. § 537 Abs. 1 BGB stützen.

Der Bekl. hält dem Minderungsanspruch des Kl. zu Recht entgegen, daß der Kl. ein etwaiges Minderungsrecht durch vorbehaltslose Zahlung des Mietzinses verloren hat.

In entsprechender Anwendung des § 539 BGB verliert ein Mieter das Minderungsrecht für die Zeit, in dem er den Mietzins gezahlt hat, ohne sich eine Rückforderung wegen Minderung vorzubehalten. Dabei ist es unerheblich, ob der Mieter dem Vermieter die Mängel angezeigt und deren Beseitigung verlangt hat, da dies auf den Verlust des Minderungsanspruchs keinerlei Einfluß hat (vgl. Staudinger-Emmerich, BGB Komm., 13. Aufl., § 537 Rdn. 95 ff., m.w.N.).

Dies hat der Kl. nicht getan, sondern seine Mietzahlung bis zum Dezember 1996 im Hinblick auf eine mögliche Minderung vorbehaltslos gezahlt.

Der Kl. (hat) sich die Minderung bezüglich weiterer Mängel bis zur Erhebung der Klage im Februar 1997 nicht vorbehalten. Dadurch hat er nicht nur den Minderungsanspruch für die Vergangenheit, sondern auch für die Zukunft verloren, da der Kl. selbst hinsichtlich der erst im September 1996 aufgetretenen Mängel die Miete mehr als vier Monate lang vorbehaltlos gezahlt hat. Denn aus der vorbehaltlosen Zahlung des vollen Mietzinses während einer Dauer von mehr als drei Monaten ergibt sich, daß dem Mieter die Sache trotz ihres Mangels ihren Preis wert ist, er also eine Minderung wegen des Mangels nicht vornehmen werde (vgl. Staudinger, aaO., § 537 Rdn. 96; LG Berlin GE 1993, 263, 265).

Das Minderungsrecht wäre nur dann nicht verlorengegangen, wenn der Kl. allein im Vertrauen darauf, die Mängel würden alsbald behoben, von einem Minderungsvorbehalt abgesehen hätte (vgl. Staudinger, aaO., § 537 Rdn. 97 ff., m. w. N.). Daß dies der Fall gewesen wäre, hat der Kl. weder vorgetragen, noch sind Anhaltspunkte dafür sonstwie ersichtlich.

Immer wieder kommt es vor, daß Mieter meinen, ihre Miete sei "überhöht". Dies um so häufiger, je öfter in den Tageszeitungen darüber berichtet wird, daß die Mieten "ins Rutschen" kommen (was für die Neuvermietung ja auch zutrifft). Fordern in solchen Fällen Mieter anteilige Miete zurück, hat die Berliner Rechtsprechung bei der Anwendung des § 5 WiStG schematisch auf die Überschreitung der ortsüblichen Vergleichsmiete abgestellt. Doch diese Rechtsprechung gerät jetzt ebenfalls ins Rutschen.

Zu prüfen ist stets - worauf wir immer wieder und verstärkt in jüngerer Zeit hingewiesen haben - auch das Tatbestandsmerkmal der Ausnutzung eines geringen Angebots an vergleichbarem Wohnraum durch den Vermieter.

Hierzu hatte das Landgericht Berlin schon vor einiger Zeit festgestellt, daß dieses Merkmal bei ausgebauten Dachgeschoßwohnungen nicht erfüllt ist.

Mit eingehend begründetem Urteil vom 24. Juni 1997 wies demgemäß das Amtsgericht Charlottenburg eine Rückzahlungsklage des Mieters einer Villa in Grunewald ab. Das Amtsgericht meinte, der Mieter müsse hier ein geringes Angebot an vergleichbarem Wohnraum substantiiert darlegen. Die bloße Berufung auf drei Wochenendausgaben der "Berliner Morgenpost" reicht nicht aus, zumal das Wohnungsangebot in allen Villengegenden Berlins hätte berücksichtigt werden müssen.

Mit Urteil vom 22. Juli 1997 bestätigte das Amtsgericht Tempelhof-Kreuzberg erneut seine bisherige Rechtsprechung, daß es für teure und hochwertig ausgestattete Wohnungen schon seit längerer Zeit an einem geringen Angebot fehlt. Dies sei gerichtsbekannt.

Die Rückzahlungsprozesse für Mieter werden durch diese Rechtsprechung erheblich erschwert. Eine substantiierte Darlegung der Mangellage wird dem Mieter kaum möglich sein ohne Bezugnahme auf ein Sachverständigengutachten. Damit ist nicht nur ein Sachverständigengutachten über die Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete nötig, das die meisten Gerichte in diesen Fällen verlangen, sondern auch ein weiteres Gutachten über die Mangellage. Sieht man nach den Urteilen die Darlegungslast beim Mieter, muß der Mieter schon vorprozessual selbst ein Gutachten in Auftrag geben.