geringes Angebot

geringes Angebot; Mangellage; Ausnutzen; Mietpreisüberhöhung

Zum Vorliegen eines "geringen Angebots an vergleichbaren Räumen" im Sinne von § 5 WiStG.

Insbesondere liegt das Tatbestandsmerkmal der "Ausnutzung eines geringen Angebots an vergleichbaren Räumen" vor.

Diese sogenannte Mangellage ergibt sich daraus, daß die Stadt Mannheim zu denjenigen Gemeinden gehört, in denen Wohnraum seit langem dem Zweckentfremdungsverbot unterliegt und die im Jahre 1993 dem Sozialklauselgesetz unterstellt worden sind. Die genannten Bestimmungen gelten nicht im gesamten Bundesgebiet, sondern nur in solchen Gemeinden, in denen eine Wohnraummangelsituation besteht. Diese Gemeinden werden durch Verordnung der jeweiligen Landesregierung bestimmt. Wird eine bestimmte Gemeinde in die Liste der Gemeinden mit unzureichender Wohnungsversorgung aufgenommen, so ist dies ein gewichtiges Indiz dafür, daß in der betreffenden Gemeinde tatsächlich eine Mangellage besteht. Dies ist darauf zurückzuführen, daß die Landesregierungen nicht willkürlich, sondern aufgrund konkreter Erkenntnisse über die örtliche Wohnungssituation entscheiden. So waren in Mannheim im Jahre 1994 insgesamt 5.454 Wohnungssuchende registriert, davon 4.067 mit besonderen Dringlichkeitsgründen (Mannheimer Wohnungsbericht 1995 Seite 15). Nach einer Untersuchung von Brachat-Schwarz/Walla bestand in Mannheim im Jahre 1996 ein Defizit von 14.302 Wohnungen, was einem Fehlbestand von 9 % entspricht (Brachat-Schwarz/Walla, Der Wohnungsbedarf in Baden-Württemberg, Statistisches Landesamt Baden-Württemberg, Stuttgart 1998, Seite 12). Dies zeigt, daß das Verhältnis von Wohnungsangebot und -nachfrage im Jahre 1995 (Jahr des Vertragsschlusses) nicht ausgeglichen war.

Dabei setzt "Unausgeglichenheit" des Wohnungsmarkts keine Unterversorgung voraus: Vielmehr liegt ein geringes Angebot im Sinne des § 5 Abs. 2 Satz 1 WiStG schon dann vor, wenn das Angebot die Nachfrage nicht spürbar überschreitet und der Vermieter daher in der Lage ist, die Mietbedingungen zu bestimmen (vgl. Blank, MietR, 16. Auflage, Stichwort: Mietpreisüberhöhung, Seite 538 f. sowie die im Schriftsatz des Bekl. v. 8.3.1999 zitierten Belegstellen). Die Einwendungen des Kl. im Schriftsatz v. 2.3.1999 greifen daher nicht durch. Denn auch wenn man aufgrund der der genannten Untersuchung zugrundeliegenden normativen Vorgabe "eine Wohnung je Haushalt" (a. a. O. Seite 7) davon ausgeht, daß gerade in einer Großstadt wie Mannheim wegen des zunehmenden Trends zu nichtehelichen Lebensgemeinschaften (nach der Definition der Untersuchung sind dies zwei Haushalte) das tatsächliche Wohnungsdefizit um 30 bis 50 % niedriger ist, so liegt gerade auch im Bereich der hier nachgefragten Wohnungen in der Größenordnung der streitgegenständlichen Wohnung immer noch eine Mangellage im Sinne des § 5 WiStG vor.

Daß der Kl. die von ihm gewünschten Mietbedingungen durchsetzen konnte, zeigt ohne weiteres der abgeschlossene Mietvertrag, in dem nicht nur eine jährlich steigende Staffelmiete, sondern auch eine Vertragsabschlußgebühr (§ 24), eine Einzugs- und Auszugskostenpauschale und eine Sicherheitsleistung für Betriebskostennachzahlungen vereinbart wurden.

Der Annahme einer Mangellage steht auch nicht entgegen, daß der Kl., wie er geltend macht, zur Weitervermietung an den Bekl. 28 Anzeigen hatte aufgeben müssen. Denn er teilt nicht mit, aus welchen Gründen es dieser Anzahl von Anzeigen bedurfte (fehlende Nachfrage? Art der Ablehnungsgründe etwaiger Interessenten?), so daß es auch an dem hohen Mietpreis oder den sonstigen Bedingungen gelegen haben kann.