geringes Angebot

geringes Angebot; Ausnutzen; Teilunwirksamkeit; Mietpreisüberhöhung

Für die Beurteilung, ob in Hamburg ein geringes Angebot an Wohnraum vorliegt, ist auf den gesamten Hamburger Wohnungsmarkt abzustellen. An dem Ausnutzen eines geringen Angebots fehlt es nicht etwa deshalb, weil in der Nähe zu einem höherem Mietpreis Neubauwohnungen angeboten werden. Die Teilunwirksamkeit der Mietzinsvereinbarung wegen Mietpreisüberhöhung wird durch ein Entfallen des geringen Angebots an Wohnraum nach Abschluß des Mietvertrages nicht berührt.

Den Kl. steht aus § 812 Abs. 1 BGB ein Anspruch auf Rückzahlung überzahlten Mietzinses aus der Zeit von April 1992 bis März 1995 zu in Höhe von 3821,65 DM, weil die in dem Mietvertrag v. 10./22.10.1991 getroffene Mietzinsvereinbarung teilweise gegen das Verbot der Mietpreisüberhöhung aus § 5 WiStG verstieß und daher teilweise unwirksam war, §§ 134, 139 BGB.

Die Voraussetzungen des § 5 WiStG lagen bei Abschluß des Mietvertrages vor. Im Oktober 1991 bestand (noch) ein geringes Angebot an Wohnraum. Dies ist der Kammer als Mietkammer aufgrund ihrer beständigen Befassung mit den Problemen des Wohnungsmarktes bekannt i. S. v. § 291 ZPO und ist von dem Sachverständigen D. bestätigt worden. Die Kammer folgt dem Sachverständigen insbesondere darin, daß für die Beurteilung, ob ein geringes Angebot an Wohnraum vorliegt, abzustellen ist auf den gesamten Hamburger Wohnungsmarkt; denn das Stadtgebiet Hamburgs bildet hinsichtlich Erreichbarkeit der einzelnen Stadtviertel ein im wesentlichen einheitliches Siedlungsgebiet, so daß eine Verweisung oder Beschränkung bestimmter Wohnungssuchender auf einzelne Stadtteile grundsätzlich nicht in Betracht kommt. Bezogen auf das gesamte Hamburger Stadtgebiet ist im übrigen auch der Sachverständige N. vom Vorliegen eines geringen Angebots an Wohnraum zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses ausgegangen. Das geringe Angebot an Wohnraum ist von dem Bekl. auch im Sinne von § 5 WiStG ausgenutzt worden; an einem Ausnutzen des geringen Angebotes fehlt es insbesondere nicht deswegen, weil zu der Zeit, als die Kl. mit dem Bekl. Verhandlungen über die Anmietung der Wohnung führten, in der Nähe zeitgleich mit der streitigen Wohnung eine größere Zahl von Neubauwohnungen errichtet worden war und zur Vermietung angeboten wurde. Dieser Umstand steht dem Vorliegen eines inneren Zusammenhanges zwischen dem geringen Angebot und der getroffenen Mietzinsvereinbarung schon deswegen nicht entgegen, weil, wie die Bekl. im Termin zur mündlichen Verhandlung am 10.12.1998 selbst ausgeführt hat, die Mietpreise für diese Wohnungen höher waren als der für die von den Kl. angemietete Wohnung verlangte Mietzins und unter dem Gesichtspunkt der Mietzinshöhe daher gerade nicht als Alternativwohnungen in Betracht kamen.

Der Betrag, um den der vereinbarte Mietzins das nach § 5 WiStG zulässige Maß überschreitet, ergibt sich aus folgendem: (...)

Soweit der vereinbarte Mietzins das nach § 5 WiStG zulässige Maß übersteigt, ist die Mietzinsvereinbarung für den gesamten hier streitigen Zeitraum unwirksam. Das gilt auch dann, wenn das geringe Angebot an Wohnraum nach Abschluß des Mietvertrages entfallen sein sollte; denn für die Frage, ob der vereinbarte Mietzins überhöht ist, ist nach dem gegenüber der Regelung in §§ 309, 308 Abs. 2 BGB vorrangigen Sinn und Zweck von § 5 WiStG, Störungen des Marktgeschehens auf dem Bereich des freien Wohnungsmarktes entgegenzuwirken, nur auf den Zeitpunkt der Mietzinsvereinbarung abzustellen und nicht auf den Zeitpunkt, zu dem der Mietzins fällig wird (Hans. OLG Hamburg, RE v. 10.3.1999, Az. 4 RE Miet U 131/98 [= WM 1999, 209] auf den VB der ZK 11 dieses LG v. 29.5.1998, WM 1998, 408 ff.).