geringes Angebot

geringes Angebot; Mietpreisüberhöhung; Ausnutzung; Sondermarkt; Mißbrauch; Rückforderung

1. Eine Mietpreisüberhöhung liegt erst dann vor, wenn die Wohnung zu dem unangemessen hohen Entgelt unter Ausnutzung eines geringen Angebots von vergleichbarem Wohnraum vermietet worden ist.

2. Beschränkt der Mieter seine Wohnungssuche gezielt auf einen Sondermarkt, so haben die allgemeinen Marktverhältnisse keine Gültigkeit und § 5 WiStG kommt nicht zur Anwendung.

3. Der Mieter handelt bei Rückforderung des unangemessen hohen Entgelts mißbräuchlich, wenn er den befristet vereinbarten Vertrag rechtzeitig hat verlängern lassen, anstatt bei Vertragsablauf ausgezogen zu sein.

Der Bekl. ist aufgrund schriftlichen Vertrags Mieter einer 63,47 qm großen Dreizimmerwohnung, die von seinem Sohn und seiner Schwiegertochter bewohnt wird. Das vom 1.5.1993 bis 30.4.1996 befristete Mietverhältnis verlängerte sich nach rechtzeitiger Erklärung des Bekl.

Die gestaffelte Nettomiete betrug zunächst 1.160 DM, ab 1.7.1994 1.230 DM und ab 1.7.1996 1.330 DM - jeweils zuzüglich 260 DM Nebenkostenvorauszahlung.

Nachdem der Vormieter wegen überhöhter Miete eine Anzeige beim Amt für Wohnungswesen erstattet hatte, hat die Stadt nach einer Ortsbesichtigung am 6.10.1995 ein Gutachten zur Miethöhe erstattet, wonach der ortsübliche Mietzins bis 30.9.1993 monatlich 719 DM und ab 1.9.1993 monatlich 756 DM betragen sollte.

Der Bekl., der eine Miete von 862,95 DM für zulässig erachtet hat, hat ab Februar 1996 die Miete um monatlich 322,80 DM reduziert und ab Juli 1996 keine Miete gezahlt, sondern mit Gegenforderungen aufgerechnet.

Mit vorliegender Klage macht die Kl. für die Zeit von Februar bis September 1996 rückständige Miete in Höhe von 6.274,92 DM geltend, da sie die vereinbarte Miete wegen laufender Aufwendungen für zulässig erachtet.

Das AG hat mit angefochtenem Urteil die Klage abgewiesen. Gegen dieses Urteil wendet sich die Kl. mit ihrer Berufung, beanstandet die pauschale Annahme der sogenannten Mangellage und rügt die Versagung der Erhöhung der Miete um 50 % wegen laufender Aufwendungen.

Die Berufung ist überwiegend begründet. Der Anspruch der Kl. auf Zahlung der der Höhe nach unstreitigen Mietrückstände für Februar bis September 1996 ist begründet. Die Aufrechnung des Bekl. greift lediglich mit dem Guthaben aus Nebenkosten in Höhe von 218,48 DM durch, so daß er 6.056,44 DM schuldet.

Die Vereinbarung über den Mietzins im Mietvertrag ab 1.5.1993 ist wirksam, so daß die Mietforderungen begründet und ein Rückforderungsanspruch wegen angeblich überzahlter Miete gemäß §§ 5 WiStG, 134, 812 BGB nicht gegeben ist.

Es kann dahinstehen, ob die vereinbarte gestaffelte Miete höher ist als die unter Berücksichtigung des Wesentlichkeitszuschlages von 20 % vom Wohnungsamt errechnete und als zulässig angenommene Miete. Ebenso kam es nicht darauf an, daß die Kl. die ortsübliche Miete wegen laufender Aufwendungen nicht um 50 % überschreiten konnte. Die Kl. hat das Grundstück geerbt. Nach dem RE des BGH v. 5.4.1995 (WM 1995, 428) ist der Vermieter, der das Grundstück geerbt hat, dem Vermieter, der die Wohnung entgeltlich erworben hat, nicht gleichzusetzen, weil die für die Wohnung tatsächlich aufgewendeten Kosten unterschiedlich sind.

Die Mietzinsvereinbarung ist aber trotzdem wirksam. Denn der Tatbestand des § 5 WiStG verlangt nicht nur, daß das vereinbarte Entgelt unangemessen hoch ist, sondern eine Mietpreisüberhöhung liegt erst dann vor, wenn die Wohnung zu diesem Mietzins unter Ausnutzung eines geringen Angebotes von vergleichbarem Wohnraum vermietet worden ist.

Diese Voraussetzung ist vorliegend nach dem eigenen Vortrag des Bekl. und den eingereichten umfangreichen Unterlagen nicht erfüllt. Der Bekl. bzw. seine Kinder, die die Wohnung nutzen, haben keine Wohnung im gesamten Stadtgebiet von Frankfurt gesucht, sondern ausschließlich eine Wohnung in den Stadtteilen Westend und Nordend, wie die eingereichten Zeitungsinserate und das eigene Mietgesuch zeigen. Hierbei ist erkennbar dem Westend der Vorzug gegeben worden, weil der weitaus größte Teil der vorgelegten Zeitungsinserate Wohnraum im Westend betraf, eine geringe Anzahl der Inserate dem Nordend galt und nur einzelne Gebiete, die dem Westend nahe liegen, beinhalteten. Die Nutzer der Wohnung hatten somit ganz konkrete Wünsche für eine Wohnung in einem bestimmten Stadtgebiet und gingen offenbar davon aus, daß ein Mietzins von 1.250 DM angemessen war. Bei der Wohnungssuche ging es deshalb um einen Sondermarkt. Für die Feststellung eines geringen Angebotes sind ausschließlich objektive Umstände maßgebend, nicht aber subjektive Vorlieben der Mieter, hier der Bewohner. Infolgedessen scheiden Sondermärkte auch aus der Beurteilung aus, weil wegen der Besonderheit des Einzelfalles die allgemeinen Marktverhältnisse keine Gültigkeit haben. Aus diesem Grunde kommt § 5 WiStG vorliegend nicht zur Anwendung.

Schließlich ist das Vorgehen des Bekl. auch als mißbräuchlich anzusehen. Nach seinem Vortrag wurden Wohnungsgesuche in einer Stückzahl von 1.500 verteilt, in denen eine Altbauwohnung zu adäquatem Preis bis 1.250 DM kalt im Westend oder Nordend gesucht worden ist. Es wurde eine Wohnung entsprechend den Angaben im Westend zu einer zunächst noch geringeren, dann zwar gestaffelten Miete gefunden und vom Bekl. gemietet. Nachdem der Bekl. den auf drei Jahre befristeten Vertrag rechtzeitig hat verlängern lassen, verlangt er nunmehr für die zurückliegende Mietzeit den Mietzins zuzüglich Zinsen, die Kaution und Maklerprovision zurück, ohne daß er bei Vertragsablauf ausgezogen ist und eine nach seinen jetzigen Vorstellungen angemessene Wohnung zu adäquatem Preis gemietet hat.

Sein Vortrag im Schriftsatz v. 3.12.1997 zu den derzeitigen Wohnverhältnissen seiner Kinder ist für die Verhältnisse bei Vertragsabschluß zum 1.5.1993 nicht relevant.

Der Bekl. ist deshalb verpflichtet, den verlangten, der Höhe nach unstreitigen Mietzins abzüglich des Nebenkostenguthabens zu zahlen.