geringes Angebot

geringes Angebot; Ausnutzen; Wirtschaftsstrafgesetz; Wohnungsangebot; Mangellage; Wohnungsmarkt; Sonderobjekt; Teilmarkt

Zum Vorliegen eines geringen Angebots an vergleichbaren überdurchschnittlich großen Wohnungen und zum Ausnutzen eines geringen Angebots an vergleichbaren Wohnungen.

I.1. Die Berufung ist unbegründet. Den Kl. steht gegen die Bekl. ein Anspruch in dem vom AG [Bochum] ausgeurteilten Umfang auf Rückzahlung überzahlter Miete in Höhe von 3.582,88 DM für den Zeitraum April 1996 bis Juli 1997 gemäß den §§ 812 BGB i. V. m. § 5 WiStG zu.

2. Der im Mietvertrag vereinbarte Nettomietzins von 1.550 DM stellt ein unangemessen hohes Entgelt für die den Kl. überlassene Wohnung dar.

Die ortsübliche Vergleichsmiete als Vergleichsmaßstab zur Feststellung eines unangemessen hohen Entgeltes i. S. v. § 5 Abs. 2 WiStG wird von der Kammer in ständiger Rechtsprechung auf der Basis der im jeweiligen Zeitraum maßgeblichen Bochumer Mietspiegel ermittelt. Hier hat das AG die Wohnung wie folgt in den Bochumer Mietspiegel eingeordnet: Baualtersklasse 1949-1959, mittlere Wohnlage, Wohnungsgröße über 100 qm. Da das Küchenfenster, das Schlafzimmerfenster und eines der Badezimmerfenster nur einfach verglast, die Wohnung im übrigen mit Isolierverglasung ausgestattet ist, hat das AG - ausgehend von der Ausstattungsklasse D - einen Abschlag in Höhe 1/3 des Unterschiedsbetrages zwischen den Ausstattungsklassen C und D in Höhe von 0,24 DM/qm vorgenommen und so als Ausgangspunkt für die Bemessung der ortsüblichen Vergleichsmiete 7,55 DM/qm ermittelt. Im Hinblick auf die überdurchschnittliche Einrichtung der Wohnung hat das AG einen Zuschlag von 10 % für gerechtfertigt erachtet und einen Vergleichsmietzins von 8,30 DM/qm errechnet. Zuzüglich des Wesentlichkeitszuschlages von 20 % ergibt sich somit eine noch zulässige Miete von 9,96 DM/qm, was für die 133,14 qm große Wohnung einem Nettomietzins von 1.326,07 DM entspricht.

Diese Feststellungen des AG sind von der Bekl. mit der Berufung nicht mehr angegriffen worden. Bezogen auf den in der Klage zugrunde gelegten Zeitraum haben die Kl. 3.582,88 DM auf den Nettomietzins überzahlt.

3.a) Dieser überhöhte Mietzins beruhte auf einer Ausnutzung eines geringen Angebots an vergleichbaren Wohnungen. Nach herrschender Meinung liegt ein geringes Angebot an Wohnraum dann vor, wenn das örtliche Wohnungsangebot die bestehende Nachfrage nicht wenigstens spürbar übersteigt, so daß der Mietzins zwischen gleichwertigen Vertragspartnern ausgehandelt werden kann, sondern wenn er aufgrund der marktbeherrschenden Stellung des Vermieters festgelegt wird. Eine Wohnraummangellage und eine Unterversorgung ist nicht notwendig (Beschl. der Kammer v. 20.8.1998 - 9 T 36/98; LG Berlin WM 1998, 357; LG Hamburg WM 1989, 522, WM 1994, 696, WM 1998, 408; LG Braunschweig WM 1990, 162; Sternel, Mietrecht, 3. Aufl., III 59 m.w.N.).

Eine Indizwirkung für das Bestehen eines geringen Angebots i. S. v. § 5 Abs. 2 S. 1 WiStG ist zu bejahen, wenn das betreffende Gebiet nach der Verordnung zu § 564 b Abs. 2 Nr. 2 S. 3 BGB und zum Sozialklauselgesetz als Gebiet anzusehen ist, in dem die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen (besonders) gefährdet ist, sofern die Anmietung noch im relativ zeitnahen Zusammenhang mit dem Erlaß der Verordnung erfolgt. Dies spricht dafür, daß dann die - unangemessene - Mietzinshöhe durch ein geringes Angebot an Vergleichswohnungen mitbestimmt worden ist, sofern nicht die vermietete Wohnung erheblich aus dem üblichen Rahmen fällt und damit grundsätzlich von dieser Verordnung erfaßt wird (vgl. LG Berlin NZM 1998, 810; NJW-RR 1998, 1092; LG Hamburg WM 1998, 408; anderer Ansicht: LG Berlin NZM 1998, 809 [= WM 1998, 357]). Daneben kommen als weitere Indizien auch ein Zweckentfremdungsverbot oder eine Ausweisung des Gebietes oder der Stadt mit erhöhtem Wohnbedarf in Betracht. Diese Umstände sind in der Regel Aspekt und Indizien dafür, daß eben kein Angebotsüberhang besteht, da bei einem Angebotsüberhang an typischen und normalen Wohnungen diese Verordnung nicht hätte erlassen werden können. Nach § 1 a der beiden genannten Verordnungen vom 15.3.1994 gehört Bochum zu den Gebieten, in denen eine Versorgung der Bevölkerung mit Wohnungen zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist. Andererseits kommt es nach einhelliger Auffassung in Rechtsprechung und Schrifttum aber nicht auf den Wohnungsmarkt allgemein oder insgesamt an, sondern maßgeblich ist der Teilmarkt der angemieteten Wohnung, was sich bereits daraus ergibt, daß die Vorschrift des § 5 Abs. 2 S. 1 WiStG nur auf vergleichbaren Wohnraum abstellt (vgl. OLG Hamm WM 1995, 323; LG Berlin GE 1997, 187; WM 1998, 357; LG Frankfurt 1996, 286; Sternel Mietrecht aktuell, 3. Aufl., Rdn. 712, 713). Dies hat dann zur Konsequenz, daß dann, wenn es sich bei dem konkreten Mietobjekt um eine Art Sonderobjekt handelt, welches aus dem Rahmen der Wohnungen fällt, die üblicherweise und überwiegend für die Abdeckung des Wohnbedarfs vorgehalten werden, in diesem Fall dann allein das zu ermittelnde geringe Angebot bei diesem Sonderobjekt und damit der darauf bezogene Teilmarkt maßgeblich ist.

3. b) Ob für die hier zu beurteilende Wohnung eine Sonderobjekteigenschaft zu verneinen ist, mußte von der Kammer nicht abschließend beantwortet werden. Die von den Kl. angemietete Wohnung weist einschließlich der Terrasse 133,14 qm auf. Damit bewegt sie sich in einem fließenden Übergangsbereich, der eine eindeutige Zuordnung zum Regelungsbereich der genannten Verordnung einerseits nicht von vornherein ausschließt, andererseits eine Zuordnung ohne Vorbehalt aber auch nicht zuläßt. Die Beantwortung der Fragen, welche Wohnungsgröße noch erforderlich ist, um den üblichen und angemessenen Bedarf abzudecken, bestimmt sich mangels konkreter Vorgaben in der Verordnung nach dem mit deren Erlaß verbundenen Regelungszweck. Ein erster Anhaltspunkt ergibt sich bei Berücksichtigung der Eingruppierungen nach dem örtlichen Mietspiegel. Die Eingruppierung der Wohnungen 80-100 qm in einer selbständigen Rubrik zeigt, daß eine solche Vielzahl von Wohnungen in diesem Bereich vorhanden sind und nachgefragt werden, so daß diese für die angemessene Versorgung der Bevölkerung mit Wohnraum erforderlich sind. Die Grenze dessen, was noch der angemessenen Versorgung dient, kann nicht ausnahmslos bei 100 qm gezogen werden. So dienen Wohnungen von 115 qm im Hinblick auf kinderreiche Familien sicherlich noch dem mit den Verordnungen verfolgten Regelungszweck, während dieser für Wohnungen um 200 qm ohne weiteres zu verneinen sein wird. Bei Berücksichtigung der effektiv zu nutzenden Wohnfläche von 121,61 qm spricht einiges dafür, die von den Kl. angemietete Wohnung noch in den Einzugsbereich fallen zu lassen, die von den oben genannten Verordnungen erfaßt werden sollen. Im vorliegenden Fall erscheint ausnahmsweise die Nichtberücksichtigung der im 1. Obergeschoß gelegenen Terrasse wegen deren außergewöhnlichen Größe und deren nicht vorhandenem Schutz vor Witterungseinflüssen gerechtfertigt. Bei Berücksichtigung dieses sich im besonderen Einzelfall auswirkenden Umstandes unterfiele die angemietete Wohnung noch dem Regelungsbereich der Verordnung, in deren § 1 a Bochum als Gebiet mit unzureichender Versorgung genannt ist. Diese unzureichende Versorgungslage bestand zumindest im Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrages ca. zwei Jahre nach Erlaß der Verordnung und im Zeitpunkt, für den hier Rückzahlungsansprüche geltend gemacht werden, noch fort. Die Kammer erachtet insoweit den engen zeitlichen Zusammenhang zwischen dem Erlaß der Verordnungen und der Anmietung der Wohnung für ausreichend. Die abschließende Beantwortung dieser stets auf den Einzelfall zu beziehenden Frage kann jedoch unterbleiben, da es hierauf entscheidend nicht ankam.

3. c) Auch wenn der angemieteten Wohnung Sondercharakter zukäme und sie dem Regelungsbereich der Verordnungen nicht unterfiele, verbliebe es bei der Feststellung, daß der überhöhte Mietzins auf einer Ausnutzung eines geringen Angebots an vergleichbaren Wohnungen beruhte.

Dies rechtfertigt die Kammer mit den Ergebnissen der von ihr eingeholten Auskünfte der Stadt Bochum - Amt für Bauverwaltung und Wohnungswesen - v. 3.2.1999 und des Amtes für Statistik der Stadt Bochum v. 5.2.1999 in dem Verfahren 9 S 215/98, die den Parteien im Termin v. 23.2.1999 zur Kenntnis gebracht worden sind. Ausweislich der Auskunft des Amtes für Statistik waren Wohnungen über 150 qm (auf eine solche bezog sich das Verfahren 9 S 215/98) in nur so geringer Zahl bei der Befragung für die Erhebungen zum Mietspiegel vorhanden, daß die Berücksichtigung weiterer selbständiger Wohnungsgrößenklassen über 100 qm unterblieben ist. Die Auskunft des Amtes für Bauverwaltung und Wohnungswesen ergibt, daß dort keine ausreichenden Erkenntnisse über das Vorhandensein von Wohnungen über 150 qm vorlagen, so daß die letzte Größeneinteilung im Mietspiegel auf Wohnungen über 100 qm abstellt. Wenn auch das Verfahren, in dem diese Auskünfte eingeholt worden sind, sich auf eine Wohnung von 154 qm bezog, läßt sich den Auskünften doch entnehmen, daß Wohnungen über 100 qm insgesamt in so geringer Anzahl vorhanden sind, daß weitere Unterteilungen auch in dem Bereich zwischen 100 und 150 qm nicht angezeigt waren und diese wegen der geringen Anzahl in einer größeren einheitlichen Gruppe zusammengefaßt worden sind.

Das belegt, daß bei den Sonderobjekten der überdurchschnittlich großen Wohnungen der Wohnungsmarkt von vornherein äußerst beengt ist, mithin dies für ein geringes Angebot an vergleichbaren Wohnungen spricht, weil offensichtlich überhaupt kein ausreichendes Angebot an derartigen Wohnungen vorliegt. In diesem Zusammenhang ist weiter zu bedenken, daß nicht jede vorhandene Wohnung, die zu diesem Teilmarkt gehört, stets frei ist und angeboten wird. Aus den eingeholten Auskünften kann somit auf ein geringes Angebot bezogen auf den besonderen Teilmarkt der überdurchschnittlich großen Wohnungen geschlossen werden.

4. Dieses geringe Angebot an vergleichbaren Wohnungen ist von der Bekl. auch ausgenutzt worden.

Das Merkmal des Ausnutzens setzt voraus, daß die konkrete Mietpreisbildung nicht nur auf einem allgemein unausgeglichenen Markt für vergleichbaren Wohnraum beruht, sondern daß die schwierige Wohnraummarktlage es auch dem Vermieter im konkreten Einzelfall objektiv ermöglicht haben muß, unabhängig vom objektiven Wert der angebotenen Wohnungen einen höheren Preis zu fordern, weil für die Wohnungssuchenden keine Ausweichmöglichkeiten bzgl. vergleichbaren Wohnraums oder zumindest anderen adäquaten Wohnraums auf dem Markt bestanden haben. Dies ist in jedem Fall gegeben, wenn dem Vermieter bewußt ist oder er zumindest damit rechnet, daß er im Falle eines ausgeglichenen Wohnungsmarktes bzgl. vergleichbaren Wohnraums nur einen geringeren Mietzins hätte erzielen können (vgl. Beschluß der Kammer v. 20.8.1998 - 9 T 36/98; LG Frankfurt WM 1998, 359; LG München I WM 1998, 350; Sternel, Mietrecht, 3. Aufl., III 63).

Klarstellend bedeutet dies allerdings nicht, daß beim Vermieter für ein Ausnutzen stets und zwingend das Bewußtsein vorgelegen haben muß, der vereinbarte Mietzins könnte gegen § 5 Abs. 2 WiStG verstoßen, weil es auf die subjektive Kenntnis im Rahmen des zivilrechtlichen Rückforderungsanspruchs nicht ankommt, denn hier reicht der objektive Verstoß gegen das Verbotsgesetz aus.

Andererseits kann man aber auch nicht argumentieren, nur im Ordnungswidrigkeitenverfahren käme es auf das Merkmal des Ausnutzens an, während es im Zivilverfahren ausreichen würde, wenn der überhöhte Mietzins infolge eines geringen Angebots zustande gekommen ist (so Eisenhardt WM 1998, 259). Insoweit ist auch für den objektiven Verstoß gegen eine Verbotsnorm i. S. d. § 134 BGB, wie hier § 5 Abs. 2 WiStG, und damit für die Anwendbarkeit eines Gesetzes maßgeblich, daß alle Tatbestandsmerkmale der Norm erfüllt sein müssen, und dazu gehört bei § 5 Abs. 2 S. 1 WiStG auch das Tatbestandsmerkmal des Ausnutzens.

Das Merkmal des Ausnutzens ist jedoch nicht ausschließlich ein subjektives Merkmal. Vielmehr stellt das Merkmal des Ausnutzens auch die notwendige kausale Verknüpfung zwischen dem Merkmal des unangemessen hohen Entgelts und dem geringen Angebot dar, so daß es bezogen auf den objektiven Bereich dieses Merkmals bereits dann zu bejahen ist, wenn aufgrund bestimmter Umstände feststellbar ist, daß bei ausreichendem Angebot an vergleichbarem Wohnraum die Mietzinsvereinbarung so nicht getroffen und vermutlich ein geringerer Mietzins vereinbart worden wäre, mithin der Vermieter das geringe Angebot für die überhöhte Mietzinsvereinbarung ausgenutzt hat (vgl. LG Hamburg WM 1998, 408; LG Frankfurt WM 1998, 359; Sternel, Mietrecht, 3. Aufl., III 63).

Indizien, die nicht kumulativ vorliegen müssen, dafür sind, in welchem Umfang die vereinbarte Miete die ortsübliche Vergleichsmiete übersteigt. Darüber hinaus kann bedeutsam sein, wie dringend der Mieter auf die hier angemietete Wohnung angewiesen war, wie lange er vergeblich gesucht hat, welche Bemühungen er bei der Suche entfaltet hat, ob Ausweichmöglichkeiten ernsthaft in Betracht kamen, ob der Mieter bei der Anmietung besondere Wünsche hatte und Anforderungen gestellt hat und wie sich die Verhandlungen gestaltet haben, ob also der Vermieter alle Bedingungen einschließlich des Mietzinses einseitig diktiert hat oder ob konkrete Verhandlungen mit Verhandlungsspielraum geführt wurden.