geringes Angebot

geringes Angebot; Ausnutzen; Steuerersparnis; laufende Aufwendungen

1. Zum Vorliegen und zum Ausnutzen eines geringen Angebots an vergleichbaren Wohnräumen.

2. Bei Ermittlung der tatsächlichen laufenden Aufwendungen i. S. des § 5 WiStG ist eine Steuerersparnis aus Verlusten aus Vermietung und Verpachtung anzurechnen.

Unter dem 10.4.1993 mieteten die Kl. von der Bekl. die Wohnung. Das Mietverhältnis begann mit dem 1.8.1993 und endete zum 30.11.1997. Die vertraglich vereinbarte Kaltmiete betrug im Zeitraum August 1993 bis einschließlich Juli 1996 1.200 DM. Von August 1996 bis einschließlich November 1997 betrug die monatlich zu zahlende Kaltmiete 1.300 DM. Die Kl. behaupten, die von innen gezahlte Miete liege um 100 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete und sei deshalb als wucherisch anzusehen. Im Jahre 1993 habe Wohnraumnot geherrscht.

Die Bekl. vertritt die Auffassung, ein Verstoß gegen § 5 WiStG liege nicht vor. Jedenfalls sei sie nach § 5 Abs. 2 Satz 2 WiStG berechtigt gewesen, die zur Deckung der laufenden Aufwendungen erforderliche Miete (kostendeckende Miete) zu vereinbaren.

Soweit die Bekl. von den Kl. einen Mietzins beansprucht hat, der mehr als 20 % über der jeweils ortsüblichen Vergleichsmiete lag, ist der Mietvertrag wegen Verstoßes gegen ein in § 5 des WiStG normiertes gesetzliches Verbot im Sinne von § 134 BGB nichtig.

Die Voraussetzungen des § 5 WiStG liegen insoweit vor, als die Bekl. von den Bekl. mehr als 120 % der ortsüblichen Vergleichsmiete verlangt hat. Die Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete zuzüglich eines Zuschlages von 20 % steht zur Überzeugung des Gerichtes fest aufgrund des überzeugenden Gutachtens des Sachverständigen v. 12.6.1998. Die ortsüblichen Vergleichsmietzinsen bzw. die im Sinne von § 5 Abs. 2 WiStG noch angemessenen Entgelte entnimmt das Gericht der Auflistung auf Seite 23 des Gutachtens. Die Parteien haben insoweit keine durchgreifenden Einwände erhoben.

Die Kl. hat auch im Sinne von § 5 Abs. 2 WiStG ein geringes Angebot an vergleichbaren Räumen ausgenutzt. Daß zum Zeitpunkt des Mietvertragsschlusses ein Wohnraummangel vorlag, steht zur Überzeugung des Gerichtes fest aufgrund des sogenannten Teilgutachtens 1 des Sachverständigen v. 12.6.1998. So hat der Sachverständige unter Benennung hinreichender Indizien nachvollziehbar festgestellt, daß zum 31.12.1992 ein entsprechender Wohnraummangel vorlag und sich die Situation bis zum 10.4.1993 nicht nachhaltig verändert hat, vielmehr weder eine merkliche Verbesserung noch eine Verschlechterung des Wohnungsmarktes vorlag. Zwar weicht nach den Ausführungen des Sachverständigen die hier zu bewertende Wohnung von dem "Normaltyp" insoweit ab, als neben dem Wohn- und Schlafzimmer ein zusätzliches Kinderzimmer nicht vorhanden ist, sondern "nur" Wohn- und Schlafzimmer. Das Gericht versteht jedoch die weiteren Ausführungen des Sachverständigen so, daß gleichwohl ein geringes Angebot an vergleichbaren Räumen im Sinne von § 5 Abs. 2 WiStG vorhanden gewesen ist. Anhaltspunkte dafür, gerade in bezug auf den konkreten Wohnungstyp sei im Stadtgebiet Pulheim kein Mangel vorhanden gewesen, sind weder ersichtlich noch dargetan. Die Anwendung des § 5 Abs. 2 WiStG scheitert auch nicht etwa daran, daß die Bekl. ein geringes Angebot an vergleichbaren Räumen nicht "ausgenutzt" hätte (vgl. LG Frankfurt am Main, Urt. v. 12.5.1998 [= WM 1998, 359], zitiert im Gutachten Seite 4). Denn die Ausnutzung eines geringen Wohnungsangebots setzt eine bestimmte "Bewußtseinslage" des Vermieters - hier: der Bekl. - voraus. Das Tatbestandsmerkmal der Ausnutzung gehört damit zum subjektiven Tatbestand des § 5 WiStG, der nach allgemeiner Ansicht für die zivilrechtliche Frage der Nichtigkeit gemäß § 134 BGB unbeachtlich ist. Während im Ordnungswidrigkeitsverfahren zu prüfen ist, ob die überhöhte Miete in Folge der Ausnutzung eines geringen Angebots vergleichbarer Wohnungen zustande gekommen ist, genügt im Zivilverfahren, daß sie infolge eines geringen Angebots vergleichbarer Wohnungen zustande gekommen ist. Hiervon ist nach den obigen Ausführungen auszugehen.

Soweit die Bekl. schließlich einwendet, § 5 Abs. 2 WiStG sei deshalb nicht erfüllt, weil vorliegend § 5 Abs. 2 Satz 2 eingreife, ist ihr nicht zu folgen. Gemäß § 5 Abs. 2 Satz 2 WiStG sind nicht unangemessen hoch solche Entgelte, die zur Deckung der laufenden Aufwendungen des Vermieters erforderlich sind. Davon kann indes allein aufgrund des Vortrages der Bekl. im Schriftsatz v. 29.1.1998 nicht ausgegangen werden. Denn der mit der Begründung der Mietpreisüberhöhung auf Mietrückzahlung in Anspruch genommene Vermieter muß zur Höhe seiner tatsächlichen laufenden Aufwendungen eine Steuerersparnis aus Verlusten aus Vermietung und Verpachtung anrechnen (vgl. LG Frankfurt am Main WM 1995, 443). Die darlegungspflichtige Bekl. hat indes ihre Steuerersparnis, welche zu einem Abzug bei den von ihr vorgetragenen Aufwendungen geführt haben dürfte, nicht substantiiert vorgetragen mit der Folge, daß ihr Vorbringen zu § 5 Abs. 2 Satz 2 WiStG insgesamt nicht hinreichend substantiiert ist.

Anmerkung

Hinweis des Mitteilers Isenmann (abgedruckt in WM 1999, 47):

Auszug aus dem Sachverständigengutachten v. 12. 6. 1998:

"Bei der hier vorhandenen Wohnungsgrößengruppe (um 80 qm) handelt es sich um den Wohnflächentyp, bei dem im allgemeinen 1993 in Pulheim eine sehr große Nachfrage bestand. Dies ist darin begründet, daß solche Mietwohnungen von Familien mit einem (Klein-) Kind besonders gesucht waren. Bei kleineren Wohnflächen (unter 60 qm) kann diese Personenzahl nicht oder nur mit Einschränkungen untergebracht werden, und die größeren Flächen (über 100 qm) sind flächenbedingt logischerweise in DM/monatlich teurer als kleinere Wohnungstypen.

Die hier zu bewertende Wohnung weicht jedoch von dem "Normaltyp" insoweit ab, daß neben dem Wohn- und Schlafzimmer ein zusätzliches Kinderzimmer nicht vorhanden ist, sondern "nur" je ein Wohn- und Schlafzimmer. Hierdurch wird der Kreis der Interessenten stark auf die Personengruppe eingeschränkt, die kein Kind haben (zwei Erwachsene) und sich eine solch große Neubauwohnung auch finanziell leisten können. Diese Gruppe wird auch als "Dinks" (double income no kids) bezeichnet, ein 'Synonym' für gehobene Ansprüche".